Tenant liability for damages and lost rent after lease returnGenerato dall'IA

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1998.83

Data decisione, Autorità: 26.10.1998, IICCA

Incarto n. 12.98.00083

Lugano 26 ottobre 1998/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Pellegrini (quest'ultimo in sostituzione del giudice Zali, assente)

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. DI.96.00270 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud- promossa con istanza 24 settembre 1996 da

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contro

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entrambi rappr. __________ __________

con cui l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 40’834.10 più interessi, somma aumentata in sede conclusionale a fr. 56’400.50, nonché la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 5’000.- da computarsi nel credito di cui sopra;

domande avversate dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore, con sentenza 11 febbraio 1998, ha parzialmente accolto, condannando questi ultimi in solido al pagamento di fr. 32’584.10 più interessi;

appellanti i convenuti che con atto di appello 23 marzo 1998, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza o in subordine di accoglierla limitatamente a fr. 8’576.80, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante adesivamente l’istante, con atto ricorsuale 30 aprile 1998, con cui ha chiesto la reiezione del gravame di parte avversa e l’accoglimento del proprio nel senso che l’istanza fosse accolta per fr. 51’400.50; il tutto, protestando spese e ripetibili;

mentre con osservazioni 18 maggio 1998 i convenuti hanno postulato la reiezione dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto:

A. Con contratto 24 febbraio 1991 __________ ha concesso in locazione a __________ dal 15 marzo 1991 un appartamento sito in _____________a __________: il contratto, di durata quinquennale e disdicibile con un preavviso di 3 mesi, la prima volta per il 31 dicembre 1995, prevedeva una pigione mensile di fr. 1’650.-.

B. Con lettera 15 novembre 1995 i conduttori, che con l’accordo della locatrice avevano nel frattempo provveduto a sublocare l’appartamento a terze persone, hanno disdetto il contratto con effetto al 15 marzo 1996.

I danni riscontrati nell’ente locato dopo la sua riconsegna hanno indotto la locatrice a promuovere la causa che qui ci occupa.

C. Dopo aver adito l’Ufficio di conciliazione, con l’istanza in rassegna __________ ha chiesto la condanna in solido di __________ e __________ al pagamento di fr. 40’834.10 più interessi, somma aumentata in sede conclusionale a fr. 56’400.50, nonché la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 5’000.-, da computarsi nel credito.

L’istante postula in sostanza la rifusione delle spese di ripristino dell’ente locato, il pagamento di alcune spese accessorie tuttora insolute ed il versamento della pigione fino al 31 ottobre 1996, cioè nel periodo durante il quale non è stato possibile rilocare l’appartamento a seguito dei lavori di risistemazione.

D. I convenuti si sono opposti all’istanza, rilevando innanzitutto che al momento della riconsegna dell’appartamento controparte non aveva eccepito l’esistenza di danni e lo aveva per contro fatto, tardivamente, solo nel corso del mese di maggio.

Quanto ai danni di cui controparte chiede la rifusione, essi contestano il loro ammontare, non sufficientemente provato, e in via subordinata si dicono disposti ad ammettere solo quanto è stato riconosciuto dalla loro assicurazione RC ed alcune posizioni minori per complessivi fr. 8’756.80; contestata, siccome eccessiva ed in assenza della prova della disponibilità di inquilini in quel periodo, è infine la richiesta di pagamento della pigione fino al 31 ottobre 1996 per la presunta inutilizzabilità dell’ente locato.

E. Con la sentenza qui impugnata il Pretore ha accolto l’istanza in ragione di fr. 32’584.10 più interessi, somma cui andava imputato il deposito di garanzia di fr. 5’000.-, da liberarsi a favore dell’istante.

Il giudice di prime cure ha innanzitutto ritenuto che i convenuti il 15 marzo 1996 erano senz’altro a conoscenza dell’esistenza dei danni nell’ente locato, per aver partecipato già prima della riconsegna ad alcuni sopralluoghi: egli ha pertanto concluso che la notifica dei danni era senz’altro avvenuta tempestivamente. Quanto alle spese di ripristino, il primo giudice in assenza di migliori prove agli atti si è allineato alla valutazione operata dal perito comunale, che li aveva quantificati in fr. 28’000.-; stabilita l’inutilizzabilità dell’appartamento almeno fino al 31 maggio 1996 e provata l’esistenza di una persona disposta a subentrare immediatamente, il Pretore ha quindi assegnato all’istante fr. 4’125.- per pigioni non incassate; altri fr. 459.10 sono stati infine riconosciuti per spese accessorie non pagate.

F. Con l’appello principale i convenuti hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza o in subordine di accoglierla limitatamente a fr. 8’576.80.

