Repeated lease termination valid despite pending challengeGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1997.13

Data decisione, Autorità: 22.07.1997, IICCA

Incarto n. 12.97.00013

Lugano 22 luglio 1997/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nelle cause inc. no. LA.96.59 e LA.96.60 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 pendenti tra

__________ rappr. dallo studio legale __________

contro

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in comunione ereditaria tutte rappr. dall’ avv. __________

in materia di locazione (nullità disdetta e, subordinatamente, protrazione della locazione) nelle quali il Pretore, con sentenza 3 gennaio 1997, accogliendo le richieste di __________ ha accertata la nullità della disdetta.

Appellanti le controparti le quali, con appello 17 gennaio 1997, chiedono che in riforma del primo giudizio venga accertata la validità della disdetta e l’incarto rinviato al Pretore per la decisione sull’eventuale protrazione della locazione;

mentre __________, con osservazioni del 10 febbraio 1997, postula la reiezione del gravame.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

Ritenuto

in fatto

A. Il mappale no. __________RFD di __________di cui è proprietaria la comunione ereditaria fu __________, composta da __________, __________ e __________ (dette in seguito convenute), venne locato ai nonni del signor __________ (detto in seguito istante) da parte dell'allora in vita __________ almeno a far tempo dall'11 novembre 1965 (doc. A). L'oggetto della locazione venne adibito ad abitazione per l'uso personale dell'inquilino e della sua famiglia, la durata fissata a tre anni con possibilità di rinnovo di anno in anno in assenza di disdetta data con un preavviso di sei mesi mentre la pigione venne fissata in fr. 1'200.-- all'anno.

Sull'intero sedime del predetto immobile la madre dell'istante, deceduta il 7 marzo 1995, oltre ad abitarvi iniziò e gestì un'attività di campeggio che venne continuata, alla di lei morte, dal figlio __________ (doc. C).

B. Con raccomandata 31 agosto 1995 __________ notificò all'istante la disdetta del contratto di locazione in discorso con effetto all'11 novembre 1995.

Il 30 ottobre 1995 __________ adì la Pretura di Lugano, postulando l'accertamento della nullità della disdetta e, in subordine, la protrazione del contratto sino al 2001. L'istante basò le domande sulle norme dell'affitto agricolo. Il Pretore tuttavia, ritenendo la fattispecie retta dai disposti della locazione, trasmise l'incarto al competente ufficio di conciliazione

C. Il 14 dicembre 1995 __________ inviò al conduttore una nuova disdetta con effetto al 30 marzo 1996 che, a differenza della prima, venne formulata sull'apposito modulo ufficiale. Anche questo atto venne contestato da __________ presso il competente ufficio di conciliazione che, dopo aver unito le due procedure pendenti, emanò il 14 marzo 1996 un unico giudizio, pronunciando la nullità della disdetta 31 agosto 1995 perché non intimata attraverso il modulo ufficiale, la validità invece di quella del 14 dicembre 1995 con effetto però, avendo individuato nel rapporto tra le parti una locazione commerciale, procrastinato al 30 settembre 1996 e la protrazione della locazione sino al 30 settembre 1997.

D. In data 9 aprile 1996 __________ inoltrò alla competente Pretura un'istanza ex art. 404 CPC tendente ad ottenere l'accertamento della nullità della seconda disdetta e, subordinatamente qualora la disdetta fosse stata ritenuta operante, la concessione di una proroga di 6 anni della locazione. In quella sede l'istante osservò che già dal novembre 1993 egli subentrò alla madre in qualità di conduttore, dando seguito all'attività di camping, per la quale, unitamente alla sua famiglia, provvide ad edificare le necessarie infrastrutture.

L'istante allegò inoltre che alla fattispecie andavano applicate le norme relative alla locazione di locali commerciali, per cui la seconda disdetta non avrebbe rispettato il termine semestrale di preavviso. La stessa sarebbe stata inoltre intimata con la sola firma della signora __________, che in quel momento non era autorizzata a rappresentare la Comunione ereditaria. La seconda disdetta sarebbe per di più nulla in virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO, ritenuto come la stessa sarebbe stata notificata mentre ancora era pendente la procedura conciliativa vertente sulla prima disdetta.

E. Il 15 aprile 1996 anche le convenute adirono il Pretore con analoga istanza, postulando l'accertamento della validità della disdetta 14 dicembre 1995 con effetto al 30 aprile 1996 e, subordinatamente, un adeguamento del canone di locazione per la durata del contratto dopo il 30 aprile 1996. In quell'occasione i membri della comunione ereditaria osservarono che l'oggetto della locazione fu adibito ad uso abitativo e che l'attività di camping venne unicamente "tollerata", dato che tra i locatori e la madre dell'istante vi erano dei buoni rapporti. Conseguentemente il termine di preavviso per la disdetta sarebbe stato di tre mesi, non potendosi considerare locale commerciale l’ente concesso in locazione. Le locatrici necessiterebbero inoltre di rientrare in possesso del fondo per operare dei lavori di conservazione e di manutenzione del fabbricato.

