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11.1997.55•Condominium charges, set-off, and inadmissibility of new claims on appeal
11.1997.55Altro tribunale21 nov 1997Dismissed
Estratto da Omnilex
The First Civil Chamber of the Ticino Court of Appeal rejected the co-owner's appeal against a judgment ordering payment of condominium charges. It held that the appeal was timely, but new claims and documents were inadmissible. On the merits, the appellant could not relitigate the allocation of condominium expenses because the assembly decisions had not been challenged in time. His set-off plea also failed because the association's repair undertaking was an in-kind obligation, not a monetary debt, and the alleged repair costs were not proven. The first-instance award of CHF 27,790.55 plus interest was confirmed, and appeal costs and indemnity were imposed on the appellant.
Art. 308 cpv. 1, 321 cpv. 1, 120 cpv. 1 and 148 cpv. 1 CPC/CO; appeal against condominium-charges judgment, prohibition of novation on appeal, and requirements for set-off. Timeliness of appeal is examined ex officio. On appeal, the object of the dispute is fixed by the submissions below; new claims, facts, evidence, and objections are inadmissible. Decisions of the condominium assembly on apportionment of charges that were not timely challenged cannot be reopened incidentally in debt-collection litigation. Set-off under Art. 120 CO presupposes reciprocal due claims of the same species; an obligation to perform repairs in kind is not set off against a monetary claim unless it has been validly transformed into a cash claim and quantified. Costs follow the losing party.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.1997.55
Data decisione, Autorità: 21.11.1997, ICCA
Incarto n.. 11.97.00055
Lugano 21 novembre 1997/cs
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Epiney–Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani
segretaria:
Gronchi Pozzoli, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa ..__________ (azione creditoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 1° giugno 1993 dalla
Comunione dei comproprietari del __________ __________, __________ (rappresentata dall’amministratrice __________ __________ e patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)
contro
__________. __________ _. , __________ -;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev’essere accolto l’appello del 14 aprile 1997 presentato da __________ __________. __________ contro la sentenza emessa il 27 febbraio 1997 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________. __________ è proprietario delle proprietà per piani n. __________e n. __________, pari a 86/1000 e 14/1000 della particella n. RFD di __________ (denominata “ __________ ”), con diritto esclusivo sull’appartamento n. 15 al secondo piano e sul locale al primo piano indicato con il numero 18 nel piano di ripartizione.
B. Durante la costruzione del “__________ __________ ” __________ __________. __________ ha fatto approntare, su parti destinate all’uso comune, diversi locali per uso personale. Al momento dell’intavolazione definitiva della proprietà per piani, costituita anteriormente all’edificazione, è stato allestito un nuovo piano di ripartizione in base al quale la quota di comproprietà n. __________di __________ __________. __________ passava da 86/1000 a __________/1000 del fondo base. Vista l’opposizione di __________ __________. __________ al nuovo piano di ripartizione, gli altri comproprietari hanno promosso causa per l’intavolazione definitiva della proprietà per piani.
La maggioranza dei comproprietari ha concordato di suddividere le spese condominiali sulla base del nuovo piano di ripartizione, nonostante non fosse ancora iscritto a registro fondiario. Secondo tale piano, che attribuisce a __________ __________. __________ una chiave di riparto di 148/1000, le spese condominiali a carico di quest’ultimo ammontavano a fr. 12’442.– per il 1990, a fr. 15’137.80 per il 1991 e a fr. 12’577.15 per il 1992. __________ __________. __________ non si è mai opposto alle deliberazioni assembleari che gli imputavano tali costi (con addebito anche della quota per il custode) né ha mai versato acconti.
C. Con petizione del 1° giugno 1993 la Comunione dei comproprietari del “__________ __________ ” ha convenuto __________ __________. __________ davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo che egli fosse condannato a pagare la sua parte di spese condominiali per gli anni 1990,1991 e 1992, di fr. 40’156.95 oltre interessi al 10%. Nella sua risposta dell’11 dicembre 1995 il convenuto si è opposto alla petizione, sostenendo che la chiave di riparto era errata e facendo valere in compensazione l’importo di fr. 59’290.–, pari al valore di lavori di risanamento resisi necessari da infiltrazioni d’acqua nei suoi locali, che avrebbero dovuto essere eseguiti a spese della comproprietà. Il 17 gennaio 1996 l’attrice ha replicato ribadendo la propria proposta di giudizio e subordinatamente ha chiesto, aderendo alla contestazione del convenuto sulla chiave di riparto delle spese condominiali, il pagamento di fr. 27’790.55 oltre interessi al 10%.
