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Mandatory conciliation in tenancy disputes before filing suit

12.1995.149Altro tribunale4 mag 1995Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The plaintiff appealed against a first-instance ruling that declared its tenancy payment action null because it had not first been brought before the tenancy conciliation office. The appellate court held that mandatory preliminary conciliation applied to all tenancy disputes under federal law and that later cantonal implementation could not delay that rule. It also noted that procedural requirements must be examined ex officio and are not cured by earlier evidentiary steps. The appeal was therefore dismissed, and no court fees or costs were charged.

Massima Omnilex

Art. 274 et seq. CO; mandatory preliminary conciliation in tenancy disputes; immediate application of procedural law. A tenancy action filed without prior recourse to the conciliation authority is premature and inadmissible, even if the cantonal implementing legislation entered into force later, since federal law applies from its own effective date. Procedural prerequisites must be examined ex officio; the existence of prior evidentiary acts does not cure the absence of conciliation. Where the appeal is manifestly unfounded, it may be dismissed in summary review under Art. 313 bis CPC.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.149

Data decisione, Autorità: 04.05.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00149

Lugano 4 maggio 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. OA.94.0182 (1'100) della Pretura di Lugano, Sezione 3 promossa con petizione 26/27 febbraio 1991 da

rappr. dall’ avv. __________

contro

rappr. dallo studio legale __________

in materia di contratto di locazione (richiesta di pagamento della pigione, degli acconti e del conguaglio per le spese accessorie) che il Pretore, con sentenza 5 aprile 1995, ha dichiarato nulla insieme a tutti gli atti di causa successivi.

Appellante la parte attrice la quale, con atto d’appello 28 aprile 1995, chiede l’annullamento della sentenza impugnata e la continuazione, da parte del primo giudice, della causa.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.

Considerato

in fatto ed in diritto

che il Pretore ha dichiarato nulla la petizione poiché la stessa, trattandosi di questione riguardante la locazione, é stata inoltrata senza preventivamente adire l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione come obbligatoriamente prevede la giurisprudenza del Tribunale federale;

che l’appellante osserva come l’obbligo di preventivamente interessare delle questioni di locazione l’Ufficio di conciliazione si é concretizzato solo a far tempo dal 1 luglio 1993, data alla quale é entrata in vigore la legge cantonale di applicazione che prevede che tutte le controversie in materia di locazione, e non solo quelle specificatamente indicate nel CO, devono essere sottoposte all’Ufficio;

che con sentenza pubblicata in DTF 118 II 307 il Tribunale Federale ha deciso che qualsiasi contestazione riguardante la locazione di locali d'abitazione o di locali commerciali - anche se la competenza materiale dell'Ufficio di conciliazione non é prevista dalla legge che la riserva ai casi di cui agli art. 259h e 259i CO (deposito della pigione), 273 CO (contestazione della disdetta e proroga della locazione) e 270 e seg. CO (contestazione della pigione) - deve obbligatoriamente essere oggetto di una procedura di conciliazione preliminare;

che l’entrata in vigore solo al 1 luglio 1993 della normativa cantonale che impone, per tutte le controversie di locazione, la preventiva conciliazione non può evidentemente ritardare nel tempo l’applicazione del diritto federale così come alla sentenza dinanzi citata e la cui entrata in vigore risale al 1 luglio 1990;

che, del resto, già dal 1 luglio 1990, era in vigore in Ticino un Regolamento provvisorio di applicazione delle norme federali che istituiva gli Uffici di conciliazione;

che il litigio riguarda un contratto di locazione terminato dopo l’entrata in vigore del nuovo diritto percui sono applicabili le nuove norme (G. Roncoroni, Il nuovo diritto della locazione: considerazioni di diritto intertemporale in Rep. 1990, pag. 41 e seg.);

che, in ogni caso, trattandosi di questione procedurale vige il principio fondamentale per cui il processo è regolato da una nuova legge di procedura nel momento in cui essa entra in vigore (Guldener M., Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo 1958, p. 49; Satta S., Diritto processuale civile, Padova 1987, N. 147) e ne consegue, salvo disposizione contraria, che i processi iniziati dopo l'entrata in vigore di nuove regole procedurali, come lo sono quelle previste dagli art. 274 e seg. CO, sono senz'altro retti da queste;

che la conclusione del Pretore é pertanto conforme al diritto federale dal momento che la petizione presentata all’autorità giudiziaria si rivela come prematura e la mancata preventiva procedura di conciliazione la rende irricevibile, così come costantemente deciso da questa Camera in casi consimili (cfr. II CCA 29 settembre 1993 P. Immobilien AG c. M.; 28 luglio 1994 M. c. G. SA; 6 aprile 1995 P. c. M. e B.);

che il fatto che la causa ha già conosciuto atti istruttori non permette di scartare le conseguenze imperative di legge quando non esistono i presupposti processuali, come quello dell’ammissibilità di ogni singolo atto processuale (art. 97 cifra 5 CPC), che devono essere esaminati d’ufficio e che questa Camera, anche se il Pretore non l’avesse avvertita, avrebbe dovuto sanzionare;

che l’esito scontato dell’appello rende inutile sottoporlo alla controparte per la presentazione delle osservazioni dal momento che la sua reiezione può avvenire già all’esame preliminare dell’art. 313 bis CPC;

Per i quali motivi

dichiara e pronuncia

  1. L’appello 28 aprile 1995 di __________ é respinto.

  2. Non si prelevano tasse o spese di giudizio.

  3. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 3

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

tenancyconciliationinadmissibilityprocedural prerequisitesex officio reviewimmediate application of law

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether a tenancy claim is inadmissible if filed without prior conciliation before the tenancy conciliation office.

Decisione estratta

Yes. The action was premature and therefore inadmissible because prior conciliation was mandatory.

Motivazione estratta

Federal case law required preliminary conciliation for all tenancy disputes; later cantonal rules did not postpone application of federal law, and procedural law applied immediately to proceedings initiated after its entry into force.

Questione giuridica chiave

Whether prior evidentiary steps could cure the missing procedural prerequisite.

Decisione estratta

No. Earlier procedural acts could not override the absence of a mandatory procedural condition, which had to be examined ex officio.

Motivazione estratta

The court held that the existence of evidentiary proceedings does not eliminate mandatory legal consequences when a procedural prerequisite such as admissibility is lacking.

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