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Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.1998.169
Data decisione, Autorità:
03.12.1998, IICCA
Incarto n.
12.98.00169
Lugano
3 dicembre 1998/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa DI.98.229 della Pretura di Locarno-Campagna in materia di
sfratto dei conduttori, promossa con istanza 3 agosto 1998 da
rappr.
dall'avv. __________
Contro
rappr.
dall’__________
con cui
l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dall’immobile da lei locato al
n. __________ di via __________ a __________;
Domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il
Pretore con decreto 25 agosto 1998 ha respinto;
Appellante
l’istante, che con atto di appello del 4 settembre 1998 chiede la riforma del
decreto impugnato nel senso di ammettere l’istanza;
Appello sul quale
la convenuta non si è espressa;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
-
- se
deve essere accolto l’appello
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Le
parti il 1° giugno 1997 hanno stipulato il contratto di locazione doc. A per
l’immobile di cui trattasi prevedente una pigione annua di fr. 60’000.--, da
pagarsi in rate mensili anticipate di fr. 5’000.--.
Adducendo
la mora nel pagamento del canone, l’istante procede nell’istanza di sfratto che
ci occupa dopo avere disdetto il contratto per il termine del 31 luglio 1998
(doc. E).
B. All’udienza
del 20 agosto 1998 la convenuta si è opposta all’istanza, ribadendo le
argomentazioni di cui all’istanza di annullamento della disdetta da lei
presentata il 21 luglio 1998 all’Ufficio di conciliazione, ovvero la carenza di
legittimazione attiva del procedente, che avrebbe nel frattempo venduto a terzi
l’ente locato, l’esistenza di una disdetta abusiva siccome data per costringere
la conduttrice all’acquisto dello stabile, e l’inesistenza dell’asserita mora,
ritenuto l’avvenuto pagamento del canone fino a novembre del 1998.
C. Nel
decreto impugnato il Pretore ha rilevato che l’istante ha venduto il fondo in
questione il 7 aprile 1998 a __________, che perciò è subentrato nella
locazione ex art. 261 CO, dal che la carenza di legittimazione attiva del
procedente e la conseguente reiezione della sua istanza.
D. Con
l’appello l’istante postula la riforma del decreto impugnato nel senso
dell’accoglimento dell’istanza.
All’atto
della vendita dell’immobile l’acquirente avrebbe conferito procura all’istante
per l’effettuazione di tutte le pratiche necessarie all’espulsione
dell’inquilina dal bene locato. La procura avrebbe contemplato anche la facoltà
per il procuratore di agire in via fiduciaria, ossia in proprio nome ma per
conto del mandante, cosa che l’istante avrebbe validamente fatto.
Considerato
in diritto:
- A
questo stadio della causa è assolutamente pacifico che per effetto della
vendita dell’ente locato, avvenuta il 7 aprile 1998 in favore di __________
(doc. H), questi è subentrato nel rapporto di locazione con la convenuta in
luogo di __________ in applicazione dell’art. 261 cpv. 1 CO.
Secondo
le argomentazioni dell’appellante, egli in virtù del documento denominato
“procura” di data 7 aprile 1998 (doc. G) avrebbe nondimeno validamente compiuto
in nome proprio, ma per conto di __________, i seguenti atti:
-
invio
alla conduttrice in data 28 aprile 1998 della diffida di pagamento ex art. 257d
cpv. 1 CO;
-
invio
alla conduttrice della disdetta del 4 giugno 1998;
-
conferimento
all’avv. __________ del mandato per l’inoltro della procedura di sfratto e,
tramite questo patrocinatore, presentazione della relativa istanza.
- L’appellante
a sostegno della legittimità degli atti da lui compiuti in proprio nome adduce
in particolare l’esistenza di un non precisato rapporto fiduciario, scaturente
anch’esso dalla procura doc. G, in forza del quale sarebbe stato autorizzato ad
agire in nome proprio ma per conto del nuovo proprietario del fondo.
Si
tratta di una tesi manifestamente infondata.
Contrariamente
a quanto sembra intendere l’appellante, il compimento di atti in via fiduciaria
non costituisce infatti una nuova e particolare forma di rappresentanza
derogante ai disposti di cui agli art. 32 e segg. CO, ma presuppone invece che
il mandante in via fiduciaria abbia reso il fiduciario titolare del rapporto
giuridico oggetto del mandato trasferendogli la proprietà del bene ad esso
attinente, così da legittimare il fatto che il fiduciario agisca in proprio
nome nei confronti di terzi, ancorché -ma questo risulta solo dal loro rapporto
interno- per conto di un mandante (Fellmann, Berner Kommentar, n. 57 e
58 ad art. 394 CO; Zäch, Berner Kommentar, n. 62 e segg. ad
Vorbemerkungen zu art. 32-40 CO).
Questo
significa che nella specie l’istante per agire in via fiduciaria nel corretto
senso giuridico del termine avrebbe dovuto farsi retrocedere la proprietà del
fondo, circostanza che manifestamente non si è verificata, in difetto di che
l’apposizione di questo termine sulla procura non modifica il fatto che si è in
presenza di un normale conferimento di procura ex art. 32 CO.
- Le
premesse della rappresentanza diretta ai sensi dell’art. 32 CO sono due: una
procura del rappresentato al rappresentante e l’agire del rappresentante in
nome del rappresentato (art. 32 cpv. 1 CO; II CCA 1° ottobre 1998 in re
I. SA/S., 9 dicembre 1997 in re r./F. snc, 22 settembre 1997 in re C./C.; Zäch,
opera citata, n. 2 e segg. ad art. 32 CO; Guhl, Das Schweizerische
Obligationenrecht, 8. edizione, pag. 149 e segg.; Von Thur/Peter,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, vol. 1,
pag. 348 e 349).
La
procura al rappresentante può venire conferita in qualsiasi forma (DTF
112 II 332, 99 II 159), anche solo tollerando consapevolmente che esso si
comporti come tale (DTF 85 II 22 e segg.). Essa è revocabile in
qualunque momento (art. 34 cpv. 1 CO) e di regola si estingue con la morte, la
scomparsa, la perdita della capacità civile e il fallimento del rappresentante
o del rappresentato (art. 35 cpv. 1 CO).
Se
il rappresentante agisce senza procura, la controparte è nondimeno vincolata;
non invece il rappresentato che ha però la possibilità di ratificare il negozio
giuridico (art. 38 cpv. 1 CO; Zäch, opera citata, n. 33 ad art. 38 CO; Guhl,
opera citata, pag. 156 e 157; Von Thur/Peter, opera citata, pag. 400).
Agire
in nome del rappresentato significa che il rappresentante deve far sì che la
controparte riconosca che egli intende far nascere nel rappresentato e non in
se stesso gli effetti del negozio giuridico in questione.
Questo
può ad esempio avvenire comunicando esplicitamente al terzo la propria qualità
di rappresentante. Non si tratta di un precetto imperativo: in determinati casi
la volontà di fungere quale rappresentante, pur se non esplicitata, è
desumibile dalle circostanze o dovrebbe esserlo per un partner contrattuale in
buona fede, di modo che l’effetto di rappresentanza si verifica ugualmente.
Se
questo sia il caso, si decide interpretando il comportamento del rappresentante
e della controparte contrattuale secondo il principio dell’affidamento, badando
in particolare a ciò che per la controparte era riconoscibile al momento della
stipulazione (art. 32 cpv. 2 CO, art. 18 CO; DTF 90 II 285 consid. 1b a
pag. 289; Zäch, opera citata, n. 45 ad art. 32 CO; Guhl, opera
citata, pag. 152; Von Thur/Peter, opera citata, pag. 386 e segg.).
Rimane
ovviamente salvo il caso, in concreto non realizzato, in cui al terzo è
indifferente la persona con cui stipula (art. 32 cpv. 2 in fine CO; Rep.
1982, pag. 38 e 39; DTF 117 II 389).
-
Ciò
premesso, è del tutto pacifico che l’istante disponeva della valida procura di
__________, che lo autorizzava ad agire in suo nome (doc. G). Il verificarsi
dell’effetto di rappresentanza dipende pertanto dalla sussistenza della
premessa dell’agire del rappresentante in nome del rappresentato.
-
Dagli
atti commessi dal rappresentante in tale qualità (doc. C, E) non risulta la
comunicazione alla convenuta della volontà di agire in qualità di
rappresentante, né l’istante del resto lo pretende, per cui sembrerebbe a prima
vista che egli abbia inteso agire in nome proprio, tanto più che il modulo di
disdetta (doc. E), proprio per esplicitare eventuali rapporti di
rappresentanza, prevedeva la possibilità di distinguere tra mittente della
disdetta e locatore e che l’istante nondimeno ha indicato se stesso sia come
mittente che locatore.
Se
non che, la convenuta nella propria istanza di annullamento della disdetta del
21 luglio 1998 (doc. 1) ammette esplicitamente di essere stata informata
dall’istante fin dal 2 aprile 1998, prima cioè del compimento degli atti in
questione, del fatto che l’ente locato veniva venduto il 7 aprile (doc. 5).
Essa
inoltre aveva fatto la conoscenza del nuovo proprietario sig. __________, e
addirittura l’istante già l’8 aprile 1998 le aveva ventilato la concreta
eventualità di dovere lasciare anzitempo l’ente locato (doc. 1, pag. 1; doc.
5).
Stando
così le cose, la convenuta non può affermare seriamente di essere stata
sorpresa nella sua buona fede ricevendo dall’istante piuttosto che da un terzo
le comunicazioni relative al contratto di locazione, dovendosi ritenere che
l’esistenza di un rapporto di rappresentanza era per lei chiaramente desumibile
dalle circostanze, o avrebbe comunque dovuto esserlo per un partner
contrattuale in buona fede.
Si
può perciò ritenere che l’effetto di rappresentanza ex art. 32 CO sia
ugualmente verificato nonostante la sua mancata comunicazione in forma
esplicita. Non può di conseguenza essere negata per questo motivo la validità
della diffida di pagamento o della disdetta.
- Diverso
è invece il caso per quanto riguarda l’introduzione in nome proprio
dell’istanza di sfratto: la legittimazione attiva al compimento dell’atto
processuale si identifica infatti con la titolarità del diritto fatto valere in
causa. Si tratta perciò di un requisito per la proponibilità materiale
dell’azione, il cui esame deve essere effettuato d’ufficio (DTF 96 II
123 e segg.; II CCA 8 maggio 1995 in re V./H.; Ottaviani, Le
parti nel processo civile ticinese, Zurigo, 1989, pag. 18).
In
concreto è manifesto il fatto che l’istante non possiede la titolarità
materiale del diritto vantato in causa (cfr. consid. 2), così che né la
sussistenza di una valida procura, e neppure l’opponibilità alla convenuta
degli altri atti compiuti quale rappresentante del proprietario possono sanare
la lacuna dell’istanza di sfratto, incoata in nome proprio in assenza del
diritto materiale ivi vantato, così che deve senz’altro essere confermato il
giudizio pretorile che ha sanzionato la carenza di legittimazione attiva.
Ne
segue la reiezione del gravame.
La
tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Non
si attribuiscono ripetibili alla convenuta, che non ha presentato osservazioni
all’appello.
Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
I. L’appello
4 settembre 1998 di __________ è respinto.
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 280.--
b)
spese fr. 20.--
T
o t a l e fr. 300.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
III. Intimazione: __________.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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