Tax valuation of leasehold land upheldGenerato dall'IA

{T 0/2}
2P.292/2002 /bie

Urteil vom 19. März 2003
II. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Wurzburger, Präsident,
Bundesrichter Müller, Bundesrichterin Yersin,
Gerichtsschreiber Hugi Yar.

Parteien
A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Erich Rüegg, Bahnhofplatz 9,
Postfach 7535, 8023 Zürich,

gegen

Staat Zürich, vertreten durch das Kantonale
Steueramt Zürich, Abteilung Rechtsdienst, Sumatrastrasse 10, 8090 Zürich,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich,
2. Abteilung, 2. Kammer, Militärstrasse 36,
Postfach, 8021 Zürich.

Gegenstand
Art. 8 und 9 BV (Einschätzung 1997 und 1998),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 23. Oktober 2002.

Sachverhalt:
A.
A.________ ist Eigentümer der Liegenschaft aKat. Nr. XXXX mit einer Gesamtfläche von 1'137,7 m2 (heute: 1'155 m2) in X.________. Am 7. Juni 1988 begründete er auf diesem Grundstück zugunsten von B.________ und C.________ ein selbständiges, dauerndes und übertragbares Baurecht für die Dauer vom 1. April 1989 bis zum 31. März 2069. Als Gegenleistung für die Einräumung des Baurechts erhält er einen indexierten jährlichen Baurechtszins, der sich in den Jahren 1996 und 1997 auf Fr. 339'460.-- bzw. Fr. 344'080.-- belief. In den Steuererklärungen 1997 und 1998 deklarierte A.________ den Wert des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks mit Fr. 1'697'000.--. Demgegenüber setzte die Steuerkommissärin den Vermögenssteuerwert gestützt auf die Weisung des Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 21. August 1996 auf Fr. 6'789'000.-- fest und schätzte den Steuerpflichtigen am 29. Februar 2000 für das Steuerjahr 1997 mit einem Reinvermögen von Fr. 5'733'000.-- und für das Steuerjahr 1998 mit einem Reinvermögen von Fr. 5'623'000.-- ein. Mit Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2000 bestätigte das kantonale Steueramt den von der Steuerkommissärin festgesetzten Vermögenssteuerwert. Den dagegen eingereichten Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich nach Einholung eines Amtsgutachtens sowie einer Oberexpertise mit Entscheid vom 28. Mai 2002 teilweise gut, reduzierte den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft auf Fr. 4'663'081.-- bzw. Fr. 4'658'586.-- und veranlagte den Pflichtigen für die Steuerjahre 1997 und 1998 mit einem Reinvermögen von Fr. 3'607'000.-- bzw. Fr. 3'492'000.--. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid wurde vom Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 23. Oktober 2002 abgewiesen.
B.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 5. Dezember 2002 beantragt A.________ die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils.

Das Verwaltungsgericht und das kantonale Steueramt beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und verzichten im Übrigen auf Vernehmlassung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerde erweist sich als offensichtlich unbegründet und ist im vereinfachten Verfahren gemäss Art. 36a OG abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann:
1.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, das Steueramt habe am 22. Dezember 1992 eine Neubewertung der Baurechtsliegenschaft vorgenommen. Dabei habe es den Quadratmeterpreis für "unbebautes Baurechts-Land" auf Fr.1'360.-- festgesetzt. Der vom Verwaltungsgericht geschützte Rekursentscheid gehe demgegenüber von Verkehrswerten von Fr.6'661'545.-- (Steuerjahr1997) bzw. Fr.6'655'123.-- (Steuerjahr 1998) aus. Bei einer Grundstücksfläche von 1'137,7m2 entspreche dies einem Quadratmeterpreis von rund Fr.5'800.--, unter Berücksichtigung der von der Steuerrekurskommission vorgenommenen Reduktion auf 70% des Verkehrswertes immer noch einem solchen von Fr.4'100.--. In dieser Erhöhung des Verkehrswertes um das Drei- bzw. Vierfache liege eine gegen das Gleichheitsgebot verstossende Praxisänderung sowie eine willkürliche Anwendung von §34 des zürcherischen Gesetzes über die direkten Steuern vom 8.Juli 1951 (aStG).
1.2 Indessen nennt der Beschwerdeführer keine Entscheidungen, in denen der Vermögenssteuerwert von baurechtsbelasteten Grundstücken nach anderen Gesichtspunkten ermittelt worden wäre, als es bei ihm der Fall war. Das Bestehen einer kantonalen Verwaltungspraxis, von der gegebenenfalls nur unter besonderen Voraussetzungen abgewichen werden könnte (vgl. dazu BGE 127 II 289 E. 3a S. 292 f., mit Hinweisen), ist damit nicht dargetan. Dass der Vermögenssteuerwert des Grundstücks des Beschwerdeführers in einer früheren Steuerperiode nach anderen Kriterien und wesentlich tiefer festgelegt wurde, vermag keine Praxis in diesem Sinne zu begründen. Frühere Veranlagungen sind für die Steuerbehörden in den nachfolgenden Perioden grundsätzlich nicht verbindlich und stellen namentlich auch keine individuellen, konkreten Zusicherungen an den Steuerpflichtigen dar, die geeignet wären, bei diesem ein berechtigtes Vertrauen darauf zu erwecken, dass er inskünftig in gleicher Weise veranlagt würde (vgl. BGE 88 I 240 E. 2; 81 I 5 ff.; ASA 69 793 E. 2b; StE 1997 B 93.4 Nr. 4). Es fehlt damit zum Vornherein an der Grundlage für die Berufung auf den in Art. 9 BV gewährleisteten Vertrauensschutz.
1.3 Inwiefern der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft willkürlich festgelegt worden sein soll, legt der Beschwerdeführer sodann nicht näher dar. Insbesondere begründet er nicht, weshalb bei der Ermitt-lung des Vermögenssteuerwertes nur auf den als unüberbaut gedachten Landwert und nicht auch auf die diskontierten zukünftigen Bau- rechtszinsen hätte abgestellt werden dürfen, wie es die kantonalen Behörden getan haben. Mit dem Gutachten, auf welches sich die Steuerrekurskommission und das Verwaltungsgericht gestützt haben, setzt er sich überhaupt nicht auseinander. Die blosse Behauptung, der Vermögenssteuerwert sei gegenüber den früheren Einschätzungen um ein Mehrfaches erhöht worden, reicht für die Begründung der Willkür-rüge nicht aus. Die Beschwerde genügt insoweit den Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG nicht (vgl. dazu statt vieler BGE 110 Ia 1 E. 2a S. 3).
2.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art.153, 153a und 156 Abs.1 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Staat Zürich (Kantonales Steueramt, Abteilung Rechtsdienst) und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. März 2003
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: