Heavy renovation may count as construction under LVALGenerato dall'IA

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N° dossier: TA.2007.3

Autorité: TA

Date décision: 25.05.2007

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 2007, P.280

Titre: Détermination de l'existence d'une transformation lourde d'un immeuble assimilable à une construction.

Résumé:

**Déterminer si un immeuble a fait l'objet d'une transformation lourde ne dépend pas de savoir si les travaux ont été autorisés en application du décret concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation, dont le but est de sauvegarder l'habitat existant. Car, tout projet de démolition ou de transformation d'une maison d'habitation n'a pas comme conséquence d'aggraver la pénurie de logements.

A supposer même qu'une transformation rendît une telle autorisation indispensable, son absence ne saurait faire obstacle à l'examen d'une demande d'autorisation de vendre au regard de l'article 6 al.2 litt.c LVAL.**

Articles de loi:

Art. 6 al. 2 litt. c LVAL

Réf. : TA.2007.3-LVAL

A. Les époux D. ont acquis, respectivement en 1989 et 1994, chacun pour une demie, deux unités d'étage logement formant les articles a et b du cadastre de Neuchâtel aménagées au rez-de-chaussée de l'immeuble sis sur la parcelle c du même cadastre (…) qui est soumis au régime de la PPE depuis 1989.

Le 20 juin 2006, les prénommés ont sollicité de la Commission pour la mise en vente d'appartements loués (CVAL) l'autorisation de vendre leurs unités d'étage en application de l'article 6 al.2 litt.c LVAL. Ils faisaient valoir que celles-ci se trouvaient dans un bâtiment qui avait fait l'objet, en 1989, d'une transformation équivalente à une reconstruction.

Par décision du 22 novembre 2006, la CVAL a constaté que l'article 6 al.2 litt.c LVAL n'était pas applicable à l'opération envisagée. Il a retenu que les travaux réalisés en 1989 n'avaient pas fait l'objet d'une demande de transformation au sens du décret concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation, ce qui démontrait qu'ils ne correspondaient pas à une reconstruction ou qu'ils avaient été entrepris de manière illicite.

B. Les époux D. interjettent recours devant le Tribunal administratif contre cette décision en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et à la constatation que l'article 6 al.2 litt.c LVAL s'applique à la vente des unités formant les biens-fonds nos a et b du cadastre de Neuchâtel. Ils font valoir que si la nature et l'importance des travaux réalisés ne sont pas contestées, c'est par contre à tort que la décision refuse de constater l'applicabilité de l'article 6 al.2 litt.c LVAL à la vente de leurs appartements pour le motif que ces travaux n'auraient pas été autorisés selon le décret concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation.

C. Le président de la CVAL renonce à formuler des observations.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. a) La loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL) a pour but de lutter contre la pénurie de logements, en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements qui répondent à un besoin, soit en raison de leur prix, soit en raison de leurs dimensions ou de leur genre (art.1). La commission chargée de se prononcer sur les demandes d'autorisation de vendre (CVAL) doit refuser l'autorisation lorsque la lutte contre la pénurie de logements l'exige. L'autorisation doit cependant être accordée si l'appartement n'a jamais été loué, s'il est occupé par son propriétaire ou ses proches, s'il est soumis au régime de la propriété par étages dès la construction de l'immeuble ou s'il existe une offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la région concernées (art.6 al.1 et 2 litt.a à d LVAL). La jurisprudence a précisé que l'autorisation doit être accordée non seulement dans les hypothèses exceptionnelles prévues par l'article 6 al.2 litt.a à d LVAL, mais aussi lorsque les intérêts des cocontractants l'emportent sur l'intérêt public que constitue la lutte contre la pénurie de logements loués. Le législateur a laissé à la commission un large pouvoir d'appréciation en lui permettant, dans chaque cas, de procéder à cette pesée d'intérêts, pour se conformer au principe de la proportionnalité en tenant compte de toutes les circonstances du cas d'espèce (RJN 1996, p.246 cons.3a).

b) En raison de la latitude d’appréciation laissée à l’autorité de décision, le Tribunal administratif n’intervient que si l’autorité a abusé de son pouvoir d’appréciation, c’est-à-dire si la décision attaquée a été prise sans que l’ensemble des facteurs déterminants ait été examiné ou sur la base de faits contredits par des pièces du dossier, voire sans motivation raisonnable ou suffisante (RJN 1990, p.253).

c) La loi prévoit que le régime de l'autorisation pour la vente d'appartements à usage d'habitation s'applique dans les communes et pour les catégories de logements qui connaissent la pénurie (art.2 al.1 LVAL). Le Conseil d'Etat désigne les communes et les catégories de logements qui connaissent la pénurie (art.3 al.1 LVAL). Il se prononce au moins une fois l'an après consultation des communes et des milieux intéressés. En tant que besoin, il peut imposer aux propriétaires et aux gérants d'immeubles locatifs l'obligation de lui communiquer périodiquement la liste des appartements vacants (al.2). La pénurie doit en principe être admise lorsque, considérée par commune et par catégorie de logement, l'offre ne suffit pas à satisfaire la demande (al.3). Selon la jurisprudence, on admet en principe l'absence de pénurie lorsque l'offre en logements atteint au moins 1,5 %. Depuis que le canton a mis en place une méthode statistique pour déterminer chaque année l'état du marché locatif, il n'y a en principe pas de motifs justifiant de s'écarter de l'arrêté annuel du Conseil d'Etat relatif au champ d'application de la LVAL. Or, selon l'article 2 de l'arrêté déterminant le champ d'application de la LVAL, du 12 décembre 2005, la Commune de Neuchâtel est soumise à la LVAL et sont réputés faire partie des logements qui connaissent la pénurie tous ceux qui ont de 2 à 5 ½ pièces habitables.

3. a) En l'espèce, il n'est pas contesté que les appartements concernés par la vente sont situés sur la Commune de Neuchâtel, qu'ils font partie des logements qui connaissent la pénurie et qu'ils sont soumis au régime de la propriété par étages depuis 1989, date de la transformation des immeubles situés à la rue (…). Est en revanche litigieuse l'application de l'article 6 al.2 litt.c LVAL, qui fonde l'octroi de l'autorisation de vendre si l'appartement est soumis au régime de la propriété par étages dès la construction de l'immeuble. Dans la décision attaquée, la commission rappelle que selon sa pratique constante, une transformation lourde peut être considérée comme une construction au sens de cette disposition, pour autant toutefois que seule l'enveloppe extérieure de l'immeuble soit conservée. Elle ajoute que, dans cette hypothèse, les travaux doivent avoir été autorisés en application du décret concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation, du 18 juin 1963 (ci-après : le décret), et que l'absence, dans le cas particulier, d'une telle autorisation est l'indice que les travaux ne correspondaient pas à une reconstruction. Pour les motifs qui vont suivre, ce raisonnement ne convainc pas.

b) En interdisant, dans les localités où sévit la pénurie de logements, la démolition, totale ou partielle, de maisons d'habitation ou la transformation de logements à d'autres fins que l'habitation, l'article premier du décret vise à atténuer la crise du logement en sauvegardant l'habitat existant, à défaut de pouvoir mettre sur le marché un nombre plus grand d'habitations (BCG 1963-1964, p.359). Tout projet de démolition ou de transformation d'une maison d'habitation ne tombe donc pas nécessairement sous le champ d'application de ce décret. Encore faut-il qu'il ait comme conséquence d'aggraver la pénurie de logements. En l'occurrence, par décision du 24 septembre 1987, la Ville de Neuchâtel a sanctionné les plans et accordé le permis de construire pour la transformation, y compris la démolition partielle, et la rénovation des immeubles locatifs situés à la rue (…) en vue d'y aménager 15 appartements. Sans l'exclure totalement – le nombre d'appartements avant transformation n'étant pas connu – on peut légitimement s'interroger sur l'exigence d'une demande d'autorisation au sens du décret dans la mesure où ces immeubles n'étaient pas destinés à une autre affectation que l'habitation. A supposer toutefois que ce projet de transformation rendît une telle autorisation indispensable, son absence ne saurait faire obstacle à l'examen de la demande des recourants au regard de l'article 6 al.2 litt.c LVAL et de la pratique constante de la CVAL en ce qui concerne l'assimilation d'une transformation lourde à une construction. Or, si celle-ci a, très brièvement, laissé entendre, dans un courrier aux recourants (29.06.2006) que, de ce qu'elle comprenait, il n'y avait pas eu reconstruction, elle ne s'est en revanche pas prononcée sur cette question d'une manière qui la lie dans la décision attaquée.

4. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis, la décision du 22 novembre 2006 de la CVAL annulée et la cause lui être renvoyée pour qu'elle examine si les conditions de l'article 6 al.2 litt.c LVAL sont remplies et rende une nouvelle décision.

Vu le sort de la cause, il est statué sans frais. Les recourants qui obtiennent gain de cause ont droit à des dépens.

**Par ces motifs,

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF**

1. Annule la décision de la CVAL du 22 novembre 2006 et lui renvoie la cause pour nouvelle décision selon les considérants.

2. Statue sans frais et ordonne la restitution aux recourants de leur avance de frais.

3. Alloue aux recourants une indemnité de dépens de 1'000 francs à la charge de l'intimée.

Neuchâtel, le 25 mai 2007