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11.1998.104•Necessary way easement granted for full indemnity
11.1998.104Altro tribunale29 mar 2000Partially Granted
Estratto da Omnilex
The Ticino Appellate Court partly upheld the appeal against a first-instance judgment granting the owners a gratuitous necessary vehicular right of way. It held that the appellant had acquired a burden-free parcel and that any earlier unregistered servitude did not exist. The plaintiffs therefore had to obtain the right of way against full indemnity under Art. 694 CC. The court reduced the indemnity from the defendant's claimed amount to CHF 7,000, based on the depreciation of the road surface affected, and reallocated the procedural costs largely against the plaintiffs.
Art. 694 CC; necessary way easement and full indemnity; valuation of an existing access surface. A necessary way may be granted only against full indemnity, even where the route corresponds to an existing private road. The indemnity is, in principle, the difference between the value of the burden-free and burdened land; where the servitude affects only a delimited surface already used as access, the decisive measure is the depreciation of that surface. An unregistered servitude does not bind the acquirer and is legally nonexistent. Long-tolerated use under a merely precarious situation does not create vested rights. In cost allocation, necessary-way proceedings are treated by analogy to expropriation principles; the party insisting on a gratuitous easement generally bears the costs (consid. 4-6).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.1998.104
Data decisione, Autorità: 29.03.2000, ICCA
Incarto n.: 11.1998.00104
Lugano 29 marzo 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Giani e Pellegrini
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa ..______ (accesso necessario) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 1° luglio 1993 da
__________ e __________ , __________ - (patrocinati dall'avv. __________ __________ __________, __________)
contro
__________ , __________ - (patrocinato dagli avvocati __________ __________
e __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 23 giugno 1998 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 2 giugno 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________, proprietario della particella n. RFP di __________ -, ha frazionato la sua proprietà più volte. Nel 1983 e nel 1984 egli ha ottenuto dal frazionamento cinque particelle: la n. __________ (attuale n. __________ RFD), la n. __________ (n. __________RFD), la n. __________ (n. __________RFD), la n. __________ (n. __________ RFD) e la n. __________ (n. __________RFD). Il 19 maggio 1983 egli ha concesso a __________ __________ un diritto di compera sulla particella n. RFP di __________ -, chiedendo in aggiunta al prezzo pattuito un contributo di fr. 20'000.– per le spese di infrastruttura e costruzione di una strada privata che avrebbe collegato la nuova particella alla pubblica via. A tal fine egli ha esteso a favore della particella n. __________un diritto di passo con ogni veicolo iscritto a favore della particella n. __________e a carico della n. __________ (ora n. __________RFD). L'iscrizione della servitù a registro fondiario è avvenuta il 4 novembre 1983.
B. Il 15 marzo 1984 __________ __________ ha venduto la particella n. __________a __________ e __________ __________. Costoro hanno versato, oltre al prezzo, un contributo di fr. 20'000.– per la costruenda strada di accesso, con l'accordo che la particella n. __________avrebbe beneficiato del diritto di passo necessario con ogni veicolo iscritto a favore del fondo n. __________e a carico della particella n. __________. Nell'autunno del 1984 __________ __________ ha venduto a __________ e __________ __________ la particella n. __________, e a __________ __________ e __________ __________ la n. __________. Nel rogito di quest'ultima compravendita il venditore ha previsto a favore della particella n. __________il diritto di passo con ogni veicolo iscritto a favore delle particelle n. __________, n. __________, n. __________, n. __________, n. __________e a carico della particella n. __________, chiedendo agli acquirenti un contributo di fr. 20'000.– per la costruzione della strada oggetto del diritto di passo.
C. L'accesso dalla pubblica via alle particelle n. __________, __________, __________e __________ avviene oggi mediante una strada che finisce a fondo cieco sulla n. __________, dopo avere attraversato la particella n. __________e ognuno dei fondi serviti. Tale strada contorna su due lati la particella n. __________ (subalterno c). In corrispondenza con il confine dell'adiacente n. __________il campo stradale si trova a cavallo tra le due proprietà. Nell'autunno 1990 __________ __________ ha posato alcuni vasi di fiori sulla sua particella n. __________, lungo la strada. __________ e __________ __________ si sono lamentati per l'intralcio all'esercizio del loro diritto di passo. __________ __________, accertato che a registro fondiario non era iscritto alcun diritto di passo a carico della sua particella e a favore di quella dei coniugi __________, si è dichiarato disposto a concedere ai vicini la servitù mediante versamento di un'indennità di fr. 8'000.–. Le trattative non hanno avuto esito. Il 26 aprile 1993 __________ e __________ __________ hanno stipulato con __________ e __________ __________ e con __________ e __________ __________, proprietari delle particelle n. __________e n. __________, un contratto di costituzione di un reciproco e gratuito diritto di passo veicolare necessario.
D. Con istanza (recte: petizione) del 1° febbraio 1993 __________ e __________ __________ hanno convenuto Fabio Ponzio davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo che fosse costituito a titolo gratuito un diritto di passo necessario, con ogni veicolo, a carico della particella n. __________e a favore della particella n. __________sul tracciato della strada esistente. __________ __________ si è opposto il 6 settembre 1993 alla petizione e in via riconvenzionale ha offerto di concedere il diritto di passo necessario mediante versamento di un'indennità di fr. 12'250.–. In replica gli attori hanno confermato le loro domande, opponendosi alla riconvenzione. Il convenuto, a sua volta, ha ribadito le proprie tesi. Esperita l'istruttoria, le parti hanno in sostanza confermato le loro pretese nei memoriali conclusivi, presentati prima del dibattimento finale del 19 febbraio 1998.
E. Statuendo il 2 giugno 1998, il Pretore ha accolto l'azione e ha fatto ordine a __________ __________ di far iscrivere a registro fondiario a carico della sua particella n. RFD __________ -, subalterno c (“strada”), una servitù di passo necessario con ogni veicolo a favore della particella n. __________ RFD __________ -__________, senza diritto a indennità, con spese di iscrizione a carico dei beneficiari. La domanda riconvenzionale è stata respinta. La tassa di giustizia dell'azione principale di fr. 1'000.– e le spese, da anticipare dagli istanti, sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili. La tassa di giustizia dell'azione riconvenzionale di fr. 700.– e le spese, già anticipate dalla controparte, sono invece rimaste a carico di __________ __________, il quale è stato altresì tenuto a rifondere a __________ e __________ __________ fr. 800.– a titolo di ripetibili.
F. __________ __________ è insorto contro la sentenza appena citata con un appello del 23 giugno 1998 in cui propone che, in modifica della sentenza impugnata, l'azione sia respinta, i relativi costi siano posti a carico degli attori, tenuti a rifondergli un imprecisato importo a titolo di ripetibili, che l'azione riconvenzionale sia accolta e che i costi della medesima siano addebitati agli appellati, con l'obbligo di versargli fr. 800.– di ripetibili. Nelle loro osservazioni del 4 settembre 1998 __________ e __________ __________ postulano la reiezione dell'appello e la conferma della sentenza impugnata. Chiedono inoltre di accollare la tassa di giustizia all'appellante, con l'obbligo di versare loro fr. 3'000.– a titolo di ripetibili in considerazione della temerarietà dell'appello.
Considerando
in diritto: 1. Gli attori non hanno indicato il valore di causa, sostenendo nell'istanza che esso era indeterminato. La domanda di accesso necessario (art. 694 CC) ha nondimeno carattere pecuniario (Poudret, Commentaire à la loi d'organisation judiciaire, vol. II, pag. 233 in basso con richiamo al vol. I, pag. 284 nel mezzo; sentenza della I Camera civile del 5 febbraio 1999 nella causa R. c. H., massima in Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 11 ad art. 5, pag. 48). L'appellabilità del giudizio pretorile dipende perciò dal valore litigioso, che è almeno quello della “piena indennità” cui si riferisce – appunto – l'art. 694 cpv. 1 CC (DTF 120 II 423; Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2a edizione, pag. 164 n. 1868d con rinvii). Il convenuto avendo chiesto in via riconvenzionale un'indennità di fr. 12'250.– per la concessione del diritto di passo necessario, sotto questo profilo l'appello è senz'altro ricevibile.
