AIUTO
RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.1998.95
Data decisione, Autorità:
08.09.1998, IICCA
Incarto n.
12.98.00095
Lugano
8 settembre 1998/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa appellabile in materia di contratto di locazione
DI.97.51 della Pretura di Locarno-Città, promossa con istanza 5 marzo 1997 da
(rappr.
contro
(rappr.
con cui
l’istante ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 16’171.10
oltre interessi a titolo di risarcimento danni;
Domanda
avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell’istanza e la liberazione
del deposito di garanzia di fr. 1’440.--, e che il Pretore con sentenza 30
marzo 1998 ha accolto per fr. 530.85 oltre interessi, liberando inoltre per il
maggiore importo il deposito di garanzia;
Appellante
l’istante, che con atto di appello del 10 aprile 1998 chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di ammettere l’istanza;
Appello sul quale
il convenuto non si è espresso.
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
-
- se deve
essere accolto l’appello
-
- tassa di
giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto: A. Le
parti -l’istante locatrice e il convenuto conduttore- il 16 mag-gio 1995 hanno
stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata, ma almeno sino al
30 settembre 1996, per l’apparta-mento n. 33 al 3° piano dello stabile di cui
in via __________ a __________ ad un canone di fr. 1’440.-- mensili (doc. A).
Già il 14 novembre 1995 l’amministrazione dello stabile ha scritto al convenuto
per “constatare che l’appartamento da voi locato viene messo a disposizione di
persone la cui moralità non è conforme alle esigenze dell’immobile”,
invitandolo ad adottare immediati provvedimenti onde evitare la disdetta del
contratto (doc. B).
Il
18 dicembre 1995 è stata pronunciata la disdetta del contratto per il 31
gennaio 1996 senza indicazione di motivazione (doc. C), e il 29 gennaio 1996 il
convenuto è stato informato del fatto che lo si teneva responsabile per il
pagamento del canone mensile fino al momento in cui egli avesse trovato un
subentrante oppure fino al 30 settembre 1996 (doc. D).
B. Con
l’istanza in rassegna la locatrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento
di complessivi fr. 16’171.10 oltre interessi, di cui fr. 13’330.85 per le pigioni
sino al 30 settembre 1996 e per il conguaglio spese del 1995, fr. 2’000.-- per
le spese di inserzione, fr. 70.-- per spese esecutive e fr. 840.25 per la
sostituzione di due placche di cottura.
Dal
totale di fr. 16’171.10 andrebbe dedotto il deposito di garanzia, da liberare
in favore dell’istante, con il che il convenuto dovrebbe pagare la differenza
di fr. 14’731.10 oltre interessi, e questo in conseguenza del suo atteggiamento
anticontrattuale, per il quale sarebbe stata data disdetta ex art. 257f CO,
rimasta incontestata.
C. All’udienza
di discussione del 21 aprile 1997 il convenuto si è opposto all’istanza
contestando la propria inadempienza e sostenendo di nulla dovere per il solo
fatto di avere accettato una disdetta anticipata che lo trovava consenziente.
D. Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, stabilite le premesse della disdetta
anticipata ex art. 257f CO, ha ritenuto che in concreto non risulterebbe che il
convenuto dopo la diffida del 14 novembre 1995 abbia persistito nell’asserito
comportamento anticontrattuale, e non si potrebbe perciò ammettere che egli
abbia arrecato grave disturbo ai coinquilini o danneggiato la reputazione dello
stabile.
Non
vi sarebbe di conseguenza l’obbligo per il convenuto di risarcire l’asserito danno,
fatto salvo il pagamento del conguaglio per il 1995 di fr. 530.85, da prelevare
sul deposito di garanzia, che sarebbe da liberare in favore del conduttore per
il maggiore importo.
E. Con
l’appello l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso
dell’integrale accoglimento delle sue domande.
Il
Pretore avrebbe ritenuto a torto la mancata dimostrazione da parte della
locatrice della persistenza della violazione contrattuale anche dopo la
diffida, risultando la stessa dalle deposizioni __________.
Ne
conseguirebbe l’obbligo del convenuto al risarcimento del danno, ivi compresa
in particolare la posizione di fr. 840.25 per le placche di cottura,
danneggiata al di là della normale usura.
F. L’appellato
non ha presentato osservazioni al gravame.
Considerato
in diritto: 1. Va
innanzitutto rilevato che l’istante, che del resto non lo pretende, non può
nella fattispecie trarre particolare diritto dalla circostanza per cui la
disdetta da lei pronunciata non è stata contestata dal convenuto avanti
all’Ufficio di conciliazione.
Tale
disdetta non recava infatti il motivo (grave) per il quale era stata impartita,
così che agli occhi del conduttore -al quale non era fatto obbligo di chiedere
ulteriori spiegazioni- la stessa poteva apparire anche come una semplice
disdetta intempestiva, che egli era libero di accettare come tale senza
pregiudizio alcuno della propria posizione per il caso di successiva azione di
risarcimento.
In
questo ambito non meriterebbe del resto particolare tutela il comportamento
dell’istante, che solo dopo la scadenza del termine per contestare la disdetta,
silente in proposito, ha comunicato al conduttore di tenerlo responsabile per i
canoni di locazione sino alla prima scadenza contrattuale (cfr. doc. D).
- Ciò
premesso, l’appello si risolve in una critica all’apprezza-mento operato dal Pretore
al proposito delle risultanze istruttorie relative al protrarsi dell’asserita
situazione anticontrattuale anche dopo l‘invio della diffida 14 novembre 1995.
In
linea di principio è pacifico che l’onere della prova del protrarsi della
violazione contrattuale spettava all’istante, che difatti non contesta la circostanza.
All’esame
delle concrete emergenze processuali va inoltre premesso che la concreta
fattispecie non giustifica, come sembra invece suggerire la ricorrente, un
alleggerimento dell’onere probatorio a suo carico.
Quand’anche
vi fossero realmente oggettive difficoltà nel fornire la prova certa
dell’esercizio della prostituzione in un determinato appartamento, le stesse
dovevano essere note già al momento dell’invio della diffida e della disdetta.
Al
contrario, proprio in considerazione di tali presumibili difficoltà, ed inoltre
del fatto che si intendeva dare una disdetta straordinaria per poi ritenere il
conduttore responsabile del danno, l’istante era a priori tenuta ad una
diligente verifica del materiale probatorio ancor prima dell’avvio della causa
e dell’invio della disdetta, che in caso contrario va ritenuta quanto meno
prematura, avendo in effetti l’istante atteso poco più di un mese dall’invio
della diffida a quello della disdetta.
L’istante
si è per contro in un primo tempo limitata alla notifica di tre soli testimoni,
di cui uno (__________) estraneo alla questione della pretesa violazione
contrattuale, ha in seguito ottenuto l’assunzione di altre testimonianze,
rivelatesi non decisive, ed ha invece omesso di deferire al convenuto
l’interrogatorio formale, così da doversi concludere ai fini della valutazione
degli atti che l’affermata “Beweisnot” non è stata causata dalle particolari circostanze
della fattispecie, ancorché oggettivamente delicata, ma da una conduzione della
fase istruttoria e di quella preprocessuale non del tutto ineccepibile da parte
della procedente.
- Gli
atti consentono in ogni caso di ritenere infondata la critica dell’istante
all’apprezzamento delle prove operato dal Pretore.
3.1 Il
teste __________ amministratore dello stabile, ha constatato ben poco di
persona. Egli ha effettuato “alcuni sopralluoghi” con il signor __________,
sulle cui risultanze nulla è però dato di sapere, ed ha esperito un ulteriore sopralluogo
per l’intero stabile, ed in quell’occasione “mi ricevette una signora: vi era
poi presente anche una ragazza di colore. Sul retro di una delle porte
dell’appartamento erano affisse fotografie pornografiche”.
