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4A_428/2013•Validity of property sale after parcel remaniement
4A_428/2013Tribunale federale / I divisione civile27 gen 2014Dismissed
Estratto da Omnilex
The municipality of Villeneuve challenged the cantonal judgment ordering transfer of a parcel to N.________ Sàrl after a remaniement parcellaire changed the parcel number and reduced its surface. The Federal Supreme Court held that the authentic deed still sufficiently identified the immovable, that the remaniement did not render performance impossible for the remaining parcel, and that the contract remained a valid title for transfer under Art. 665 CC. The appeal was dismissed and the municipality was ordered to pay court costs and party costs.
Art. 216 al. 1 CO; identification of the immovable in an authentic deed; Art. 119 al. 1 CO; no objective impossibility of performance where a parcel altered by remaniement still exists in its remaining registered extent; Art. 665 al. 1 CC; a valid acquisition title entitles the purchaser to demand registration. The immovable must be determined or determinable from the deed, but the parcel number combined with the official plan may suffice (consid. 2). A later remaniement or partial transfer to public land does not extinguish the seller’s obligation to convey the remaining property if performance remains possible (consid. 3). Personal circumstances of the buyer and later market value are irrelevant absent mistake or a legally relevant fundamental change of circumstances.
{T 0/2}
4A_428/2013
Arrêt du 27 janvier 2014
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme et MM. les juges Klett, présidente, Kolly et
Ch. Geiser, juge suppléant.
Greffier: M. Thélin.
Participants à la procédure
commune de Villeneuve,
représentée par Me Denis Sulliger,
défenderesse et recourante,
contre
N.________ Sàrl,
X.________,
représentés par Me Michèle Meylan,
demandeurs et intimés.
Objet
vente d'immeuble
recours contre l'arrêt rendu le 11 juin 2013 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Par acte authentique du 20 décembre 1999, la commune de Villeneuve a vendu la parcelle n° aaa de la commune de Noville à X.________, sous la condition suspensive que cette vente reçût l'approbation du Conseil communal de Villeneuve et « l'autorisation préfectorale habituelle ». L'acquéreur contractait à titre personnel et au nom d'une société commerciale alors en formation, en vue de construire et exploiter un garage. Le terrain était inconstructible et ce projet supposait une modification de l'affectation du sol. La venderesse se réservait un droit de réméré pour le cas où les travaux de construction du garage n'auraient pas été exécutés dans un délai de trois ans à compter de la mise en vigueur du plan partiel d'affectation à élaborer. Le prix était fixé à 235'566 francs.
Le bien vendu se trouvait dans le périmètre d'un remaniement parcellaire alors en cours. Il était convenu que l'acquéreur succéderait à la venderesse dans ses droits et obligations envers le syndicat d'amélioration foncière. L'acquéreur s'obligeait à rembourser à la venderesse, en sus du prix, tous les versements que celle-ci aurait faits ou qui resteraient dus lors du transfert de la propriété. Le remaniement était lié à une révision du plan général d'affectation; le contrat précisait que les parties « ne connaiss[aient] pas » l'affectation future du terrain.
Le Conseil communal de Villeneuve a autorisé la vente de la parcelle n° aaa dans sa séance du 16 mars 2000.
Dans les opérations du remaniement parcellaire, l'immeuble a perdu le n° aaa pour recevoir le n° bbb. Il est adjacent à une route importante; sa surface s'est réduite de 5'857 m² à 5'160 m² par le transfert d'une bande de terrain au domaine public. Il est désormais classé en zone d'activité.
Le 30 mai 2005, X.________ a formellement réclamé l'exécution du contrat. La venderesse s'y est refusée au motif que dans l'intervalle, l'acquéreur avait mis un terme à ses activités professionnelles et subi un accident qui paraissait ne pas lui permettre la reprise du métier de garagiste; de plus, l'acquéreur ne semblait pas en situation de financer la construction d'un garage.
Du juge compétent, X.________ et la société N.________ Sàrl, dont celui-là est l'associé gérant, ont obtenu des mesures préprovisionnelles puis provisionnelles ayant pour effet d'empêcher l'aliénation de la parcelle n° bbb.
Le 3 septembre 2007, X.________ et N.________ Sàrl ont ouvert action contre la commune de Villeneuve devant le Tribunal cantonal du canton de Vaud. Après modification de leurs conclusions, le tribunal était requis d'ordonner l'inscription de cette société, sur le registre foncier, en qualité de propriétaire de la parcelle n° bbb, « moyennant paiement en mains du notaire » du prix d'achat fixé à 235'566 fr., augmenté « des annuités effectivement versées par la défenderesse au [syndicat d'amélioration foncière] ».
A titre principal, la défenderesse a conclu au rejet de l'action. Selon ses conclusions subsidiaires, la contrepartie du transfert de propriété devait être fixée à 514'722 fr.75 avec intérêts au taux de 5% par an, dès le 11 septembre 2008 sur 381'727 fr.30 et dès le 29 juin 2010 sur le solde.