F. Con sentenza 3 gennaio 1997 il Pretore ha prolato un giudizio unico sulla scorta dell'accordo concluso tra le parti in occasione dell'udienza di discussione tenutasi l'11 giugno 1996. Egli ha accolto l'istanza 9 aprile 1996 di __________ ed ha respinto quella delle controparti accertando la nullità della disdetta 14 dicembre 1995.

A mente del Pretore, ammessa la legittimazione di __________ di rappresentare la comunione ereditaria e quindi di poter disdire il contratto stante anche la ratifica a posteriori degli altri membri, il contratto venuto in essere corrisponderebbe ad una locazione di locali commerciali: il carattere oneroso dell'uso e l'attività svolta dal conduttore sul fondo non lascerebbero dubbi al riguardo.

La disdetta 14 dicembre 1995 sarebbe tuttavia nulla, essendo stata notificata nelle more della procedura conciliativa relativa alla disdetta 31 agosto 1995. Alla fattispecie andrebbe pertanto applicato l'art. 271a cpv. 1 lett. d CO, considerato che le due disdette non configurerebbero un'unica manifestazione di volontà e che in tali casi il legislatore avrebbe creato una presunzione legale inconfutabile in favore del conduttore, qualificando come atto di ritorsione ogni disdetta, successiva alla pendenza di una controversia locativa, data dal locatore.

G. Con appello 17 gennaio 1997 le convenute hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accertare la validità della disdetta 14 dicembre 1995 con effetto per il 30 marzo 1996. Nelle motivazioni le appellanti contestano che la locazione sia relativa a dei locali commerciali, ritenuto come per tale accertamento sarebbe determinante l'uso convenuto per contratto. In concreto l'oggetto della locazione sarebbe stato espressamente adibito ad abitazione. Non contestano per contro il fatto che la disdetta 14 dicembre 1995 sia stata notificata mentre era ancora pendente la procedura relativa alla contestazione della disdetta 31 agosto 1995. L'art. 271a cpv. 1 lett. d CO non proteggerebbe tuttavia il conduttore da una seconda disdetta che sostanzialmente conferma la prima. In concreto l'applicabilità di detta norma verrebbe pertanto meno, atteso come le due disdette sarebbero da considerare l'espressione di un'unica volontà.

Chiedono poi che l’incarto, accertata la validità della disdetta, venga ritornato al primo giudice per decidere sulla domanda di protrazione dell’istante.

Delle osservazioni 10 febbraio 1997, con cui si chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto

1. Il Pretore ha qualificato la locazione tra le parti come commerciale mentre le convenute insistono, anche in appello, a ritenere che l’oggetto del contratto riguardi locali d’abitazione. A ragione. Infatti decisivo per sapere se si è in presenza di una locazione abitativa piuttosto che commerciale è esclusivamente il genere di utilizzo concordato tra le parti (Commentario zurighese, ad art. 253a-253b CO n. 7) e non quello eventuale che ne fa il conduttore (SVIT-Kommentar, ad art. 253a-253b CO n. 15). Il contratto di locazione stipulato tra le parti nel 1965 indica che l’oggetto della locazione della casa colonica e dei terreni è adibito ad abitazione per l’uso personale dell’inquilino e della sua famiglia. Non appare dagli atti di causa nessun accordo preciso e circostanziato tra le parti che abbia modificato il genere della locazione: l’affermata tolleranza dei proprietari non comporta evidentemente modifica degli accordi contrattuali che, se fossero intervenuti, avrebbero anche comportato altre e diverse pattuizioni relativamente, in particolare, al corrispettivo.

Ma anche se si volesse ammettere una locazione commerciale si porrebbe il problema a sapere se si è in presenza, per quanto è del campeggio, di “locali” ossia di una costruzione interamente delimitata nel suo volume e che forma un'unità chiusa sia orizzontalmente sia verticalmente (ICCTF 5 settembre 1996 G llcc/R; IICCA 28 febbraio 1996 in re G llcc/R; Higi, Commentario zurighese, ad art. 253a-253b, n. 8 e 22). A mente della dottrina manca ad esempio tale qualità a dei campi di sosta, sui quali sono istallati unicamente degli impianti igienici e degli spogliatoi (Commentario zurighese, ad art. 253a-253b CO, n. 24; Honsell/Vogt/Wiegand, Commentario basilese, ad art. 253b, n. 5; Droit du bail 3/1991, Nr. 8) come sarebbe il caso nella fattispecie concreta con la conseguenza che le disposizioni concernenti la protezione dalle disdette non potrebbero essere prese in considerazione poiché applicabili solo alla locazione di locali d'abitazione e commerciali, come risulta dai capitoli II e III del titolo ottavo del CO (DTF 117 Ia 328 consid. 3b; Commentario zurighese, ad art. 253a-253b CO n. 4; ICCTF 5 settembre 1996 in re G. llcc c. R), e la disdetta 14 dicembre 1995 dovrebbe così essere considerata valida ed operante senza nemmeno possibilità di protrazione come valida sarebbe stata quella notificata, senza l’utilizzo del modulo ufficiale, il 31 agosto 1995.

2. Accertato che si è in presenza di una locazione di locali di abitazione va esaminata la questione a sapere se la disdetta del 14 dicembre 1995, formalmente corretta perché notificata tramite formulario ufficiale, sia valida e, se sì, a decorrere da quando.

Il Pretore ha considerato questa disdetta nulla, ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 litt. d) CO, poiché notificata in pendenza del procedimento di conciliazione avviato con la contestazione formulata dell’istante nei confronti della prima disdetta del 31 agosto 1995. Tale assunto non può essere condiviso poiché l’atteggiamento del locatore che notifica una disdetta durante un procedimento riguardante una precedente disdetta, per di più nulla per carenze formali, non può esse qualificato quale atto di ritorsione. Nel caso concreto è stata semplicemente rinnovata un’intenzione, quella di disdire il contratto, che esisteva già precedentemente senza che la si potesse far risalire ad un atteggiamento del locatore sanzionato dall’art. 271a CO. Del resto giurisprudenza e dottrina sono unanimi nel considerare ammissibile una disdetta che è la ripetizione di quella nulla nei confronti della quale è stata avviata una procedura di contestazione (DTF 119 II 147 consid. 4b; Commentario zurighese, ad art. 271a n. 262; OR-Weber/Zihlmann, ad art. 271-271a n. 27; SVIT-Kommentar, ad art. 266l-266o n.23; Barbey, Protection contre les congés, pag. 146; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 328).

3. La disdetta 14 dicembre 1995 è così valida ma la sua effettiva scadenza, in forza dell’art. 266a cpv. 2 CO, va riportata all’ 11 novembre 1996 poiché il contratto di locazione (cfr. punto 3 e 4 del doc. A) prevedeva una durata sino all’11 novembre 1969 con proroga di anno in anno nel caso di mancata disdetta con un preavviso di 6 mesi.

4. In virtù dell'art. 274e cpv. 3 CO l'autorità di conciliazione, quando respinge la domanda con cui il conduttore contesta la disdetta, esamina d'ufficio se la locazione può essere protratta; analogo obbligo è dato anche al giudice di merito (art. 274f cpv. 3 CO) ritenuto che se il primo giudice annulla la disdetta (e quindi non si occupa di esaminare l'eventualità di una protrazione) mentre l'autorità di appello dichiara valida la disdetta, per il principio devolutivo dell'appello, spetta alla seconda sede decidere d'ufficio sull'eventuale protrazione senza che però ciò comporti accertamenti istruttori al di fuori di quelli raccolti in prima sede (IICCA 13 febbraio 1995 H. SA c. S. SA).

La domanda di protrazione formulata dal conduttore che nell’oggetto locato non abita e che si fonda esclusivamente sulla necessità di continuare la gestione del campeggio non può evidentemente trovare accoglienza per il semplice fatto che tale motivazione si rifà ad un utilizzo - commerciale - che non è quello per il quale il contratto di locazione è stato stipulato (cfr. consid. 1; Commentario zurighese, ad art. 272 CO n. 33).

5. Per le considerazioni che precedono l’appello dev’essere accolto e la sentenza del Pretore riformata. Tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza seguono la soccombenza del conduttore.

Per i quali motivi

visto, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 17 gennaio 1997 è accolto e di conseguenza la sentenza 3 gennaio 1997 del Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:

1. L’istanza 9 aprile 1996 __________ è respinta.

2. La tassa di giustizia di Fr. 500.- e le spese, da anticipare da __________, rimangono a suo carico, con l’obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- a titolo di ripetibili.

3. L’istanza di __________, __________ e __________ è accolta nel senso che è accertata la validità della disdetta 14 dicembre 1995 con effetto all’11 novembre 1996 e non è concessa alcuna protrazione della locazione.

4. La tassa di giustizia di Fr. 500.- e le spese, da anticiparsi dalle istanti, sono a carico di __________ che verserà inoltre alla controparte Fr. 500.- per ripetibili.

II. La tassa per la procedura d’appello in Fr. 500.- e le spese in Fr. 50.- (totale Fr. 550.-), già anticipate dalle appellanti, sono a carico della parte appellata che verserà a controparte Fr. 700.- per ripetibili d’appello.

III. Intimazione a: -__________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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