Overhanging structures: good faith and size of land attributionGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1995.39

Data decisione, Autorità: 18.06.1996, ICCA

Incarto n. 11.95.00039

Lugano, 18 giugno 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretario:

Antonini

sedente per statuire nella causa n. __________ (opere sporgenti su fondo altrui) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione del 12 dicembre 1991 da

__________, __________ (patrocinata dall’avv. __________, __________)

contro

__________, __________ (patrocinato dall’avv. __________, __________)

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione:

1. Se dev’essere accolto l’appello del 15 febbraio 1995 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 23 gennaio 1995 dal Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto:

1. __________ __________ è proprietaria dal settembre 1966 della particella
2. __________RF prodefinitivo di __________ (354 m²), situata nella frazione di

__________, su cui sorge una casa di abitazione. __________ __________ possiede,

a est, la confinante particella n. __________ (627 m²), acquistata in comunione

ereditaria il 23 maggio 1966 e come unico proprietario il 4 novembre 1987.

Nell’ambito dell’ag-giornamento delle mappe catastali destinate

all’introduzione del registro fondiario definitivo, il geometra ing. __________

__________ ha comunicato a __________ __________, il 26 novembre 1990, che

parte della sua costruzione risultava trovarsi sul fondo del vicino, onde la

necessità di regolare la situazione. L’interessata ha scritto quindi il 5

dicembre successivo a __________ __________, chiedendo di acquistare l’area

occupata. Il 15 giugno 1991 __________ __________ ha respinto la proposta,

fissando a __________ __________ un mese di tempo per eliminare le opere

sporgenti. Il 24 giugno 1991 __________ __________ ha rilanciato le trattative,

giungendo il 13 agosto 1991 a formulare un’ultima proposta. Se non che, l’8

ottobre 1991 essa ha constatato che una scala in sasso facente parte delle

opere sporgenti era stata distrutta. __________ __________ ha riconosciuto

essere l’autore della demolizione.

B. L’11 dicembre 1991 __________ __________ si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna perché le fosse attribuita la proprietà – subordinatamente un diritto di superficie – sul terreno occupato dalle opere sporgenti (39 m², dietro versamento di un’indennità da determinare), perché fosse ordinato a __________ ____________________ di astenersi da ulteriori manomissioni e perché le fosse corrisposta la somma di fr. 11 820.70 con interessi a titolo di risarcimento danni per la distruzione della scala. Il convenuto si è opposto a tutte le domande. Ultimata l’istruttoria, le parti hanno introdotto un memoriale conclusivo. Nel proprio allegato, del 4 ottobre 1994 l’attrice ha confermato le richieste di petizione, salvo lasciar cadere il prospettato diritto di superficie e aumentare a fr. 13 820.70 con interessi l’importo del risarcimento; in contropartita, per l’attribuzione della proprietà, essa ha offerto al convenuto 47 m² del proprio fondo oppure un’indennità di fr. 100.– il m². __________ __________ ha proposto di respingere l’azione, instando per la rimozione di tutte le opere sporgenti. Il dibattimento finale ha avuto luogo l’11 ottobre 1994.

C. Con sentenza del 23 gennaio 1995 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha attribuito all’attrice l’area litigiosa (39 m², dietro pagamento di complessivi fr. 2000.– oltre le spese del trasferimento immobiliare) e ha condannato __________ __________ al versamento di fr. 6500.– con interessi a titolo di risarcimento danni, più fr. 1320.– a copertura delle spese peritali. Gli oneri del processo, con una tassa di giustizia di fr. 1000.–, sono stati posti per un quinto a carico dell’attrice e per il resto a carico di __________ __________, tenuto a rifondere all’attrice fr. 2500.– per ripetibili.

D. Insorto contro la sentenza del Pretore con un appello del 13 feb-braio 1995, __________ __________ chiede che in riforma del giudizio impugnato l’azione della controparte sia respinta per intero, subordinatamente che a __________ __________ sia attribuito in proprietà 1 m² al massimo dell’area litigiosa al prezzo di fr. 100.– il m². Nelle sue osservazioni del 13 marzo 1995 __________ __________ propone di respingere l’appello e di confermare la sentenza del Pretore.