Per
il resto la sua deposizione consiste nell’esposizione di circostanze che egli
ha appreso da altri: in parte si tratta di notizie la cui origine nemmeno può
essere stabilita (“giravano voci”), in altri casi ne è nota la fonte (la
coinquilina __________ i signori __________, lo stesso convenuto).
La
distinzione non è rilevante, atteso che la deposizione, per invalsa giurisprudenza,
è comunque priva di efficacia probatoria nella misura in cui esula dal racconto
delle dirette percezioni del teste e si limita invece a riferire quanto da lui
appreso da terze persone (II CCA 14 luglio 1998 in re I./R., 20 novembre
1997 in re I. SA/N., 30 ottobre 1997 in re J./C., 11 agosto 1995 in re V./C, 5
gennaio 1995 in re R./R.).
Inoltre,
come rettamente rilevato dal Pretore, la deposizione non fornisce alcun
elemento di giudizio sul decisivo lasso di tempo compreso tra la notifica della
diffida e quella della disdetta, essendoci solo una distinzione tra quanto
avvenuto prima della diffida, e quanto accaduto dopo la disdetta, il che non
consente di ritenere in alcun modo provata -anche a prescindere dalla
sostanziale irrilevanza della deposizione- la persistenza dell’asserito
comportamento anticontrattuale anche nel periodo successivo alla diffida.
3.2 Il
teste __________, come si è detto, nulla ha da dire sulle pretese violazioni
contrattuali del convenuto.
3.3 Il
teste __________, portinaio dello stabile, non afferma di avere personalmente
constatato “movimenti” riguardo all’appartamento del convenuto, ma di avere
avuto segnalazione in tal senso dall’inquilina __________.
Solo
in un’occasione egli ha visitato l’appartamento in questione, trovandovi tre
donne vestite in modo “un po’ leggero”, ma dopo tale visita, che non è stata situata
nel tempo, non vi furono altre lamentele e le donne lasciarono l’appartamento.
E’
palese che, contrariamente all’opinione della ricorrente, nemmeno questa
deposizione consente di ritenere provato che l’asserito comportamento anticontrattuale
continuò anche dopo la diffida, ma fornisce semmai indizio contrario nel senso
che espone una sequenza degli avvenimenti in cui vi fu dapprima la lamentela
della __________, poi l’intervento dell’amministrazione, ed in seguito la
cessazione della turbativa e addirittura l’abbandono dell’appartamento.
3.4 La
deposizione __________ non concerne la violazione contrattuale, ma permette di
ritenere che già all’inizio del mese di dicembre 1995, prima perciò dell’invio
della disdetta, l’appartamento era già stato liberato dal conduttore o era in
procinto di esserlo (“la sala era vuota ...l’inquilino stava lasciando
l’appartamento... nessuno era presente”).
3.5 La
teste __________ ha limitato la propria lamentela al disturbo arrecato dal
frequente suono del campanello di un non precisato appartamento e al fatto che
in un’occasione qualcuno suonò al suo campanello, negando per contro di avere
attribuito all’appartamento del convenuto la lamentela.
Così
come esposta la deposizione non consente alcuna conclusione per il periodo
successivo alla diffida al conduttore, ed è perciò ininfluente ai fini della
causa.
3.6 La
deposizione __________ è anch’essa non concludente, ed è anzi indirettamente
favorevole al convenuto, dal momento che il teste, anch’egli abitante al 3°
piano dello stabile riferisce unicamente che in un’occasione incontrò un signore
robusto sull’ascensore accompagnato da una donna di carnagione bianca con
capelli biondi, e che sul pianerottolo davanti all’appartamento si sentiva
odore d’incenso.
3.7 Il
teste __________, sentito a due riprese, ha riferito di un “andirivieni di
uomini e donne nello stabile nonché in un appartamento di questo stabile”, di
persone vestite in modo succinto e della sua convinzione del fatto che in quell’appar-tamento
vi fosse un “giro di appuntamenti intimi”.
Nulla
di preciso risulta però quo alla collocazione temporale di questi avvenimenti,
durati “alcuni mesi” e genericamente situati nell’anno successivo a quello in
cui il teste si trasferì in via __________, dal che non è possibile concludere
con la necessaria certezza per la persistenza di questi comportamenti anche
dopo la diffida 14 novembre 1995.
3.8 La
teste __________, infine, ricorda la telefonata di lamentela della __________
ma non fornisce elementi -né è in condizione di farlo sulla questione decisiva
della persistenza del comportamento anticontrattuale nonostante la diffida.
3.9 In
definitiva, non soltanto il Pretore non ha ecceduto nell’esercizio del proprio
ampio margine di valutazione delle prove in atti, ma addirittura la sua
soluzione deve essere fatta propria da questa Camera anche ad un libero esame
della fattispecie, dal che il gravame si rivela su questo punto privo di
fondamento e di conseguenza devono essere respinte tutte le pretese risarcitorie
dipendenti dall’asserita, ma non dimostrata, ricorrenza delle premesse per
l’applicazione dell’art. 257f CO.
- La
pretesa di risarcimento del danno di fr. 840.25 arrecato al piano di cottura è
stata respinta dal Pretore siccome non tempestivamente notificata dalla
locatrice ai sensi dell’art. 267a CO, non valendo a tal scopo il verbale di
constatazione (doc. H). L’istante sostiene invece la tesi contraria per il
motivo che il verbale doc. H alla posizione 16 conterrebbe l’indicazione del
fatto che per tale difetto il verbale serve come prova a futura memoria.
Il
giudizio impugnato merita conferma anche su questo punto.
Il
“verbale di constatazione danni” doc. H, allestito sulla base di un formulario
prestampato della CATEF, si conclude con la seguente formula:
“Le
posizioni indicate con il numero ...... vengono messe in ordine dall’inquilino uscente,
o in caso di non esecuzione, dal proprietario / amministratore a spese
dell’inquilino uscente.
Le
posizioni indicate con il numero ...... vengono messe in ordine dal
proprietario / amministratore.
Le
posizioni indicate con il numero ...... non possono essere messe in ordine, e
il presente verbale serve come prova a futura memoria per la riparazione
dell’ente locato.”
Nel
caso di specie nella terza rubrica è indicato il n. 16, corrispondente al
fornello, laddove è menzionato ”alcuni segni d’usura su due placche”.
L’esame
della suddetta formula permette di affermare che solo nel primo caso si è in
presenza di una notifica dei difetti perché in quel caso -a prescindere
dall’infelice espressione “mettere in ordine”- è evidente la volontà del
locatore di ritenere il conduttore responsabile per il danno per il fatto che
gli viene addossata la relativa spesa.
Nel
secondo caso non si ritiene una responsabilità del conduttore, mentre nel terzo
caso (quello di specie) la clausola -che non spiega peraltro perché il difetto
non si potrebbe essere “messo in ordine”- non contiene alcuna esplicita
indicazione dell’intento di ritenere il conduttore responsabile per il danno,
ma unicamente l’intento di fungere da mezzo di “prova a futura memoria per la
riparazione dell’ente locato”.
Trattandosi
di una clausola proposta dalla locatrice, la stessa è nel dubbio da interpretare
a suo sfavore, e quindi la mancanza di chiarezza sull’intento di considerare il
conduttore responsabile per il difetto ivi menzionato deve condurre alla
conclusione per cui essa non costituisce notifica del difetto.
Ne
deve seguire la reiezione del gravame.
Le
spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’ap-pellante (art. 148
CPC), mentre non si attribuiscono ripetibili al convenuto, che non ha
presentato osservazioni all’appello.
Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
I. L’appello
10 aprile 1998 di __________ è respinto.
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 480.--
b)
spese fr. 20.--
T
o t a l e fr. 500.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
III. Intimazione:
– __________
Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Città.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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