Essi ribadiscono che controparte avrebbe eccepito tardivamente l’esistenza di danni nell’ente locato, perdendo così ogni diritto. In via subordinata contestano la valutazione dei danni operata dal Pretore: mentre, a loro dire, non vi sarebbe alcuna presunzione refragabile della bontà degli accertamenti effettuati dal perito comunale, per altro smentito da altre risultanze agli atti, essi sono tutt’al più disposti a riconoscere fr. 730.80 per stuccature ai serramenti, fr. 686.- per tinteggio del soffitto, fr. 5’460.- per ripristino dei pavimenti nonché i fr. 1’700.- riconosciuti dalla loro assicurazione RC per la riparazione della vasca da bagno e dei mobili della cucina; a loro parere, nessuna pigione era infine dovuta dopo il 15 marzo 1996, non essendo stata provata l’esistenza di una persona oggettivamente disposta ad entrare immediatamente nell’appartamento.

G. Con l’appello adesivo l’istante ha chiesto l’accoglimento dell’istanza per fr. 51’400.50.

Essa auspica che le vengano rifuse tutte le spese di ripristino effettive, risultanti dalla liquidazione, e non semplicemente quanto a suo tempo preventivato dal perito comunale. Chiede inoltre che controparte sia tenuta a versarle la pigione fino al 31 ottobre 1996.

H. Delle osservazioni con cui l’istante ha postulato la reiezione dell’appello principale e i convenuti la reiezione dell’appello adesivo si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

considerando

in diritto:

1. La procedura di appello si caratterizza quale accertamento critico della decisione del primo giudice senza possibilità che queste emergenze processuali possano essere mutate (Cocchi/Trezzini, CPC annotato, N. 5 ad art. 321): ciò implica in particolare il divieto di produrre in questa sede nuova documentazione (art. 321 cpv. 1 lit. b CPC; Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 7, 8, 23 e contrario ad art. 321; IICCA 24 gennaio 1994 in re G. e G./L., 5 dicembre 1994 in re S. e S./B., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, 21 febbraio 1995 in re P./P. SA, 23 marzo 1995 in re G./P., 29 marzo 1996 in re C./L. e llcc., 10 dicembre 1996 in re V. SA/M.).

Ne discende che i documenti allegati dalla parte convenuta all’appello, la cui acquisizione d’ufficio è parimenti inammissibile (Rep. 1982 p. 105; IICCA 24 agosto 1993 in re M./M., 5 dicembre 1994 in re S. e S./B., 26 gennaio 1995 in re H. SA/S. SA, 21 febbraio 1995 in re P./P. SA) devono senz’altro essere estromessi dall'incarto poiché lo scopo dell’art. 322 CPC non è evidentemente quello di supplire alle negligenze delle parti nel loro dovere di proporre le prove secondo le modalità stabilite dal codice di rito (Rep. 1976 p. 64; IICCA 13 giugno 1994 in re G./R., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA).

2. Passando al merito, si osserva che anche in questa sede la lite verte sostanzialmente su due punti: l’esistenza o meno di una responsabilità dei convenuti per i danni nell’ente locato con l’eventuale corollario dell’ammontare degli importi da loro dovuti (cons. 3-6) e l’obbligo o meno di questi ultimi di rifondere all’istante la pigione per il periodo in cui l’appartamento è stato sfitto per i lavori di ripristino (cons. 7).

3. Secondo l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto: egli non risponde perciò dell’eventuale deterioramento e del consumo derivante dall’uso della cosa secondo contratto ed è invece responsabile per i danni arrecati intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall’uso improprio dell’ente locato (Higi, Commentario zurighese, N. 79 e 85 e segg. ad art. 267 CO).

Analogamente a quanto stabilito nel diritto previgente sotto l’egida dell’art. 271 v.CO, giusta l’art. 267a CO tali danni, con riserva di quelli nascosti, devono essere immediatamente notificati al conduttore inadempiente, pena la perenzione della pretesa del locatore. In tal caso il conduttore è tenuto al risarcimento del danno, ritenuto che nello stesso deve essere computato il normale deprezzamento subito dalle parti danneggiate in conseguenza del tempo trascorso (cfr. IICCA 30 gennaio 1997 in re F./P. e lc., 18 dicembre 1995 in re S./V. con rif.; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 22 ad art. 267-267a CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, p. 354 e segg.; Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea e Francoforte sul Meno 1996, N. 4 ad art. 267 CO).

4. I convenuti ritengono in via principale che controparte avrebbe eccepito tardivamente l’esistenza di danni nell’ente locato, perdendo con ciò il diritto ad un loro eventuale risarcimento.

La censura è manifestamente infondata.

