Easement extent and burdened area for lift constructionGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.2001.127

Data decisione, Autorità: 24.09.2002, ICCA

Incarto n. 11.2001.00127

Lugano 24 settembre 2002/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretaria:

Chietti Soldati, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa .__.__ (servitù prediale: azione di accertamento) della Pretura del­la giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del

24 luglio 2000 da

__________ e __________ __________, __________

contro

__________ e __________ __________, __________ (patrocinati dall'avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 21 ottobre 2001 presenta­to da __________ e __________ __________ contro la sentenza emessa il 3 ottobre 2001 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ e __________ __________ hanno acquistato il 22 aprile 1980 da __________ __________ la particella n. __________RFD di __________ (700 m²), scor­porata dell'originaria particella n. __________, per fr. 105 000.–. Contestualmente __________ __________ ha costituito su quanto rimaneva della sua particella n. __________ (627 m²), situata a valle, lungo la via __________, la seguen­te servitù in favore del fondo venduto:

Diritto per la costruzione e la posa di un ascensore sulla particella n. __________, parallelamente alla scala esistente, e fino al confine con la particella n. __________.

L'iscrizione nel registro fondiario è avvenuta il 12 giugno 1980. Sulla particella n. __________i coniugi __________ hanno costruito una casa d'abitazione. Anni dopo, il 14 luglio 1989, essi hanno ottenuto la licenza edilizia per la formazione di un “mon­tacarico mer­ci” secondo piani sottoscritti anche da __________ __________, divenuta nel frattempo proprietaria del fondo serviente. L'impianto consisteva sostanzialmente in un carrello su binari che, dipartendosi dalla via __________, sarebbe risalito lungo il margine ovest del fondo grava­to fino a raggiungere la sovrastante particella n. __________.

B. Il 12 aprile 1993 __________ e __________ __________ hanno stabilito con __________ __________ di modificare la servitù come segue:

Diritto per la costruzione e la posa di un ascensore sulla particella n. __________, da esercitare sulla parte segnata in rosso nel piano allegato.

La “parte segnata in rosso nel piano allegato” è un tracciato rettilineo che corre lungo il confine ovest della particella n. __________ (contrariamente alla scala menzionata nella pattuizione originaria, che si trova sul margine est del fondo), in sintonia con il progetto approvato dall'autorità amministrativa. La modifica è stata iscritta nel registro fondiario il 16 giugno 1993. A tutt'oggi l'impianto a fune è stato eseguito solo in parte: arretrato il lato ovest di un muro in sasso che sorreggeva il terrazzo della casa posta sul fondo n. __________ (avrebbe interferito con il percorso), sono stati posati taluni basamenti in calcestruz­zo per fissare le rotaie ed è stato installato sulla limitrofa particella n. __________ (proprietà di terzi), lungo il confine con il fondo serviente, un montacarichi di cantiere che corre parallelo all'impianto in costruzione.

C. Il 16 giugno 1999 __________ e __________ __________ hanno acquistato la particella n. __________e il 24 gennaio 2000 hanno presentato al Comune di __________ una domanda di costruzione per pro­lungare il tetto del loro stabile, creare una pensilina e formare posteggi lungo la via __________. __________ e __________ __________ hanno inoltrato opposizione, facendo valere che la pensilina e i posteggi non erano compatibili con la nota servitù, poiché avrebbero impedito di edificare, a lato del terminale inferiore del montacarichi, una piattaforma con gradini (prevista nei piani sottoscritti da __________ __________) destinata al carico e allo scarico del carrello. Fallito un esperimento di conciliazione promosso dall'autorità comunale, nel cui ambito l'arch. __________ __________ di __________ ha allestito un progetto alternativo – accettato dai coniugi __________, ma non da __________ e __________ __________– per sistemare la stazione del montacarichi senza piattaforma di carico, abbassando la quota dei binari, il Municipio ha rilasciato il 13 luglio 2000 la licenza edilizia con l'argomento che l'estensione della servitù invocata dagli opponenti avrebbe dovuto essere valutata dal giudice civile.

