Indemnity for improvements in leased property; transitional lawGenerato dall'IA

{T 0/2}
4C.289/2003 /ech

Arrêt du 12 décembre 2003
Ire Cour civile

Composition
MM. les Juges Corboz, Président, Walter et Nyffeler.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
les époux X.________,
défendeurs et recourants,

contre

Y.________,
demandeur et intimé, représenté par Me Jean-Marc Siegrist.

Objet
résiliation d'un contrat de bail; indemnité pour plus-value de la chose louée,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 8 septembre 2003.

Faits:
A.
A.________, était propriétaire d'un bien-fonds comportant une habitation, une dépendance et un garage. En 1974, elle a loué cette parcelle à son fils et à sa belle-fille, les époux X.________, pour un loyer de 360 fr. par mois.
La banque créancière ayant intenté une poursuite contre A.________ pour le paiement des intérêts hypothécaires et le remboursement de dettes, l'immeuble en question, estimé par l'Office des poursuites à 820'000 fr., a été vendu aux enchères publiques le 7 octobre 1997. Y.________ en a acquis la propriété pour le prix de 370'000 fr.

Le 11 septembre 1998, Y.________ a résilié le bail des époux X.________ avec effet au 31 décembre 1998, pour le cas où le précédent congé, notifié le 17 février 1997 aux locataires par l'Office des poursuites, serait déclaré non valable.

S'en est suivie une procédure en contestation de ces congés et en prolongation du bail, dans laquelle les époux X.________, défendeurs, ont conclu reconventionnellement au paiement, par Y.________, demandeur, de 550'000 fr., plus intérêts, du chef des travaux à plus-value réalisés par eux dans l'immeuble pris à bail. Par arrêt du 31 mai 2002, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, modifiant partiellement le jugement rendu le 10 mai 2001 par le Tribunal des baux et loyers, a déclaré irrecevable la conclusion en paiement, admis la validité de la résiliation du bail notifiée le 11 septembre 1998 et accordé aux locataires une unique prolongation de leur bail jusqu'au 31 décembre 2002.

Statuant par arrêt du 8 novembre 2002, sur recours des époux X.________, le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt cantonal, en tant qu'il avait déclaré irrecevable la conclusion tendant au paiement d'une indemnité de 550'000 fr., intérêts en sus, et l'a confirmé pour le surplus. Le dossier a été renvoyé à la Chambre d'appel pour qu'elle se prononce sur le mérite de la prétention pécuniaire élevée par les recourants.

B.
Par arrêt du 8 septembre 2003, la Chambre d'appel a confirmé le jugement du Tribunal des baux du 10 mai 2001 dans la mesure où il avait débouté les époux X.________ de leur demande visant au paiement, par Y.________, de 550'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er décembre 1997.

Ledit arrêt repose, en substance, sur les motifs suivants: les travaux litigieux, qui ont été exécutés avant le 1er juillet 1990, sont soumis à l'ancien droit en vigueur avant cette date. Sous l'empire de ce droit, à défaut d'une convention ad hoc, le locataire ne pouvait réclamer au bailleur une indemnité pour ses investissements dans la chose louée que sur la base des dispositions régissant l'enrichissement illégitime, lorsque prenait fin prématurément un bail dont les parties étaient convenues ou pensaient l'une et l'autre qu'il aurait une longue durée. En l'espèce, les défendeurs allèguent avoir été autorisés par A.________ à effectuer des travaux, qui ont été exécutés de 1974 à 1978. Aucune pièce produite dans la procédure et aucun témoin n'attestent l'existence de travaux postérieurs. Il n'est pas établi que dame A.________ ait consenti à verser à ses locataires une indemnité pour les plus-values résultant desdits travaux. Il ne s'agit pas non plus d'un cas de résiliation anticipée d'un bail de longue durée convenu avec le demandeur. Ces travaux, qui remontent à plus de 20 ans, doivent être considérés comme entièrement amortis. Les défendeurs devaient compter avec cet amortissement pendant la durée du bail. Ils ne peuvent, dès lors, prétendre à aucune indemnité.
C.
Parallèlement à un recours de droit public, qui a été rejeté, dans la mesure où il était recevable, par arrêt séparé de ce jour, les défendeurs ont déposé un recours en réforme. Ils y invitent le Tribunal fédéral à constater que "la Chambre d'appel a violé le droit fédéral en son article 260 a) CO en alléguant que les travaux faits avant l'entrée du nouveau droit étaient soumis à l'ancien droit", puis à annuler l'arrêt cantonal.

Le demandeur n'a pas été invité à déposer une réponse.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le recours de droit public et le recours en réforme déposés simultanément par les défendeurs sont identiques à quelques détails près. Il ne s'ensuit pas, pour autant, l'irrecevabilité automatique des deux moyens de droit connexes. En effet, en présence de deux recours dont la motivation est similaire, il convient d'examiner si, pour chaque acte de recours, les moyens invoqués satisfont aux exigences de motivation qui lui sont propres. Si la réponse est affirmative, le recours est recevable, quand bien même le recourant reprend textuellement le même grief dans une autre écriture (ATF 118 IV 293 consid. 2a p. 295).
2.
2.1 Interjeté en temps utile (art. 54 al. 1 OJ), par la partie qui a succombé dans ses conclusions au fond, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; ATF 111 II 384 consid. 1), le présent recours est recevable sous cet angle.
2.2 Les motifs énoncés dans un recours en réforme doivent indiquer succinctement quelles sont les règles de droit fédéral violées par la décision attaquée et en quoi consiste cette violation (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recourant ne peut pas se livrer seulement à des développements juridiques abstraits ou à des critiques toutes générales de la décision attaquée, même s'il est vrai que l'absence d'indication des dispositions de droit fédéral ou des principes de ce droit qui auraient été violés ne nuit pas lorsque la motivation du recours permet de comprendre en quoi le recourant considère le jugement attaqué comme contraire au droit fédéral (ATF 121 III 397 consid. 2a; 116 II 745 consid. 3; 106 II 175 s.).

Examinée à la lumière de cette jurisprudence, la recevabilité du présent recours est sujette à caution. En effet, ledit recours revêt un caractère appellatoire manifeste. Ses auteurs s'y livrent à des critiques toutes générales de l'arrêt entrepris et se bornent, pour l'essentiel, à opposer leur propre thèse à celle défendue par la cour cantonale, en faisant fi, à maintes reprises, de l'interdiction de présenter des allégations et preuves nouvelles (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Il est douteux, au demeurant, que les conclusions prises par les défendeurs satisfassent aux exigences légales (art. 55 al. 1 let. b OJ).

Cela étant, le Tribunal fédéral se limitera à l'examen des rares griefs susceptibles d'être considérés à la rigueur comme recevables.
3.
Les défendeurs reprochent à la Chambre d'appel d'avoir violé le droit transitoire en refusant d'appliquer l'art. 260a CO en l'espèce, alors que le contrat de bail a pris fin après le 1er juillet 1990, date d'entrée en vigueur du nouveau droit.

Le moyen n'est pas fondé. En effet, selon la jurisprudence, l'éventuelle indemnisation du locataire doit être jugée à la lumière des règles de l'ancien droit du bail lorsque les travaux à plus-value ont été exécutés avant le 1er juillet 1990 (arrêt 4C.337/1996 du 8 avril 1997, consid. 6c).

De toute façon, on ne voit pas quel intérêt les défendeurs pourraient faire valoir à l'application du nouveau droit du bail, dès lors que l'art. 260a al. 1 CO exige impérativement que le bailleur consente par écrit
aux travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, condition qui fait défaut dans la présente espèce.
4.
Les recourants contestent, par ailleurs, l'opinion de la cour cantonale selon laquelle les travaux exécutés de 1974 à 1978 doivent être considérés comme entièrement amortis à l'heure actuelle. Force est, toutefois, de constater qu'ils se limitent à des généralités sur la question de l'amortissement et les distinctions qu'il y a lieu de faire, à ce titre, entre les divers types de travaux (1er, 2ème ou 3ème oeuvre). Cependant, les défendeurs ne précisent pas quelle était, selon eux, la durée de vie de chacun des différents travaux qu'ils ont exécutés ou fait exécuter jusqu'en 1978, empêchant ainsi le Tribunal fédéral de vérifier si et, le cas échéant, dans quelle mesure le droit fédéral a pu être violé sur ce point.
5.
En tout état de cause, les défendeurs n'indiquent pas en quoi l'arrêt attaqué contredirait les principes régissant, sous l'ancien droit, l'indemnisation du locataire pour les travaux à plus-value exécutés dans la chose louée. Qui plus est, ils laissent intact l'argument de la cour cantonale selon lequel on n'est pas en présence, en l'espèce, d'une résiliation anticipée d'un bail de longue durée convenu avec le défendeur. Or, il s'agit là d'une condition nécessaire pour que le locataire puisse réclamer une indemnité au titre de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss; cf. ATF 105 II 92 consid. 4a p. 97 et les arrêts cités). Par conséquent, le recours en réforme interjeté par les défendeurs serait de toute façon voué à l'échec, tel qu'il est présenté, quelle que soit la pertinence des considérations émises par la cour cantonale sur la question des amortissements.
6.
Le recours en réforme interjeté par les défendeurs doit ainsi être rejeté, dans la mesure où il est recevable, pour les motifs sus-indiqués. Ses auteurs supporteront solidairement les frais qu'ils ont occasionnés en le déposant (art. 156 al. 1 et 7 OJ). En revanche, ils n'auront pas à indemniser l'intimé, qui n'a pas été invité à déposer une réponse.

Par ces motifs, vu l'art. 36a OJ, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 8'000 fr. est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 12 décembre 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: