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Expropriation compensation for land burdened by easement rent

ZZ.1984.26Altro tribunale4 nov 1984Modified

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The municipality appealed an expropriation award concerning a road-widening strip subject to a registered right of way for which the landowner received an annual rent. The court held that the owner could not combine ordinary market-value compensation with capitalization of the lost rent, because the continued payment of the easement rent was not sufficiently secure for a long period. It also rejected any additional deduction for the easement burden, since the easement was not economically detrimental while the rent obligation existed. The lower award was annulled and compensation fixed at ordinary land values.

Massima Omnilex

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 and Art. 232 Abs. 1 EG ZGB; expropriation compensation for land burdened by a servitude with rent. The owner may not cumulate market-value compensation and compensation for the loss of servitude income; the valuation basis is exclusive, and a rent-based capitalization is admissible only where continued receipt of the rent is sufficiently certain for a longer period. Where the servitude is economically neutral because the rent offsets the burden, no further deduction may be made from the ordinary land value. The decisive criterion is the actual economic effect of the burden at the time of expropriation, not a hypothetical perpetuation of the contractual relationship (consid. a-d).

Testo completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1984.26**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:05.11.1984
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.208
Titel:** Enteignungsentschädigung**
Resümee:** Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und Art. 232 Abs. 1 EG ZGB. Enteignungsentschädigung - für die Enteignung von Strassenareal, das mit einem Wegrecht belastet ist, für welches ein Dienstbarkeitszins geleistet werden muss.**
SOG 1984 Nr. 26 ** Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und Art. 232 Abs. 1 EG ZGB.** Enteignungsentschädigung -- für die Enteignung von Strassenareal, das mit einem Wegrecht belastet ist, für welches ein Dienstbarkeitszins geleistet werden muss. Die Firma X. betreibt auf einem Grundstück, an dem sie ein selbständiges Baurecht besitzt, eine Betonaufbereitungsanlage. Das Baurecht läuft nach dem Baurechtsvertrag Ende 2002 ab. Im Jahre 1969 erhielt die Firma X. von der zuständigen Gemeindebehörde die Bewilligung, zur Erstellung einer für Lastwagen befahrbaren Zufahrt eine bestehende öffentliche Flurstrasse von 4 m Breite auszubauen und auf 6 m zu verbreitern. Für die Verbreiterung verwendete die Firma Land, das im Eigentum von W.V. steht. W.V. räumte der Firma über den betreffenden Streifen von 2 m Breite ein Wegrecht ein. Nach dem Dienstbarkeitsvertrag hat die Firma dem Eigentümer eine jährliche Entschädigung von Fr. 3.--/m2 zu bezahlen (mit Indexklausel).Die Dienstbarkeit wurde im Grundbuch eingetragen. -- In der Folge bemühte sich die Firma in mehreren Anläufen, dass ihr die Gemeinde die Ausbaukosten zurückerstatte und dabei auch den Verbreiterungsstreifen übernehme. Die Strasse wurde schliesslich in voller Breite in einen neuen Erschliessungsplan aufgenommen. Da sich die Gemeinde und W.V. über einen freihändigen Verkauf des genannten Verbreiterungsstreifens nicht einigen konnten, kam es zum Enteignungsverfahren und die Schätzungskommission setzte die Enteignungsentschädigung fest. Dabei mass sie insbesondere dem Umstand, dass dem Eigentümer durch die Enteignung der Wegrechtszins verloren gehe, Bedeutung zu. Die Gemeinde erhob gegen das Schätzungsurteil Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht führte in seinen Erwägungen folgendes aus: a) Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist unbestritten, dass der Verkehrswert des betreffenden Landes als Bauland und landwirtschaftliches Land Fr. 80.--, bzw. Fr. 10.--/m2 ausmacht. Die Schätzungskommission hat aber für das Land, das Gegenstand der Dienstbarkeit ist, mehr als Fr. 80.-- bzw. Fr. 10.--/m2 zugesprochen. Sie ist davon ausgegangen, der Eigentümer werde hier in erster Linie dadurch geschädigt, dass als Folge der Enteignung der Dienstbarkeitszins dahinfalle; deshalb sei dem Eigentümer eine Entschädigung auszurichten, welche einer Kapitalisierung des gegenwärtigen Dienstbarkeitszinses von Fr. 2355.-- entspreche, was mehr ausmache als eine Entschädigung für Bau-, bezw. Landwirtschaftsland. Es versteht sich von selbst, dass der Eigentümer für das von der Dienstbarkeit erfasste Land nicht kumulativ eine Verkehrswertentschädigung für Bau- und Landwirtschaftsland wie auch eine Entschädigung für den weggefallenen Ertrag aus dem Wegrecht verlangen kann, da die beiden Arten, das Land zu verwerten, sich ausschliessen. Er kann das Land unter demjenigen Gesichtspunkt abgelten lassen, der ihm die grössere Entschädigung vermittelt. Der Gesichtspunkt Wegrechtsertrag vermag nur dann mehr als eine Verkehrswertentschädigung zu begründen, wenn die Wegrechtszinszahlungen mit Sicherheit für eine längere Zeit zu erwarten sind. Wie es sich damit verhält, ist im Folgenden zu überlegen: b) Vorab fragt sich, ob im vorliegenden Fall der Dienstbarkeitsbelastete einen Rechtsanspruch auf Bezahlung des Dienstbarkeitszinses während einer bestimmten längeren Zeitspanne hat. Zwar ist es ja so, dass der Dienstbarkeitsberechtigtejederzeit einseitig auf die Dienstbarkeit als solche verzichten kann (Paul Piotet, in: Schweiz. Privatrecht Bd. V I, S. 570; Liver, Kommentar, N 97 ff. zu Art. 734 ZGB).Damit ist jedoch noch nicht gesagt, dass er sich auch einseitig aus den obligatorischen Verpflichtungen lösen kann, die ihm der Dienstbarkeitsvertrag auferlegt, im vorliegenden Fall aus der Verpflichtung, Zins zu bezahlen. Es hängt dies von der konkreten Ausgestaltung des Vertrages ab... (Es folgen längere Ausführungen über die Ausgestaltung und die Auslegung des Vertrages.) Nach allem kann man nicht sagen, die Gemeinde als Enteignerin habe für den Wegfall eines für eine bestimmte Zeit garantierten Zinsanspruchs Entschädigung zu leisten. c) Soviel zur Frage, ob bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung ein Rechtsanspruch auf Wegrechtszins für eine bestimmte Zeit zu berücksichtigen ist. Nun macht aber Herr V. geltend, dass ganz abgesehen von einem Rechtsanspruch des Eigentümers mit einer sehr langen Dauer der Wegrechtszins-Zahlungen zu rechnen gewesen wäre und zwar sogar über das Jahr 2002 hinaus. Dies deshalb, weil die Firma X. ihre Anlage, in die sie sehr viel investiert habe, noch lange ausnützen werde und sich mit grosser Wahrscheinlichkeit vor Ablauf des Baurechts um eine Erneuerung dieses Rechts bemühen werde. Bei einer Erneuerung des Baurechts wären aber auch die Wegrechtszins-Zahlungen weitergeflossen. -- Offenbar hat auch die Schätzungskommission in diesem Sinne überlegt, hat sie doch den jährlichen Zinsbetrag von Fr. 2355.-- als ewige Rente kapitalisiert. Ganz abgesehen davon, dass in derartigen Fällen die Enteignungsentschädigung ohnehin nicht einfach als ungekürzter Barwert einer ewigen Rente festgesetzt werden dürfte (weil die Erhältlichkeit solcher Zahlungen nie auf ewig oder auch nur auf mehrere Jahrzente hinaus wirklich sicher ist), ist zur Argumentation des Eigentümers folgendes zu sagen: Es stimmt nicht, dass von der Interessenlage her, in der sich die Firma X. befindet, zum vornherein zu erwarten ist, das Dienstbarkeitsverhältnis werde von sehr langer Dauer sein. Die Firma ist zwar daran interessiert, ihre Anlage über Jahrzehnte hinaus zu betreiben. Aber sie ist nicht daran interessiert -- und das ist das Entscheidende -- auf eine ebenso lange Zeit ihre Zufahrt mit Hilfe der Dienstbarkeit, für die sie einen beträchtlichen Zins zahlen muss, zu lösen. Sie ist vielmehr daran interessiert, eine Zufahrtlösung zu finden, welche die Dienstbarkeit und die damit verbundene Zinszahlungspflicht entbehrlich macht. Eine solche Lösung stellt die Umwandlung der heutigen Zufahrt in eine öffentliche Strasse von 6 m Breite dar. Dass die Möglichkeit zu einer solchen Lösung besteht, war von Anfang an klar. Stets war damit zu rechnen, dass im Zuge einer Übernahme der verbreiterten Strasse durch die Gemeinde die Dienstbarkeit dahinfallen wird und zwar eben, wie oben dargelegt, ohne dass der Dienstbarkeitsberechtigte für ein Weiterdauern der Zinszahlungen einstehen müsste. Die ganze Sachlage zeigt, dass man eine Enteignungsentschädigung, welche auf einer ewigen oder mindestens lange dauernden Rente aufbaut, auch nicht einfach aus den wirtschaftlichen Gegebenheiten ableiten kann, indem die Behauptung, die Firma X. habe ein existentielles Interesse daran gehabt, die Dienstbarkeit auf unbestimmte Zeit weiterdauern zu lassen, nicht haltbar ist. d) Nach allem kann der Eigentümer nur die Verkehrswertentschädigung von Fr. 80.--, bezw. Fr. 10.--/m2 verlangen. Die Einwohnergemeinde macht nun allerdings geltend, es sei bereits schon die Entschädigung zum durchschnittlichen Landpreis zu hoch, da nicht unbelastetes Bau- und Landwirtschaftsland, sondern Wegrechtsland abgetreten werde. Diese Auffassung ist abzulehnen. Die Dienstbarkeit ist eben im vorliegenden Fall wirtschaftlich gesehen keine wertmindernde Belastung: Solange die Dienstbarkeit besteht, ist auch der Wegrechtszins zu bezahlen, und der ist so bemessen, dass die Dienstbarkeit wirtschaftlich gesehen keinen Nachteil bedeutet. Unter diesen Umständen wäre es widersprüchlich, einerseits eine Kapitalisierung des Wegrechtszinses zu verweigern und eine Bau- und Landwirtschaftsland-Entschädigung zuzusprechen und dann andrerseits doch wieder einen Abzug zu machen, der davon ausginge, die Dienstbarkeit hätte als Belastung unter allen Umständen weitergedauert. e) Es ergibt sich, dass das Urteil der Schätzungskommission aufzuheben ist. Die Gemeinde ist zu verhalten, den Eigentümern die genannten Verkehrswertbeträge zu bezahlen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 5. November 1984*

Parole chiave

expropriation compensationeasementmarket valuecapitalizationservitude rentroad wideningvaluationdeduction

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether expropriation compensation had to include the capitalized value of the lost easement rent.

Decisione estratta

No. The owner could not cumulatively claim market-value compensation and compensation for the lost easement income; the rent stream was not shown to be secured for a sufficiently long period.

Motivazione estratta

The owner may choose the most favorable valuation basis, but only one basis applies. A rent-based valuation is justified only if continued rent payments are sufficiently certain; here neither the contract nor the economic situation made long-term continuation reliable.

Questione giuridica chiave

Whether the burdened strip warranted a deduction from ordinary market-value compensation because it was easement land.

Decisione estratta

No deduction was allowed. Economically, the easement was not value-reducing while the rent was payable, so reducing the ordinary land value would be inconsistent.

Motivazione estratta

Since the easement carried a compensating rent, it did not create a net economic detriment during its existence; therefore the strip was to be compensated at ordinary land values without further reduction.

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