Giusta l'art. 694 cpv. 1 CC il proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a una strada pubblica può esigere che i vicini gli consentano il passaggio necessario dietro piena indennità. In concreto l'appellante non contesta più gli estremi dell'art. 694 cpv. 1 CC, ma rivendica il versamento di un'indennità di fr. 12'250.–. Il Pretore ha accolto la domanda di accesso necessario, ritenendo che l'unica possibilità di raggiungere il fondo degli attori dalla pubblica via è costituita dalla strada asfaltata esistente, che corre sul subalterno c del fondo n. 10. Egli ha tuttavia negato ogni indennità al proprietario gravato perché il convenuto non avrebbe subito svantaggi dalla costituzione della servitù, la strada essendo stata formata già al momento dell'edificazione delle particelle con i contributi versati dai rispettivi proprietari. L'appellante si duole – come detto – del mancato versamento di un'indennità. Sostiene di aver acquistato nel 1983 un fondo libero da oneri e di avere quindi diritto a un'indennità piena, anche perché nel frattempo la strada gravata dal passo è utilizzata da quattro proprietari, ciò che corrisponde a un aggravio rispetto alla situazione esistente al momento dell'acquisto, quando la strada era percorsa da un solo beneficiario.
Nella fattispecie non è litigiosa – si ripete – la concessione del passo in sé, ma solo il diritto all'indennità da parte del proprietario gravato. È pacifico, come ammette lo stesso appellante (conclusioni, pag. 3, punto 4), che per accedere ai loro fondi dalla strada comunale i proprietari delle particelle n. __________ (n. __________RFD), n. __________ (n. __________RFD) e n. __________ (n. __________RFD) devono per forza transitare sulla strada asfaltata che occupa anche il subalterno c della particella n. ____________________proprietà del convenuto (planimetria 1:500 allegata alla perizia del dicembre 1996). Nemmeno è contestato che gli attori, il convenuto e gli altri proprietari dei fondi serviti dalla strada privata l'hanno utilizzata sin dalla sua costruzione. Per quanto risulta dall'istruttoria, il venditore delle particelle ottenute dal frazionamento dell'originaria n. __________ha costruito la strada di accesso su tutte le particelle che essa attraversa, prevedendo che i loro proprietari avrebbero dovuto concedere un diritto di passo con ogni veicolo senza compenso (deposizione __________ __________ del 15 gennaio 1998, pag. 1 e 2). Ciò non è però avvenuto, tant'è che la particella n. __________RFD non beneficia di alcun diritto di passo a carico di quella del convenuto (doc. E). A carico di quest'ultima particella è iscritto solo, dal 19 aprile 1993, un onere di passo con ogni veicolo a favore della particella n. __________ (estratto del registro fondiario allegato al verbale di udienza del 29 gennaio 1996, act. IX) e a suo favore risulta iscritto dal 4 novembre 1983 un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle particelle n. __________, __________e __________ (complemento peritale del 29 settembre 1997, pag. 1; doc. E).
L'appellante fa valere di aver acquistato nel 1983 un fondo libero da oneri. A ragione. Il diritto di compera concluso dal convenuto nel 1983 non menzionava oneri a carico della particella, limitandosi a prevedere che “la nuova part. no. __________beneficerà del diritto di passo con ogni veicolo già iscritto a favore della part. no. __________e a carico della part. no. __________, strada” (doc. 2, pag. 2 in fondo). Il piano di mutazione allegato quale inserto A al rogito del diritto di compera indicava invero un onere di passo a carico della particella n. __________e a favore della n. __________, ma il rogito non ne faceva menzione e la servitù non è mai stata iscritta (doc. E). L'appellante ha quindi acquistato un fondo libero da oneri fondiari. Contrariamente a quanto sembrano ritenere gli attori, il perito giudiziario e il Pretore, la costituzione di una servitù prediale richiede, infatti, l'iscrizione a registro fondiario (art. 731 cpv. 1 CC). Mancando tale formalità, la servitù non esiste. Ci si può quindi dispensare dall'esaminare quali sarebbero state le conseguenze teoriche di un'eventuale iscrizione del diritto di passo. Nella fattispecie è decisivo il fatto che gli attori non possono prevalersi, nei confronti del convenuto, del diritto di passo concesso loro dal venditore, non iscritto a registro fondiario e quindi inesistente. Né è rilevante la circostanza che l'appellante abbia tollerato per anni il passaggio di veicoli sulla parte di strada che costituisce ora il subalterno c della sua particella, poiché l'uso a titolo precario di un percorso non conferisce diritti acquisiti (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, n. 31 ad art. 694 CC; Caroni-Rudolf, Der Notweg, Berna 1969, pag. 96 nel mezzo; I CCA, sentenza del 5 febbraio 1999 nella causa H. c. R.).
