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Numero d'incarto:
12.1995.229
Data decisione, Autorità:
13.11.1995, IICCA
Incarto n.
12.95.00229
Lugano
13 novembre 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa appellabile inc. n.
7151 della Pretura di Locarno-Campagna,
promossa con petizione 20 aprile 1994 da
contro
rappr.
dall'avv. __________
con cui
l’attrice ha chiesto il disconoscimento di un debito di fr. 36’164.-- oltre
accessori e la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 1’822.--
oltre interessi;
Domanda
avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che
il Pretore con sentenza 30 agosto 1995 ha parzialmente accolto, disconoscendo
il debito dell’attrice limitatamente a fr. 7’588.--;
Appellante
l’attrice, che con atto di appello dell’8 settembre 1995 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere integralmente la petizione;
Mentre i
convenuti con osservazioni del 13 ottobre 1995 chiedono la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
-
- se
deve essere accolto l’appello
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Le
parti in data 12 marzo 1990 hanno sottoscritto un contratto di locazione in
virtù del quale i convenuti si impegnavano a mettere a disposizione
dell’attrice per la durata di 5 anni e contro un canone annuo di fr. 30’000.--
una superficie di circa 298 m2 al secondo piano dello stabile posto in via
__________ a __________ da adibire a centro fitness (doc. B).
B. Ritenendo
di poter vantare un credito per pigioni arretrate, in base a detto documento i
convenuti hanno ottenuto con sentenza 4 febbraio 1994 del Pretore di
Locarno-Campagna il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al precetto
esecutivo a suo tempo intimato all’attrice fino a concorrenza di fr. 36’164.--
oltre accessori.
C. Dopo
aver infruttuosamente adito il competente l’ufficio di conciliazione, l’attrice
con la petizione che ci occupa ha chiesto l’accertamento dell’inesistenza di
qualsivoglia suo debito nei confronti dei convenuti e la loro condanna in
solido al pagamento di fr. 1’822.-- oltre accessori.
Tenuto
conto della nullità formale delle successive indicizzazioni della pigione per
il mancato utilizzo del modulo ufficiale di notifica, il credito dei convenuti
ammonterebbe a fr. 29’978.--.
L’attrice
avrebbe tuttavia il diritto di compensare con questa somma il proprio credito
di fr. 31’800.-- per avere anticipato i costi delle opere necessarie al
corretto utilizzo dell’ente locato.
Ne
risulterebbe un saldo di fr. 1’822.-- in favore della convenuta, dal che la sua
richiesta di giudizio.
D. Nella
risposta del 17 maggio 1994 i convenuti si sono opposti alla petizione,
sostenendo di non essersi mai assunti l’impegno di pagare i costi delle opere
commissionate dall’attrice, costi che erano al contrario stati pattuiti siccome
a carico dell’attrice, che in compenso beneficiava di una pigione
particolarmente favorevole.
E. Le
parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel
contempo quelle della parte avversaria.
F. Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’esistenza tra le parti di un
contratto di locazione, ha preliminarmente constatato la nullità dei
successivi aumenti del canone di locazione intimati dai convenuti all’attrice
in conseguenza del mancato utilizzo del relativo formulario ufficiale e ha
perciò quantificato in fr. 29’968.-- l’effettivo credito dei convenuti per
pigioni arretrate.
Non
vi sarebbe però la prova del consenso dei convenuti alla realizzazione delle
modifiche dell’oggetto locato, così che la pretesa compensatoria dell’attrice
sarebbe da respingere.
Il
Pretore ha di conseguenza ammesso l’azione di disconoscimento limitatamente a
fr. 7’588.--, respingendo ogni altra conclusione dell’attrice.
G. Con
tempestivo gravame datato 8 settembre 1995 l’attrice ha chiesto la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione.
Il
Pretore avrebbe ammesso a torto che il testo del contratto di locazione era
stato allestito dall’attrice, e ne avrebbe tratto l’errata conseguenza che i
lavori effettuati non sarebbero stati autorizzati dai convenuti.
In
concreto ricorrerebbero invece tutte le condizioni per l’applicazione in favore
dell’attrice dell’art. 260a cpv. 3 CO, così che si imporrebbe l’accoglimento di
quanto postulato dall’attrice.
H. Delle
osservazioni 13 ottobre 1995 dei convenuti, nelle quali essi chiedono la
reiezione del gravame protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
-
L’esistenza
del credito dei convenuti in ragione di fr. 29’978.--, così come stabilito dal
Pretore, non è oggetto di discussione in questa sede, essendo l’oggetto del
contendere limitato al quesito a sapere se, ed eventualmente in quale misura,
l’attrice possa opporre in compensazione a tale suo debito il proprio credito
per i lavori da lei fatti eseguire nell’ente locato.
-
Il
contratto di locazione in esame è stato concluso il 12 marzo 1990.
Esso
ha preso avvio il 1° aprile 1990 e ha preso fine il 31 dicembre 1993, in
anticipo rispetto alla scadenza contrattualmente prevista a causa della
disdetta data dai locatori in conseguenza della mora della conduttrice (cfr. il
doc. L dell’incarto della procedura di sfratto).
Il
Pretore, senza porsi esplicitamente la questione del diritto applicabile, ha
giudicato la fattispecie in base alle disposizioni del nuovo diritto.
