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Deductibility of replacing existing stone beds as property maintenance

SGSTA.2017.80Altro tribunale6 mag 2018Granted

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

A and B. X. appealed a Solothurn tax assessment for 2016 in which CHF 10,000 of garden works had been treated as value-adding. The tax court held that the evidence showed an existing stone bed had been replaced or restored, not newly created. The court therefore allowed the full CHF 22,907 as deductible property maintenance, waived court costs, and awarded the taxpayers party compensation of CHF 1,215 plus VAT.

Massima Omnilex

§ 39 Abs. 3 StG; Art. 32 Abs. 2 DBG; deductibility of property maintenance expenses for the replacement of existing garden installations. Maintenance costs are deductible where they serve to preserve pre-existing value and do not create a new asset or improve the property beyond its prior condition. If a disputed garden work is shown by photos, invoices and corroborating statements to concern the replacement or restoration of an existing stone bed, the expenditure is maintenance and not value-adding. The tax authority bears the burden of proving value-adding facts; unsupported assumptions of a new installation do not suffice (consid. 2–3).

Testo completo

Geschäftsnummer:** SGSTA.2017.80**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:07.05.2018
FindInfo-Nummer:O_SG.2018.58
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2016**
Resümee:** Abzüge, Liegenschaftsunterhalt, § 39 Abs. 3 StG, Art. 32 Abs. 2 DBG. Der nachgewiesene Ersatz von vorbestandenen Steinbeeten ist als Liegenschaftsunterhalt anzuerkennen.**
Steuergericht Urteil vom 7. Mai 2018 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Flury, Kellerhals Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGSTA.2017.80; BST.2017.76** ** A. und B.X.,** v.d. gegen ** Veranlagungsbehörde Solothurn** betreffend ** Staats- und Bundessteuer 2016** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Mit Datum vom 26. Juni 2017 reichten die Steuerpflichtigen A. und B. X. die Steuererklärung 2016 ein. In der Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2016 vom 7. August 2017 wurde die Selbstdeklaration von der Veranlagungsbehörde (VB) Solothurn nicht unverändert übernommen. Es erfolgte v.a. auch eine Aufrechnung betreffend Gartenumänderung bezüglich eines wertvermehrenden Anteils bzw. eines laut VB nicht notwendigen Unterhalts im Betrag von CHF 10'000. Dagegen erhoben die Steuerpflichtigen mit Schreiben vom 24. August 2017 Einsprache. Sie machten im Wesentlichen geltend, die Liegenschaftsunterhaltskosten seien gemäss Selbstdeklaration zu gewähren. Dazu nahm die VB Solothurn am 18. September 2017 detailliert Stellung und forderte die Einsprecher auf, zusätzliche Beweismittel einzureichen. Am 1. und 30. Oktober 2017 wurden entsprechende Unterlagen eingereicht. Mit Einspracheentscheid vom 7. November 2017 wies die VB Solothurn die Einsprache ab. Trotz Aufforderung der VB hätten die Einsprecher nur einen Teil der verlangten Arbeitsrapporte eingereicht. Es sei anzunehmen, dass es sich bei den fehlenden Unterlagen um wertvermehrende Teile handle. Dies gehe aus der entsprechenden Baupublikation aus dem Jahr 2015 hervor. Offenbar seien die fehlenden Arbeitsrapporte im Februar 2016 erstellt worden. Die geltend gemachten Liegenschaftskosten könnten nur ermessensweise beurteilt werden. Es seien keine Unterlagen eingereicht worden, welche zu einer anderen Beurteilung führen würden. Die Einsprache sei mangels Belegen unbegründet. 2. Mit Rekurs und Beschwerde vom 6. Dezember 2017 beantragte der Vertreter der Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten), der Einspracheentscheid vom 7. November 2017 sei aufzuheben. Der geltend gemachte Betrag von CHF 22'907 sei als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, es sei anhand der Unterlagen offensichtlich, dass es sich bei den ausgeführten Arbeiten um reinen Liegenschaftsunterhalt handle, welcher nicht zu den Lebenshaltungskosten gezählt werden könne und demzufolge steuerlich abzugsfähig sei. Es würden nur die eingereichten Rapporte existieren. Aus dem Kostenvoranschlag und der Rechnung ergebe sich deutlich, welcher Art die ausgeführten Arbeiten gewesen