Considerando

in diritto:

1. L’art. 674 CC stabilisce che le costruzioni e le altre opere sporgenti da un fondo sopra un altro rimangono parte costitutiva del fondo da cui sporgono, se il loro proprietario ha un diritto reale alla loro esistenza (cpv. 1). Tale diritto può essere iscritto nel registro fondiario come servitù (cpv. 2). Qualora l’opera sporgente sia fatta senza diritto, ma il vicino danneggiato non abbia fatto opposizione a tempo debito, malgrado che fosse riconoscibile, il giudice può, se le circostanze lo esigono, accordare mediante equa indennità al costruttore in buona fede il diritto reale sull’opera o la proprietà del terreno (cpv. 3).

2. Il Pretore, accertata l’esistenza di un’opera “sporgente” (ovvero che invade un fondo altrui), ha respinto in primo luogo l’obiezio-ne del convenuto, che contestava all’attrice il diritto di chiedere l’attribuzione della superficie occupata dalla scala, ormai distrutta. Ciò posto, egli ha ammesso la buona fede dell’attrice, che nel 1966 aveva acquistato il fondo così com’era, e ha ritenuto tardiva l’opposizione del convenuto, l’opera sporgente esistendo da 28 (recte: 25) anni. Considerato inoltre che il valore dell’ope-ra sporgente supera notevolmente quello del suolo occupato e che il manufatto non disturba il convenuto, egli ha giudicato legittimo assegnare all’attrice la superficie richiesta (39 m²) dietro versamento di fr. 50.– il m². Al convenuto il Pretore ha imposto il risarcimento del danno consecutivo alla demolizione della scala, atto illecito valutato fr. 6500.–, e delle spese peritali (fr. 1320.–).

3. L’appellante rimprovera anzitutto al Pretore di avere ammesso a torto la buona fede dell’attrice (art. 674 cpv. 3 CC). Adduce che nel settembre del 1966, al momento in cui ha acquistato il fondo, l’attrice non poteva ignorare lo sconfinamento edilizio appena compiuto dal precedente proprietario, che inoltre nel settembre del 1972 essa ha sottoscritto un piano di mutazione dal qua-le non risultava – e la circostanza non poteva sfuggirle – il corpo edilizio sporgente, che infine nel 1975, dovendo delimitare il suo fondo con picchetti destinati al nuovo rilievo aerofotogrammetrico, essa ha evitato non a caso di segnalare l’area invasa (appello, punto 11). Ora, l’appellante sottolinea a ragione che – contrariamente all’opinione del Pretore (sentenza, pag. 7 e 8) – lo sconfinamento in cui è incorso il precedente proprietario del fondo n. __________non esclude, di per sé, la possibile malafede dell’ attrice. Ciò presupporrebbe tuttavia che lo stesso proprietario fosse in malafede e che l’attrice abbia acquistato il fondo conoscendo – o non potendo ignorare – l’abuso commesso. In concreto fa difetto già quest’ultima condizione.

a) Che al momento di comperare il fondo (la vecchia particella n. __________RFP di __________: doc. A e doc. 1), nel settembre del 1966, l’attrice fosse a conoscenza dello sconfinamento è un’ipotesi priva di qualunque conforto. Il precedente proprietario del fondo ha dichiarato formalmente di aver venduto l’immobile “a lavori di riattazione completamente ultimati” e di aver tacitato egli medesimo gli artigiani (verbali, pag. 9 e 10). Il fatto che nel settembre del 1966 l’attrice avesse già versato un acconto sul prezzo di acquisto, che il precedente proprietario avesse ristrutturato lo stabile a meri fini speculativi e che i lavori eseguiti corrispondano solo in parte ai piani approvati dall’autorità non basta manifestamente a suffragare un’eventuale malafede dell’attrice.

b) Né la malafede può evincersi – come asserisce l’appellante – dal piano di mutazione citato, del settembre 1972 (doc. 3 e 4). È vero che tale planimetria non riporta il corpo sporgente del fabbricato, ma è altrettanto vero ch’essa è stata allestita da un geometra ufficiale. L’attrice poteva quindi, se mai, pre-sumere il confine segnato come esatto (art. 9 cpv. 1 CC). Dedurre poi da tale piano che nel 1972 lo sconfinamento non esisteva, come tenta di fare l’appellante (per imputare la responsabilità dello sconfinamento all’attrice medesima: me-moriale, pag. 8) in contrasto con tutte le risultanze di causa, non è serio, tanto meno se si pensa che l’attrice non consta aver mai intrapreso, da parte sua, alcuna opera edile dopo l’acquisto dello stabile. In proposito il ricorso non merita quindi altra disamina.

c) L’appellante fa notare che l’attrice non ha posato alcun picchetto in corrispondenza delle opere sporgenti per delimitare il proprio fondo in occasione della nuova misurazione aerofotogrammetrica. Non si vede quale dimostrazione di malafede egli vorrebbe trarne. Tutt’al più simile circostanza denota incertezza dell’attrice sul reale tracciato del confine, incertezza che può anche essere stata acquisita con il trascorrere del tempo. Per sovvertire la presunzione dell’art. 3 cpv. 1 CC sarebbero occorsi altri e ben più consistenti indizi, dati univoci che logicamente e rigorosamente concatenati fra loro inducessero a ravvisare una colpa (sulla gravità della negligenza imputabile al costruttore: Piotet, La notion de bonne foi, notamment en cas d’empiétement, in: JdT 1978 I 620; Schnyder, Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht, in: ZBGR 66/1985 pag. 91 in fondo). Nella fattispecie l’appellante si limita a evocare circostanze tra loro lontane nel tempo e interpretate nel modo più sfavorevole all’attrice. Scorgere una malafede del costruttore a norma dell’art. 674 cpv. 3 CC in condizioni del genere non è possibile.

4. Sostiene l’appellante che, comunque sia, il Pretore non avrebbe dovuto attribuire all’attrice 39 m² di terreno, bensì la sola superficie occupata dalle opere sporgenti (vano doccia-wc), cioè 1 m² al massimo. La scala (demolita) non era un’opera sporgente nel senso dell’art. 674 CC e non entrava quindi nel calcolo dell’area usurpata. Attribuendo all’attrice 39 m² di terreno, il Pretore ha fatto propria in realtà una proposta transattiva del geometra ing. __________ __________, che proponeva al convenuto – appunto – di permutare tale area con 47 m² del fondo dell’attrice (appello, punti 12 a 14).

a) La “proprietà del terreno” menzionata dall’art. 674 cpv. 3 CC si riferisce soltanto all’area invasa dall’opera sporgente (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª edizione, note 36 e 37 ad art. 674 CC; Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 85, n. 1657). In concreto tale area risulta dal doc. S, senz’altro attendibile perché allestito da un geometra prima che il convenuto demolisse la nota scala. Ora, compresa la superficie occupata a suo tempo dalla scala, l’in-gombro totale delle opere sporgenti non superava gli 11 m². Il Pretore giustifica l’attribuzione all’istante, oltre che dell’ area usurpata, anche di una porzione di terreno annesso con ragioni di convenienza (giudizio impugnato, pag. 6). Se non che, l’art. 674 cpv. 3 CC non annovera l’opportunità o la convenienza tra i motivi di attribuzione fondiaria. L’attrice afferma che la controparte non ha mai contestato la superficie di terreno chiesta (osservazioni, pag. 4 in fondo). Essa dimentica tuttavia che il convenuto si è sempre opposto a qualsiasi cessione, tanto da far valere che la scala (demoli-ta) non entrava nemmeno in considerazione per il calcolo degli ingombri. Ne segue che su questo punto l’appello è, in linea di principio, provvisto di buon diritto. Rimane da esaminare in che misura.

b) L’appellante assume – come detto – che la scala era un mero accumulo di pietre riposte, pressoché senza cemento e senza ancoraggio al suolo, onde l’impossibilità di equipararla a un’opera nell’accezione dell’art. 674 CC. E siccome non risultano nella fattispecie altre costruzioni sporgenti se non il noto vano di 1 m² (doccia-wc), non vi era ragione – a mente sua – perché il Pretore assegnasse all’attrice una superficie più estesa. La censura è solo apparentemente fondata. Certo, l’art. 674 CC considera alla stregua di sporgenze solo costruzioni (nel senso dell’art. 667 cpv. 1 CC) e altre opere, escluse mere trasformazioni del terreno come per esempio le strade (Steinauer, op. cit., pag. 81, n. 1641 con richiamo; Meier-Hayoz, op. cit., note 6 e 8 ad art. 674 CC). Ma in concreto la scala distrutta non consisteva in un semplice rivestimento del suolo. Confrontando la fotografia n. 1 del doc. 5 con le fotografie 8A, 14A e B del doc. R si nota chiaramente che, per quanto priva di fondazioni (doc. T, pag. 2) e in sem-plice “muraccia” (cioè in muratura mal governata: verbali, pag. 4), la scala era una rudimentale opera a sé stante, che poggiava su un terrapieno in sasso. Con una semplice trasformazione del suolo, del resto, non sarebbe stato possibile raccordarsi all’altezza del sentiero comunale (fotografia n. 3 del doc. 5), salvo colmare il dislivello con una ripiena (ciò che in concreto non è stato fatto). Ne deriva che la sca-la demolita dall’appellante era, se pur ai limiti della più elementare tecnica costruttiva, un’opera nel senso dell’art. 674 CC.

c) Si aggiunga che l’appellante non ha rimosso solo la scala “in muraccia”, quella cioè che dal sentiero comunale conduceva al piano inferiore della casa (verbali, pag. 4), ma anche parte della scala di accesso al piano superiore (se ne vedono i resti nella fotografia C del doc. R) e il cancello lungo il sentiero (verbali, pag. 5 in basso; memoriale conclusivo del convenuto, pag. 4 in fondo), per tacere della parte di terrazzo che sovrastava il corpo sporgente (donde risultano finanche segate le assi: fotografia 9A e 24A del doc. R). Nell’ap-pello egli non pretende che a questi manufatti mancasse la qualità di “opera” (nel senso dell’art. 674 CC). Egli asserisce bensì che l’istruttoria non ha dimostrato l’esistenza di costru-zioni sporgenti all’infuori del noto locale di 1 m², ma a tale proposito egli è smentito dagli atti e finanche dal suo stesso comportamento (mal comprendendosi altrimenti perché egli avrebbe rimosso simili opere se queste non si trovassero sul suo fondo). L’insieme delle due scale, unite da un pianerottolo, e del terrazzo sopra il vano di 1 m² formava un impianto organico, come risulta dalla planimetria doc. S, ma anche dalla stessa fotografia n. 1 del doc. 5. Non vi è quindi ragione per accertare un ingombro complessivo delle opere spor-genti inferiore agli 11 m².

d) Più delicato è sapere se il proprietario di un’opera sporgente possa far capo all’art. 674 cpv. 3 CC quand’anche tale opera più non esista perché demolita, in tutto o in parte. Lo scopo dell’art. 674 cpv. 3 CC è in effetti quello di evitare, attraverso l’assegnazione della proprietà occupata o di un diritto reale sull’opera, la distruzione inutile di beni immobiliari (Meier-Hayoz, op. cit., nota 2 in fine ad art. 674 CC; Steinauer, op. cit., pag. 82, n. 1647). Nella misura in cui tali opere più non sussistono, cadrebbe anche la necessità di derogare al principio dell’accessione. Se non che, in concreto, la distruzione – parziale – dell’opera sporgente non è avvenuta per mano di un terzo qualsiasi, bensì dello stesso proprietario del fondo usurpato. Questi ritiene di avere agito con diritto, limitandosi a togliere dalla sua proprietà materiali altrui (ap-pello, pag. 11). Disconosce però che la legge non consente di far giustizia da sé, se non come reazione immediata a un atto di illecita violenza (art. 926 CC). Egli avrebbe potuto bensì chiedere al giudice la rimozione della sporgenza con un’azione negatoria (art. 641 cpv. 2 CC; DTF 98 II 195 consid. 2 in fine), ma non demolire egli medesimo opere esistenti da 25 anni. L’intervento del convenuto appare tanto meno legittimo se si pensa che il 13 agosto 1991 l’attrice aveva proposto un’ultima soluzione amichevole, cui era ancora in attesa di una risposta prima di adire il giudice (doc. Q). In tali circostanze l’atteggiamento del convenuto appare come un atto di forza inopinato e inammissibile. Non vi è motivo perché egli abbia a beneficiarne.

5. Il Pretore ha optato per l’assegnazione all’attrice della superficie occupata – invece che di una servitù – anche per il fatto che l’opera sporgente non disturba affatto il convenuto. Questi afferma nell’appello che sottrargli 39 m² del suo fondo significherebbe precludergli, in sostanza, un accesso diretto al sentiero comunale (appello, punto 15). La critica è parzialmente superata, giacché attribuendo all’attrice il solo ingombro dell’opera sporgente (circa 11 m²), si ricrea la stessa situazione perdurata un quarto di secolo prima della demolizione della scala. Si può ragionevolmente esigere che il convenuto accetti tale stato di cose.