Il Pretore ha respinto il 6 aprile 1995 la domanda di assistenza giudiziaria formulata dal convenuto con istanza del 9 febbraio 1994.
D. All’udienza preliminare del 17 giugno 1996, ripetuta il 10 luglio successivo, l’attrice ha confermato le proprie domande, mentre il convenuto non è comparso. Il 28 ottobre 1996 ha avuto luogo il dibattimento finale, al quale ha preso parte solo l’attrice. Nel suo memoriale conclusivo quest’ultima ha riaffermato le domande di replica.
E. Statuendo il 27 febbraio 1997, il Pretore ha condannato __________ . __________ a versare all’attrice fr. 27’790.55 oltre interessi al 10%. La tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese sono state poste per un terzo a carico della Comunione dei comproprietari del “ __________ ” e per il resto a carico di __________ __________. __________, con obbligo per quest’ultimo di corrispondere all’attrice fr. 2’500.-- a titolo di ripetibili ridotte.
F. __________ __________. __________ è insorto contro la sentenza del Pretore con un appello del 14 aprile 1997 nel quale postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione e di condannare l’attrice al pagamento di fr. 254’946.30. Nelle osservazioni del 22 maggio 1997 l’attrice propone di respingere il gravame e di confermare la sentenza del Pretore.
Considerando
in diritto: 1. L’appellata contesta preliminarmente la ricevibilità del gravame, a suo dire tardivo. Il giudice esamina d’ufficio la tempestività dell’appello e decide sulla sua ricevibilità (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile annotato, Lugano 1993, nota 1 ad art. 308 CPC). Questa Camera ha appurato che la notifica al convenuto della sentenza pretorile è avvenuta l’11 marzo 1997, come risulta dall’attestazione dell’ufficio postale. L’appello del 14 aprile 1997 è quindi tempestivo, essendo stato presentato nel termine di venti giorni (art. 308 cpv. 1 CPC) prorogato dalle ferie pasquali.
L’appellante ha prodotto con il gravame nuovi documenti e ha formulato nuove domande. Egli ha infatti chiesto la condanna dell’attrice al pagamento di fr. 264’946.30, di cui fr. 109’749.35 per spese condominiali indebitamente incassate, fr. 41’406.95 per gli interessi maturati dal 1° gennaio 1997 sul risarcimento del danno provocato da neve e grandine alla sua pergola, fr. 77’790.– per i potenziali costi di riparazione dell’edificio oltre interessi e fr. 36’000.– per oneri processuali e spese di patrocinio relative alle procedure giudiziarie in corso dal 1985 contro la Comunione dei comproprietari. L’art. 321 cpv. 1 CPC vieta di mutare l’azione (lett. a), come pure di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni in sede di appello (lett. b). Di principio l’oggetto della lite è fissato e limitato dalle domande ed eccezioni formulate dalle parti nella petizione e nella risposta, rispettivamente nella replica e nella duplica. Le eccezioni e le domande che il convenuto non ha esposto in modo preciso nella risposta, rispettivamente nella duplica, non sono proponibili in appello (Cocchi/Trezzini, op. cit., nota 17 e 18 ad art. 321 CPC). Le nuove domande e i nuovi documenti proposti dall’appellante in questa sede sono di conseguenza irricevibili.
