Interim measures in condominium dispute over reappointed administratorGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1996.94

Data decisione, Autorità: 11.12.1997, ICCA

Incarto n. 11.96.00094

Lugano 11 dicembre 1997/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretaria:

Gronchi Pozzoli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa .._____ (annullamento di decisione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione del 23 gennaio 1996 da

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-, __________ __________ () (ora patrocinata dall’avv. __________ __________ -__________, __________)

contro

Comunione dei comproprietari del Condominio __________ __________, __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________);

giudicando ora sul decreto 22 maggio 1996 con cui il Pretore ha respinto un’istanza di misure cautelari presentata dall’attrice il 20 marzo 1996;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev’essere accolta l’appellazione del 1° giugno 1996 presentata da __________ __________ __________ __________ -__________ contro il decreto cautelare emesso il 22 maggio 1996 dal Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna;

2. Il giudizio sulle spese e sulle ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ __________ __________ __________ -__________ possiede la proprietà per piani n. __________3, pari a 142/1000 della particella n. RFD di __________ (Condominio “ __________a"). __________ __________ è stata l'amministratrice della proprietà per piani sin dalla sua costituzione.

Il 27 giugno 1995 __________ __________ __________ __________ -__________ ha chiesto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna di ordinare una perizia a futura memoria e di adottare varie misure provvisionali. Con decreto del 14 luglio 1995 il Pretore ha revocato a __________ __________ il mandato di amministrazione del Condominio “__________ __________ ”, ha nominato __________ __________ come nuovo amministratore, ha imposto a __________ __________ __________ __________ -__________ il pagamento di

fr. 5’000.– a titolo di anticipo delle spese e dell’onorario del nuovo amministratore e ha ordinato a quest’ultimo di prendere adeguate misure a tutela dell’incolumità delle persone in relazione allo stato della parete situata a ridosso del condominio.

Il 14 novembre 1995, su richiesta di __________ __________, il Pretore ha liberato quest’ultimo dall’incarico di amministratore del Condominio e ha citato le parti all’udienza del 21 novembre 1995 per la nomina di un altro amministratore. In quell’occasione il Pretore ha invitato la Comunione dei comproprietari a convocare un’assemblea intesa alla designazione di un amministratore.

B. Il 16 dicembre 1995 si è svolta un’assemblea dei comproprietari, in occasione della quale, tra le altre risoluzioni adottate, la __________ __________ è stata nuovamente incaricata dell’amministrazione. Con petizione del 23 gennaio 1996 __________ __________ __________ __________ -__________ ha convenuto davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna la Comunione dei comproprietari, chiedendo che l’assemblea del 16 dicembre 1995, rispettivamente le singole risoluzioni adottate, fossero annullate.

C. Il 20 marzo 1996 l’attrice ha presentato un’istanza di provvedimenti cautelari nella quale ha chiesto la designazione di una nuova amministrazione in sostituzione di __________ , la condanna di quest’ultimo a rimborsare alla Pretura il noto acconto di fr. 5’000.–, l’ingiunzione a __________ __________ di trasmettere al nuovo amministratore tutta la documentazione relativa al Condominio “ __________ ” e l’assegnazione del termine di un mese per consentirle di verificare i conti del Condominio dalla sua costituzione. All’udienza del 23 aprile 1996 la Comunione dei comproprietari si è opposta all’istanza.

D. Statuendo il 22 maggio 1996, il Pretore ha respinto l’istanza cautelare. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 500.–, sono state poste a carico dell’attrice, con obbligo di rifondere alla convenuta fr. 1’000.– per ripetibili.

E. __________ __________ __________ __________ ____________________ è insorta contro il decreto del Pretore con un appello del 1° giugno 1996 volto all’accoglimento della sua istanza. Con osservazioni del 5 luglio 1996 la convenuta propone di respingere del gravame e di confermare il giudizio del Pretore.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore, accertato che __________ __________– contrariamente a quanto da lui deciso il 14 luglio 1995 – era in grado di svolgere le mansioni di amministratrice, non ha ritenuto giustificato procedere alla nomina di un nuovo amministratore. Ha rilevato che la destituzione era avvenuta unicamente in base alle allegazioni della sola attrice e che l’assenza dell’amministratrice a un’udienza era da ricondurre a un disguido interno. L’appellante sostiene, invero confusamente, che il Pretore non poteva rivedere il decreto 14 luglio 1995, passato in giudicato, e reputare __________ __________ in grado di svolgere il mandato di amministratrice, tale ditta essendosi disinteressata del pericolo di caduta di sassi che incombe sul Condominio. Essa contesta inoltre di avere unilateralmente indotto il giudice a destituire l’amministratrice.