La
questione va risolta sulla base delle due disposizioni transitorie contenute
nel nuovo diritto (art. 5 Disp. fin. dei titoli ottavo e ottavo bis del CO,
art. 26 OLAL) e, sussidiariamente, in base alle disposizioni del titolo finale
del CC (Roncoroni, Il nuovo diritto della locazione: considerazioni di
diritto intertemporale, in: Rep. 1990, pag. 41).
Nel
caso concreto, nulla si evince in favore dell’applicazione del nuovo diritto
dagli art. 5 Disp. fin. dei titoli ottavo e ottavo bis CO e dall’art. 26 OLAL,
i quali sono specificamente destinati alle tematiche della conclusione del
rapporto di locazione e dell’aumento del canone, così che la soluzione è data
sulla base dell’art. 1 Disp. fin CC, che esclude per principio la retroattività
delle norme del CC, al quale il CO appartiene, salve le eccezioni previste
dalla legge stessa che in concreto non si verificano.
Ne
consegue che la questione del diritto applicabile dipende in concreto dalla
data di inizio dei lavori, nel senso che se la stessa si situa prima
dell’entrata in vigore del nuovo diritto (1° luglio 1990), la fattispecie è da
giudicare secondo le norme previgenti (SVIT, Kommentar, n. 19 e 20 ad
art. 260-260a CO).
- Le
parti non hanno espressamente preso posizione sulla questione della data di
inizio dei lavori ordinati dall’attrice e oggetto della pretesa compensatoria.
Nemmeno
dalla fattura della ditta __________ per detti lavori, datata 5 dicembre 1991
(doc. D), è possibile evincere la data di esecuzione degli stessi. Si deduce
però dalla descrizione delle opere effettuate, che di certo non si è trattato
dei primi lavori eseguiti, ma piuttosto di lavori di rifinitura o di correzione
di opere già fornite da altri artigiani.
In
secondo luogo, non dovendosi ammettere per loro natura ed entità, una
particolare durata dell’effettuazione di tale opere, la stessa data di
emissione della fattura è un ulteriore indizio per l’inizio di dette opere in
data successiva al 1° luglio 1990, non essendo da ritenere secondo l’ordinario
andamento delle cose che la ditta esecutrice abbia atteso più di un anno per
emettere la propria fattura.
Se
ne deve concludere per l’inizio dei lavori in data posteriore al 1° luglio
1990, e con ciò per l’applicabilità del nuovo diritto della locazione.
-
L’art.
260a cpv. 3 CO prevede che se al termine della locazione la cosa presenta un
aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione
consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un’indennità per tale
aumento di valore, riservate eventuali stipulazioni scritte prevedenti
indennità più elevate.
-
A
prescindere dall’assenza di un consenso scritto all’esecuzione dei lavori,
condizione secondo parte della dottrina imperativamente imprescindibile per la
richiesta di un indennizzo (SVIT, opera citata, n. 75 ad art. 260-260a
CO; contrario: Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. edizione,
pag. 365, nota 11) ma senz'altro discutibile nel caso di consegna di
costruzione grezza per un utilizzo che comporta necessariamente interventi
rilevanti di modifica dei locali, la pretesa dell’attrice deve essere respinta
già solo per la mancata prova di un aumento di valore rilevante dell’ente
locato per effetto dei lavori di cui alla fattura doc. D.
Come
si è visto in precedenza (consid. 3), la stessa descrizione delle opere in
questione porta di primo acchito ad escludere l’eventualità che esse abbiano arrecato
un rilevante aumento di valore all’immobile, sia da una parte per il modesto
importo della fattura (fr. 32’500.--) in relazione agli altri lavori effettuati
dall’attrice stessa e non oggetto della presente causa (fr. 188’900.--, cfr.
perizia a futura memoria, pag. 16) ed ovviamente in relazione al ben maggiore
valore complessivo dell’ente locato, sia d’altra parte per la natura stessa dei
lavori (cfr. doc. D: “completazioni, correzioni, sistemazioni, formazione di
scanalature”), che si rivelano essere all’atto pratico opere affatto
subordinate nell’ottica complessiva dell’ente locato.
Basti
dire in proposito che lo stesso perito non è stato in grado di individuare la
loro esistenza “in quanto trattasi di lavori non più visibili”, e ne ha
comunque stimato l’incidenza economica in soli fr.12’400.-- (perizia, pag. 14 e
15), il che costituisce un ulteriore elemento a detrimento della tesi attorea,
secondo cui dette opere avrebbero dato luogo ad un rilevante aumento di valore
dell’ente locato.
- Si
deve infine rilevare che le parti e il Pretore, senza che nessuno abbia
sollevato obiezioni, hanno svolto la causa secondo i dettami della procedura
ordinaria (art. 165 e segg. CPC) invece che secondo quelli della procedura
speciale per le controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e
commerciali (art. 404 e segg. CPC).
Da
ciò non è tuttavia derivato alcun pregiudizio concreto alle parti, che hanno
potuto compiutamente esprimere le rispettive ragioni, così come è tipico
proprio della procedura ordinaria.
Si
può perciò in questa sede prescindere dal sanzionare siffatta irregolarità
procedurale.
Ne
consegue la reiezione del gravame.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati l’art.148
CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello
8 settembre 1995 di __________ è respinto.
II. Le
spese della procedura d’appello, consistenti in
a)
tassa di giustizia fr. 850.--
b)
spese fr. 50.--
T
o t a l e fr. 900.--
già
anticipati dall’attrice, restano a suo carico.
L’attrice
rifonderà ai convenuti complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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