D. __________ e __________ __________ hanno convenuto il 24 luglio 2000 __________ e __________ __________ davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città perché fosse accertato che la superficie “ogget­ti­vamente indispensabile per l'esistenza e l'esercizio” della servitù è quella risultante dai piani approvati dal Comune di __________ il 14 luglio 1989 o, in subordine, quella indicata nel progetto dell'architetto __________, “riservata l'approvazione delle autorità ammi­nistrative competenti”. In via cautelare essi hanno chiesto che fosse ordinato a __________ e __________ __________ di non alterare la porzione del fondo toccata dalla servitù, ciò che il Segretario assessore ha decretato senza contraddittorio il 26 luglio 2000 in luogo e vece del Pretore. Con risposta del 5 settembre 2000 __________ e __________ __________ hanno postulato poi il rigetto della petizione e nei successivi atti processuali le parti hanno mantenuto invariate le loro posizioni fino al memoriale conclusivo, previa rinuncia al dibattimento finale. Statuendo con sentenza del 3 ottobre 2001, il Pretore ha respinto la petizione. La tassa di giustizia di fr. 800.– e le spese di fr. 293.60 sono state poste a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere ai convenuti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2300.– complessivi per ripetibili.

E. Contro la sentenza appena citata __________ e __________ __________ sono insorti con un appello del 21 ottobre 2001 per ottenere che la petizione sia accolta e che la sentenza impugnata sia riformata di conseguenza. Nelle loro osservazioni del 15 novembre 2001 __________ e __________ __________ propongono di respingere l'appello e di confermare il giudizio del Pretore.

Considerando

in diritto: 1. Nelle cause relative a servitù o rapporti di vicinato il valore litigioso è quello che i diritti contesi hanno per il fondo dominante o quello corrispondente alla svalutazione che subirebbe il fondo servien­te, se essa è maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC; analogamente, sul piano federale: Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Berna 1990, vol. I, n. 9.5 ad art. 36, pag. 284). Nella fattispecie il Pretore ha stimato il valore determinante in fr. 30 000.–, pari al maggior costo “che il non riconoscimento del­la possibilità per gli attori di costruire la piattaforma di carico/ac­ces­so all'ascensore sul fondo dei convenuti potrebbe causare” (sen­tenza, consid. 8). Si tratta, in altri termini, della spesa supplementare necessaria per eseguire una stazione inferiore del montacarichi in capo alla linea, senza sporgenze laterali rispetto all'asse rotabile. Gli attori definiscono – di scorcio – tale valore arbitrario poiché privo di ogni riscontro peritale (appello, pag. 3 in fondo). Essi non indicano però quale sarebbe, a mente loro, il valore effettivo e invano si cercherebbe una cifra qualsiasi nei loro atti di prima sede. Nemmeno i convenuti, per i quali la stima del Pretore “suona senza dubbio a favore degli attori” (osservazioni all'appello, pag. 5 in alto), azzardano alcunché. In mancanza di indizi concreti non sussiste ragione, dunque, per scostarsi dall'apprezzamento del primo giudice, tan­to meno ove si consideri che le parti non contestano né l'entità della tassa di giustizia né l'indennità per ripetibili, le quali dipendono proprio dal valore litigioso. Tempestivo, sotto il profilo dell'art. 15 CPC l'appello è in ogni modo ricevibile.

2. Verificati i presupposti cui soggiace per diritto federale un'azione d'accertamento, il Pretore ha rilevato nel merito che – come gli attori riconoscevano – nel caso specifico l'area gravata dalla servitù iscritta nel libro mastro del registro fondiario non è chiaramente definita. Gli attori medesimi non escludevano, per di più, che “un ascensore come quello in discussione può esistere anche senza uno spazio minimo sufficiente per permettere di accedere alla cabina”, sicché in concreto l'ampliamento del tracciato avrebbe richiesto se mai un'azione di condanna. Comunque sia – ha continuato il Pretore – anche interpretando la nota servitù secon­do il suo atto costitutivo nulla muta, giacché la convenzione firmata dagli attori e da __________ __________ il 12 aprile 1993 ripor­ta solo (in rosso) un percorso rettilineo. I convenuti, estranei alla licenza edilizia ottenuta dagli attori nel 1989 (i cui piani erano stati vidimati solo da __________ __________), potevano dunque fare assegnamento su quanto risultava dal registro fondiario. A maggior ragione – ha soggiunto il primo giudice – ove si consideri che in concreto la formazione della piattaforma laterale non appare affatto inevitabile e che una stazione inferiore a livello della strada sarebbe più costosa, ma non impossibile. Quan­to ai convenuti, durante l'esperimento di conciliazione promosso dal Municipio essi non hanno assunto alcun impegno preciso, né può essere loro rimproverato di non avere controllato che a carico dell'attigua particella n. __________non fosse iscritta alcuna servitù, da ciò sol­tanto non dovendo essi desumere l'onere di sopportare una piat­taforma in calcestruzzo sul loro fondo.