2. Nella fattispecie è indubbio che, il Pretore avendo accettato le dimissioni dell’amministratore da lui designato (decisione che equivale a revoca: Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag. 455), la proprietà per piani era senza amministratore, tant’è che all’udienza del 21 novembre 1995 il Pretore ha invitato la convenuta a designare un nuovo amministratore. In esito a tale invito, all’assemblea condominiale del 16 dicembre 1995 la __________ __________ è stata nuovamente designata amministratrice (trattanda n. 6).

In realtà, contrariamente a quanto sembra affermare l’appel-lante, oggetto della presente lite non è la revoca dell’ammini-stratore fondata sull’art. 712r cpv. 2 CC, bensì la richiesta di provvedimenti cautelari (art. 376 segg. CPC) susseguenti alla domanda di annullamento dell’assemblea condominiale del 16 dicembre 1995 (art. 712m cpv. 2 combinato con l’art. 75 CC). La questione è pertanto di sapere se, in via cautelare, debba essere vietata l’entrata in funzione dell’amministratore designato dall’assemblea condominiale del 16 dicembre 1995.

Si aggiunga che, contrariamente all’opinione dell’appellante, la rielezione dell’amministratore revocato dal giudice non è di principio vietata; è esclusa solo finché sussistano i gravi motivi per i quali era stata decisa la revoca (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 26 ad art. 712r CC con riferimenti). Ne discende che in concreto l’assemblea poteva rieleggere la precedente amministratrice, a condizione che non sussistessero più i motivi che avevano giustificato la sua revoca.

3. Secondo l’art. 376 cpv. 1 CPC il giudice può ordinare, su istanza di parte, provvedimenti cautelari idonei quando vi è fondato motivo di temere che dal ritardo a procedere nelle vie ordinarie potrebbe derivare un danno considerevole. L’emanazione di un provvedimento cautelare è subordinata a tre presupposti cumulativi: la verosimiglianza di un notevole pregiudizio, la necessità di procedere con urgenza e la parvenza di buon esito insita nell’azione di merito, l’istante essendo responsabile – per altro –dei danni causati da provvedimenti ingiustificati (art. 383 cpv. 1 CC; DTF 112 II 32; Rep. 1988 pag. 351 consid. 1 con richiamo). La verosimiglianza dei tre requisiti non giustifica in ogni modo l’adozione di qualsiasi provvedimento cautelare: il principio della proporzionalità esige che – comunque sia – la misura si limiti allo stretto indispensabile, mantenga cioè un ragionevole rapporto tra il fine perseguito e la restrizione decretata (Pelet, Mesures provisionnelles: droit fédéral ou droit cantonal?, Losanna 1987, pag. 83 segg. con rinvii; Gloor, Vorsorgliche Massnahmen im Spannungsfeld von Bundesrecht und kantonalem Zivilprozessrecht, Zurigo 1982, pag. 112 segg.).

L’esistenza dei tre requisiti cumulativi va esaminata d’ufficio (Rep. 1989 127 con riferimenti). L’urgenza è data nei casi in cui esiste l’impellente necessità di togliere subito gravi inconvenienti la cui persistenza, durante lo svolgimento della causa di merito, potrebbe avere per effetto quello di mutare una situazione di fatto non più, o difficilmente, ricostruibile a causa ultimata (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile annotato, n. 4 ad art. 376). Il pregiudizio considerevole è dato allorché dal ritardo a procedere potrebbe derivare all’istante un danno grave e difficilmente riparabile (Rep. 1983 pag. 115).

4. Nella fattispecie si può ammettere che sia data urgenza, poiché la richiesta tende a impedire l’entrata in carica del nuovo amministratore, come pure – al limite – parvenza di buon diritto, non potendosi a questo stadio affermare che la contestazione della deliberazione assembleare appaia già sin d’ora sprovvista di buon esito. L’appellante non ha reso verosimile tuttavia il requisito del danno considerevole, ovvero che l’entrata in funzione della nuova amministratrice sia gravemente pregiudizievole per i suoi interessi o per quelli della proprietà per piani. Certo, in passato l’amministratrice in questione ha dato adito a controversie, tanto che il Pretore l’ha revocata dalla funzione. Ma lo stesso giudice ha spiegato per quali motivi ha cambiato opinione e al riguardo l’appellante si limita a ripetere le doglianze già sollevate nella precedente procedura, senza tentare di rendere verosimile quale danno considerevole essa paventi con l’entrata in funzione della nuova amministratrice. Del resto l’appellante nemmeno pretende, né ha preteso in passato, che tale amministratrice, salvo l’assenza all’udienza del 5 luglio 1995, sia già a prima vista inaffidabile.