6. Il ricorrente contesta per i motivi accennati dianzi (consid. 4d) l’illiceità dell’atto compiuto (appello, punto 16). L’argomentazio-ne è senza pregio per le motivazioni già esposte. L’indennità di fr. 6500.– non è di per sé litigiosa. Litigioso è l’addebito al convenuto delle spese peritali, ma su questo punto non vi è ragione per scostarsi dal giudizio del Pretore. L’appellante ha infatti cagionato il danno e per determinarne l’entità il giudice ha dovuto far capo al referto doc. T, definito pacificamente equanime e oggettivo. Appare giustificato, nelle circostanze descritte, con-siderare il costo del referto come una posta del danno.

7. Da ultimo l’appellante censura l’indennità di fr. 50.– il m² riconosciutagli dal Pretore per la porzione di terreno sottratta, facendo valere che l’attrice stessa aveva finito per offrire, nel memoriale conclusivo, fr. 100.– il m² (appello, punto 17). La doglianza è fondata. Eccettuate le cause che riguardano diritti indisponibili (senza attinenza con la fattispecie), il giudice non deve eccedere le richieste di giudizio (art. 86 CPC): egli non può quindi attribuire più di quanto richiesto né meno di quanto riconosciuto (art. 340 lett. b CPC). In concreto l’attrice medesima ha soggiunto nel memoriale conclusivo (pag. 7): “la valutazione dell’‘inden-nità adeguata’ per il terreno occupato deve essere fatta sulla base del suo valore di mercato che può essere equamente calcolato in fr. 100.– per m²”. A torto il Pretore ritiene pertanto ch’essa non abbia quantificato la propria offerta (sentenza, pag. 10 in fondo). Ne segue che l’indennità spettante al convenuto per gli 11 m² di terreno assegnati all’attrice dev’essere fissata in fr. 1100.–.

8. Gli oneri del giudizio odierno seguono il vicendevole grado di soccombenza, tanto in primo quanto in secondo grado (art. 148 cpv. 2 CPC). L’attrice ottiene poco più di un quarto della superficie richiesta, ma vince sul principio dell’attribuzione fondiaria, evita la rimozione delle opere sporgenti (valore non contestato di fr. 20 000.–: sentenza, pag. 10) e riscuote oltre la metà del risarcimento postulato in sede conclusiva. Tutto ciò ponderato, appare legittimo suddividere gli oneri in ragione di un quarto a carico dell’attrice e di tre quarti a carico del convenuto, che rifonderà all’attrice una congrua indennità per ripetibili ridotte.

Per questi motivi

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia:

I. L’appello è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1. La petizione è parzialmente accolta, nel senso che a __________ __________ è assegnata, libera da pegni e oneri, la proprietà dell’area delimitata in rosso (circa 11 m²) sulla planimetria 18 giugno 1991 dell’ing. __________ __________ (doc. S, esclusa la linea rossa che attraversa i due fondi), area in cui si trovano le opere sporgenti dalla particella n. __________RF di __________ sulla particella n. __________RF appartenente a __________ __________.

2. __________ __________ verserà a __________ __________a, per lo scorporo della superficie predetta, un’indennità di fr. 1100.–.

3. La presente sentenza passata in giudicato e il piano di mutazione che sarà allestito dal geometra assuntore competente costituiscono valido titolo per ottenere l’iscrizione nel registro fondiario.

4. Le tasse e le spese di iscrizione, comprese quelle del geometra, sono a carico di __________ __________.

5. __________ __________ è condannato a versare a __________ __________ l’importo di fr. 7820.– oltre interessi al 5% su fr. 6500.– dall’8 ottobre 1991 e su fr. 7820.– dal 1° gennaio 1992.

6. Le spese processuali, compresa una tassa di giustizia di fr. 1000.–, anticipate dall’attrice, restano a carico di quest’ultima in ragione di un quarto; i rimanenti tre quarti sono a carico del convenuto, che rifonderà all’attrice fr. 2300.– per ripetibili ridotte.

II. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 500.–

b) spese fr. 50.–

fr. 550.–

da anticipare dall’appellante, sono posti per un quarto a carico dell’appellata e per tre quarti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 800.– per ripetibili ridotte di appello.

III. Intimazione:

– avv. __________, __________;

– avv. __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il Segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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