seien. In diesen Unterlagen sei keine Rede von einem Gartenzaun, einem Vordach oder einem Hochbeet. Dieses Bauvorhaben sei bis heute gar nicht ausgeführt worden. An der Gartenanlage habe sich nichts Wesentliches geändert. Was die VB dazu veranlasst habe, einen Teil der geltend gemachten Kosten als wertvermehrend aufzurechnen, sei nicht nachvollziehbar. Gegebenenfalls werde ein Augenschein beantragt. Mit Vernehmlassung vom 18. Dezember 2017 beantragte die VB Solothurn (Vorinstanz), Rekurs und Beschwerde seien kostenfällig abzuweisen. In erster Linie wurde auf den angefochtenen Einspracheentscheid verwiesen und an dessen Ausführungen vollumfänglich festgehalten. Vorliegend seien herkömmliche Gartenunterhaltsarbeiten, die mit der Liegenschaft der Rekurrenten zusammenhängen würden, grundsätzlich steuerlich zum Abzug zuzulassen. Gemäss dem Steuerbuch könne die Neuanlegung eines Steingartens wie hier nicht mehr als gewöhnlicher Gartenunterhalt angesehen werden. Dass bloss ein bestehender Steingarten durch einen neuen ersetzt worden sei, sei bis anhin nicht nachgewiesen worden. Es sei davon auszugehen, dass es sich um eine Neuanlegung handle. Die damit verbundenen Kosten im Umfang von CHF 10'000 (gerundet) seien nicht zum Abzug zuzulassen. Mit Replik vom 20. März 2018 hielten die Rekurrenten an den bisherigen Rechtsbegehren vollumfänglich fest. Dass es sich laut Vorinstanz bei den fraglichen Flächen vorher um blosse Grüngürtel mit Sträuchern und Gräsern gehandelt habe, sei nicht nachvollziehbar bzw. unzutreffend. Es habe sich damals bereits um Steinbeete gehandelt; diese seien nicht neu angelegt, sondern saniert worden. Bestehendes sei möglichst kostengünstig wiederhergestellt worden. Die Rekurrenten seien gezwungen gewesen, einen Anwalt zu beauftragen; dies habe einen Zeitaufwand von 4.5 Stunden verursacht. Dementsprechend würden die Rekurrenten eine Parteientschädigung von CHF 1'215 zuzüglich MWST beanspruchen. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1.1 Rekurs und Beschwerde wurden frist- und formgerecht eingereicht. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG, BGS 614.11) sowie Art. 104 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) in Verbindung mit § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG (BGS 613.31) sachlich zuständig. Auf die Rechtsmittel ist einzutreten. 1.2 Die Rekurrenten haben gegebenenfalls um einen Augenschein ersucht. Das Steuergericht ist indessen aufgrund der Unterlagen und Angaben hinreichend dokumentiert, so dass eine Besichtigung vor Ort nicht notwendig ist. 1.3 Der Abzug der Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im kantonalen Recht (§ 39 Abs. 3 StG) und im Bundesrecht (Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu gleich geregelt, so dass Rekurs und Beschwerde gemeinsam behandelt werden können. Soweit notwendig, ist auf einzelne Differenzierungen hinzuweisen. 2.1 Unterhaltskosten sind nach herrschender Lehre (statt vieler: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 37) und ständiger Praxis des kantonalen Steuergerichts (vgl. KSGE 2016 Nr. 5 E. 3.1 ff. und 2015 Nr. 6 E. 2.1 ff.) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstücks sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG geregelt (vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG). Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG). 2.2 Allgemein betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu schätzen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45). 2.3 Nach der allgemeinen Beweislastregel hat die Veranlagungsbehörde im Rechtsmittelverfahren die steuerbegründenden oder -erhöhenden Tatsachen nachzuweisen, die steuerpflichtige Person dagegen jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77). 3.1 Im konkreten Fall haben die Rekurrenten Gartenarbeiten von CHF 22'907 steuerlich abgezogen. Die Vorinstanz hat dagegen den Betrag von CHF 10'000 als wertvermehrend nicht zum Abzug zugelassen. Begründet wurde dies im angefochtenen Einspracheentscheid damit, dass nicht alle Arbeitsrapporte eingereicht worden seien. In den vorliegenden Rechtsmitteln haben die Rekurrenten indessen aufgezeigt, dass nicht mehr Rapporte existieren. Eingereicht wurden insbesondere auch ein Kostenvorschlag vom … 2015 und diverse Fotos. Die Vorinstanz macht nunmehr v.a. geltend, dass ein Steinbeet neu angelegt worden sei. Dies sei als wertvermehrend anzusehen. Die Neuanlage eines Steinbeets wird von den Rekurrenten indessen bestritten. 