L'appellante rivendica un'indennità di fr. 12'250.– per l'obbligo di tollerare la servitù. La pretesa è parzialmente fondata. La concessione del diritto di passo non impedisce invero al convenuto di sfruttare, anche in futuro, la superficie gravata per il calcolo degli indici edilizi (perizia, pag. 4), ma comporta nondimeno la perdita della facoltà di usufruire liberamente della superficie gravata (art. 737 CC). L'appellante subisce pertanto una limitazione rilevante del suo diritto di proprietà, gli effetti del passo necessario essendo paragonabili a quelli di un'espropriazione (Meier-Hayoz, op. cit., n. 69 ad art. 694 CC; Steinauer, op. cit., n. 1868d). A torto quindi gli attori e il Pretore affermano che la concessione del diritto di passo non comporterebbe svantaggi per il convenuto.
a) La piena indennità prevista dall'art. 694 cpv. 1 CC compensa il danno subito dal proprietario del fondo gravato al momento in cui viene costituita la servitù (Steinauer, op. cit., n. 1868a; Meier-Hayoz, op. cit., n. 78 ad art. 694 CC). L'indennità corrisponde di principio alla differenza tra il valore del fondo libero da ogni onere e quello del fondo gravato dal diritto di passo (DTF 121 II 445, 114 Ib 321 consid. 3 con rinvii). Il Tribunale federale ha tuttavia precisato, nei casi in cui il passo necessario grava un accesso esistente, che l'indennità si calcola sulla base della differenza di valore riguardante la superficie concretamente toccata dalla servitù (DTF 120 II 423 consid. 7a). Ciò è appunto il caso in concreto. La conclusione del perito, condivisa dal Pretore, secondo cui la concessione del passo non provocherebbe svantaggi al convenuto (perizia del dicembre 1996, pag. 6) non è pertanto decisiva ai fini del giudizio, poiché giuridicamente l'indennità si determina in base al deprezzamento della superficie da gravare, vale a dire del subalterno c.
Il perito ha valutato in fr. 300.–/m2 il valore venale del fondo n. __________ RFD e nella metà, vale a dire in fr. 150.–/m2, quello del subalterno c, ritenuto terreno complementare (perizia, pag. 4). In quest'ultima valutazione, tuttavia, il perito si è dipartito dal convincimento – come si è visto fallace – secondo cui il subalterno c fosse gravato fin dall'inizio da servitù di passo (perizia, pag. 3 in fine). Egli ha tuttavia precisato che la superficie di 140 m2 occupata dalla strada, se gravata da oneri di passo, può essere considerata solo come terreno complementare, con un valore di fr. 150.–/m2, rispetto al terreno edilizio libero da oneri (perizia dicembre 1996, pag. 4). La differenza di valore del subalterno c, tenuto conto dell'onere di passo, ammonta pertanto a fr. 21'000.– (fr. 150.– x 140 m2). L'indennità è dovuta al proprietario gravato per l'obbligo di tollerare la servitù a favore di altre particelle e non per l'uso dei manufatti che ne rendono possibile l'esercizio. Nella fattispecie, quindi, per la determinazione dell'indennità è inutile e fuorviante considerare le modalità di finanziamento della strada e l'uso della stessa da parte del convenuto. Sul suo terreno quest'ultimo deve tollerare il passaggio a favore di tre particelle (n. ____________________e __________) e l'indennità dovuta dagli attori per ottenere la nota servitù ammonta pertanto a un terzo di fr. 21'000.–, vale a dire a fr. 7'000.–.