3. Nell'appello gli attori ribadiscono anzitutto che la causa in esame è intesa a far accertare l'estensione e il contenuto della servitù, non a rivendicare nuovi diritti, onde l'improponibilità di un'azione di condanna. Essi sottolineano dipoi che la planime­tria allegata alla convenzione del 12 aprile 1993 riporta solo una riga rossa, del tutto inidonea a determinare la superficie gravata e addirittura impropria a definire lo scartamento dei binari. D'altro lato – essi adducono – la costruzione di un montacarichi non si esaurisce nella posa delle rotaie, ma richiede anche le strutture necessarie al carico e allo scarico del carrello, senza di che l'opera sarebbe inutilizzabile. E la buona fede dei convenuti sarebbe a dir poco discu­tibile, dato che al momento in cui costoro han­no acquistato la particella n. __________i lavori per la costruzione dell'impianto erano già in corso. Quanto infine all'iscrizione nel libro mastro del registro fondiario, essa non impedirebbe minimamente la costruzione di una piattaforma a lato della stazione inferiore, mentre altre soluzioni tecniche come quelle auspicate dal Pretore avrebbero dovuto per lo meno essere oggetto di accertamenti peritali.

4. Gli attori hanno inteso promuovere, con la petizione del 24 luglio 2000, una causa d'accertamento (come risulta esplicitamente an­che dal frontespizio del dattiloscritto). Il Pretore ha ritenuto sif­fatta azione ammissibile, “non potendosi intravedere l'ipotesi di avvio, su tale proble­ma­ti­ca, di un'azione condannatoria” (sentenza, consid. 2 in fine). L'opinione è pertinente, giacché secondo dottrina la proponibilità di un'azione confessoria – fondata sull'art. 737 CC – non esclude la ricevibilità di un'azione di accertamento (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 335 n. 2304 con richiami; I CCA, sentenza del 9 novembre 2000 in re J.; in caso di servitù non iscritta: I CCA, sentenza del­l'11 settembre 2001 in re C., consid. 3). Analogamente questa Camera ha già deciso del resto in materia di protezione del­la proprietà, rilevando che un'azione intesa all'accertamento della proprietà è alternativa – e non meramente sussidiaria – rispetto a un'azione di rivendicazione o a un'azione negatoria (I CCA, sentenza del 14 dicembre 1998 in re M., consid. 4). L'in­terroga­tivo di sapere se gli attori dovranno far capo, nel caso in cui l'azione di accertamento fosse respinta, a un'azione di condanna per ottenere sulla base dell'art. 694 CC il diritto di costruire una piattaforma laterale sul fondo dei convenuti (eventualità accennata dal Pretore: sentenza, consid. 4 in fine) esula dalla presente controversia. Andrà esaminata, tutt'al più, nel quadro della futura azione.

5. Ogni diritto reale la cui costituzione è soggetta a iscrizione nel registro fondiario esiste solo in virtù dell'iscrizione medesima, mentre l'estensione del diritto può essere dimostrata – nei limiti dell'iscrizione – con documenti giustificativi o in qualunque altro modo (art. 971 CC). Norma speciale, l'art. 738 cpv. 1 CC stabilisce che l'iscrizione fa fede circa l'estensione di una servitù in quanto determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano. Se è chiara, essa non lascia spazio a interpretazione di sorta (DTF 128 III 172 consid. 3a, 123 III 464 consid. 2a, 115 II 436 consid. 2b, 88 II 271, 86 II 250 consid. 4). Entro i limiti dell'iscrizione, poi, l'estensione della servitù può risultare dal titolo di acquisto o dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC). A tal fine soccorre accertare – secondo giurispru­denza – il senso e lo scopo per cui la servitù è stata costituita, ponderando gli interessi e le necessità del fondo dominante (DTF 117 II 537 consid. 4). Comunque sia, ogni servitù va interpretata restrittivamente, non dovendo essa limitare i diritti del proprietario del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale esercizio (DTF 109 II 414 consid. 3 in fine; Steinauer, op. cit., pag. 331 n. 2292).

