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Unrestricted demolition covenant upheld

ZZ.1981.21Altro tribunale16 giu 1981Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

Firma E. challenged a condition attached to an exception permit for parking spaces on land designated as road area. The Baukommission and then the Baudepartement required an unrestricted demolition covenant, to be recorded in the land register. The company argued that such a covenant had to be limited to ten years and that an indefinite burden was unconstitutional. The Verwaltungsgericht dismissed the complaint, holding that the covenant was supported by § 41 BauG and § 52 Abs. 2 KBR, matched the purpose of the building ban, and was neither disproportionate nor incompatible with rules on material expropriation.

Massima Omnilex

§ 41 BauG; § 52 Abs. 2 KBR; demolition covenant as a condition of an exception permit on road-reserved land. An unrestricted demolition covenant is permissible where the underlying building prohibition could lawfully lead to refusal of the permit and the covenant remains confined to the purpose of that prohibition. It is sufficiently based in law if the statute allows the permit to be made subject to conditions and obligations serving the same protective aim as the refusal. No disproportionate burden arises merely because the covenant is not time-limited; on the contrary, limiting it may shift to the municipality costs and risks that it could avoid by denying the permit outright. The covenant does not infringe material expropriation principles so long as no additional loss beyond the removal obligation is imposed (consid. a-b).

Testo completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1981.21**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.06.1981
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.288
Titel:** Beseitigungsrevers**
Resümee:§ 41 BauG; § 52 Abs. 2 KBR. Beseitigungsrevers. Voraussetzungen. Zur Frage, ob unbefristete Beseitigungsreverse verfassungsrechtlich haltbar sind.
SOG 1981 Nr. 21 **§ 41 BauG; § 52 Abs. 2 KBR.*Beseitigungsrevers. Voraussetzungen. Zur Frage, ob unbefristete Beseitigungsreverse verfassungsrechtlich haltbar sind. Die Firma E. beabsichtigte, Auto-Abstellplätze zu erstellen und zwar auf Land, das nach dem Zonenplan von Seewen als Strassenareal ausgeschieden ist. Sie reichte ein entsprechendes Baugesuch ein. Die Baukommission verlangte, dass die Firma sich (beziehungsweise den jeweiligen Eigentümer des Landes) vor Erteilung der Baubewilligung durch Unterzeichnung eines Reverses verpflichtete, den Parkplatz auf erstes Verlangen zu beseitigen und zwar auf eigene Kosten. Der Revers sollte im Grundbuch angemerkt werden. -- Die Firma erhob gegen den Bescheid der Baukommission, dass die Baubewilligung nur nach Unterzeichnung eines solchen Reverses erteilt werde, beim Baudepartement Beschwerde, welche abgewiesen wurde. Hierauf erhob die Firma Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Sie verlangte, dass der von der Baukommission geforderte Beseitigungsrevers auf höchstens 10 Jahre seit Inkrafttreten des Zonenplans befristet werde; die Zumutung eines unbefristeten Reverses sei verfassungswidrig. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab mit folgender Begründung: a) Es ist unbestritten, dass der vorgesehene Parkplatz auf Grund von § 41 Abs. 1 BauG nur erstellt werden darf, wenn der Baugesuchsteller eine Ausnahmebewilligung nach § 52 KBR erhält. Nach § 52 Abs. 2 KBR kann eine solche Ausnahmebewilligung mit Auflagen und Bedingungen versehen, insbesondere an einen Revers mit Mehrwertsverzicht geknüpft werden. Grundsätzlich ist somit die gesetzliche Grundlage für den von der Gemeinde geforderten Revers ohne weiteres gegeben. Die Beschwerdeführerin macht indessen geltend, den genannten gesetzlichen Bestimmungen sei nicht zu entnehmen, für wie lange Zeit ein solcher Revers dem jeweiligen Grundeigentümer zugemutet werden könne. Es fehle damit an der für einen derart schweren Eingriff ins Eigentum nötigen gesetzlichen Grundlage. Im weitern fehle es am öffentlichen Interesse an einem so weit gehenden Eingriff. Ferner sei der Eingriff unverhältnismässig. b) Ein Beseitigungsrevers ist, wie das Bundesgericht festgestellt hat, eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung, die im Sinne eines weniger weit gehenden Eingriffs mit einer Baubewilligung verbunden wird, wenn diese überhaupt verweigert werden könnte. Der Revers muss im Zusammenhang stehen mit der ihm zugrunde liegenden Bauverweigerung; er darf keinem andern Zweck dienen als dem Zweck, der mit der Bauverweigerung verfolgt wird, und darf über diesen Zweck nicht hinausgehen (vgl. BGE 99 Ia 485 und 489). Das Bauverbot nach Art. 41 Abs. 1 BauG will verhindern, dass auf dem als Strassenareal ausgeschiedenen Land Bauten entstehen, welche bei der Ausführung der Strasse beseitigt werden müssten. Dabei geht es im besondern darum zu vermeiden, dass dem Gemeinwesen aus solchen Bauten Kosten entstehen (Enteignungsentschädigung und Wegräumungskosten).Wenn nun eine den § 41 Abs. 1 BauG betreffende Ausnahmebewilligung mit einem Revers verknüpft wird, nach welchem der Gemeinde aus der Beseitigung der Baute keine Kosten entstehen werden, steht somit dieser Revers in direktem Zusammenhang mit der "ratio" (dem Zweckgedanken) der zugrunde liegenden Bauverbotsnorm. Im vorliegenden Fall geht das, was die Gemeinde mit dem unbefristeten Revers erreicht, in keiner Weise über das hinaus, was ohne Revers auf Grund von § 41 Abs. 1 ohne weiteres verlangt werden darf: Die Gemeinde könnte nach § 41 Abs. 1 das Baugesuch für den Parkplatz gänzlich ablehnen, ohne daraus entschädigungspflichtig zu werden. Der Eigentümer könnte allerdings in diesem Falle nach Ablauf von 10 Jahren (gerechnet vom Inkrafttreten des Zonenplans) den Anspruch nach § 41 Abs. 2 BauG geltend machen (Übernahme des Landes durch die Gemeinde oder Aufhebung des Bauverbots).Wenn dann die Gemeinde auf die Strasse nicht verzichten könnte oder wollte, müsste sie das Land übernehmen. Dabei musste sie zwar das Land entschädigen, aber ohne Parkierungsanlage und ohne Wegschaffungskosten, weil ja gar keine Parkierungsanlage vorhanden wäre. Wenn der Eigentümer bei Ablauf von 10 Jahren (nach Inkrafttreten des Zonenplans) den Anspruch nach §41 Abs. 2 noch nicht geltend machen würde, sondern zuwarten und erst später sein Begehren stellen würde, fielen der Gemeinde aus demselben Grunde -- weil keine Parkierungsanlage besteht -- nach wie vor keine derartigen Kosten an. -- So ist die Sachlage, wenn die Gemeinde vom gesetzlich vorgesehenen Bauverbot aus geht. Wenn sie nun umgekehrt eine Ausnahmebewilligung erteilt und diese mit einem Revers versehen lässt, der, wie es die Beschwerdeführerin möchte, nur 10 Jahre lang gültig wäre (gerechnet vom Inkrafttreten des Zonenplans), wäre sie für den Fall, dass sie die Strasse erst später (erst nach Ablauf der genannten 10 Jahre) benötigen sollte, schlechter gestellt, als wenn sie auf dem Bauverbot beharrt. Sie müsste dann beim Erwerb der Strasse die Parkierungsanlage entschädigen und die Wegräumung auf sich nehmen. Diese Belastung widerspricht der ratio von Art. 41 Abs. 1, wie sie oben umschrieben worden ist; es besteht kein rechtlicher Grund dafür, dass die Gemeinde im Zusammenhang mit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung grössere Lasten auf sich zu nehmen hat, als wenn sie die Ausnahmebewilligung verweigert. Die Beschwerdeführerin scheint nun im besondern aus der Praxis des Bundesgerichtes über die materielle Enteignung -- insbesondere über die Bauverbote, die länger als 10 Jahre dauern -- ableiten zu wollen, dass nach Ablauf von 10 Jahren (gerechnet vom Inkrafttreten des Zonenplans) ein Weiterdauern des Reverses nicht mehr zulässig sei. Diese Auffassung ist nicht verständlich. Wenn es gerechtfertigt ist, dass bei einer Beseitigung genau nach Ablauf von 10 Jahren der Eigentümer die Kosten der Anlage und der Wegräumung selbst trägt, dann ist es dies umso mehr, wenn der Eigentümer die Anlage noch 5 oder 10 oder 20 Jahre länger benutzen kann, indem dann die Investition in umso weiterem Ausmasse amortisiert ist. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, die sich auf eine angebliche (zukünftige) materielle Enteignung beruft, entbehrt vorab der primären Grundlage, nämlich der Entstehung eines Schadens: Es ist nicht so, dass sich während der Dauer des Reverses ein Schaden summieren würde; was von der Beschwerdeführerin auf unbefristete Zeit hinaus verlangt wird, nämlich die Wegräumung des Parkplatzes ohne Entschädigung durch die Gemeinde, ist immer dasselbe. Aus diesen Ausführungen ergibt sich, dass der verlangte unbefristete Revers durchaus auf gesetzlicher Grundlage beruht. Die Nichtbefristung entspricht der ratio von § 42 Abs. 1 BauG und § 52 Abs. 2 KBR sowie der allgemeinen Anschauung über Beseitigungsreverse. Nach dem Dargelegten ist auch klar, dass die Ablehnung der Befristung durch ein öffentliches Interesse, so wie es § 41 Abs. 1 BauG versteht, gedeckt ist. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich ferner, dass der verlangte Revers durchaus dem Verhältnismässigkeitsprinzip entspricht. Dass ein unbefristeter Revers verlangt wird, ist nicht unverhältnismässig; unsachlich und unverhältnismässig wäre vielmehr, wenn die Gemeinde bei einer Beseitigung nach Ablauf von 10 Jahren plötzlich die Anlage- und Wegräumungskosten tragen müsste. Dass schliesslich der unbefristete Revers nicht gegen die Grundsätze der materiellen Enteignung verstösst, ist bereits abschliessend dargelegt worden. Die Baukommission hat demnach ganz zurecht auf dem unbefristeten Revers beharrt. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1981

Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether an exception permit for parking spaces on road-reserved land may be conditioned on an unrestricted demolition covenant.

Decisione estratta

Yes. The covenant had a sufficient statutory basis, served the purpose of the building prohibition, was proportionate, and did not violate property guarantees or principles of material expropriation.

Motivazione estratta

The covenant directly corresponded to the rationale of the building prohibition: to prevent structures on road land that would later have to be removed at public expense. Requiring the owner to remove the parking area at its own cost did not go beyond what the municipality could achieve by refusing the permit altogether. Limiting the covenant to ten years would place the municipality in a worse position than under a straight refusal and would contradict the norm's purpose.

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