b) Non vi sono del resto motivi, nella fattispecie, per derogare al principio della piena indennità prevista dall'art. 694 cpv. 1 CC, contrariamente a quanto ritiene il Pretore. Il fatto che gli attori, alla stregua dell'appellante, abbiano versato al venditore fr. 20'000.– per la costruzione della strada non consente loro di ottenere gratuitamente la servitù di passo. In primo luogo perché il noto contributo, come rileva a giusta ragione l'appellante, non riguardava il diritto di passo, ma le spese di infrastruttura, intese come costruzione della strada di accesso, la canalizzazione per la fognatura e gli allacciamenti alla rete dell'acqua potabile, dell'elettricità e del telefono (cfr. doc. 2, doc. B, doc. II). La concessione gratuita del diritto di passo, di cui si prevalgono gli attori, non riguarda poi il convenuto, che era estraneo al contratto di compravendita (doc. B) e non ha quindi assunto alcun obbligo verso i vicini. Certo, l'appellante ha tollerato per anni il passaggio sulla strada perché convinto che la servitù di passo gravava la sua proprietà. Accertato che la servitù vantata dagli attori non esisteva e che la sua proprietà era libera da oneri, nondimeno, ben poteva egli far valere i diritti garantitigli dall'art. 694 CC. Il suo comportamento non costituisce quindi abuso di diritto, né è lesivo della buona fede. Ciò non impedisce evidentemente agli attori, che dovranno versare la “piena indennità” necessaria alla costituzione del diritto di passo necessario, di rivalersi – dandosi il caso – nei confronti del venditore, che si era impegnato a far beneficiare del diritto di accesso la particella loro venduta (punto 4 del contratto 15 marzo 1984, doc. B). Resta il fatto che nei confronti del convenuto il Pretore ha concesso a torto la servitù a titolo gratuito. La sentenza impugnata deve di conseguenza essere riformata e l'appello accolto, limitatamente al versamento di un'indennità di fr. 7'000.–.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: I. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
La tassa di giustizia dell'azione principale, di fr. 1'000.–, e le spese sono a carico della parte attrice.
I costi dell'iscrizione a registro fondiario sono a carico di __________ e __________ __________ in solido.
La tassa di giustizia della riconvenzione, di fr. 700.–, è a carico di __________ e __________ __________ in solido, i quali rifonderanno a __________ __________– sempre con vincolo di solidarietà – un'indennità di fr. 800.– per ripetibili.
II. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 850.–
b) spese fr. 50.–
fr. 900.–
da anticipare dall'appellante, sono posti per due terzi a carico di __________ e __________ __________ in solido e per il resto a carico dell'appellante. __________ e __________ __________ rifonderanno all'appellante, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1'000.– per ripetibili ridotte di appello.
III. Intimazione:
– avvocati
e __________ __________, __________;
– avv. __________ __________ __________, __________.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the appeal was admissible despite the lack of a stated value in the initial petition
Yes. A claim for necessary access under Art. 694 CC is pecuniary, and the value in dispute was sufficient because the counterclaim sought CHF 12,250.
The court held that the appealability depends on the litigated value, at least the amount of the full indemnity under Art. 694 CC.
Whether the plaintiffs were entitled to a gratuitous necessary way easement
No. The servitude had to be granted only against full indemnity.
The defendant had acquired a burden-free plot; any earlier unregistered easement did not exist. The plaintiffs could not invoke a non-registered servitude against him, and long tolerated use created no acquired right.
Amount of the indemnity due for the necessary way easement
The indemnity was fixed at CHF 7,000, calculated from the depreciation of the affected road surface, apportioned by the three benefiting plots.
For an existing access, indemnity is based on the value difference of the surface actually burdened. The affected 140 m2 were valued at CHF 150/m2, and the burden was shared by three beneficiary parcels.
Allocation of court costs and party costs
The plaintiffs had to bear the main action costs; on appeal, two thirds of costs were charged to them and the defendant received reduced appeal costs compensation.
In necessary-way cases, costs follow expropriation-like principles; since the plaintiffs insisted on a free easement, they caused the litigation. The appeal on first-instance costs was modified accordingly, while the challenge to first-instance party costs was inadmissible because the amount was not specified.
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