6. In concreto l'iscrizione nel registro fondiario sul foglio della particella serviente è di per sé chiara (“onere di costruzione e posa ascensore”: doc. 2, pag. 2), tanto più se rapportata al documento giustificativo n. __________del 16 giugno 1993, corrispondente all'atto firmato dagli attori e da __________ __________ il 12 aprile 1993 (sopra, lett. B), cui è allegata una planimetria in scala 1:1000 con il tracciato dell'impianto segnato in rosso. È vero che l'uso del termine “ascensore” è infelice, evocando esso una cabina a scorrimento verticale (Battaglia, Grande dizionario della lingua italiana, s.d., vol. I, pag. 721; Devoto/Oli, Il dizionario della lingua italiana, Firenze 1990, pag. 136). Neppure i convenuti pretendono tuttavia di avere frainteso, sotto questo profilo, il significato della servitù. Litigiosa è in realtà l'estensione della superficie gravata. Ora, né l'atto costitutivo del 22 aprile 1980 (doc. A, rubricato nel registro fondiario come documento giustificativo n. 5404 S), né la modifica del 12 aprile 1993 indicano esplicitamente l'area che l'impian­to a fune avrebbe occupato. Ciò premesso, non si deve trascurare che la linea rossa segnata sulla planimetria acclusa all'atto del 12 aprile 1993 (doc. B, 3° foglio), testé citato, è larga circa 1 mm. Oggettivamente ciò indizia per lo meno la circostanza che l'esercizio della servitù avrebbe dovuto gravare all'incirca 1 m di terreno lungo il confine est della particella n. __________, ai limiti con la particella n. __________ (proprie­tà di terzi). E i piani approvati nel 1989 dall'autorità amministrativa prevedono, in effetti, un asse rotabile la cui larghezza è pressappoco di 1.25 m.

7. Gli appellanti affermano, come detto, che la planimetria appena ricordata è puramente orientativa, la costruzione di un impianto come quello in discorso imponendo non solo l'asse rotabile, ma anche le strutture necessarie al carico e allo scarico del carrello. Essi trascurano però che la piattaforma inferiore figurante nei progetti approvati a suo tem­po dall'autorità amministrativa era destinata a sporgere non meno di 2 m (su una profondità di 2.5 m) dal tracciato e che altri 1.5 m sarebbero occorsi per la formazione di sei gradini d'accesso (doc. E; circostanza confermata anche dagli attori nel doc. G, primo foglio in basso). Si può convenire con gli attori che la planimetria acclusa alla modifica del 12 luglio 1993 non avesse pretese di grande esattezza. Mal si capisce tuttavia – né gli attori spiegano – perché sarebbe stato impossibile segnare su di essa, almeno approssimativamente, l'ingombro del terminale a val­le (ben più largo dell'asse rotabile), soprattutto avendo la licenza edilizia a disposizione. Certo, la piattaforma risultava con chiarezza di particolari dai progetti controfirmati da __________ __________. Tali docu­menti però non sono stati allegati alla convenzione del 12 apri­le 1993 e nemmeno sono menzionati in tale atto, di modo che non si vede come possano essere opposti a terzi di buona fede.

8. Nell'appello gli attori sembrano ribadire che l'indicazione dell'asse rotabile sulla planimetria acclusa alla modifica del 12 aprile 1993 comportava “implicitamente” le strutture per il carico e lo scarico del carrello, inclusa la piattaforma del­la stazione a valle. Dimenticano tuttavia che, nella misura in cui invocano l'esigenza della piattaforma laterale per la funzionalità dell'impianto, incombeva loro l'onere della prova. E all'udien­za preliminare del 27 no­vembre 2000 essi avevano postulato bensì l'esecuzione di una perizia “sulle necessità edificatorie (segnatamente sullo spa­zio di accesso) in relazione alla costruzione dell'ascensore/mon­taca­ri­chi secondo quanto previsto dalla servitù” (verbali, pag. 1 in fondo), ma a ciò avevano poi rinunciato (verbali, pag. 12). Quanto al progetto approvato dell'autorità amministrativa nel 1989, esso non dimostra – con ogni evidenza – l'impos­sibilità di fare altrimenti. Basti pensare alla proposta conciliativa dell'arch. __________ __________ (sopra, lett. C), secondo cui la piattaforma sarebbe stata sostituita da una semplice area di carico – più piccola – a livello della strada (doc. I3). La mera indicazione del tracciato sulla citata planimetria non implicava necessariamente, pertanto, la costruzione del­la piattaforma laterale prevista nei progetti approvati dall'autorità amministrativa.

9. In subordine gli attori chiedono che, non fosse accertata come indispensabile all'esercizio della servitù l'area necessaria all'esecuzione dei piani approvati nel 1989, sia accertata come tale almeno quella necessaria all'esecuzione della proposta conciliativa elaborata dall'arch. __________ __________. Il problema è, ancora una volta, che nemmeno quest'ultima proposta risulta essere l'unica ragionevolmente attuabile. Non consta, in particolare, che l'area di carico ivi prevista (ancorché più piccola della piattaforma) debba essere realizzata per forza sul fondo dei convenuti. Anzi, nemmeno sembra che soluzioni alternative siano state prese in qualche considerazione (testimonianza dell'arch. __________ __________, verbali pag. 5 nel mezzo; testimonianza dell'arch. __________ __________, verbali, pag. 11 a metà). Si pensi soprattutto all'eventualità – accennata dal Pretore (sentenza, consid. 6), ma anche dai convenuti (duplica, pag. 4 nel mezzo) – di una stazione a valle posta in capo all'asse rotabile, senza ulteriori sporgenze sul fondo gravato. Una simile variante sarebbe senz'altro più costosa rispetto all'impianto approvato dall'autorità nel 1989 (onde, appunto, il valore litigioso di fr. 30 000.– stimato dal Pretore), ma ciò poco importa. Decisivo è – come detto – che una servitù, così com'è iscritta nel registro fondiario, non deve limitare i diritti del proprietario del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale esercizio. Così com'è iscritta nel registro fondiario (senza precisa indicazione dell'area gravata), la servitù di “costru­zione e posa ascensore” non deve limitare quin­di i diritti dei convenuti più di quanto sia seriamente indispensabile. Spettava agli attori recarne la prova, in particolare dimostran­do il costo sproporzionato della soluzione prospettata dai convenuti o l'impossibilità tecnica di realizzare un montacarichi a caricamento frontale, con stazione in capo alla linea. Nulla di tutto ciò si evince dagli atti.

10. Indipendentemente da quanto precede, gli attori mettono in dubbio la buona fede dei convenuti, argomentando che al momento in cui costoro han­no acquistato la particella n. 1080 (giugno del 1999) i lavori per la costruzione dell'impianto erano già in corso da anni. Una volta di più, tuttavia, essi si dipartono dall'idea – non provata – che l'impianto possa ragionevolmente essere eseguito solo secondo i piani approvati dal Comune di __________ nel 1989 o, subordinatamente, secondo la proposta conciliativa dell'arch. __________ __________. In realtà la mera circostanza che l'installazione del montacarichi fosse in corso ancora non significava, vista la generica descrizione della servitù nel registro fondiario, che i convenuti dovessero accettare invasioni di terreno non seriamente indispensabili. Quanto all'impianto di cantiere sulla limitrofa particella n. __________, per altro privo di qualsivoglia piattaforma sul terreno dei convenuti (fotografie allegate al verbale di sopralluogo, dell'8 maggio 2001), non è dato di capire come la sua sola – provvisoria – esistenza dovesse pregiudicare la buona fede di questi ultimi. Ne segue che, per finire, l'appello si rivela destituito di consistenza anche sull'ultimo punto.

11. Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). I convenuti, che hanno presentato osservazioni all'appello con l'ausilio di un avvocato, hanno diritto a un'equa indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 400.–

b) spese fr. 50.–

fr. 450.–

sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alle controparti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 800.– complessivi per ripetibili.

3. Intimazione:

– __________ e __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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