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Strip expropriation of undeveloped industrial land

ZZ.1974.26Altro tribunale21 feb 1974Confirmed

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Sintesi Omnilex

The Administrative Court held that, in strip expropriation affecting large undeveloped industrial parcels, one cannot distinguish between valuable and less valuable parts of the land simply because the taken strips lie at the edge. The taking must therefore be compensated according to the average market value per square meter, because the loss reduces the total area and exploitation potential proportionally. The court rejected the view that the strips were merely inferior land used for access or parking.

Massima Omnilex

§ 232 Abs. 1 lit. b EGZGB; Streifenenteignung bei grossen, unüberbauten Industrielandflächen: Die bei überbauten Grundstücken für Rand- oder Vorgartenstreifen entwickelte Unterscheidung zwischen vollwertigem und minderwertigem Land lässt sich auf unüberbaute, für Industriezwecke bestimmte Grossflächen nicht ohne weiteres übertragen. Bei solchen Flächen ist eine vorweggenommene Zuordnung der enteigneten Streifen zu bloss minderwertigen Nutzungsanteilen unzulässig; die Enteignung vermindert die Gesamtfläche und damit die Nutzungsmöglichkeit proportional. Der Schaden ist daher grundsätzlich nach dem durchschnittlichen Quadratmeterwert der entzogenen Fläche zu bemessen (vgl. Erw. sinngemäss).

Testo completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1974.26**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:22.02.1974
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.785
Titel:** Streifenenteignung**
Resümee:§ 232 Abs. 1 lit. b EGZGB. - Streifenenteignung. Bei grossen, unüberbauten Industrieland-Flächen kann man nicht wertvolle und weniger wertvolle Teile unterscheiden.
SOG 1974 Nr. 26 § 232 Abs. 1 lit. b EGZGB. - Streifenenteignung. Bei grossen, unüberbauten Industrieland-Flächen kann man nicht wertvolle und weniger wertvolle Teile unterscheiden. Die Vorinstanz hat den durchschnittlichen Verkehrswert des Landes von Fr. 50.-- nicht zugesprochen mit der Begründung, es handle sich bei den abzutretenden Grundstücksteilen nicht um Bauland, sondern die Teile hätten später - bei der Verwendung der Grundstücke als Industriegebiet - nur als Wegareal, Vorplatzland oder Abstellplätze dienen können; es handle sich somit um die weniger wertvollen Teile der Grundstücke. Die Vorinstanz kommt offenbar deshalb zu dieser Auffassung, weil die abzutretenden Streifen sich am Rande der betreffenden Grundstücke befinden. Die ganze Argumentation schlägt bei grossen, gänzlich unüberbauten Flächen, die als Industrieland vorgesehen sind, nicht durch. Gewiss werden die zukünftigen Industriebauten kaum ausgerechnet an den Rand der Grundstücke gestellt werden (dies auch abgesehen von den Grenz- und Strassenabstandsvorschriften). Im übrigen steht aber noch keineswegs fest, wie die Flächen überbaut werden, wo Bauten und wo Zufahrten und Abstellplätze hinkommen. Fest steht einzig, dass durch die Abtretung der Streifen die Gesamtfläche und damit auch die Gesamtausnützungsmöglichkeit proportional zur Grösse der abzutretenden Streifen vermindert wird. Es ist unerfindlich, wie man heute feststellen könnte, dass die Abtretung der Streifen mit Bestimmtheit nur eine Einbusse von Weg- und Platzareal nud letztlich nicht auch eine solche von Bauland zur Folge haben werde. (Dies ganz abgesehen davon, dass für ein Fabrikareal interne Zufahrten und Plätze nötig sind, so dass ohnehin nicht schlechthin gesagt werden könnte, der Wegfall von solchem Land bringe kleineren Schaden.) Die Überlegungen über die Landqualität (vollwertiges Bauland und Land minderer Qualität), die man in bezug auf Landstreifen und "Vorgärten" von überbauten Grundstücken anzustellen pflegt, dürfen nicht unbesehen auf Streifenenteignungen bei unüberbauten Grundstücken übertragen werden und schon gar nicht auf Streifen-enteignungen bei grossen unüberbauten Industrieland-Flächen. Bei Industrieland-Flächen, wie sie vorliegend in Frage stehen, kann man offensichtlich nicht wertvollere und weniger wertvolle Teile unterscheiden. Man muss deshalb auch annehmen, dass die Abtretung der Streifen einen Schaden verursacht, der dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis multipliziert mit der Anzahl der abgetretenen m2 entspricht, indem ein Käufer seinen Kaufpreis um den entsprechenden Betrag reduzieren würde. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Februar 1974*

Parole chiave

expropriationcompensationmarket valueindustrial landland valuation

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

How should compensation be assessed for strip expropriation on large undeveloped industrial land?

Decisione estratta

The strips must be valued at the average square-meter price; the expropriation is not limited to less valuable peripheral land.

Motivazione estratta

On large undeveloped sites intended for industrial use, it is impossible to distinguish in advance between more and less valuable parts. The taking reduces the overall area and exploitable volume proportionally, so the loss corresponds to the average market value of the taken square meters.

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