3.2 Die eingereichten Fotos und die schriftlichen Bestätigungen, mithin die beiden Schreiben der C. AG vom … 2018 und von D., offenbar des vormaligen Eigentümers der Liegenschaft, vom … 2018 zeigen auf, dass bereits früher ein Steinbeet bestanden hat; dieses ist nunmehr ersetzt worden. Der Ersatz von Steinbeeten wie hier muss aber nach dem Gesagten (vgl. oben, E. 2.1) als Unterhalt anerkannt werden. Die Rechtsmittel erweisen sich demnach als begründet. 3.3 Was die Vorinstanz dagegen eingewendet hat, vermag nicht zu überzeugen. Dem erwähnten Kostenvoranschlag ist v.a. auch zu entnehmen, dass die vorhandenen Trockenbeete ausgehoben und neu gefüllt werden mussten. Es existieren diesbezüglich gemäss Schreiben der C. AG vom … 2017 keine Regierapporte; die alten Steinbeete wurden dabei ersetzt. Insofern haben die Rekurrenten den geforderten Nachweis erbracht; mehr konnten sie nicht tun. Aufgrund der Luftbilder (Rekurs/Beschwerde, Beilagen 9 und 10) hat sich an der Gartenanlage soweit ersichtlich nichts Wesentliches geändert. Dass es bei den umstrittenen Flächen um blosse Grüngürtel gehe, hat die Vorinstanz nicht weiter nachgewiesen. Dies ist anhand der vorhandenen Fotos auch nicht erkennbar. Auf den Fotos ist dagegen ersichtlich, dass die Steinbeete schon vorher vorhanden waren (Replik, Beilagen 15 und 16). Diese wurden damit nicht neu angelegt, sondern lediglich saniert. Die Fotos und die erwähnten Bestätigungen sind von der Vorinstanz nicht in Frage gestellt worden. Sie hat denn im Übrigen auch anerkannt, dass für den Ersatz bzw. die Sanierung eines bestehenden Steingartens im Unterschied zu dessen Neuanlegung die damit zusammenhängenden Kosten grundsätzlich zum Abzug zuzulassen sind. Rekurs und Beschwerde sind somit gutzuheissen. Für das Steuerjahr 2016 sind die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt von CHF 22'907 zum Abzug zuzulassen. 4. Bei diesem Verfahrensausgang sind keine Kosten zu erheben. Den Rekurrenten ist indes zulasten des Staates eine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. § 163 Abs. 4 StG). Der geltend gemachte Aufwand von 4.5 Stunden bzw. der Betrag von CHF 1'215 (inkl. Auslagen) zuzüglich MWST erscheinen hier als angemessen. Demnach wird ** erkannt**: 1. In Gutheissung von Rekurs und Beschwerde werden für das Steuerjahr 2016 die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt von CHF 22'907 zum Abzug zugelassen. 2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. 3. Den Rekurrenten/Beschwerdeführern wird zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'215 (inkl. Auslagen) zuzüglich MWST zugesprochen. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Vertreter der Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben) - VB Solothurn (mit Steuerakten) - KStA, Recht und Gesetzgebung - Finanzdepartement - Steuerregisterführer der EG … - EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern Expediert am:

Parole chiave

property maintenancedeductibilitygarden worksvalue-adding expensesburden of prooftax assessmentstone beds

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the costs of replacing existing stone beds qualify as deductible property maintenance for 2016 state and federal tax.

Decisione estratta

Yes. The evidence showed that stone beds already existed and were merely replaced or restored; the resulting expense was maintenance, not a new value-adding installation.

Motivazione estratta

Deductibility ends only where the work improves the property beyond its prior state. The photos, cost estimate, and written confirmations showed pre-existing stone beds, and the authority did not prove a new installation. The taxpayers therefore met their burden for the deduction.

Questione giuridica chiave

Whether the previously disallowed CHF 10,000 value-adding portion should remain added back.

Decisione estratta

No. The added-back amount was not sufficiently proven as value-adding and was therefore not upheld.

Motivazione estratta

The court found the authority’s assumption of a new stone garden unsupported by the record.

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