Né dal fascicolo processuale risulta che l’amministratrice contestata abbia compiuto – come si assume nel ricorso – manipolazioni contabili a danno dell’istante con la connivenza della __________ assicurazioni o abbia deliberatamente ignorato il pericolo di caduta di sassi sul Condominio. In proposito l'appellante aveva instato per una prova a futura memoria (consid. A), ma il Pretore l’aveva implicitamente rifiutata (decreto 14 luglio 1995 pag. 5 in alto) e l’appellante non ha impugnato tale decisione (art. 451 CPC) né proposto altre domande per accertare la situazione di preteso pericolo. Che il primo giudice si sia fondato su un parere orale di un ingegnere, al di fuori delle norme di procedura, è invero discutibile, ma l’appellante neppure pretende che l’opinione espressa dal tecnico sia inattendibile, né che dopo gli avvenimenti esposti nell’istanza del 27 giugno 1995 si siano verificati altri episodi idonei a giustificare i provvedimenti richiesti. I rimproveri mossi all’amministratore, per di più, sono quelli già fatti valere nella petizione del 28 giugno 1995 intesa all’annullamento dell’assemblea condominiale del 2 giugno 1995, tuttora pendente, e nella denuncia penale del __________ 1995 sporta nei confronti di __________ __________, della __________ assicurazioni, di __________ __________ e della __________ __________ per truffa e appropriazione indebita, di cui tutto si ignora. In circostanze siffatte non si può ragionevolmente ritenere che l’istante abbia reso verosimili le sue argomentazioni. L’appello, su questo punto, si rivela quindi nuovamente infondato.

5. Il Pretore ha respinto inoltre la domanda volta alla riconsegna, da parte di __________ __________, dell’importo di fr. 5’000.– versati dall’istante sulla base del decreto 14 luglio 1995, reputando che i provvedimenti a garanzia del pagamento di un credito sono regolati esclusivamente dalla legge sull’esecuzione e fallimento, mentre __________ __________ non è neppure parte al procedimento. L’appellante assevera che come amministratore questi è un organo della giustizia e che l’importo di fr. 5’000.– sarebbe da riversare alla Pretura per mancata esecuzione del mandato.

Contrariamente a quanto crede l’appellante, la nomina di un amministratore da parte del giudice non implica nessun rapporto particolare nei confronti dell’autorità, salvo l’obbligo di rispettare eventuali direttive nello svolgimento dell’incarico. Tale nomina sostituisce unicamente la delibera che la comunione dei comproprietari avrebbe dovuto prendere in proposito, ma non impedisce che tra questa e l’amministratore designato sorga, in virtù del contratto di amministrazione, l’usuale legame contrattuale di natura privata (Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, Berna 1971, pag. 116; Meier-Hayoz, op. cit., nota 34 segg. ad art. 712q). Ciò posto a ragione il Pretore ha respinto la domanda dell’istante, rinviando quest’ultima a rivolgersi direttamente al precedente amministratore.

6. Da ultimo l’appellante contesta la reiezione della domanda intesa a concederle la facoltà di verificare i conti del Condominio dalla costituzione a oggi. Se non che, come ha rilevato il primo giudice, l’istante non ha addotto alcuna ragione suscettibile di giustificare l’adozione di una simile misura e l’appellante in questa sede neppure tenta di rendere verosimili le sue argomentazioni, limitandosi a rinviare a quanto esposto nell’istanza, ma senza indicare per quali motivi la decisione del primo giudice sarebbe errata. Su questo punto l’appello si dimostra finanche irricevibile (art. 309 cpv. 5 CPC con rinvio al cpv. 2 lett. f).

7. Gli oneri processuali sono posti a carico dell’appellante (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di appello.

Per questi motivi,

vista sulle spese la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto e il decreto impugnato è confermato.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.–

b) spese fr. 50.–

fr. 300.–

sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 900.– per ripetibili.

3. Intimazione:

– avv. __________ __________ -__________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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