4.1 È pacifico che il 15 marzo 1996, data prevista per la riconsegna dell’appartamento, non vi è stato alcun sopralluogo nel corso del quale è stato verificato lo stato dell’ente locato con gli eventuali danni.

4.2 L’istruttoria di causa ha tuttavia permesso di accertare che le parti, prima della riconsegna, hanno effettuato due sopralluoghi in contraddittorio, nel quale sono stati riscontrati tutta una serie di danni all’ente locato: nel corso del primo sopralluogo, avvenuto nel febbraio 1996, l’arch. __________ ha in particolare rilevato che “la porta d’entrata era scardinata; le pareti erano imbiancate in modo approssimativo e lasciavano trasparire dei graffiti fatti con degli spray; le cornici dei soffitti erano state tinteggiate con delle sbavature sul soffitto stesso che, con il tentativo di toglierle avevano causato la formazione di aloni più grandi; al pianterreno nel bagno era stato rimosso un pannello del soffitto; tutti i locali erano sporchi; ai piani superiori i pavimenti in legno sono stati rivoltati alla bell’e meglio lasciando degli spazi fra le fughe e delle differenze verso le pareti; gli zoccolini erano posati non a regola d’arte e tutto era inchiodato in modo approssimativo, ..., i chiodi erano inseriti dall’alto e spesso avevano provocato delle crepe nel legno; al secondo piano in corrispondenza dell’armadio-parete era stata fatta una piallatura che aveva abbassato la quota del pavimento di qualche millimetro, ma evidente; la porta del bagno del secondo piano era sfondata, ... e la vasca da bagno era rovinata, in corrispondenza di pannelli del soffitto pure rimossi e il vetro della finestra era graffiato; il corrimano delle scale era pure stato rimosso con la balaustra e posato male, tanto da risultare schiacciato e pregiudicato nella sua stabilità; nella cucina in mezzo alle piastre i termostati risultavano schiacciati come da martellate, mancavano delle ante degli armadi, non c’era più la chiusura del camino o poi mancava un cassetto”; nel secondo sopralluogo, effettuato il 2 marzo 1996 __________, agente d’assicurazione, ha per contro potuto vedere che “al pianterreno le pareti, imbrattate con delle vernici spray, erano state ricoperte con una pittura bianca che lasciava una polverina al tatto; mancavano dei pezzi di zoccolini; salendo, la balaustra delle scale ballava; i pavimenti in perlina del primo e secondo piano erano stati rivoltati e non le varie perline non erano state immischiate tanto che tra una lamella e l’altra c’erano delle fughe anche di un paio di cm; anche al primo e al secondo piano mancavano dei zoccolini come pure dei pezzi di perline; un po’ dappertutto c’erano delle macchie di vernice; nel blocco cucina al primo piano c’era il piano di lavoro bruciato in più punti, le piastre arrugginite, un cassetto era rotto e le antine non chiedevano più bene; anche i mobili che al pianterreno e al secondo piano suddividevano i locali avevano le antine che non chiudevano bene e pure su questi mobili era stata messa quella pittura bianca descritta in precedenza; nel bagno al secondo piano la porta era stata sfondata, c’era una piccola finestra con il vetro graffiata e tutte le perline, in metallo sul soffitto erano state rimosse e posate male; lo smalto della vasca da bagno era scalfito; le finestre, quando venivano aperte, provocavano il distacco delle guarnizioni, ...; sugli stipiti delle finestre erano stati praticati dei fori per le tende, anche se questi erano in alluminio e laccati. La cosa che mi ha impressionato di più era la sporcizia e in particolare le incrostazioni che potevano essere viste, che denotavano mancanza di pulizia. Dappertutto nella casa c’erano delle sbavature di pittura sugli interruttori, gli zoccolini, i profili dei soffitti, ecc.”.

Ora, atteso che nel corso di quest’ultimo sopralluogo la signora __________, confermando così di essere cosciente dei difetti così riscontrati, aveva comunicato senza riserva alcuna che “avrebbe provveduto a ripristinare tutto” (teste __________) e che il 14 marzo 1996, giorno precedente la data fissata per la riconsegna, essa aveva trasmesso alla locatrice un elenco delle ditte incaricate dei lavori di ripristino (doc. H), é ben evidente che in base al principio della buona fede un ulteriore sopralluogo in data 15 marzo 1996 con conseguente verifica e notifica dei danni non si rivelava in realtà più necessario, valendo pacificamente quale notifica dei danni quanto evidenziato in quei due sopralluoghi.

In definitiva, si deve quindi concludere che nella misura in cui parte convenuta contesta nel caso specifico la tempestività della notifica dei difetti, essa commette un chiaro abuso di diritto, che non può assolutamente trovare protezione.

5. Il Pretore ha quantificato i danni a carico del convenuti basandosi sul rapporto allestito dal perito comunale a seguito del sopralluogo da questi effettuato il 30 aprile 1996 (doc. K) e sul conseguente preventivo dei costi di ripristino (doc. L).

Entrambe le parti contestano il criterio adottato dal primo giudice, i convenuti rilevando la sostanziale tardività della notifica dei difetti eccepiti a qual momento e ritenendo che gli importi preventivati rappresentavano una semplice stima dei costi di ripristino, l’istante pretendendo la rifusione delle spese effettive derivanti dalla liquidazione, ben maggiori.

Questa Camera, preso atto che il referto del perito comunale (doc. K) è stato allestito solo a distanza di un mese e mezzo dalla riconsegna dell’appartamento, che lo stesso segnala alcuni danni non occulti non evidenziati nei precedenti sopralluoghi -e la cui notifica solo a quel momento risulta perciò ampiamente tardiva- e infine che il preventivo da questi allestito, oltre a prevedere le spese per il ripristino di queste e di altre posizioni di danno, costituisce pur sempre una semplice valutazione soggettiva tanto più che lo stesso perito comunale ha dichiarato di non aver chiesto preventivi specifici ad alcun artigiano (teste __________), non può assolutamente condividere l’assunto pretorile che si è fondato per l’appunto su quel referto e su quella stima per determinare gli importi a carico dei convenuti.

Determinanti sono piuttosto le fatture conclusive degli artigiani -che confermano l’effettuazione dei vari lavori di ripristino-unicamente però nella misura in cui essi si rifanno ai danni tempestivamente notificati alla locatrice, cioè in definitiva a quelli segnalati nei due sopralluoghi del febbraio e del 2 marzo 1996.

6. Si tratta ora di esaminare concretamente se tutti i danni riscontrati -va qui per inciso osservato che i convenuti, avendo notificato alcuni difetti nell’ente locato tardivamente solo il 26 novembre 1991 (doc. 3), cioè a distanza di 8 mesi dall’inizio del contratto di locazione, non possono declinare la responsabilità per la loro esistenza, i difetti in questione potendo in effetti essersi prodotti in quel lasso di tempo- per i quali è stata allestita una fattura rispettivamente un preventivo debbano effettivamente essere risarciti dai convenuti.

A questo proposito, va precisato che di regola il conduttore non è tenuto a risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l’ente locato, ma solo quelli che permettono di ricostituire uno stato conforme al contratto (cioè tenendo conto della normale usura), di modo che in sostanza egli dovrà risarcire solo i danni che eccedono la normale usura: nel caso di una sostituzione totale, si imporrà di tener conto della durata di vita dell’installazione sostituita; in caso di semplice riparazione, la spesa andrà per contro interamente a carico del conduttore, a meno che i costi di sostituzione totale dell’apparecchio non risultino inferiori; in presenza di piccoli difetti estetici, la cui riparazione comporterebbe una spesa eccessiva o sproporzionata, si giustifica invece mettere a carico del locatario unicamente il minor valore causato (SVIT, op. cit., N. 25 e segg. ad art. 267-267a CO; Higi, op. cit., N. 101 e segg. ad art. 267 CO; Lachat/Micheli, op. cit., p. 357 e seg.; SJ 1996 p. 322 con rif.; IICCA 30 gennaio 1997 in re F./P. e lc.).

fattura __________, 10 giugno 1996

La fattura in questione di fr. 800.-, per altro saldata dall’istante con un pagamento di fr. 700.-, si riferisce alle prestazioni svolte dal signor __________ in qualità di perito comunale degli immobili, con riferimento al doc. K.

Atteso che l’intervento del perito, seppur legittimo e previsto dal contratto (art. 20.5), in realtà si è rivelato tardivo e proprio per questo motivo il suo rapporto non ha potuto essere utilizzato per stabilire quali danni dovessero andare a carico dei conduttori, ben si giustifica caricare all’istante, che in definitiva gli ha conferito il mandato, il relativo onorario.

fattura __________, 26 agosto 1996

La fattura in questione di fr. 715.- si riferisce al costo per l’allestimento del preventivo dei lavori di ripristino (doc. L) risultanti dalla perizia allestita da __________ in qualità di perito comunale.

Valgono in questo caso le considerazioni esposte con riferimento alla precedente fattura: il tardivo intervento del perito ed il fatto che egli ha segnalato anche danni mai notificati in precedenza ai conduttori rende del tutto inutile la sua valutazione dei costi di ripristino.

fattura __________

La fattura di complessivi fr. 6’532.40 si riferisce a opere da pittore e meglio all’imbiancatura ed alla verniciatura dell’appartamento.

Essendo provato dai due sopralluoghi del febbraio e del 2 marzo 1996 che i danni alle pareti non erano la conseguenza della semplice usura, ma che il tinteggio si era reso necessario per porre rimedio ad un’imbiancatura mal fatta (eseguita “in modo approssimativo”, teste __________; evidentemente non a regola d’arte, con “una pittura bianca che lasciava una polverina al tatto”, teste __________), rispettivamente per eliminare aloni (teste __________), sbavature sul soffitto (teste __________) e macchie di pittura (teste __________), nonché soprattutto per eliminare dei graffiti fatti con gli spray (testi __________ e __________), ben si giustifica porre a carico dei convenuti l’integralità delle spese per l’imbiancatura di fr. 3’210.90.

Per quanto riguarda le spese di fr. 730.80 per la lavatura, carteggiatura, stuccatura e verniciatura delle finestre, le stesse sono espressamente ammesse dai convenuti (conclusioni p. 2); vanno pure riconosciute le analoghe spese di fr. 220.- per le porte interne e esterne, che in effetti erano state danneggiate (“la porta d’entrata era scardinata ... la porta del bagno del secondo piano era sfondata”, teste __________; “nel bagno al secondo piano la porta era stata sfondata”, teste __________ e necessitavano perciò di tali interventi.

La spesa per la riparazione del camino di fr. 600.- viene a sua volta ammessa, avendo i convenuti stessi dichiarato di essere a conoscenza di quel danno già prima della riconsegna dell’appartamento (cfr. avviso di sinistro __________ 11.3.1996), ciò che evidentemente presuppone che vi sia stata una sua precedente notifica da parte della locatrice.

Le opere a regia per fr. 1’144.- e il relativo materiale di fr. 228.-, riconosciute dai convenuti in ragione di fr. 686.- (appello p. 5), vanno caricate loro integralmente: si tratta in effetti della copertura dei pavimenti e dei zoccolini, della lavatura dei soffitti danneggiati dalla pittura, di ritoccature e siliconature varie, dalla rimozione di materiale di copertura nonché di piccole pulizie.

In definitiva, atteso che a fronte di una fattura di fr. 6’532.40 -comprensiva dell’IVA di fr. 398.70- l’istante ha versato a saldo solo fr. 6’000.-, la somma di cui essa può pretendere il risarcimento in questa sede sarà proprio quest’ultima.

fattura falegnameria

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La fattura in questione, di fr. 391.40 e saldata con un pagamento di fr. 380.-, si riferisce al controllo ed alla regolazione delle finestre, all’inserimento di gomma nel telaio con completazione di materiale mancante, nonché al controllo delle porte interne.

Ad eccezione della regolazione delle finestre -che, visti i danni notificati, non sembra essere indispensabile- gli interventi effettuati, in particolare quelli per la regolazione delle porte d’entrata e del bagno sfondate e la posa di gomma nel telaio delle finestre -il relativo danno è stato evidenziato dalla teste __________ (“le finestre, quando venivano aperte, provocavano il distacco delle guarnizioni”)- si lasciano certamente ricondurre a danni riscontrati: tutto sommato, appare pertanto giustificato porre a carico dei convenuti la somma di fr. 250.-.

fattura __________, 19 aprile 1996 (doc. Q)

La fattura, di fr. 1’116.-, ha genericamente per oggetto le prestazioni per smontaggio armadi e cucina.

Mentre ai convenuti possono senz’altro essere caricate le prestazioni per lo smontaggio dell’armadio, verosimilmente quello a 8 ante il cui rimontaggio è stato fatturato con la fattura 18.7.1996 -necessario già per il fatto che si imponeva il ripristino dei pavimenti (teste __________ e pure per il fatto che le antine dello stesso non erano a livello e non chiudevano, siccome non era stato montato correttamente (testi __________)-, i difetti riscontrati ai mobili ed agli apparecchi della cucina (il teste __________ accenna a termostati delle piastre rovinati, ad un’antina mancante in un armadio ed alla mancanza di un cassetto, mentre la teste __________ riferisce che “nel blocco cucina al primo piano c’era il piano di lavoro bruciato in più punti, le piastre arrugginite, un cassetto era rotto e le antine non chiedevano più bene”) non giustificano a giudizio della scrivente Camera il loro smontaggio, se non parzialmente.

In via equitativa, a favore dell’istante può pertanto essere posto a questo titolo un importo di fr. 800.-.

fattura __________, 18 luglio 1996 (doc. R)

Oggetto della fattura, di fr. 2’179.-, è il montaggio dell’armadio a 8 ante, l’invertitura di un porta con ricostruzione montante e tamponamento superiore e la sistemazione delle porte d’entrata e della toilette.

Per i motivi già indicati in precedenza, il montaggio dell’armadio e la sistemazione delle due porte rovinate possono essere posti a carico dei convenuti; non per contro la ricostruzione montante e tamponamento superiore e la circostanza che la porta sia stata invertita, non essendo stata provata l’esistenza di un difetto in tal senso nei due sopralluoghi di febbraio e marzo 1996 e dunque la necessità di tali interventi.

La somma da caricare ai convenuti, stimata una riduzione delle ore dell’intervento dell’artigiano da 32 a 27, viene pertanto determinata -comprensiva di fr. 67.- per materiale e silicone- in fr. 1’849.-.

fattura __________, 5 gennaio 1997

La fattura in questione, di fr. 5’953.35, può essere posta a carico dei convenuti unicamente in ragione di fr. 1’430.- più IVA, per un totale di fr. 1’522.95.

Ammesso parzialmente -per i motivi indicati in precedenza- l’intervento per il montaggio dei mobili della cucina, con il conseguente livellamento ed ancoraggio al muro (per fr. 500.- dei fr. 1’750.- indicati), la fornitura e la posa di un’antina dell’armadio in cucina (fr. 380.-) e la sistemazione del corrimano della scala (“il corrimano delle scale era ... stato rimosso con la balaustra e posato male, tanto da risultare schiacciato e pregiudicato nella sua stabilità”, teste __________; “la balaustra delle scale ballava”, teste __________ fr. 550.-), le altre posizioni non possono invece essere riconosciute: quanto alla somma di fr. 1’960.- relativa all’offerta del 22.8.96 essa non lo può essere non essendo chiaro quale sia l’intervento a cui essa si riferiva; parimenti non lo può essere la sostituzione dello stipite della porta d’entrata di fr. 450.-, danno non occulto evidenziato la prima volta dal perito comunale (doc. K p. 2); lo stesso dicasi per la spesa di fr. 500.- per la fornitura di 2 soglie per collegamento scala/parchetto, la cui mancanza non è mai stata evidenziata e notificata.

preventivo __________

Si tratta di un preventivo di fr. 2’552.30 per la sostituzione della vasca da bagno, con i lavori connessi.

L’istruttoria ha provato che la vasca da bagno era solo leggermente scheggiata (cfr. la fotografia n. 5 allegata al rapporto del perito comunale, doc. K), mentre gli altri danni riscontrati dal perito comunale (doc. K p. 4), e meglio quelli relativi alle guarnizioni e al mastice tra la vasca e le piastrelle, siccome non occulti, devono restare a carico della locatrice.

In tali circostanze, è chiaro che l’istante non può pretendere la sostituzione dell’intera vasca e delle spese connesse, ma unicamente la spesa per la sua riparazione a regola d’arte, spesa che è equo quantificare, come del resto indicato dalla perizia assicurativa __________ (doc. I), in fr. 400.-.

fatture __________ (doc. S) per pavimenti

Le spese per la fornitura di un nuovo pavimento perlinato al primo e al secondo piano ha comportato, dedotto il costo della fornitura e della posa dell’isolazione (fr. 1’400.- fatturati da __________) -difetto occulto che non risulta essere mai stato notificato ai conduttori- una spesa di fr. 8’243.95 (cfr. la fattura __________ fr. 5’200.- per la fornitura e la posa del pavimento e la fattura __________ relativamente alle posizioni lamatura e laccatura (fr. 2’559.75), fornitura e posa zoccolino (fr. 180.-) fornitura e posa piattina (fr. 118’40) di fr. 2’858.15 cui va ancora aggiunta l’IVA).

L’istruttoria ha dimostrato che il pavimento in perline dei due piani, a suo tempo dipinte di grigio, era stato schiodato dai convenuti o per essi dai subconduttori, i quali avevano inoltre provveduto a girarlo e a riposarlo capovolto, lasciando in superficie la parte in legno grezzo (testi __________, __________). L’intervento non essendo stato autorizzato dalla locatrice, è chiaro che i convenuti sono tenuti a ripristinare il tutto nello stato originale (art. 260a CO): la spesa per questo intervento è stata preventivata da __________ in fr. 5’460.- (doc. 2).

Avendo i sopralluoghi mostrato l’esistenza di crepe nel legno a seguito dello schiodamento e del riinchiodamento (cfr. teste __________ e il rapporto del perito comunale di cui al doc. K. p. 3, che smentiscono così quanto dichiarato dal teste __________ ed essendo d’altro canto provato -avendolo ammesso la stessa parte convenuta (cfr. avviso di sinistro __________ 11.3.1996)- che l’operazione era stata a suo tempo eseguita in quanto il pavimento era rovinato, è chiaro che l’intervento di ripristino della situazione originale come al preventivo __________ -il cui costo i convenuti hanno ammesso essere a loro carico (risposta p. 2)- non sarebbe di per sé ancora accettabile per la locatrice: ben si può ammettere pertanto il diritto dell’istante alla sostituzione integrale dei pavimenti con la fornitura e posa di nuove perline.

Quest’ultimo intervento non può tuttavia essere posto integralmente a carico dei convenuti, costituendo una chiara miglioria della situazione iniziale (oltretutto è stato posato un pavimento dello spessore di 27 mm, mentre quello precedente era di soli 21 mm). In definitiva questi ultimi saranno perciò tenuti a rifondere tale spesa unicamente nella misura in cui l’uso da loro fatto ha ecceduto la normale usura: tenuto conto di un’usura del 8.75% -la durata di vita di un pavimento di quel genere, qui sostituito dopo 5 anni, essendo mediamente di 40 anni (cfr. SVIT, op. cit., N. 27 ad art. 267-267a CO; Lachat/Micheli, op. cit., p. 358)- si deve concludere per il riconoscimento a favore dell’istante di fr. 7’213.45.

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La spesa di fr. 87.- per la fornitura di un riparo per il camino, la cui mancanza è stata evidenziata nel corso del sopralluogo del febbraio 1996 (“non c’era più la chiusura del camino”, teste __________), può senz’altro essere caricata ai convenuti.

fattura __________ (doc. S), altre prestazioni

Le ulteriori prestazioni fatturate da __________ non possono essere caricate ai convenuti: non è in effetti provata la mancanza di una soglia anticorrodal, né il danno al betoncino in prossimità della porta del balcone; la necessità di fissare la gomma ai gradini della scala, danno non occulto, è stata per contro segnalata la prima volta solo dal perito comunale (doc. K p. 2).

fattura __________

La fattura concerne i lavori per la sistemazione degli impianti elettrici nell’appartamento.

L’unica spesa che può essere caricata ai convenuti è quella relativa alla riparazione del blocco cucina, con la sostituzione degli interruttori delle placche con termostati incorporati (il teste __________ ha riferito che i termostati delle piastre erano rovinati, mentre la teste __________i parla di piastre arrugginite nel blocco cucina al primo piano), con una spesa di fr. 150.40 per materiale e di fr. 225.40 per la manodopera: dedotto lo sconto del 5% concesso ed aggiunta l’IVA, si ottiene una somma di fr. 380.20.

Gli altri interventi restano invece a carico della locatrice: non è in effetti stato provato -né vi è prova della notifica alla controparte- un danno alla lavatrice, la necessità di spostare la linea nella camera o di sistemare la linea della cucina, rechaud, forno, lavastoviglie, lavatrice e asciugatrice.

fattura __________

La fattura concerne interventi vari svolti dall’arch. __________: essa va posta a carico dei convenuti unicamente in ragione di fr. 3’114.80 (IVA compresa).

Tenuto conto che non tutti i lavori eseguiti e fatturati erano in realtà imputabili ai convenuti, le spese per la pulizia del cantiere, recupero e sgombero a risulta del materiale, fatturate in fr. 932.50, vengono caricate loro solo in ragione di fr. 700.-.

La posizione recupero perline pavimenti, carico e sgombero a risulta, di complessivi fr. 2’216.80, viene per contro posta a loro carico, tenendo conto dell’usura del pavimento (8.75%), in ragione di fr. 1’939.70.

Non viene invece ammessa la spesa di fr. 880.20 per la riparazione dell’intonaco all’entrata e sotto i lavelli, tali danni, non occulti, essendo stati accertati solo al momento del sopralluogo da parte del perito comunale (doc. K p. 2).

Viene per contro ammessa la posizione di fr. 285.- per la sostituzione di un pannello del plafone (“al pianterreno nel bagno era stato rimosso un pannello del soffitto”, teste __________) e per la riparazione della finestrella al secondo piano (“il vetro della finestra era graffiato”, teste __________; “c’era una piccola finestra con il vetro graffiata”, teste __________la cui esistenza è stata confermata nei due sopralluoghi di febbraio e marzo 1996.

fattura __________

Per i sopralluoghi, ricerche, richiesta di preventivi, direzione lavori, controllo cantiere, liquidazioni e pratica legale, l’arch. __________ ha presentato all’istante una fattura di fr. 5’362.60 IVA compresa, chiedendo in sostanza una percentuale del 13% sui lavori degli artigiani di fr. 38’747.60.

Atteso che le spese di spettanza dei convenuti sono risultate inferiori ed ammontano a fr. 21’617.40 e provata la bontà della percentuale esatta (cfr. il referto del perito comunale, doc. L), tale fattura andrebbe di principio caricata ai convenuti per fr. 2’992.90, IVA inclusa. L’istruttoria avendo provato che egli in una prima parte, e meglio fino all’intervento davanti all’Ufficio di conciliazione compreso, ha tuttavia agito a titolo gratuito (teste __________ ben si giustifica ridurre equitativamente tale somma a fr. 2’500.-.

7. Per indennizzare la mancata locazione dell’appartamento a seguito della necessità dei lavori di ripristino, il primo giudice ha condannato i convenuti al versamento della pigione per 2 mesi e mezzo (fr. 4’125.-). Con l’appello i convenuti pretendono di non dover nulla a questo titolo, mentre la parte istante nel suo appello adesivo chiede, come già in primo grado, il versamento di 7 mensilità e mezzo per complessivi fr. 12’375.-.

Contrariamente a quanto ritenuto dai convenuti, è innanzitutto provato che l’appartamento avrebbe potuto essere rilocato immediatamente (IICCA 18 dicembre 1995 in re S./V.): il teste __________ ha infatti dichiarato che egli si era già interessato ad affittare quell’appartamento nel 1991; nel 1995 egli l’ha nuovamente visitato, ma ne ha tratto un’impressione del tutto opposta a quella avuta nel 1991, trovandolo ora “lugubre” sia per i dipinti murali presenti, sia per la presenza di tende che separavano i locali e in quanto era sporco; egli ha precisato che “nel 1995 se l’impressione fosse stata migliore áovvero, evidentemente, se l’appartamento non si fosse presentato in quello statoñ, sarei entrato subito, liquidando l’appartamento che occupavo” (teste __________

Dall’esame degli atti è poi risultato che le riparazioni a carico dei conduttori erano meno importanti rispetto a quanto inizialmente preteso dall’istante. Tenuto conto che i conduttori dopo il 15 marzo 1996 avevano dato l’impressione di volersi occupare mediante artigiani di loro fiducia dei lavori di ripristino, salvo poi di fatto rinunciarvi verso la fine del mese di aprile, allorché la loro compagnia di assicurazione ha sostanzialmente negato di assumersi tali spese, e che per portare a termine detti lavori appare senz’altro sufficiente un periodo di un mese e mezzo (il perito comunale aveva valutato in almeno un mese la durata dei lavori di ripristino, teste __________), in quanto i vari lavori, specialmente dopo la posa dei pavimenti -i lavori all’impianto elettrico, come detto, non imputabili ai convenuti, avendo a loro volta comportato un ritardo di un altro mese e mezzo (appello adesivo p. 12)- potevano essere eseguiti contemporaneamente, riferendosi in buona parte a parti diverse dell’appartamento, ne discende che può essere ammesso a favore dell’istante un risarcimento pari a 3 mensilità, con un credito a suo favore di altri fr. 4’950.-.

8. Ricapitolando, a carico dei conduttori, oltre alle spese accessorie pacificamente insolute di fr. 459.10 (risposta p. 2), vanno posti fr. 24’117.40 a titolo di risarcimento danni (cons. 6) e altri fr. 4’950.- per mancato guadagno (cons. 7); complessivamente, quindi, fr. 29’526.50 oltre interessi a far tempo dal 24 settembre 1996.

9. Ne discende, ai sensi dei considerandi, il parziale accoglimento sia dell’appello principale sia di quello adesivo.

La lieve modifica del giudizio di primo grado impone di mantenere invariata la ripartizione della tassa di giustizia e delle spese nonché l’attribuzione e la misura delle ripetibili per la procedura davanti al Pretore; quelle di seconda sede seguono per contro la rispettiva soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che in ogni caso all’istante, che non ha fatto capo al patrocinio di un avvocato nella procedura di appello, va qui riconosciuta unicamente un’indennità per compensare il solo dispendio di tempo.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 23 marzo 1998 di __________ e l’appello adesivo 30 aprile 1998 dell’avv. __________ sono parzialmente accolti.

Di conseguenza, la sentenza 11 febbraio 1998 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

1.1 Di conseguenza __________ sono condannati a pagare in solido a __________ la somma di fr. 29’526.50 con interesse al 5% dal 24 settembre 1996.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 880.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 900.-

da anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico per 9/10 e per 1/10 sono poste a carico dell’appellata. A quest’ultima gli appellanti rifonderanno, pure in solido, fr. 200.- a titolo di indennità.

III. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 480.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 500.-

da anticiparsi dall’appellante adesivamente, restano a suo carico per 14/15 e per 1/15 sono poste a carico degli appellati adesivamente. A questi ultimi l’appellante adesivamente rifonderà fr. 400.- per parti di ripetibili della procedura di appello adesivo.

IV. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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