Nel caso concreto l’importo delle spese condominiali scadute che è stato riconosciuto all’attrice dal primo giudice corrisponde alle quote di comproprietà ancora iscritte a registro fondiario, ciò che l’appellante non nega. Egli ribadisce tuttavia di non dover versare i contributi condominiali scaduti, poiché questi comprendono le spese giudiziarie per le cause proposte contro di lui dalla Comunione dei comproprietari e la manutenzione di parti comuni dell’immobile alle quali egli non avrebbe più potuto accedere. Le argomentazioni non hanno consistenza e al riguardo l’appello è finanche irricevibile per difetto di motivazione. L’appellante si limita infatti a riproporre le contestazioni già esposte in prima sede (e respinte dal Pretore) con una scarna motivazione, senza indicare perché l’opinione del primo giudice sarebbe errata. Non è a ogni modo contestato – e l’appellante nemmeno lo sostiene – che le decisioni dell’assemblea dei comproprietari sul riparto delle spese condominiali degli esercizi 1990, 1991 e 1992 non sono state impugnate giudizialmente nei termini previsti dalla legge. L’appellante non può quindi più rimetterle in discussione (Rep. 1989 pag. 479).
In via subordinata il convenuto oppone in compensazione al credito della Comunione dei comproprietari le pretese che egli vanta per il risanamento di danni d’acqua verificatisi nei suoi locali. Il Pretore ha respinto tale eccezione, ritenendo che i crediti del convenuto verso la comunione dei comproprietari non erano dimostrati. L’appellante ribadisce che la pretesa dell’attrice per contributi condominiali arretrati deve essere compensata con la somma di fr. 59’290.–, pari al valore dei costi che quest’ultima avrebbe accettato di sopportare per i lavori di ripristino, mai eseguiti. Ora, giusta l’art. 120 cpv. 1 CO quando due persone sono debitrici l’una verso l’altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito. Dalla convenzione stipulata tra le parti il 19 luglio 1988 (doc. 3, pag. 2) risulta che la comunione dei comproprietari si è assunta l’onere di riparare i danni d’acqua constatati nell’abita-zione dell’appellante. L’obbligo assunto dall’appellata non consiste quindi in una prestazione pecuniaria – come il credito per le spese condominiali da quest’ultima vantato – ma in una prestazione in natura. La diversità di specie delle due pretese e la conseguente impossibilità di compensarle non si è modificata nemmeno dopo la firma della convenzione. Infatti, non risulta agli atti che il convenuto abbia rinunciato alla prestazione dell’attrice né tanto meno che egli abbia preteso un surrogato in denaro ai sensi dell’art. 107 CO. Come correttamente rileva il Pretore, l’entità dei lavori da eseguire non è d’altra parte nemmeno stata dimostrata. La citata convenzione è infatti silente al riguardo e nulla consente di concludere che i vari preventivi prodotti in causa (doc. 4, 5, 6) si riferiscano ai lavori che avrebbero dovuto essere eseguiti dall’attrice. Trattandosi di preventivi e non di fatture, inoltre, tali documenti non attestano nemmeno l’avvenuta esecuzione dei lavori per i quali l’appellante fa valere la compensazione.
Nella limitata misura in cui è ricevibile, pertanto, l’appello si rivela infondato e deve essere respinto.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
a) tassa di giustizia fr. 600.–
b) spese fr. 50.–
fr. 650.–
sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà all’attrice fr. 900.– per ripetibili d’appello.
– __________ __________. , __________ -;
– avv. __________ __________, __________.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the appeal was filed in time
The appeal was timely because service of the first-instance judgment occurred on 1997-03-11 and the appeal of 1997-04-14 was filed within the statutory time, extended by Easter recess.
Timeliness must be examined ex officio; the 20-day appeal period had not expired when the appeal was filed.
Whether the appellant could raise new claims and new documents on appeal
The new claims and documents were inadmissible.
Appeal may not change the action or introduce new facts, evidence, or objections not properly raised below.
Whether the condominium charges claimed by the association should be denied because of alleged defects in the allocation and related objections
The objections failed; the allocations were not successfully challenged in time and could not be reopened on appeal.
The appellant did not adequately challenge the first judge's reasoning, and the assembly decisions on the allocation of charges for 1990-1992 were not judicially contested within the legal time limit.
Whether the association's claim for condominium charges could be set off against the appellant's alleged repair claim for water damage
Set-off was denied because the parties' obligations were not of the same kind and the repair obligation was not shown to be a monetary claim.
Under Art. 120 CO, set-off requires reciprocal due claims of the same species. The association had undertaken a duty to repair in kind, not to pay money; no conversion into a monetary claim was shown, and the scope of the alleged works was not proven.
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