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Conciliation requirement under new lease law is procedural

12.1995.87Altro tribunale6 apr 1995Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The plaintiff appealed against a first-instance judgment that declared its damages petition void because no conciliation procedure had been held. The appellate court held that, although the lease had ended before the new lease law entered into force on 1 July 1990, the action was filed afterward, so the new procedural rule requiring prior conciliation applied. The court distinguished substantive lease law, which remained the old law, from procedural admissibility rules, which are governed by the law in force at filing. The appeal was dismissed and costs of CHF 300 were charged to the plaintiff.

Massima Omnilex

Art. 274a CO; procedural nature of the mandatory conciliation requirement in lease disputes; temporal application to proceedings instituted after 1 July 1990. The obligation to submit lease disputes to the conciliation authority before seizing the court is a condition of admissibility of the action and therefore governed by procedural law. It applies to proceedings commenced after the new law entered into force, even if the underlying lease relationship ended earlier and substantive rights remain governed by the former law. The distinction between substantive transitional rules and procedural rules is decisive; the latter operate immediately upon entry into force, absent a contrary transitional provision (consid. 3-4).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.87

Data decisione, Autorità: 06.04.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00087

Lugano 6 aprile 1995/s/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa inc. n. 1077 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 3, promossa con petizione 28 gennaio 1991 da

rappr. dall'avv. __________

Contro

rappr. dall'avv. __________

con cui l’attrice ha chiesto la condanna delle convenute in solido al pagamento di fr. 27’132.25 oltre interessi a titolo di risarcimento del danno nell’ambito di un contratto di locazione;

Domanda avversata dalle convenute che hanno postulato la reiezione della petizione;

Il Pretore con sentenza 10 febbraio 1995 ha dichiarato nulla la petizione e tutta la successiva procedura in conseguenza della mancata effettuazione della procedura avanti all’ufficio di conciliazione;

Appellante l’attrice, che con atto di appello del 23 febbraio 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare la petizione ammissibile in ordine;

Avendo rinunciato i convenuti a presentare osservazioni all'appello;

Letti ed esaminati gli atti

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. Oggetto della petizione 28 gennaio 1991 è il risarcimento del danno che le convenute avrebbero arrecato all’attore rescindendo anzitempo il contratto di locazione, ovvero per il 30 giugno 1988.

Nella decisione impugnata il Pretore ha rilevato la mancata effettuazione dell’obbligatorio esperimento di conciliazione ed ha perciò annullato la procedura, fondata su una petizione irricevibile in quanto prematura.

  1. Con l’appello in rassegna l’attore chiede la riforma della decisione impugnata nel senso di ammettere in ordine la petizione, rilevando che il nuovo diritto di locazione è in vigore dal 1° luglio 1990, mentre il contratto in questione ha preso fine già il 30 giugno 1988, con la conseguenza che alla specie sarebbe applicabile unicamente il vecchio diritto della locazione e non vi sarebbe perciò stata necessità di dar luogo all’esperimento di conciliazione.

  2. Le nuove norme sulla locazione prevedono in modo preciso le competenze degli uffici di conciliazione che, a prescindere dall’attività arbitrale ( art. 274a cpv. 1 lett. e CO ), sono di natura conciliativa o decisionale: quest’ultima è riservata ai casi previsti dagli art. 259h, 273 cpv. 1 e 4, nonché 273 cpv. 2 e 4 CO. L’accertamento della mancata intesa è invece riservato ai casi di contestazione della pigione iniziale o di aumento della pigione o di domanda di riduzione della pigione ( art. 270, 270a e 270b CO), nonché ad ogni altra controversia derivante dalla locazione di immobili, in particolare dalla locazione di abitazioni e locali commerciali ( cfr. Cocchi B., Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione, in Commissione ticinese per la formazione permanete dei giuristi , quaderno 6, p. 72 ).