La Cour civile du Tribunal cantonal s'est prononcée le 5 octobre 2012 par un jugement dont elle a communiqué le dispositif le 15 du même mois, puis l'expédition complète le 11 juillet 2013. Elle a ordonné l'inscription de N.________ Sàrl à titre de propriétaire de la parcelle n° bbb, moyennant constatation du paiement du prix de vente au montant de 345'881 francs.
La défenderesse a appelé du jugement pour conclure, à titre principal, au rejet de l'action. La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statué le 11 juin 2013. Accueillant partiellement l'appel, la Cour a réformé le jugement en ce sens que N.________ Sàrl doit non seulement payer le prix de vente ci-indiqué mais encore relever la demanderesse de « tout paiement de la soulte due au [syndicat d'amélioration foncière] », à concurrence de 78'823 fr. plus éventuels intérêts.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la défenderesse requiert le Tribunal fédéral de rejeter entièrement l'action.
Les demandeurs concluent au rejet du recours.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont satisfaites, notamment à raison de la valeur litigieuse.
La défenderesse tient la décision attaquée pour contraire à l'art. 216 al. 1 CO selon lequel les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. Elle fait valoir que selon la jurisprudence relative à cette disposition, l'immeuble vendu doit être déterminé ou, à tout le moins, déterminable sur la base de l'acte, et que cela implique, lors de la vente d'un bien-fonds, que l'acte en indique non seulement la surface mais aussi la forme et l'emplacement (ATF 127 III 248 consid. 3d p. 254/255).
L'acte authentique du 20 décembre 1999 satisfait pleinement à cette exigence. L'immatriculation de l'immeuble sur le registre foncier y est entièrement reproduite. Il y a lieu de présumer que le n° aaa permet de reconnaître sans aucune équivoque, au moyen du plan officiel antérieur au remaniement parcellaire, l'emplacement et les limites du terrain vendu. Le cas échéant, il eût incombé à la défenderesse d'alléguer et de prouver le contraire, ce qu'elle n'a pas fait. En vérité, le moyen tiré de l'art. 216 al. 1 CO est inconsistant.
Pour le surplus, la défenderesse ne peut pas sérieusement soutenir que l'immeuble n° aaa ait « disparu » dans le remaniement. De toute évidence, le terrain en cause continue d'exister là où il existait déjà au jour de l'acte. La défenderesse en demeure propriétaire, hormis une surface qui a été transférée au domaine public. Elle demeure aussi en mesure d'exécuter le contrat, c'est-à-dire de transférer sa propriété, pour la surface restante qui est actuellement immatriculée sur le registre foncier et représentée sur le plan officiel sous le n° bbb. Il n'est donc pas non plus question, pour cette surface restante, d'une impossibilité objective d'exécution visée par l'art. 119 al. 1 CO. Il est sans importance que par l'effet du remaniement, la défenderesse ait perdu d'autres biens-fonds qui lui appartenaient également, et reçu en échange encore d'autres terrains, situés ailleurs.
La défenderesse ne prétend pas avoir traité sous l'influence de l'erreur. Elle ne prétend pas non plus pouvoir se libérer du contrat en raison d'un changement important et imprévisible des circonstances depuis le 20 décembre 1999. Les développements qu'elle consacre notamment aux motifs de la vente, à la situation personnelle et professionnelle du demandeur X.________, et à la valeur vénale actuelle de la parcelle n° bbb sont donc dépourvus de pertinence.
Le contrat conclu le 20 décembre 1999 constitue un titre d'acquisition valable, ce qui autorise la demanderesse N.________ Sàrl à réclamer l'attribution de la propriété de l'immeuble conformément à l'art. 665 al. 1 CC. En l'état de la cause, les prestations dues en contrepartie ne sont plus litigieuses.
Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels les adverses parties peuvent prétendre.
Le recours est rejeté.
La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 7'000 francs.
La défenderesse versera une indemnité de 8'000 fr. aux demandeurs, créanciers solidaires, à titre de dépens.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 27 janvier 2014
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Klett
Le greffier: Thélin
Estratto da Omnilex
Whether the authenticated deed sufficiently determined the immovable under Art. 216 CO
Yes. The deed reproduced the cadastral registration and the parcel was identifiable from the official plan; the municipality failed to prove otherwise.
Art. 216 CO requires an immovable sold by authentic deed to be determined or determinable. The parcel number in the deed allowed unequivocal identification, so the formal requirement was met.
Whether remaniement and partial transfer to public domain made performance objectively impossible under Art. 119 CO
No. The parcel continued to exist in its remaining part, and the municipality could still transfer that property.
The remaniement did not extinguish the land as sold; only part of it had been transferred to public land. The municipality remained able to perform for the remaining registered surface.
Whether the buyer could demand transfer of ownership under Art. 665 CC
Yes. The 20 December 1999 contract was a valid acquisition title, entitling the buyer to request registration as owner.
As the contract remained valid and enforceable, the buyer could invoke Art. 665(1) CC. The counterprestations were no longer disputed.
Whether the appeal against the cantonal appellate judgment should be granted
No. The appeal was unfounded.
None of the municipality's objections succeeded; the sale contract remained valid and enforceable.
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