Sale of buildings did not include parking-rights; damages and cession disputeGenerato dall'IA

{T 0/2}
4C.7/2005
4C.11/2005 /ech

Arrêt du 30 juin 2005
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mmes les juges Corboz, président, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler et Favre.
Greffier: M. Thélin.

Parties
4C.7/2005
A.________ AG,
B.________ SA,
défenderesses et recourantes,
représentées par Me Yves Magnin,

contre

C.________ SA,
demanderesse et intimée,
représentée par Me Soli Pardo.

4C.11/2005
A.________ AG,
demanderesse, recourante et intimée,
représentée par Me Yves Magnin,

contre

X.________,
défendeur, recourant et intimé,
représenté par Me Christian Buonomo.

Objet
vente d'immeubles et cession de servitudes personnelles

recours en réforme contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2004 par la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits:
A.
Par acte authentique du 9 juillet 1998, X.________ a vendu à la société zurichoise A.________ AG les parcelles n° 1, 2, 3 et 4 de la commune de Genève, section Petit-Saconnex. Chacune d'elles comportait, outre un bâtiment d'habitation entier, une "partie" du bâtiment souterrain n° F 6 à usage de garage et une part de copropriété de la parcelle n° 5 qui était également occupée par une partie du garage. Le total des quatre parts de copropriété constituait la propriété complète de la parcelle n° 5. Ces immeubles étaient vendus pour le prix de 27'000'000 de francs. Le vendeur certifiait que les bâtiments étaient loués depuis 1992 et que l'état locatif brut au 31 décembre 1997 s'élevait à 2'920'803 fr.60; l'état locatif, soit la liste détaillée des biens loués ou à louer, avec le rendement de chacun d'eux, était annexé à l'acte. La liste comprenait, en particulier, des places de stationnement situées dans le garage. Or, cet ouvrage n'occupait pas seulement les cinq parcelles précitées; il s'étendait également sur d'autres parcelles comportant elles aussi des bâtiments d'habitation.
A l'époque de la vente et depuis la construction des bâtiments, la gérance des biens désignés à l'état locatif était confiée à E.________ SA, qui a poursuivi cette activité pour le compte de A.________ AG jusqu'en février 2000. Celle-ci lui a alors retiré le mandat pour le transférer à D.________ SA.
En juin 2001, cette dernière avait récemment constaté que cinquante-neuf des places de stationnement ne se trouvaient pas dans les parties du garage acquises par A.________ AG et que celle-ci en jouissait sans bénéficier du titre juridique correspondant. Elle s'est donc adressée à E.________ SA, qui était entre-temps devenue F.________, afin d'obtenir les explications nécessaires. Celles-ci lui furent données par un architecte qui avait pris part à la construction des bâtiments et qui promettait d'intervenir auprès de X.________ pour faire régulariser la situation.
Par la suite, D.________ SA a pris le nom de B.________ SA; elle continue de gérer les biens acquis par A.________ AG.
B.
Egalement par acte authentique, le 23 novembre 2001, X.________ a cédé à la société C.________ SA des servitudes personnelles librement transmissibles donnant droit à l'usage de places de stationnement. Il s'agissait de quarante places situées dans le garage souterrain, sur les parcelles n° 7, 9 ou 10, dont trente-neuf figurent dans l'état locatif des immeubles précédemment vendus à A.________ AG. Les servitudes étaient transférées avec toutes les créances qui pouvaient appartenir au cédant en relation avec les places de stationnement, "de nature contractuelle, délictuelle ou résultant d'un enrichissement illégitime". La cession était convenue pour le prix de 600'000 fr., payable en six versements de 100'000 fr. échelonnés sur cinq ans. L'acte prévoyait l'inscription de l'acquéresse au registre foncier en qualité de bénéficiaire des servitudes.
C.
Le 14 mai 2002, C.________ SA a ouvert action contre A.________ AG et B.________ SA devant le Tribunal de première instance du canton de Genève. Sa demande avait pour objet de revendiquer les places de stationnement acquises le 23 novembre 2001. Le tribunal était requis de constater que les défenderesses jouissaient de ces places sans droit; elles devaient de plus être condamnées à les restituer et à remettre à la demanderesse les baux à loyer conclus avec les tiers occupants, avec tous les justificatifs de nature à lui permettre de déterminer les produits et les charges de la jouissance usurpatoire.
Les défenderesses se sont opposées à cette demande; elles ont notamment soutenu que l'acte de cession du 23 novembre 2001 était nul parce que contraire aux moeurs.
Le 5 novembre 2002, A.________ AG a elle aussi ouvert action, devant le même tribunal, contre X.________. Elle invoquait là également la nullité de l'acte du 23 novembre 2001 et, sur la base du contrat de vente que le défendeur avait souscrit le 9 juillet 1998, elle revendiquait trente-neuf des quarante places concernées. Selon ses conclusions prises à l'issue des mesures probatoires, sa demande tendait à la faire inscrire au registre foncier en qualité de titulaire des servitudes personnelles correspondantes; en outre, le jugement devait ordonner la constitution de trois servitudes foncières nouvelles, en faveur de la parcelle n° 3 et à charge des parcelles n° 7 et 8 appartenant au défendeur, conférant le droit d'usage de trois autres des places énumérées dans l'état locatif; enfin, le défendeur devait être condamné à payer 421'200 fr., avec intérêts au taux de 5% par an dès le 1er août 1998, pour contre-valeur de dix-sept places qu'il avait vendues alors qu'il n'avait pas le pouvoir d'en disposer. A titre subsidiaire, la demanderesse réclamait le paiement de 1'536'300 fr., avec suite d'intérêts dès la même date, le cas échéant sous déduction de la valeur des servitudes qui lui étaient allouées.
X.________ a conclu au rejet de cette demande.
Le tribunal a statué par deux jugements distincts le 4 décembre 2003. Il a jugé que le contrat de cession conclu avec C.________ SA était intervenu dans des conditions choquantes et contraires à la loyauté commerciale, au préjudice de A.________ AG, et qu'il était donc nul. La demande de C.________ SA était par conséquent rejetée. Le contrat de vente conclu avec A.________ AG n'avait pas d'objet autre que les parcelles décrites dans l'acte, de sorte que l'acquéresse n'était pas fondée à exiger, en sa faveur, le transfert ou la constitution des droits correspondant à des places de stationnement qui n'étaient pas partie intégrante de ces immeubles. Le vendeur devait cependant garantir l'acquéresse en raison de l'état locatif qui constituait une qualité promise par lui. La demande de A.________ AG était donc admise dans ses conclusions subsidiaires, le montant de 1'536'300 fr. correspondant à la moins-value des immeubles vendus.
D.
C.________ SA et X.________ ont tous deux appelé à la Cour de justice en persistant dans leurs conclusions; A.________ AG a usé de l'appel incident en vue d'obtenir l'admission de ses conclusions principales.
La Chambre civile de la Cour de justice s'est prononcée par un arrêt unique le 12 novembre 2004.
Lors de la cession des servitudes afférentes à quarante places de stationnement, X.________ connaissait les prétentions de A.________ AG mais les preuves disponibles ne permettaient pas de constater qu'il eût agi dans l'intention de léser cette dernière. On ne pouvait pas non plus retenir que lesdites prétentions fussent connues des organes de C.________ SA, ni que le prix de 600'000 fr. et les modalités de son versement fussent extraordinairement favorables. Au regard de cette situation, la cession en faveur de C.________ SA était valable et la demande de cette partie était, pour l'essentiel, fondée. La Cour a donc condamné A.________ AG et B.________ SA à restituer les places litigieuses et à remettre les baux à loyer dont ces places étaient l'objet.
Lors du contrat de vente conclu avec A.________ AG, X.________ savait que certaines des places de stationnement portées à l'état locatif n'étaient pas partie intégrante des parcelles vendues; sur ce point, selon l'arrêt, il a induit sa cocontractante en erreur. Pour celles des places concernées qui lui appartenaient alors, le contrat devait être interprété et complété en ce sens que le vendeur s'était obligé à transférer le titre juridique correspondant. Pour les autres places, ce complètement du contrat n'était pas possible et le rendement desdites places constituait seulement une qualité promise des immeubles vendus.
Pour les servitudes personnelles afférentes à trente-neuf places, servitudes dont X.________ était le titulaire à l'époque du contrat, il devait les dommages-intérêts pour cause d'inexécution. L'exécution à laquelle A.________ AG pouvait prétendre était impossible depuis que les servitudes avaient été valablement transférées à C.________ SA. La Cour évaluait les dommages-intérêts à 1'000'000 de fr.
Pour trois places sises sur la parcelle n° 9 qui continuait d'appartenir à X.________, il y avait lieu d'exécuter le contrat en constituant trois servitudes foncières nouvelles en faveur de la parcelle n° 3 de A.________ AG.
Pour les dix-sept places que X.________ ne s'était pas obligé à transférer, A.________ AG était déchue de ses prétentions en garantie du rendement promis car elle avait tardé à donner l'avis des défaut au vendeur.
En conséquence, la Cour de justice a condamné X.________ à payer 1'000'000 de fr. avec suite d'intérêts et elle a ordonné au conservateur du registre foncier de constituer les trois servitudes précitées. Pour le surplus, la demande de A.________ AG était rejetée.
E.
Le Tribunal fédéral est saisi de trois recours en réforme dirigés contre l'arrêt de la Cour de justice. L'un est formé conjointement par A.________ AG et B.________ SA, un autre par A.________ AG seulement et le troisième par X.________.
A.________ AG requiert que sa demande contre X.________ soit admise dans ses conclusions principales ou, s'il y a lieu, dans ses conclusions subsidiaires seulement. X.________ requiert le rejet complet de cette demande. Chacune de ces deux parties conclut au rejet du recours formé par l'autre.
A.________ AG et B.________ SA requièrent la réforme de l'arrêt en ce sens que la demande de C.________ SA soit rejetée. Invitée à répondre, cette partie-ci conclut au rejet du recours.
Par arrêt de ce jour, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevables deux recours de droit public que A.________ AG et B.________ SA ont introduits contre le même prononcé.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Chacun des recours est formé par une partie qui a succombé dans ses conclusions. Tous trois sont dirigés contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal suprême (art. 48 al. 1 OJ), dans une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ). Déposés en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 30 et 55 OJ), ils sont en principe recevables.
Le recours en réforme peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il soit nécessaire de compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4).
Le Tribunal fédéral ne peut pas statuer au delà des conclusions des parties mais il n'est lié ni par les motifs que celles-ci invoquent (art. 63 al. 1 OJ) ni par l'argumentation juridique adoptée par la juridiction cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Le Tribunal fédéral peut donc admettre un recours pour des motifs autres que ceux invoqués par le recourant; il peut aussi rejeter un recours en opérant une substitution de motifs, c'est-à-dire en adoptant une argumentation juridique autre que celle de la juridiction cantonale (ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine).
2.
Le Tribunal fédéral doit se prononcer, en l'espèce, sur les conclusions principales prises par A.________ AG contre X.________.
2.1 Il est constant que le 9 juillet 1998, ces deux parties ont conclu un contrat de vente d'immeubles. La contestation nécessite d'examiner si le vendeur s'est obligé à transférer aussi, outre la propriété des immeubles décrits dans l'acte authentique, les droits immobiliers afférents à cinquante-neuf places de stationnement sises hors des parcelles n° 1, 2, 3, 4 ou 5. Il faut déterminer la portée, à ce sujet, de la liste des biens loués ou à louer que les parties et le notaire ont annexée à l'acte, en tant que lesdites places étaient mentionnées dans ce document.
2.2 Confronté à un litige sur la portée d'une convention, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, le juge procède à une constatation de fait qui ne peut pas être remise en cause dans un recours en réforme (ATF 126 III 25 consid. c, 375 consid. 2e/aa; 125 III 305 consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). Déterminer ce que les parties savent ou veulent au moment de conclure relève en effet des constatations de fait (cf. ATF 118 II 58 consid. 3a et les arrêts cités).
Si le juge ne parvient pas à établir la commune et réelle volonté des parties, il lui incombe d'interpréter leurs déclarations et comportements selon la théorie de la confiance. Il doit rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, examine librement. Pour résoudre cette question de droit, il doit cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances dans lesquelles elle est intervenue, lesquelles relèvent en revanche du fait (ATF 130 III 417 consid. 3.2 p. 425; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2).

2.3 La Cour de justice retient qu'au delà du rendement locatif certifié dans l'acte authentique, c'est surtout la composition de l'état locatif, indiquée par la liste, qui était importante aux yeux de l'acquéresse A.________ AG. Elle retient encore que lors des pourparlers préalables à la vente, le défendeur savait que les cinquante-neuf places ne se trouvaient pas sur les parcelles concernées - alors que la régie mandatée par lui ignorait, elle, cette situation - et que, en violation de ses devoirs envers l'acquéresse, il s'est abstenu de l'en informer. La Cour retient enfin qu'au sujet de ces places, l'acquéresse a été induite en erreur par la liste et, en outre, par la documentation qu'elle avait reçue auparavant. En d'autres termes, l'acquéresse croyait par erreur acheter des immeubles comprenant toutes les places indiquées dans la liste.
Hormis le devoir d'information ainsi imputé au vendeur (cf. ATF 116 II 431 consid. 3a p. 434), tous ces éléments relèvent de la constatation des faits et ils sont donc soustraits au contrôle du Tribunal fédéral.
2.4 La Cour de justice n'a pas constaté une réelle et commune intention des parties qui eût pour objet la cession, sous une forme juridique choisie par elles, de places de stationnement situées hors des parcelles décrites dans l'acte de vente. Par ailleurs, à l'examen de ce document, l'acquéresse ne pouvait pas croire de bonne foi qu'une cession de ce genre fût aussi convenue; au contraire, interprété selon le principe de la confiance, l'acte ne tendait qu'à lui transférer la propriété des immeubles décrits, à l'exclusion de tout autre droit immobilier. Il est vrai que l'acquéresse se trouvait dans l'erreur quant à la nature et à l'importance exactes de ces immeubles, de sorte que le contrat lui assurait une prestation moins étendue que ce qu'elle croyait recevoir. Néanmoins, bien que cette erreur fût connue du vendeur, elle ne conduit pas à interpréter l'acte de vente en ce sens que celui-ci porterait aussi sur des droits immobiliers autres que ceux explicitement énoncés. L'attitude du vendeur, quoique critiquable, ne peut pas être comprise comme une manifestation de volonté ayant eu pour objet de fournir à l'acquéresse ces droits immobiliers supplémentaires; l'acte authentique ne renferme donc, à leur sujet, aucun contrat ayant pris naissance conformément à l'art. 1 al. 1 CO. La liste annexée à cet acte ne peut pas non plus être considérée comme un contrat distinct que les parties auraient conclu par écrit; en effet, ainsi que le Tribunal fédéral peut le constater directement selon l'art. 64 al. 2 OJ, ce document ne porte pas de signatures.
L'interprétation faite par la Cour de justice se révèle donc contraire à l'art. 18 al. 1 CO, cela même pour les quarante-deux places de stationnement qui appartenaient au vendeur, en propriété ou par l'effet de servitudes, lors de la conclusion du contrat. Au demeurant, il était erroné d'opérer une distinction entre celles des cinquante-neuf places qui appartenaient au vendeur et celles qui ne lui appartenaient pas, car, selon l'arrêt, cette différence dans le statut juridique ne fait pas partie des circonstances connues ou censées connues de l'acquéresse.
Ainsi, le défendeur ne s'est pas obligé à transférer les droits immobiliers afférents aux places concernées. Il en résulte que les conclusions principales de la demande de A.________ AG sont privées de fondement. C'est à tort que la Cour de justice a condamné le défendeur au paiement de dommages-intérêts pour cause d'inexécution; c'est également à tort qu'elle a fait constituer trois servitudes foncières nouvelles.
3.
Vu le sort des conclusions principales, le Tribunal fédéral doit se prononcer sur les conclusions subsidiaires tendant au paiement de 1'536'300 fr.
3.1 Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en raison des qualités promises de la chose vendue, quand ces qualités se révèlent manquantes. Cette disposition concerne en principe la vente mobilière; elle régit aussi la vente d'immeubles par le renvoi de l'art. 221 CO.
La surface utile, le volume ou le nombre des pièces d'un bâtiment, tels que le vendeur les indique à l'acquéreur, constituent des qualités promises aux termes de l'art. 197 al. 1 CO (Bénédict Foëx, Commentaire romand, n. 5 ad art. 219 CO; ATF 84 II 244 consid. c p. 247). Le nombre des places de stationnement disponibles sur les biens-fonds vendus constitue aussi une qualité promise de ces immeubles, dans le cas où, comme en l'espèce, ce nombre ressort d'une liste des objets loués, ou à louer, que les parties ont annexée au contrat de vente, ou d'autres documents que le vendeur a remis lors des pourparlers. X.________ doit donc garantir l'acquéresse, en principe, en raison du manque de cinquante-neuf places.
L'art. 201 CO exige de l'acheteur qu'il vérifie l'état de la chose vendue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai. Si des défauts se révèlent plus tard, l'acheteur doit aussi les signaler immédiatement. S'il néglige l'examen ou l'avis des défauts, ou s'il tarde dans ces opérations, la chose est tenue pour acceptée avec ses défauts et le vendeur est délié de la garantie. Sur la base de cette disposition, la Cour de justice a jugé que l'acquéresse a tardé dans l'examen des immeubles et l'avis des défauts au vendeur, et qu'elle est donc déchue de ses prétentions en garantie.
Dans la présente instance, la demanderesse invoque l'art. 203 CO. Cette disposition prévoit que si le vendeur a intentionnellement induit l'acheteur en erreur, il ne peut pas se prévaloir d'un retard dans l'avis des défauts. Or, les circonstances de fait et de droit retenues par la Cour de justice (consid. 2.3 ci-dessus) comportent tous les éléments d'un dol par omission, entraînant l'application de cette règle en faveur de la partie lésée. Le devoir d'information imputé au vendeur, qui se déduit des règles de la bonne foi, doit être ici confirmé; il est sans importance que sa cocontractante eût peut-être pu, selon l'argumentation soumise au Tribunal fédéral, dissiper sa propre erreur en faisant preuve de plus d'attention (Bruno Schmidlin, op. cit, n. 9 et 21 ad art. 28 CO; Silvio Venturi, n. 4 ad art. 203 CO). C'est donc à tort, en violation de l'art. 203 CO, que la Cour de justice tient le comportement dolosif du vendeur pour non démontré. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de discuter, au regard de l'art. 201 CO, le comportement de l'acquéresse après la vente car le défendeur est de toute manière tenu à garantie.
3.2 En cas de garantie, l'art. 205 al. 1 CO autorise l'acheteur à exiger la réduction du prix payé au vendeur, d'après la moins-value du bien défectueux, et à se faire rembourser ce qu'il a payé en trop.
Pour déterminer le prix après réduction, dans le contrat de vente comme dans le contrat d'entreprise (art. 368 al. 2 CO), il faut diviser le prix convenu par le rapport existant entre la valeur objective de la chose supposée sans défaut et celle de la chose effectivement livrée (ATF 116 II 305 consid. 4a p. 313; 111 II 162 consid. 3a p. 163; 105 II 99 consid. 4a p. 101; Venturi, op. cit, n. 20 ad art. 205 CO). Cette méthode vise à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties, selon le principe qui régit les contrats synallagmatiques (ATF 85 II 192). Son application stricte se heurte en pratique à la difficulté de fixer la valeur objective de la chose convenue, sans défaut, et la valeur objective de la chose effectivement livrée, avec défaut. Pour éviter ces problèmes, la jurisprudence a établi certaines présomptions; selon l'une d'elles, en particulier, la valeur de la chose qui aurait dû être livrée est tenue pour égale au prix convenu par les parties (ATF 111 II 162 consid. 3b et 3c p. 163; 116 II 305 consid. 4a p. 313/314).
Le Tribunal de première instance a constaté, d'après la liste annexée à l'acte de vente, un rendement annuel théorique de 166'170 fr. pour les cinquante-neuf places litigieuses, soit 5,69% de l'état locatif total établi d'après la même liste et certifié dans l'acte. Il a déterminé la moins-value des immeubles à cette même proportion du prix de vente de 27'000'000 de fr., soit 1'536'000 fr.; tenant compte, toutefois, du résultat plus élevé d'une expertise extrajudiciaire produite par la demanderesse, il a retenu le montant de 1'536'300 fr. correspondant aux conclusions de cette partie.
Cette méthode est pertinente si l'on admet que la valeur objective de la chose, avec ou sans défaut, correspond essentiellement à sa valeur de rendement. Si cette hypothèse est exacte, on peut effectivement calculer la moins-value à partir d'une simple comparaison entre le rendement effectif et le rendement promis. En présence de bâtiments d'habitation importants, très récents et destinés à la location, il n'y a pas lieu d'envisager une valeur objective très différente de la valeur de rendement, de sorte que la méthode précitée peut être jugée compatible avec le droit fédéral. Contrairement à l'opinion du défendeur, il importe peu que l'acquéresse ait attribué, dans le cas particulier, plus d'importance à la composition de l'état locatif qu'au rendement total des immeubles.
Le défendeur doit par conséquent être condamné au remboursement de 1'536'300 fr. en capital.
3.3 La créance en remboursement de la moins-value porte intérêts dès le jour où le prix de vente a été payé (ATF 116 II 305 consid. 7 p. 315). Il ne s'agit donc pas de l'intérêt moratoire à acquitter seulement en cas de demeure du débiteur selon les art. 102 et 104 al. 1 CO, mais d'un intérêt compensatoire régi par l'art. 73 CO. Par conséquent, le défendeur n'est pas fondé à invoquer l'art. 102 al. 1 CO qui subordonne la demeure à une interpellation du débiteur par le créancier. La date du 1er août 1998, qui est celle de la "vente des immeubles" selon le jugement de première instance, sera confirmée car il n'apparaît pas que le paiement du prix de vente soit intervenu plus tard. L'art. 73 CO fixe le taux à 5% par an.

4.
Le Tribunal fédéral doit se prononcer sur la demande de C.________ SA contre A.________ AG et B.________ SA.
4.1 Il est constant que depuis la vente du 9 juillet 1998, A.________ AG est entrée en jouissance de biens immobiliers comprenant, en particulier, trente-neuf places de stationnement dont l'usage est l'objet de servitudes personnelles. Ces servitudes sont régies par l'art. 781 CC; elles ont été stipulées librement transmissibles, en dérogation à l'art. 781 al. 2 CC. La demanderesse C.________ SA agit à titre d'ayant droit auxdites servitudes et son action tend à la restitution des places afin qu'elle puisse, désormais, se substituer aux défenderesses dans la jouissance de ces biens.
La demanderesse n'a jamais eu, jusqu'à présent, l'exercice effectif du droit conféré par les servitudes. Faute de possession selon l'art. 919 al. 2 CC, elle ne peut donc pas fonder son action sur l'art. 928 CC. Elle ne peut se référer qu'à l'art. 737 al. 1 CC. Cette disposition concerne en principe les servitudes foncières mais elle est aussi applicable, par le renvoi de l'art. 781 al. 3 CC, aux servitudes personnelles. Elle prévoit que celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et en user, y compris agir en justice en cas de trouble dans l'exercice de son droit (Peter Liver, Commentaire zurichois, n. 181 ad art. 737 CC).
4.2 Afin d'établir la qualité pour agir de la demanderesse, il faut déterminer si cette partie est effectivement l'ayant droit aux servitudes concernées (Liver, ibidem, n. 183).
Les précédents juges et toutes les parties admettent que les servitudes personnelles se transfèrent par simple déclaration écrite de l'aliénateur, conformément à l'art. 165 al. 1 CO relatif à la cession de créance. Ce point n'est pas mis en doute dans l'acte de recours; il échappe, par conséquent, à l'examen du Tribunal fédéral (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 127 III 397 consid. 2a p. 400; 116 II 92 consid. 2 p. 94). Supposé valable, le contrat de cession conclu le 23 novembre 2001 était donc apte à réaliser le transfert des servitudes à la demanderesse et, ainsi, à lui conférer la qualité d'ayant droit.
4.3 Les défenderesses tiennent ce contrat pour nul parce que contraire aux moeurs.
Selon l'art. 20 CO, un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. Ce dernier cas est réalisé lorsque les deux parties concluent la convention dans le but de porter atteinte aux droits d'un tiers et que cette atteinte, si elle aboutissait, serait particulièrement choquante (Jean-Baptiste Zufferey-Werro, Le contrat contraire aux bonnes moeurs (...), thèse, Fribourg 1988, n. 1068 p. 243; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8e éd., vol. I, n. 674 p. 129; voir aussi Ernst Kramer, Commentaire bernois, n. 197 à 201 ad art. 19-20 CO).
La Cour de justice a retenu que les parties au contrat précité n'ont pas agi dans l'intention de léser A.________ AG. Sur ce point, les défenderesses se plaignent d'une violation de l'art. 8 CC. Selon leur argumentation, la Cour a constaté les conditions tout à fait extraordinaires auxquelles la demanderesse a pu acquérir les servitudes et elle a aussi constaté, en outre, le lien existant entre cette partie et F.________, par une personne exerçant des fonctions d'organe dans les deux sociétés. A leur avis, la Cour devait sur cette base déjà retenir que la cession avait pour but de porter préjudice à A.________ AG; elle n'était pas en droit de refuser cette constatation en raison de l'absence de preuves supplémentaires.
Les juges d'appel ont pris en considération et discuté ces circonstances au stade de l'appréciation des preuves. Or, l'art. 8 CC ne régit pas l'appréciation des preuves (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24/25). Les défenderesses font valoir que cette disposition est violée lorsque le juge omet ou refuse d'administrer des preuves sur des faits pertinents et régulièrement allégués (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601; 129 III 18 consid. 2.6 p. 25). Elles n'indiquent toutefois pas quels sont les faits, allégués par elles, pour lesquels l'administration de preuve aurait été refusée dans les instances cantonales. Le but des parties au moment de conclure de contrat de cession constituait un fait essentiel pour l'application de l'art. 20 CO, or toutes les preuves offertes à ce sujet ont été administrées. Le grief tiré de l'art. 8 CC est donc mal fondé et le "principe de la confiance", également invoqué, n'est pas en cause ici.
Pour le surplus, l'appréciation de la Cour se rapporte surtout, apparemment, aux mobiles des personnes qui ont contracté au nom de C.________ SA plutôt qu'à ceux de X.________, puisque cette autorité a constaté un comportement frauduleux de ce dernier dans une étape antérieure de l'affaire, soit la vente d'immeubles du 9 juillet 1998. Compte tenu que la nullité du contrat suppose la connivence des deux parties dans l'intention de porter atteinte aux droits d'un tiers, la Cour parvient de toute manière à une constatation de fait qui lie le Tribunal fédéral (art. 63 al. 2 OJ) et coupe court à l'exception tirée de l'art. 20 CO. Il en résulte que la qualité pour agir est indûment contestée; celle-ci doit au contraire être reconnue à la demanderesse.
4.4 L'action fondée sur l'art. 737 al. 1 CC peut être dirigée contre toute personne qui se trouve à l'origine d'une immixtion dans l'exercice de la servitude, sans qu'il soit besoin d'une situation juridique particulière de cette personne par rapport à l'objet du droit concerné (Liver, op. cit., n. 192 et 193 ad art. 737 CC). De toute évidence, l'exploitation des places de stationnement sur le marché locatif, au nom ou pour le compte de A.________ AG, constitue une usurpation du droit qui appartient à la demanderesse et celle-ci est effectivement autorisée à exiger la restitution de ces biens. En tant que B.________ SA fournit des services qui contribuent à l'usurpation, elle peut elle aussi être recherchée aux fins de la restitution.
Par conséquent, c'est à bon droit que la Cour de justice a condamné les défenderesses à la restitution des places de stationnement. La remise des baux à loyer, ordonnée en sus, n'est pas contestée, de sorte que cette modalité sera elle aussi confirmée.
5.
Le Tribunal fédéral doit statuer sur les frais et dépens des contestations qui lui sont soumises.
X.________ obtient partiellement gain de cause, dans la mesure où le présent arrêt rejette entièrement les conclusions principales de A.________ AG. Cette partie-ci obtient elle aussi gain de cause, dans la mesure où la créance qui lui est reconnue est plus importante que celle allouée par la Cour de justice. Les deux recours seront donc partiellement admis. Néanmoins, ce que A.________ AG obtient correspond à la valeur litigieuse totale, de sorte que le défendeur doit supporter entièrement les émoluments judiciaires et les dépens.
Le recours formé conjointement par A.________ AG et B.________ SA doit être entièrement rejeté, de sorte que celles-ci supporteront l'émolument judiciaire et les dépens correspondants.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Les recours de A.________ AG et de X.________ sont partiellement admis et l'arrêt de la Cour de justice est réformé, dans le ch. II de son dispositif, en ce sens que:

• X.________ doit payer à A.________ AG 1'536'300 fr. avec intérêts au taux de 5% par an dès le 1er août 1998;
  
• Il n'y a pas lieu de constituer des servitudes foncières en faveur de la parcelle n° 3.
  2.
  Le recours formé par A.________ AG et B.________ SA est rejeté.
  3.
  X.________ acquittera un émolument judiciaire de 20'000 fr.
  4.
  A.________ AG et B.________ SA acquitteront, solidairement entre elles, un émolument judiciaire de 8'500 fr.
  5.
  X.________ acquittera une indemnité de 22'000 fr. à payer à A.________ AG à titre de dépens.
  6.
  A.________ AG et B.________ SA acquitteront, solidairement entre elles, une indemnité de 9'500 fr. à payer à C.________ SA à titre de dépens.
  7.
  La cause est renvoyée à la Cour de justice pour statuer à nouveau sur les dépens de première instance et d'appel afférents à la contestation qui divisait A.________ AG et X.________.

8.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 30 juin 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: