{T 0/2}
5A_836/2009
Sentenza del 5 novembre 2010
II Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Hohl, Presidente,
Marazzi, Herrmann,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
A.________SA,
patrocinata dall'avv. Rossano Guggiari,
ricorrente,
contro
Ufficio di esecuzione del Distretto di Lugano, via Bossi 2a, 6900 Lugano.
Oggetto
pignoramento,
ricorso contro la decisione emanata il 30 novembre 2009 dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza.
Ritenuto in fatto e considerando in diritto:
1.
C.________ ha escusso B.________ e il 24 ottobre 2006 l'Ufficio di esecuzione di Lugano ha pignorato in via provvisoria quattro fondi (particelle www, xxx, yyy e zzz di Agno) di proprietà di quest'ultimo. L'11 maggio 2007 è stato annotato a registro fondiario a favore della A.________SA un diritto di compera frazionabile e cedibile concernente i predetti fondi.
2.
Il 13 ottobre 2009 l'Ufficio ha respinto una richiesta della A.________SA di autorizzare il trapasso di proprietà a registro fondiario relativamente ai fondi xxx, yyy e zzz in seguito all'esercizio del diritto di compera.
3.
Il 23 ottobre 2009 la A.________SA è insorta contro tale provvedimento alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello del Cantone Ticino - quale autorità di vigilanza - chiedendo, dietro versamento del prezzo di acquisto, la ratifica dell'esercizio del diritto di compera, nonché la liberazione dei fondi dagli aggravi ipotecari, pignoramenti, restrizioni della facoltà di disporre ed impedimenti derivanti dal procedimento esecutivo. L'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso con sentenza 30 novembre 2009. Essa ha ritenuto che il diritto di compera è stato annotato a registro fondiario dopo il pignoramento motivo per cui, in ragione della priorità nel tempo prevista dall'art. 960 cpv. 2 CC, quest'ultimo prevale sul diritto della ricorrente, che non può pretenderne la cancellazione.
4.
Con ricorso in materia civile del 14 dicembre 2009 la A.________SA postula l'annullamento della decisione dell'autorità di vigilanza e "la liberazione dal pignoramento" dei fondi xxx, yyy e zzz per "permettere l'esercizio del diritto di compera", dietro deposito all'Ufficio del prezzo di vendita. Afferma che la Sezione agricoltura avrebbe dato l'autorizzazione per l'acquisto e fissato il prezzo al metro quadrato dei due mappali (yyy e xxx) che sarebbero siti nella zona agricola e ritiene che non vi sarebbe motivo per non liberare i predetti fondi dietro surrogazione del prezzo di vendita. Anche il terzo mappale - di natura boschiva - potrebbe essere facilmente svincolato, perché il prezzo stabilito fra i contraenti ammonterebbe a 2,5 volte quello indicato dal perito. Cita pure una serie di norme (art. 164 cpv. 1, 97 cpv. 2, 130 cpv. 2 e 143b LEF) che lascerebbero trasparire la "ratio legis" e permetterebbero di liberare i beni in questione contro surrogazione del prezzo di vendita.
Non è stato ordinato uno scambio di scritti.
5.
Giusta l'art. 76 cpv. 1 LTF ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a) e ha un interesse giuridicamente protetto all'annullamento o alla modifica della decisione impugnata (lett. b).
La ricorrente giustifica la sua legittimazione ricorsuale affermando di avere "un interesse degno di protezione" quale beneficiaria di un diritto di compera cedibile e annotato sui menzionati fondi che la decisione dell'autorità cantonale non le permette di esercitare. Ora, la ricorrente non è manifestamente parte alla procedura di esecuzione e ci si può chiedere se il semplice fatto di aver, dopo il pignoramento, concluso con l'escusso un diritto di compera fatto annotare a registro fondiario e poi esercitato sia sufficiente per riconoscerle un interesse giuridicamente protetto ad impugnare una decisione, che rifiuta la sua richiesta di ottenere lo svincolo dei beni pignorati dietro versamento all'Ufficio del prezzo di acquisto. Atteso che il ricorso si rivela in ogni caso inammissibile, la questione non merita tuttavia maggiore disamina.
6.
6.1 Giova innanzi tutto rilevare che giusta l'art. 101 LEF il pignoramento di un fondo limita la facoltà di disporne e che in concreto non è contestato che la restrizione della facoltà di disporre motivata da tale provvedimento esecutivo è stata annotata a registro fondiario prima del diritto di compera di cui si prevale la ricorrente. Ne segue che, come rilevato dall'autorità di vigilanza, in ragione del principio di priorità nel tempo (art. 960 cpv. 2 CC), il pignoramento prevale sul negozio giuridico annotato successivamente.
6.2 È poi opportuno osservare che le norme della LEF citate nel ricorso si riferiscono a fattispecie diverse da quella in esame e non sono di alcuna pertinenza ai fini del presente giudizio. Con un pignoramento viene fatto divieto al debitore di disporre degli oggetti pignorati, sotto minaccia di pena, senza l'autorizzazione dell'Ufficiale (art. 96 cpv. 1 LEF). Come risulta dal citato testo legale, quest'ultimo può però permettere all'escusso di disporre dei beni pignorati: una siffatta autorizzazione può unicamente essere accordata se i diritti acquisiti dal creditore non vengono pregiudicati o minacciati (JAEGER/WALDER/ KULL, Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 5a ed. 2006, n. 7 all'art. 96 LEF; BÉNÉDICT FOëX, Commento basilese, n. 12 all'art. 96 LEF, cfr. anche PIERRE-ROBERT GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. II, n. 49 all'art. 96 LEF, secondo cui, al fine di evitare un'azione di responsabilità, l'Ufficiale deve anche accertarsi del consenso dei creditori pignoranti). Per i motivi che seguono non occorre tuttavia in concreto esaminare se l'art. 96 cpv. 1 LEF, peraltro nemmeno menzionato nel ricorso, sia stato violato.
6.3 Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Può rettificarlo o completarlo, se è manifestamente inesatto, incompleto o stato svolto in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF (art. 105 cpv. 2 LTF). La parte che intende prevalersi di una fattispecie diversa da quella constatata nella sentenza impugnata deve esporre in modo inequivocabile per quale motivo ciò sarebbe chiaramente il caso (art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF; DTF 136 I 184 consid. 1.2). Le allegazioni di una parte che non trovano riscontro nel vincolante accertamento dei fatti contenuto nella sentenza impugnata si rivelano inammissibili (DTF 135 III 127 consid. 1.5).
Nella fattispecie, la ricorrente fonda il suo rimedio sull'affermazione che in concreto sussisterebbe la particolarità che due dei tre fondi in discussione sarebbero agricoli e che per essi la competente autorità avrebbe fissato, dopo una particolare procedura, il prezzo di vendita, mentre per il terzo fondo verrebbe corrisposto un prezzo di fr. 5.-- al metro quadrato invece dei fr. 2.-- stimati dal perito. La ricorrente pare dedurne che il prezzo di vendita sia equivalente al valore dei mappali e che per tale motivo sarebbe possibile sostituire quest'ultimi con l'importo fissato nel rogito. Sennonché delle predette circostanze riportate nel gravame e su cui viene basata l'argomentazione ricorsuale non vi è traccia nei fatti constatati nella decisione impugnata, e la ricorrente nemmeno afferma che la fattispecie accertata dall'autorità di vigilanza sia incompleta. Così stando le cose, il ricorso si appalesa inammissibile.
7.
Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF), mentre non occorre assegnare ripetibili agli opponenti, che non essendo stati invitati a determinarsi sull'impugnativa non sono incorsi in spese per la procedura federale.
per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è inammissibile.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico della ricorrente.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti, all'Ufficio di esecuzione del distretto di Lugano e alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza.
Losanna, 5 novembre 2010
In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Il Cancelliere:
Hohl Piatti