Contrariamente a parte della dottrina (cfr. Higi P., Der Umfang der sachlichen und funktionellen Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde vom Bundesrechts wegen, in mp 1992, p. 12 ), il Tribunale federale, nel corso del medesimo 1992, ha deciso per l’obbligatorietà dell’esperimento di conciliazione per tutte le vertenze attinenti alla locazione (DTF 118 II 307), quindi anche per quelle che esorbitano dall’aspetto sociale delle norme sulla locazione.

  1. Il nuovo diritto della locazione è entrato in vigore il 1 luglio 1990.

Il diritto transitorio è regolato in modo esplicito dall’art. 26 OLAL e dall’art. 5 delle Disposizioni finali della revisione del CO; non v’è per contro problema alcuno di questo tipo per i contratti che hanno preso fine prima della data menzionata di entrata in vigore delle nuove norme (Roncoroni G., Il nuovo diritto della locazione: considerazioni di diritto intertemporale, in Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, quaderno 6, p. 41 ; Guinand J., Droit transitoire, in 6e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990).

Diversa può essere la conclusione per quanto riguarda norme di diritto processuale. Infatti, in questo settore vige il principio fondamentale per cui il processo è regolato da una nuova legge di procedura nel momento in cui essa entra in vigore (Guldener M., Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo 1958, p. 49; Satta S., Diritto processuale civile, Padova 1987, N. 147). Ne consegue, salvo disposizione contraria, che i processi iniziati dopo l'entrata in vigore di nuove regole procedurali sono senz'altro retti da queste, a prescindere dal diritto sostanziale applicabile.

Nel caso concreto, il contratto di locazione ha pacificamente preso fine prima del 1 luglio 1990; a dipendenza di questa circostanza, nella fattispecie si applica il vecchio CO e le altre norme di diritto sostanziale concernenti la locazione.

Per contro il processo è iniziato vigente il nuovo diritto della locazione.

Dovendo definire il carattere dell'art. 274 a (del nuovo) CO va constatato come la sistematica della legge abbia collocato gli art. 274 segg. CO nel capitolo riservato alle autorità e alla procedura, descrivendo nel contempo le competenze -in parte nuove- dell'autorità di conciliazione.

E' vero che queste disposizioni costituiscono un contributo, voluto dal legislatore, alla creazione del nuovo complesso normativo sulla locazione, ma ciò non basta per non riconoscere all'obbligo di presentare preliminarmente ogni lite all'autorità di conciliazione carattere prevalentemente processuale trattandosi di condizione generale di procedibilità dell'azione giudiziaria. Ne è indizio la circostanza secondo cui proprio la fattispecie che ha portato alla sentenza federale (DTF 118 II 307 segg.) concerne un contratto di locazione terminato il 1. giugno 1990, quindi prima dell'entrata in vigore del nuovo diritto, mentre l'azione era stata intentata il 27 maggio 1991.

Inoltre, la stessa decisione colloca il problema esclusivamente nell'ambito processuale.

Per i quali motivi, visti gli art. 148, 313 bis CPC e la TG

dichiara e pronuncia

  1. L’appello 23 febbraio 1995 __________ è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 280.-- e le spese di fr. 20.--, per un totale di fr. 300.-- sono a carico dell’attore.

  3. Intimazione: -

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 3.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the conciliation procedure was required for a damages action arising from a lease ended before 1990-07-01 but filed after that date.

Decisione estratta

Yes. The duty to bring lease disputes first before the conciliation authority is procedural and applies to actions filed after the new law entered into force, even if the lease had ended earlier.

Motivazione estratta

The court held that Art. 274a CO and related provisions govern procedure and create a general admissibility condition for judicial action. Since the action was filed after 1990-07-01, the new procedural rule applied, notwithstanding that substantive lease law remained the old law for a lease ending before that date.

Questione giuridica chiave

Whether the first instance correctly declared the petition void and the later proceedings null for failure to attempt conciliation.

Decisione estratta

Yes. Because conciliation was mandatory, the petition was premature and the first instance properly set it aside.

Motivazione estratta

The appellate court agreed that the lack of conciliation meant the action was not procedurally admissible.

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