Authorization to sell rented apartments under the LDTRGenerato dall'IA

{T 0/2}
1P.19/2003 /svc

Arrêt du 8 avril 2003
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges Aemisegger, Président de la Cour et Président du Tribunal fédéral,
Reeb et Fonjallaz.
Greffier: M. Kurz.

Parties
A.________,
B.________,
recourants,
tous deux représentés par Me Philippe Cottier, avocat, place du Molard 3, case postale 3199, 1211 Genève 3,

contre

ASLOCA, Association genevoise de défense des locataires, bd Helvétique 27, 1205 Genève,
intimée, représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat, rue de Chantepoulet 1-3, case postale 1080,
1211 Genève 1,
Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement de la République et Canton de Genève, rue David-Dufour 5, case postale 22, 1211 Genève 8,
Objet
Tribunal administratif de la République et Canton de Genève, rue des Chaudronniers 3, 1204 Genève.

autorisation d'aliéner des appartements loués,

recours de droit public contre l'arrêt du Tribunal administratif de la République et Canton de Genève du 26 novembre 2002.

Faits:
A.
A.________ et B.________ ont acquis de C.________, le 22 décembre 1995, dix parts de copropriété par étages sur les dix-sept parts que compte l'immeuble situé à la rue O.________ à Genève. Cette vente avait été autorisée en raison d'une précédente autorisation d'aliéner accordée le 17 septembre 1993. Cinq de ces lots ont été vendus à des personnes physiques ou morales, A.________ et B.________ demeurant copropriétaires des lots nos 5.01, 5.03, 6.02, 6.03 et 8.02.

Le 22 mai 2001, le Département genevois de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) a autorisé la vente du lot no 5.03 aux époux D.________ et à E.________, ces derniers s'étant engagés à reprendre le contrat de bail de la personne occupant l'appartement.

Le 11 juillet 2001, le DAEL a également autorisé la vente du lot no 6.02 à G.________, locataire de l'appartement qui désirait l'habiter personnellement.
B.
Sur recours de l'Association genevoise de défense des locataires (Asloca), la Commission de recours en matière de constructions a annulé ces deux autorisations par décision du 15 janvier 2002. Dans sa teneur au 2 juin 2001, l'art. 39 al. 4 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR) prévoyait que les appartements acquis en bloc devaient être revendus de la même manière. L'intérêt privé des acquéreurs potentiels était limité, puisque ceux-ci disposaient déjà d'un appartement dans le même immeuble.
C.
Par arrêt du 26 novembre 2002, le Tribunal administratif a partiellement confirmé cette décision. Que ce soit en septembre 1993 (acquisition par C.________ de la seconde moitié des parts de copropriété de tout l'immeuble) ou en décembre 1995 (acquisition de dix lots par B.________ et A.________), les deux appartements n'avaient pas fait l'objet précédemment d'une vente individualisée. L'intérêt public au maintien du parc locatif l'emportait sur les intérêts privés des acheteurs et vendeurs. L'intérêt des acquéreurs du lot no 5.03 apparaissait de pure convenance, puisqu'ils étaient propriétaires d'un logement dans le même immeuble, et la promesse de reprendre le bail actuel ne présentait pas une garantie suffisante. En revanche, l'acquéreur du lot no 6.02 occupait déjà l'appartement en question, de sorte qu'une autorisation pouvait être envisagée sur la base de l'art. 39 al. 3 LDTR. La cause était renvoyée au DAEL sur ce point.
D.
A.________ et B.________ forment un recours de droit public contre ce dernier arrêt. Ils en demandent l'annulation dans la mesure où il confirme la décision précédente.

L'Asloca conclut au rejet du recours. Elle demande que les recourants soient interpellés sur le maintien du contrat de bail portant sur l'appartement n° 5.03.

Le Tribunal administratif se réfère à son arrêt. Le DAEL s'en rapporte à justice.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le recours de droit public est formé en temps utile contre un arrêt final rendu en dernière instance cantonale. La partie incidente de cet arrêt, qui renvoie la cause au DAEL pour nouvel examen selon l'art. 37 al. 3 LDTR, n'est pas attaquée. Les recourants, copropriétaires de l'appartement qu'ils désirent vendre, ont en principe qualité pour agir (art. 88 OJ). Ils ne sauraient toutefois invoquer que leurs propres intérêts à l'annulation de la décision attaquée, le recours de droit public dans l'intérêt général ou dans l'intérêt de tiers étant exclu (ATF 126 I 43 consid. 1 p. 44 et la jurisprudence citée).

L'Asloca invoque un fait nouveau, à savoir que le locataire de l'appartement n° 5.03 serait, depuis plusieurs mois, domicilié à une autre adresse. Elle se fonde sur un extrait de la version de novembre 2002 de Telinfo. Sauf exceptions dont les conditions ne sont pas remplies en l'espèce, il n'est pas possible d'invoquer des moyens ou des faits nouveaux dans un recours de droit public (ATF 118 Ia 20 consid. 5a et l'arrêt cité), ni de produire des pièces nouvelles (ATF 108 II 69 consid. 1). On peut d'ailleurs se demander si l'intimée ne pouvait pas se procurer auparavant le renseignement qu'elle fait valoir, et le soumettre en temps utile à la cour cantonale. Quoiqu'il en soit, le fait invoqué n'est pas déterminant pour l'issue de la cause, et l'interpellation des recourants à ce sujet ne se justifie pas.
2.
Les recourants invoquent la garantie de la propriété. Ils contestent la pesée des intérêts effectuée par la cour cantonale, fondée selon eux sur de simples hypothèses. Ils relèvent que les acheteurs, d'ailleurs domiciliés au Maroc et déjà propriétaires de l'appartement n° 5.04, sans l'avoir jamais occupé, se sont engagés à reprendre le contrat de bail et à ne pas habiter dans l'appartement. Le risque de perdre un appartement à usage locatif serait purement théorique.
2.1 La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation et l'aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 1 et 2 let. a et c LDTR), ce qui procède d'un intérêt public important (ATF 113 Ia 134 consid. 7a, 111 Ia 26 et les arrêts cités). Le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, pourvu que l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence, et évalue l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 137).
L'art. 39 LDTR soumet ainsi à autorisation la vente d'appartements d'habitation offerts jusque-là en location et entrant dans une catégorie de logement où règne la pénurie (al. 1). L'autorisation est refusée lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou général s'y oppose. Cet intérêt réside dans le maintien de l'affectation locative des appartements (al. 2). L'art. 39 al. 4 LDTR, en vigueur depuis le 2 juin 2001, prévoit à son premier paragraphe que la vente est autorisée notamment (let. b) lorsque l'appartement était soumis à la PPE le 30 mars 1985 et avait déjà été cédé de manière individualisée. Selon l'art. 39 al. 4 deuxième paragraphe, l'autorisation ne porte que sur un logement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être autorisée pour des motifs d'assainissement financier, pour des appartements en propriété par étages offerts en location, l'acquéreur ne pouvant les revendre que sous la même forme, sous réserve d'une autorisation de vente individualisée.
2.2 Les recourants se prévalent, pour l'essentiel, de l'intérêt des acheteurs. Ces derniers n'ayant pas recouru contre l'annulation de l'autorisation, les recourants n'ont pas qualité, au sens de l'art. 88 OJ, pour soulever cet argument à leur place.

Quant à l'intérêt propre des vendeurs de se défaire de leurs lots de copropriété, il relève lui aussi de l'opportunité, les recourants ne prétendant pas que cette aliénation corresponde à un véritable besoin. La jurisprudence considère en effet qu'un intérêt purement économique doit en général céder le pas face à l'intérêt public au maintien de l'affectation locative des logements. En l'absence d'intérêts privés particuliers dont il appartenait aux recourants de démontrer l'existence, l'atteinte au droit de disposer n'apparaît pas disproportionnée (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211-212 et les arrêts cités). La pesée des intérêts opérée par la cour cantonale n'est donc pas critiquable.
3.
Les recourants invoquent le principe de non-rétroactivité. Ils reprochent à la commission, puis au Tribunal administratif, d'avoir appliqué par anticipation les critères de l'art. 39 al. 4 LDTR imposant une revente en bloc, alors que cette disposition n'est entrée en vigueur que le 2 juin 2001 et que l'acquisition par les recourants avait eu lieu le 22 décembre 1995, sans faire l'objet d'une réserve imposant une revente en bloc. Selon ses dispositions transitoires (art. 50), la LDTR ne s'appliquerait qu'aux procédures pendantes lors de son entrée en vigueur. Les conditions de limitation dans le temps, d'égalité de traitement, de proportionnalité et de la bonne foi ne seraient pas remplies pour imposer, rétroactivement, une revente en bloc des lots acquis en 1995.
3.1
Les recourants perdent de vue qu'au contraire de la commission, la cour cantonale n'a pas directement appliqué l'art. 39 al. 4 deuxième paragraphe LDTR, qui fixe les conditions d'une vente en bloc, mais s'est interrogée sur l'existence d'une vente individualisée préalable au sens de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR, à titre de motif d'autorisation. L'arrêt attaqué n'a pas pour effet de poser de nouvelles conditions à la vente de 1995. Il n'y avait dès lors aucun problème de rétroactivité, et le Tribunal administratif pouvait, sans violer son obligation de motiver, se dispenser d'examiner cette question.
3.2 C'est également sans arbitraire que le Tribunal administratif a nié l'existence d'une vente individualisée préalable. Tant la vente de 1993 (acquisition par C.________ de la seconde moitié des parts de co-propriété de tout l'immeuble) que celle de 1995 (acquisition de dix lots par B.________ et A.________) avaient fait l'objet d'une autorisation globale. Celle du 22 décembre 1995 se contente d'indiquer que les appartements sont occupés par différents locataires, sans toutefois individualiser les logements. Dans ces circonstances, il est indifférent que le département n'ait pas, dans son autorisation de 1995, expressément exclu une vente individualisée des appartements concernés. Sur ce point également, les recourants argumentent sur la base de l'art. 39 al. 4 deuxième paragraphe, qui fixe les conditions d'une vente en bloc. Or, il suffit de constater que les deux autorisations de vente précitées portaient, la première sur la moitié de l'ensemble des parts de copropriété, la seconde sur dix parts de copropriété, pour un prix de vente fixé globalement. Il était dès lors pour le moins soutenable d'estimer qu'il n'y avait pas eu d'individualisation suffisante des parts vendues pour justifier une application de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR.
4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Conformément à l'art. 156 al. 1 OJ, un émolument judiciaire est mis à la charge des recourants, de même qu'une indemnité de dépens allouée à l'intimée (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument de 4000 fr. est mis à la charge des recourants.
3.
Une indemnité de dépens de 2000 fr. est allouée à l'Asloca, intimée, à la charge solidaire des recourants.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties, au Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement et au Tribunal administratif de la République et Canton de Genève.
Lausanne, le 8 avril 2003
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: