Conciliation deadline and early lease surrenderGenerato dall'IA

{T 0/2}
4C.171/2005 /ech

Arrêt du 31 août 2005
Ire Cour civile

Composition
M. et Mmes les Juges Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Kiss.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
A.________, demandeur et recourant, représenté par Me François de Rougemont,

contre

B.________,
C.________,
D.________,
défendeurs et intimés,
tous trois représentés par Me Philippe Conod.

Objet
contrat de bail; résiliation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du
13 avril 2005.

Faits:
A.
A.a A l'expiration de la durée initiale d'un premier bail les liant depuis le 1er juillet 1985, E.________, en tant que bailleur, et A.________, en qualité de locataire, ont conclu, le 28 janvier 1994, un nouveau contrat de bail portant sur les mêmes locaux commerciaux, ..., à Lausanne, dans lesquels le locataire exploitait un commerce de meubles modernes et de luminaires. Ce second bail devait durer du 1er juillet 1995 au 1er juillet 2000; il se renouvelait ensuite aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins une année à l'avance. Le loyer a été fixé à 2'250 fr. par mois.

Les locaux situés au-dessus de ceux pris à bail ont été loués, dès le 1er octobre 2000, à une école de danse dispensant notamment des cours de claquettes.
Dans le courant du premier semestre 2001, A.________ s'est intéressé à la location de locaux commerciaux ..., à Lausanne, en remplacement des locaux susmentionnés. Le 4 juillet 2001, il a conclu un bail à loyer d'une durée de dix ans ayant pour objet ces locaux-là.

Le locataire, par lettre du 19 octobre 2001, a informé la gérance du bailleur de son intention de résilier le bail de manière anticipée pour le 31 décembre 2001. Faisant état d'une transformation des locaux en parking, envisagée par le bailleur, il y invitait la gérance à lui confirmer sa libération de toute charge à partir de cette dernière date, tout en soulignant, par ailleurs, que l'usage des locaux pris à bail était devenu très problématique depuis l'installation de l'école de danse.

Dans une lettre du 31 octobre 2001, la gérance a répondu au locataire que sa responsabilité contractuelle demeurait engagée jusqu'au 1er juillet 2005 et qu'il lui appartenait de trouver un successeur prêt à reprendre les locaux aux mêmes conditions. Elle lui a indiqué, par ailleurs, qu'une étude était en cours quant à une éventuelle transformation des locaux en parking et lui a fait part de son étonnement au sujet des nuisances sonores alléguées. La correspondance échangée ultérieurement par les parties n'a pas débouché sur un accord. Le bailleur a renoncé à son projet de parking, celui-ci n'apparaissant pas rentable.
Le 15 novembre 2001, A.________ a informé sa clientèle et ses fournisseurs que son commerce déménageait à la rue ...

Par lettre du 20 décembre 2001, le locataire, qui avait consigné le loyer du mois en question, a informé la gérance qu'il résiliait le bail, en application de l'art. 259b let. a CO, pour le 31 décembre 2001 et il a enjoint le bailleur de lui payer la somme de 25'000 fr., jusqu'au 31 janvier 2002, à titre de plus-value résiduelle sur les travaux effectués par lui en début de bail.
A.b Par requête du 30 décembre 2001, A.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne aux fins d'obtenir le paiement du montant précité ainsi qu'une réduction de son loyer à 1'000 fr. par mois du 1er novembre 2000 au 31 décembre 2001.

E.________ est décédé le 15 mars 2002. B.________, C.________ et D.________ sont ses héritiers légaux.

L'autorité de conciliation a tenu audience le 19 mars 2002. A cette occasion, les héritiers du bailleur ont conclu au rejet des conclusions prises par le locataire et, reconventionnellement, à ce que le locataire reste responsable du loyer jusqu'au 1er juillet 2005 ou jusqu'à ce qu'il trouve un locataire disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Le procès-verbal de l'audience porte notamment les indications suivantes:
"La conciliation est tentée. Elle n'aboutit pas.
La Commission en constate donc l'échec.
Le Président rappelle les conséquences juridiques de cet échec."
La Commission de conciliation a également rendu la décision suivante:
"1. La consignation de loyer est nulle, car le locataire n'a pas fait de mise en demeure du bailleur.
2. Aucune réduction de loyer et aucune indemnité ne sont accordées au locataire requérant M. A.________.
3. Tous les loyers consignés auprès de la Banque X.________, sur le compte n° ..., sont libérés en faveur du bailleur - à l'expiration du délai de recours de trente jours -.
4. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
5. La présente décision est rendue sans frais ni dépens."
Au pied du procès-verbal de la Commission de conciliation, qui a été adressé aux parties le 25 mars 2001 (recte: 2002), figure l'avis selon lequel "la décision qui précède deviendra définitive dans les trente jours suivant sa notification, à moins que les parties, dans ce délai, ne saisissent le Tribunal des baux d'une action judiciaire en bonne et due forme".
B.
Par requête du 18 avril 2002, A.________ (ci-après: le demandeur) a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud en reprenant les conclusions qu'il avait soumises à la Commission de conciliation.

Le 22 avril 2002, B.________, C.________ et D.________ (ci-après: les défendeurs) ont adressé, eux aussi, une requête au même Tribunal afin d'obtenir qu'il constate la résiliation anticipée du bail par le locataire pour le 31 décembre 2001, qu'il ordonne que les loyers consignés leur soient remis et qu'il dise que le demandeur reste responsable du paiement du loyer jusqu'au 1er juillet 2005. A titre subsidiaire, les défendeurs ont conclu à ce qu'il soit dit que le congé donné avec effet immédiat par le locataire pour le 31 décembre 2001 est inefficace.

A l'invitation du Tribunal, les défendeurs ont précisé leurs conclusions en ce sens que le montant dû par le demandeur à la date du 7 février 2003 s'élevait à 94'500 fr., intérêts en sus.

Les locaux litigieux ont pu être reloués à partir du 1er février ou du 1er avril 2004.

Par jugement du 12 septembre 2003, notifié le 30 novembre 2004 aux parties, le Tribunal des baux a constaté l'inefficacité de la résiliation en cause, dit que le demandeur restait responsable du paiement du loyer jusqu'au 1er juillet 2005, aux conditions de l'art. 264 CO, et ordonné que les loyers consignés soient libérés en faveur des défendeurs.
Saisie par le demandeur, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rendu, le 13 avril 2005, un arrêt au terme duquel elle a rejeté le recours et confirmé le jugement du Tribunal des baux. Les motifs énoncés à l'appui de cet arrêt seront exposés plus loin dans la mesure utile.
C.
Agissant par la voie du recours en réforme, le demandeur requiert le Tribunal fédéral de constater la validité de la résiliation litigieuse et, partant, de dire qu'il n'est plus responsable du paiement du loyer au-delà du 31 décembre 2001.

Les défendeurs concluent au rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Interjeté par la partie demanderesse qui a succombé dans ses conclusions visant à faire constater la validité de la résiliation en cause et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse manifestement le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), eu égard aux loyers dont le demandeur serait encore redevable au cas où il n'aurait pas résilié valablement son bail pour le 31 décembre 2001, le recours en réforme soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.
Devant la dernière instance cantonale, le demandeur avait requis non seulement la constatation de la validité du congé contesté, mais également une réduction de son loyer pour la période du 1er novembre 2000 au 31 décembre 2001 ainsi que le paiement d'une plus-value résiduelle. Il ne reprend pas ces deux dernières conclusions dans son recours en réforme. Aussi n'y a-t-il pas lieu de les examiner (art. 55 al. 1 let. c OJ).
3.
3.1 Dans son recours cantonal, le demandeur reprochait aux premiers juges d'avoir considéré que la requête des défendeurs, déposée le 22 avril 2002, l'avait été en temps utile. Selon lui, en vertu de l'art. 274f al. 1 CO, le délai de trente jours pour saisir le Tribunal des baux, après l'échec de la tentative de conciliation, ne courait pas dès le lendemain du 25 mars 2002, date de la communication du procès-verbal de non-conciliation aux parties, mais dès le lendemain du jour de l'audience de conciliation, tenue le 19 mars 2002. La Chambre des recours a écarté ce moyen par les motifs résumés ci-après.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le délai fixé à l'art. 274f al. 1 CO, qui est réglé de manière exhaustive par le droit fédéral, court dès le jour suivant la constatation expresse de l'échec de la tentative de conciliation et non dès la communication écrite de cette constatation. En l'espèce, comme le procès-verbal ad hoc en fait foi, l'échec de la tentative de conciliation a été expressément constaté lors de l'audience du 19 mars 2002, si bien que le délai de trente jours a, en principe, commencé à courir le 20 mars 2002. Cependant, la même jurisprudence réserve l'application du principe de la bonne foi, lequel commande de protéger la confiance du justiciable lorsqu'elle repose sur une confirmation écrite fixant faussement le début du délai à la date de la notification écrite. Cette exception trouve à s'appliquer dans le cas présent. En effet, le procès-verbal de non-conciliation a été notifié aux parties avec la mention que la décision prise serait définitive à moins que les parties ne saisissent le Tribunal des baux dans les trente jours suivant la notification de ladite décision. Sur le vu de cet avis, les défendeurs, même s'ils étaient assistés d'un mandataire professionnel, étaient en droit de considérer que le délai de trente jours ne courait pas dès la communication orale du constat d'échec de la tentative de conciliation, mais dès la notification du procès-verbal.

Par ailleurs, la cour cantonale a estimé que la jurisprudence du Tribunal fédéral prête à discussion en tant qu'elle fait découler du droit fédéral la nécessité de définir précisément le point de départ du délai fixé à l'art. 274f al. 1 CO. Sans doute est-il normal que ce droit pose les conditions auxquelles est subordonné tout constat d'échec d'une tentative de conciliation. En revanche, sauf à admettre que l'art. 274 CO reste lettre morte, il appartient au droit cantonal de régler la forme de ce constat. En droit vaudois, l'art. 21 de la loi du 12 mai 1982 fixant la procédure dans les contestations relatives aux baux à loyer immobiliers et aux baux à ferme non agricoles (LPCBL; RSV 221.311) dispose que le procès-verbal de l'audience de conciliation, qui doit mentionner la faculté pour l'une ou l'autre des parties de porter la cause devant le Tribunal des baux dans un délai de trente jours dès sa notification, est communiqué par écrit aux parties, soit directement et séance tenante, soit à bref délai par pli recommandé. Ainsi, le droit vaudois ne prévoit pas la communication orale du constat d'échec de la tentative de conciliation. Par conséquent, lorsque, comme en l'espèce, le procès-verbal est adressé par voie postale aux parties, la date de notification du pli fait courir le délai de trente jours. Pareille solution, nonobstant la jurisprudence du Tribunal fédéral, n'est pas contraire au droit fédéral. Cette jurisprudence conduit d'ailleurs à des solutions insatisfaisantes du point de vue de la sécurité du droit, dans la mesure où elle aboutit à retenir des délais différents lorsque la Commission constate l'échec de la conciliation sur certaines conclusions et qu'elle doit rendre une décision sur les autres conclusions sans pouvoir le faire séance tenante. Dès lors, indépendamment de la question de la protection de la bonne foi, il y a lieu d'admettre, en prenant pour dies a quo le lendemain de la communication écrite du procès-verbal, intervenue le 25 mars 2002, que la saisine du Tribunal des baux, par requête déposée le 22 avril 2002, a été opérée avant l'expiration du délai fixé à l'art. 274f al. 1 CO.
3.2
3.2.1 A l'appui de son recours en réforme, le demandeur fait grief à la Chambre des recours de s'être volontairement écartée d'une jurisprudence claire du Tribunal fédéral, qui a été publiée et confirmée ultérieurement. En ce qui concerne l'art. 21 LPCBL, il soutient que cette disposition contrevient au droit fédéral puisqu'elle ne prend pas en compte, pour fixer le point de départ du délai de trente jours, le constat oral de l'échec de la tentative de conciliation, mais retient, comme critère déterminant, la notification du procès-verbal constatant cet échec.

Quant à la protection de la bonne foi, le demandeur est d'avis qu'elle ne saurait être invoquée par les défendeurs, étant donné que ceux-ci étaient assistés d'un mandataire professionnel, "spécialiste bien connu du droit du bail", qui était présent à l'audience de conciliation et qui s'est vu notifier lui-même une copie du procès-verbal de cette séance.
3.2.2 Dans leur réponse au recours, les défendeurs reprennent à leur compte, en l'étoffant, l'argumentation développée dans l'arrêt attaqué. Ils exposent, par ailleurs, que la question de la validité du congé litigieux n'a pas été soumise à la Commission de conciliation puisqu'ils ne l'ont soulevée, à titre subsidiaire, que devant le Tribunal des baux, de sorte que le demandeur ne pourrait de toute façon pas se plaindre d'une saisine tardive de cette juridiction sur ce point. Toujours selon eux, le fait d'indiquer, dans un procès-verbal, que le Président rappelle les conséquences juridiques de l'échec de la conciliation n'atteste pas qu'il a été expressément fait mention du délai de trente jours. Enfin, les défendeurs exposent qu'ils ont pris des conclusions précises, lors de l'audience de conciliation, au sujet du non-respect par le demandeur des conditions posées pour la restitution anticipée des locaux; que la Commission de conciliation a indiqué, sous chiffre 4 du dispositif de sa décision, que "toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées"; qu'ils pouvaient légitimement penser que cette formulation concernait lesdites conclusions, que la Commission ait été compétente ou non pour en connaître; partant, qu'ils étaient fondés à agir dans le délai de trente jours dès la notification du procès-verbal, car c'est à ce moment-là seulement qu'ils ont eu connaissance du rejet de leurs conclusions.
3.3
3.3.1 Pour assurer l'application uniforme du droit matériel, le législateur fédéral a édicté un certain nombre de règles de procédure. L'art. 274f al. 1 CO constitue l'une de celles-ci, qui institue un délai de droit civil formel (Fabienne Hohl, Procédure civile, tome II, n. 2196 ss), appelé aussi délai procédural de droit fédéral (Michel Ducrot, La procédure d'expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, thèse Genève 2004, p. 173 in fine). Etant donné sa nature, ce délai est soumis exclusivement au droit fédéral (ATF 123 III 67 consid. 2a; 122 III 316 consid. 2; arrêt 4C.417/1999 du 18 février 2000, consid. 4b).

L'art. 274e al. 2 CO prescrit à l'autorité de conciliation de constater l'échec de la tentative de conciliation. Dans ce cas, en vertu de l'art. 274f al. 1 CO, la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les trente jours. Selon la jurisprudence, ce délai commence à courir lorsque l'autorité de conciliation a expressément constaté l'échec de la tentative de conciliation et communiqué, oralement ou par écrit, cette constatation aux parties. Dès lors, si l'autorité de conciliation notifie oralement aux parties, lors de l'audience de conciliation, que la procédure de conciliation est terminée sans avoir abouti à un accord, le délai pour ouvrir action commence en principe à courir indépendamment du point de savoir si la constatation mettant fin à la procédure de conciliation sera ensuite communiquée par écrit aux parties. En revanche, si, pour quelque raison que ce soit, l'autorité de conciliation ne constate pas expressément, déjà lors de l'audience de conciliation, que la conciliation n'a pas abouti, mais ne le fait que dans une communication ultérieure adressée aux parties, le délai ne commence alors à courir que dès la notification de cette communication (ATF 122 III 316 consid. 2).

La même jurisprudence réserve cependant l'application du principe de la bonne foi. Il en découle que la confiance de la partie qui entend saisir le juge doit être protégée lorsqu'elle repose sur une confirmation écrite faisant suite à une communication orale et indiquant faussement le début du délai (ATF 122 III 316 consid. 3).
3.3.2 Les juridictions vaudoises ont fait une saine application de ces principes en l'espèce, malgré qu'en ait le demandeur.

Certes, il est indéniable que la Commission de conciliation a bel et bien, non seulement constaté l'échec de la tentative de conciliation lors de l'audience du 19 mars 2002, mais encore communiqué oralement cette constatation aux parties. Le procès-verbal dressé par elle ne laisse aucun doute à ce sujet. Il atteste et le constat d'échec et la communication de ce constat aux personnes présentes. Le premier point fait l'objet d'une mention expresse. Quant au second, il ressort de la phrase suivante: "Le Président rappelle les conséquences juridiques de cet échec". Les défendeurs objectent que ce rappel ne serait pas probant dans la mesure où il n'établit pas que la Commission de conciliation ait attiré l'attention des parties sur le fait qu'elles disposaient d'un délai de trente jours pour saisir le Tribunal des baux. Ils ont tort. En effet, le droit fédéral, tel qu'interprété par la jurisprudence susmentionnée, ne fait pas d'une telle indication une condition sine qua non pour que le délai de l'art. 274f al. 1 CO puisse commencer à courir. Comme ce droit est seul déterminant, peu importe que, selon la législation vaudoise, le procès-verbal de l'audience de conciliation doive mentionner la faculté pour l'une ou l'autre des parties de porter la cause devant le Tribunal des baux dans un délai de trente jours dès sa notification (art. 21 al. 3 LPCBL).

Cela étant, force est de reconnaître, à la suite des juges précédents, que l'on se trouve, en l'espèce, dans une situation exceptionnelle au sens de la jurisprudence précitée. De fait, le 25 mars 2002, soit quelques jours seulement après la tenue de l'audience de conciliation, la Commission de conciliation a notifié aux parties un procès-verbal relatif à cette audience, au pied duquel elle a apposé, en caractères gras, la mention selon laquelle la décision prise par elle deviendrait définitive à moins que les parties ne saisissent le Tribunal des baux d'une action judiciaire dans les trente jours suivant sa notification. Sur le vu de cette mention, les défendeurs, même assistés d'un mandataire professionnel, pouvaient considérer de bonne foi que le délai de trente jours, dans lequel ils devaient saisir le juge, ne courait pas dès la communication orale du constat d'échec de la tentative de conciliation, mais dès la notification du procès-verbal. Les circonstances propres à la présente cause excluent, en effet, que l'on puisse reprocher au mandataire des défendeurs de s'être fié à l'indication erronée fournie par l'autorité de conciliation quant au point de départ du délai en question (cf. ATF 124 I 255 consid. 1a/aa et les arrêts cités). En particulier, l'art. 21 al. 3 LPCBL, déjà cité, était plutôt de nature à le dissuader de mettre en doute cette indication, puisqu'il fait de la notification du procès-verbal le moment déterminant pour fixer le point de départ du délai. Il ressort, par ailleurs, du jugement de première instance que la pratique de la Commission de conciliation du district de Lausanne en la matière a évolué et mériterait encore d'être clarifiée. Aussi paraît-il difficile de reprocher au mandataire des défendeurs de ne l'avoir pas percée à jour. De surcroît, tel qu'il est formulé, notamment en son chiffre 4 ("Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées"), le dispositif de la décision rendue par la Commission de conciliation donne à penser que cette autorité est aussi entrée en matière sur les conclusions prises devant elle par les défendeurs, auquel cas le délai pour attaquer ladite décision n'aurait effectivement pas commencé à courir avant la notification de celle-ci, intervenue le 25 mars 2002 (cf. Hohl, op. cit., n. 2206).

Il suit de là que les juges précédents n'ont pas violé le droit fédéral en admettant que le Tribunal des baux avait été saisi en temps utile par les défendeurs. Le premier moyen soulevé par le demandeur tombe, dès lors, à faux.
4.
Le demandeur reproche, par ailleurs, à la Chambre des recours d'avoir méconnu les règles du droit fédéral régissant la restitution anticipée de la chose louée.
4.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bailleur n'est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d'entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Cependant, dans la mesure où, en vertu de l'art. 264 al. 3 let. b in fine CO, il doit admettre l'imputation sur le loyer des profits auxquels il a intentionnellement renoncé, il lui incombe de réduire son dommage et, pour ce faire, de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer lui-même de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles: s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe "pacta sunt servanda", c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences. L'adverbe "intentionnellement", utilisé à dessein par le législateur fédéral, indique du reste clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être imputé au bailleur. Pour le surplus, l'examen de l'attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du bail ressortit essentiellement au juge du fait, qui possède un large pouvoir d'appréciation en ce domaine (ATF 117 II 156 consid. 3; arrêts 4C.118/2002 du 19 août 2002, consid. 3.1, 4C.387/1997 du 29 septembre 1998, consid. 2a, 4C.248/1996 du 2 octobre 1997, consid. 6c, et 4C.444/1996 du 18 juin 1997, consid. 3a).
4.2 En l'espèce, le Tribunal des baux constate dans son jugement, dont les motifs ont été repris par la Chambre des recours, que le demandeur n'a pas établi avoir effectué la moindre recherche d'un locataire de remplacement alors que les défendeurs ont inscrit les locaux litigieux dans les listes de locaux disponibles de la gérance et ont placé une annonce sur le site internet de celle-ci. Il est vrai, concèdent les premiers juges, que les démarches entreprises par les défendeurs ne sont pas très conséquentes. Le Tribunal des baux relativise toutefois la portée de cette remarque en observant que, eu égard à la situation peu attrayante des locaux, il paraît malaisé de les relouer, de sorte que l'on voit mal quelles démarches supplémentaires on pourrait exiger des défendeurs dans ces circonstances. Pour lui, les bailleurs n'ont ainsi pas manqué de façon grave et intentionnelle à leur obligation de diminuer le dommage.

Partageant cet avis, la Chambre des recours ajoute que les démarches des défendeurs ont finalement abouti puisque les locaux ont pu être reloués dès le 1er février ou le 1er avril 2004. Elle fait, par ailleurs, observer au demandeur, qui parlait d'une "omission de relocation de 2 ans et un mois ou 2 ans et trois mois", que l'obligation subsidiaire de recherche d'un locataire de remplacement incombant au bailleur n'est pas une obligation de résultat, mais une obligation de moyens à laquelle les défendeurs ont satisfait.
4.3 Les considérations émises par les deux juridictions cantonales pour écarter le moyen pris de la violation de l'art. 264 al. 3 let. b CO n'apparaissent en rien contraires aux principes jurisprudentiels susmentionnés. Dans son recours en réforme, le demandeur, qui se limite pour l'essentiel à rappeler ces principes, ne démontre nullement en quoi l'arrêt attaqué s'en écarterait. Il y fustige certes la passivité des défendeurs dans la recherche d'un locataire de remplacement, qu'il qualifie d' "abstention ... intentionnelle et grave", en soulignant que les intéressés n'ont même pas fourni la preuve d'une annonce de location parue dans les journaux ou d'une visite des locaux par des locataires potentiels. Ce faisant, il inverse toutefois les rôles puisque c'était à lui, et non pas aux défendeurs, qu'il incombait en premier lieu d'entreprendre toutes démarches utiles pour trouver un nouveau locataire. Or, il n'a pas effectué la moindre recherche à cette fin. Aussi est-il malvenu d'imputer aux défendeurs les conséquences de sa propre passivité. Il ne saurait d'ailleurs justifier celle-ci au motif qu'il s'estimait en droit de résilier le bail sans délai en application de l'art. 259b let. a CO. En effet, le bailleur avait contesté d'emblée qu'il fût en droit de mettre un terme immédiat à leur relation contractuelle et l'autorité de conciliation n'était pas entrée dans les vues du locataire. Ce dernier ne pouvait donc ignorer que ses chances de faire admettre, par le Tribunal des baux, le caractère justifié de la résiliation immédiate du bail étaient sujettes à caution. Par conséquent, il lui appartenait de prendre les mesures qui s'imposaient pour le cas - loin d'être invraisemblable - où l'autorité judiciaire considérerait le congé litigieux comme une résiliation anticipée du bail.

Le recours en réforme interjeté par le demandeur se révèle ainsi infondé sur ce point également.
5.
Le demandeur, qui succombe, devra payer l'émolument judiciaire (art. 156 al. 1 OJ) et indemniser les défendeurs (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 31 août 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: