No arbitrariness in finding no persistent breach under lease terminationGenerato dall'IA

{T 0/2}
4P.193/2006 /ech

Arrêt du 14 novembre 2006
Ire Cour civile

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Juge présidant, Favre et Mathys.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Parties
X.________ SA,
recourante, représentée par Me Pascal Pétroz,

contre

A.________,
intimé, représenté par Me Mauro Poggia,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

Objet
art. 9 Cst.; arbitraire dans l'appréciation des preuves,

recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 12 juin 2006.

Faits:
A.
Selon contrat du 12 janvier 1984, la SI Y.________ a loué à A.________ un appartement de trois pièces dans l'immeuble sis à Carouge. Conclu pour un an, le bail se renouvelait ensuite d'année en année, sauf préavis de résiliation de trois mois. En avril 1998, X.________ SA, nouvelle propriétaire de l'immeuble, a informé A.________ du changement de bailleresse.

Par jugement du 22 janvier 2001, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a condamné X.________ SA à effectuer divers travaux dans l'appartement loué par A.________, en vue de supprimer des nuisances sonores; par ailleurs, il a réduit le loyer de 15% dès le 1er février 1999 jusqu'à l'élimination du défaut. Statuant sur appel de X.________ SA, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé la décision de première instance. Par arrêts du 31 mai 2002, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de droit public (cause 4P.21/2002) et le recours en réforme (cause 4C.65/2002) que X.________ SA avait déposés contre l'arrêt cantonal.

A la suite d'infiltrations d'eau, A.________ avait introduit une autre procédure contre X.________ SA en mai 2001. Par jugement du 6 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a réduit le loyer considéré de 50% du 15 au 31 mars 2000 et condamné X.________ SA à supprimer les «cloques» au plafond de la chambre à coucher et du salon. Statuant le 6 septembre 2004 sur appel de A.________, la Chambre d'appel a annulé le jugement de première instance, «supprim[é] le loyer (...) du 15 mai 2000 au 8 juin 2000», condamné X.________ SA à procéder à l'exécution des travaux de réfection liés aux infiltrations et réduit le loyer de 3% du 29 mars 2001 jusqu'à la suppression du défaut.

Par courrier du 20 janvier 2003, A.________ s'est plaint auprès de la régie du bruit provoqué par la famille B.________, qui avait emménagé dans l'immeuble le 23 décembre 2002. Il exposait que ses nouveaux voisins de palier avaient entrepris des travaux durant les fêtes de fin d'année, y compris pendant les jours fériés, et souvent jusque tard dans la nuit; en outre, des éclats de voix, des cris d'enfants et des coups contre les murs perturbaient son sommeil. La régie a fait connaître ces griefs aux locataires en cause par lettre du 23 janvier 2003.
Le 26 février 2003, la régie (recte: l'avocat de la bailleresse) a informé A.________ que ses voisins de palier se plaignaient à leur tour de son attitude; ils lui reprochaient de les avoir importunés à de nombreuses reprises et d'avoir «tenu des propos fort peu amènes quant à leur origine». Le locataire était invité à adopter un comportement conforme aux égards dus entre voisins, sous peine de voir son bail résilié. A.________ a contesté les griefs élevés à son égard.

Par courrier du 28 février 2003 adressé à la régie, le locataire a réitéré sa plainte liée au bruit excessif provenant de l'appartement occupé par la famille B.________ (aspirateur le dimanche dès 9 heures; déplacements de meubles; cris et pleurs d'enfants; hurlements des parents).

Par avis officiel du 8 mai 2003, X.________ SA a résilié le bail de A.________ pour le 30 juin 2003, au motif que, malgré les avertissements, le locataire avait continué d'importuner le voisinage, en violation de l'art. 257f CO.
B.
Par requête du 6 juin 2003, A.________ a agi en constatation de l'inefficacité, subsidiairement en annulation de la résiliation du bail; il contestait le motif du congé invoqué, lequel n'était qu'un prétexte, et faisait valoir que la raison réelle de la résiliation résidait dans les litiges l'opposant à la bailleresse. Selon cette dernière, le congé était justifié, car le locataire avait tenu des propos xénophobes à l'endroit de ses voisins B.________ et harcelé cette famille.

A la suite de l'échec de la tentative de conciliation, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Par jugement du 27 mai 2005, cette instance a déclaré le congé valable et débouté les parties de toutes autres conclusions.

Statuant le 12 juin 2006 sur appel de A.________, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a cassé le jugement de première instance et annulé la résiliation du bail notifiée à A.________.
C.
X.________ SA interjette un recours de droit public. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué.

A.________ propose le rejet du recours.
Invitée à se déterminer sur le recours, la cour cantonale se réfère aux considérants de sa décision.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Le recours de droit public est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ). Le recours est dès lors recevable en tant qu'il se fonde sur le grief d'appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.).

Rendu en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ), l'arrêt attaqué est final (cf. art. 87 OJ) dans la mesure où il met un terme au procès entre les parties.

La recourante est personnellement touchée par la décision entreprise, qui a annulé la résiliation du bail notifiée à l'intimé. Elle a ainsi un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été adoptée en violation de ses droits constitutionnels; en conséquence, la qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ).

Au surplus, le recours a été formé en temps utile (art. 89 al. 1 et art. 34 al. 1 let. c OJ).
1.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel soulevés et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 26 consid. 2.1. p. 31, 258 consid. 1.3 p. 261/262; 129 I 113 consid. 2.1 p. 120; 128 III 50 consid. 1c p. 53/54 et les arrêts cités). Le recourant ne peut se contenter de critiquer la décision attaquée comme il le ferait dans une procédure d'appel où l'autorité de recours peut revoir librement l'application du droit (ATF 128 I 295 consid. 7a). L'art. 90 al. 1 let. b OJ n'autorise pas l'auteur d'un recours de droit public à présenter sa propre version des événements (ATF 129 III 727 consid. 5.2.2).
2.
Selon l'arrêt attaqué, les propos xénophobes attribués à l'intimé n'ont pas été établis à satisfaction de droit. Les seuls témoignages de B.________ et de sa belle-soeur habitant l'immeuble, C.________, ne sont pas suffisants à cet égard, car ils émanent de personnes en conflit avec l'intimé et sont manifestement inexacts sur un autre point, soit l'absence de comportements bruyants des familles B.________ et C.________, pourtant attestés par tous les autres locataires entendus sous serment. Néanmoins, la cour cantonale laisse ouverte la question de savoir si l'intimé a manqué ou non d'égards envers ses voisins. En effet, selon l'arrêt attaqué, il ne ressort pas du dossier que l'intimé aurait importuné ses voisins B.________ ou tenu des propos xénophobes entre la réception de la lettre du 26 février 2003 et la résiliation du 8 mai 2003. Or, un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO suppose que le locataire ait persisté dans son comportement fautif malgré l'intervention du bailleur.
2.1 Invoquant l'art. 9 Cst., la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir retenu arbitrairement qu'aucune doléance à propos du comportement de l'intimé n'avait suivi la mise en demeure du 26 février 2003. La Chambre d'appel n'aurait pas tenu compte de plusieurs éléments. En premier lieu, le certificat médical du 24 avril 2003 prouverait l'état d'anxiété du plus jeune enfant de la famille B.________, lié au harcèlement continuel exercé par l'intimé. Deuxièmement, il ressortirait du témoignage de B.________ que ce dernier s'est plaint plusieurs fois de l'attitude de l'intimé entre le 26 février et le 8 mai 2003. La recourante invoque enfin une plainte de la famille B.________, reçue par la régie le 28 avril 2003, ainsi qu'un courrier du 15 mai 2003 de son conseil au mandataire de l'intimé, faisant état de nouvelles réclamations de la famille B.________.
2.2 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat. A cet égard, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire même préférable (ATF 132 III 209 consid. 2.1 p. 211; 131 I 57 consid. 2, 217 consid. 2.1; 129 I 8 consid. 2.1).
En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, l'autorité fait montre d'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un moyen de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur le sens et la portée d'un tel élément, ou encore lorsqu'elle tire des déductions insoutenables à partir des éléments recueillis (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 127 I 38 consid. 2a p. 41).
2.3 Au préalable, il convient de relever que la lettre de la famille B.________ reçue par la régie le 28 avril 2003 ne figure pas dans les chargés des parties déposés en instance cantonale. Un tel élément nouveau est irrecevable. En effet, les allégations, preuves ou faits qui n'ont pas été soumis à l'autorité cantonale ne peuvent être pris en considération dans le cadre d'un recours de droit public pour arbitraire (ATF 119 II 6 consid. 4a p. 7; 118 III 37 consid. 2a p. 39); en bonne logique, la cour cantonale ne saurait en effet encourir le reproche d'arbitraire pour n'avoir pas tenu compte d'une pièce dont elle n'a pas eu connaissance.
2.4 Les autres éléments invoqués par la recourante ne sont pas de nature à faire apparaître la constatation incriminée comme arbitraire. Le certificat médical du 25 avril 2003 constate «probablement» un début d'état anxieux chez l'un des enfants B.________, que le médecin a revu «récemment»; sur la base des explications de la mère, la pédiatre l'attribue au comportement de l'intimé, ce qui ne suffit manifestement pas à établir ladite attitude après le 26 février 2003. Quant au témoignage de B.________ (cf. procès-verbal du 21 janvier 2005), il ne contient aucune indication précise sur les dates auxquelles le locataire se serait plaint à la régie des agissements de l'intimé. Par ailleurs, le témoin fait remonter «vraisemblablement» à janvier, février ou mars 2003 les travaux de carrelage qui auraient conduit l'intimé à requérir l'intervention de la police. Là aussi, la date est pour le moins imprécise; au demeurant, cette déclaration ne permet pas de retenir que l'intimé aurait manqué d'égards envers ses voisins. Enfin, le courrier de l'avocat de la recourante du 15 mai 2003, faisant état de «nouvelles plaintes» de la famille B.________, est postérieur à la notification du congé et ne peut, en tout état de cause, entrer en considération pour reconstituer le comportement de l'intimé entre le 26 février et le 8 mai 2003.

Sur le vu de ce qui précède, le grief tiré d'une appréciation arbitraire des preuves est manifestement mal fondé.

Pour le surplus, la constatation critiquée autorisait la cour cantonale à juger que l'une des conditions d'une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, soit la persistance dans le manque d'égards malgré la mise en garde du bailleur, n'était pas réalisée. Contrairement à ce que la recourante soutient dans la seconde partie de son mémoire, la Chambre d'appel n'avait donc pas nécessairement à trancher la question de savoir si l'intimé avait ou non violé son devoir de respect envers les voisins avant l'envoi de la lettre du 26 février 2003.
2.5 En conclusion, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
3.
Vu le sort réservé au recours, les frais judiciaires seront mis à la charge de la recourante (art. 156 al. 1 OJ). Celle-ci versera en outre des dépens à l'intimé (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimé une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 14 novembre 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
La Juge présidant: La Greffière: