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Rent reduction appeal dismissed for lack of merit

12.1999.146Altro tribunale11 feb 2000Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

In a tenancy case concerning a request for rent reduction after a decrease in mortgage interest rates, the Court of Appeal dismissed the landlord's appeal against the first-instance judgment. It held that the appeal was formally defective because it sought only annulment and did not specify proper grounds, but it nevertheless examined the merits. The court also rejected the objection that Association Consulenza Alloggio lacked standing to represent the tenants, finding it to be a valid association. On the merits, the landlord failed to show that the property's net yield was not excessive or that the requested rent reduction was unwarranted by market rents. Costs and party compensation were charged to the appellant.

Massima Omnilex

Art. 309 CPC, art. 64a CPC; admissibility of an appeal and tenant representation by an association. An appeal must contain clear requests aimed at modifying the challenged judgment and substantiated factual and legal grounds; a mere request for annulment is insufficient. An association whose statutory purposes include tenant protection and representation may, if it is in fact an association under civil law, represent tenants in court. On the merits, the appellant bears the burden of showing that the property's net yield is not excessive; outdated calculations and failure to contest decisive items of the yield computation are insufficient to overturn a rent reduction. Unproven market-rent assertions do not preclude relief.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1999.146

Data decisione, Autorità: 11.02.2000, IICCA

Incarto n. 12.1999.00146

Lugano 11 febbraio 2000/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no DI.98.359 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 9 aprile 1999 da

rappr. da__________ __________ e ora, in appello, dallo studio legale

contro

__________ rappr. dall'avv. __________

in materia di locazione (riduzione della pigione) che il Segretario-assessore della Pretura, con sentenza 5 luglio 1999, ha parzialmente accolto fissando la pigione mensile dovuta dagli istanti alla convenuta, per la locazione dell'appartamento di 3 locali in via __________ a __________, in Fr. 950.- a far tempo dal 1 dicembre 1998.

Appellante la società convenuta la quale, con atto di appello 15 luglio 1999, chiede:

  1. L'appello è accolto.

  2. È annullata la decisione 5 luglio 1999 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona.

  3. Protestate spese e ripetibili.

Mentre la controparte, con osservazioni 16 agosto 1999, chiede che l'appello venga dichiarato inammissibile in ordine e, subordinatamente, respinto nel merito.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. Gli istanti occupano in locazione, dall'aprile 1992, un appartamento nello stabile di proprietà della convenuta __________ in via __________ a __________. Il canone di locazione iniziale di Fr.1'160.- mensili è stato ridotto dalla proprietaria, a far tempo dal 1 dicembre 1993, a Fr. 1'138.- a dipendenza della riduzione del tasso ipotecario dal 6.5% al 6%, in parte compensato dall'intervenuto aumento del costo della vita.

  2. Il 15 giugno 1998 i locatari hanno chiesto alla locatrice, a seguito della diminuzione del tasso ipotecario al 4%, la riduzione della pigione dal 1 dicembre 1998 e, fallito l'esperimento di conciliazione avanti alla preposta autorità in materia di locazione, si sono rivolti al giudice.

Con l'istanza introduttiva di causa, precisata in sede di udienza, hanno chiesto che la pigione mensile venisse ridotta di Fr. 188.-. La controparte si è opposta alla domanda eccependo, in ordine, la carenza di legittimazione alla rappresentanza processuale dell' Associazione Consulenza Alloggio, e, nel merito, argomentando che il reddito dello stabile non raggiunge quello giustificato a renderlo sproporzionato e che, in ogni caso, la pigione pagata dagli istanti corrisponde a quella di mercato nella zona.

  1. Il primo giudice ha ridotto la pigione mensile a Fr. 950.-, a partire dal 1 dicembre 1998. Ha ritenuto che la locatrice non ha provato un reddito insufficiente dell'immobile avendo presentato dei calcoli e delle pezze giustificative riguardanti gli anni 1996 e 1997 e non invece quelle più recenti e determinanti dell'anno 1998, in ogni caso nel calcolo del reddito netto la convenuta ha preso in considerazione costi che non possono essere riconosciuti come ad esempio l'ammortamento dell'investimento così che, ignorando tale posta, il reddito dello stabile si rivela superiore a quello attualmente ammissibile e che altrettanto vale, a maggior ragione, se si considera che il costo delle ipoteche nel 1998 deve essere inferiore a quello esposto nel calcolo 1997 presentato dalla convenuta.

  2. Con l'appello, introdotto tempestivamente, __________ riprende, preliminarmente, l'eccezione riguardante l'incapacità dell'Associazione Consulenza Alloggio a patrocinare un inquilino poiché società anonima e non associazione di categoria come invece prescrivono le relative norme di legge. Nel merito ritiene che il reddito netto annuale dell'immobile non è sproporzionato e corrisponde a quello di mercato. Conclude chiedendo l'annullamento della sentenza del Segretario-assessore.

Con le osservazioni all'appello le controparti ne chiedono la reiezione in ordine perché carente dei requisiti formali riguardanti la formulazione del petitum d'appello che non può essere quello di annullare la sentenza e nel merito per motivi che, se necessario, verranno ripresi nel seguito dell'esposizione di diritto.

  1. L'appello, così come sostiene la parte appellata, è effettivamente carente dal punto di vista formale a prescindere dalle stranezze di un appello (unica forma di gravame ammissibile in concreto stante il valore di causa superiore ai Fr. 8'000.- dovendo far capo per la sua determinazione all'art. 7 cpv. 3 CPC: Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 7 n. 1) che, in diritto, si richiama alle disposizioni del ricorso per cassazione.

L'art. 309 cpv. 2 CPC impone che l'atto di appello, pena la sua nullità (art. 309 cpv. 5 CPC), contenga le domande (litt. e) e i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda (litt. f).

Per quanto è delle domande formulate in appello, l'appellante chiede l'annullamento della sentenza del primo giudice. Ora è già stato deciso che è inammissibile l'appello che si limita a chiedere che la sentenza pretorile venga annullata senza, per questo, invocare particolari motivi di annullamento (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 309 n. 4), motivi che l'appellante assolutamente non evoca. Le domande d'appello devono essere, infatti, intese alla modifica della sentenza impugnata alfine di ottenere un giudicato favorevole alla parte che appella (Cocchi/Trezzini, ibidem). La formulazione chiara delle domande è imprescindibile poiché esse delimitano la portata dell'appello dal momento che, in seconda sede pur anche nell'ambito di una controversia di tipo sociale, l'autorità giudicante è vincolata dalle domande di parte pena la nullità della sua sentenza (ICCTF 7 marzo 1997 C. c. C.).

Per quanto riguarda invece la motivazione va subito evidenziato come, nella parte di gravame che riguarda il merito, l'appellante non discute dell'argomento - esclusione di talune poste del conteggio inteso a dimostrare l'insufficienza del reddito dell'immobile che in tal modo appare superiore a quello giustificabile - che ha indotto il Pretore a non tenerne conto ed a decidere la riduzione della pigione. L'appellante si limita, infatti, acriticamente, a sostenere di aver dimostrato che il reddito netto non è sproporzionato.

Nel caso concreto si può tuttavia prescindere dal sanzionare, in ordine, le difformità dell'atto di appello riguardo alle esigenze minime che ci si deve attendere che un patrocinatore conosca e metta in atto dal momento che, anche nel merito, si impone la reiezione dell'appello.

  1. Con riferimento all'eccezione intesa a disconoscere la legittimità al patrocinio degli inquilini istanti da parte della Associazione Consulenza Alloggio l'appellante dimostra di nemmeno conoscere la documentazione agli atti di causa dalla quale appare (cfr. estratto registro di commercio, doc. L), chiaramente per ogni profano, che tale ente è un' associazione ai sensi degli art. 60 e seg. CC e non una società anonima come si ostina invece a sostenere.

Gli scopi di questa associazione (tutela degli inquilini e loro rappresentanza in genere) corrispondono ai requisiti dell'art. 64a CPC e la legittimano alla rappresentanza processuale.

  1. Nel merito della controversia, la parte appellante non ha affatto dimostrato che il reddito dell'immobile non è sproporzionato; anzi dalla documentazione dalla stessa presentata, che del resto si riferisce ad un periodo antecedente a quello interessato dalla domanda di riduzione, il giudice di prime cure ha tratto convincimento che il reddito netto è superiore a quello ammissibile per essere considerato sufficiente e quindi non sproporzionato. Mancando del resto qualsiasi critica puntuale al non riconoscimento della posta di ammortamento dell'investimento ed alla accertata minore incidenza del costo del capitale di terzi non si può far altro che richiamare e confermare la corretta motivazione della sentenza impugnata.

La considerazione riguardante la conformità della pigione a quelle di mercato è restata, come anche costatato dal primo giudice, incomprovata.

  1. L'appello, inconsistente, deve così essere respinto con seguito di spese e ripetibili.

Per i quali motivi

vista, per le spese, l'art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

  1. L'appello 15 luglio 1999 __________ è respinto.

  2. Le spese della procedura d'appello consistenti in:

-tassa di giustizia Fr. 500.-

-esborsi di cancelleria Fr. 50.-

totale Fr. 550.-

da anticiparsi dall'appellante restano a suo carico con l'obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.

  1. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the appeal was formally admissible despite requesting only annulment of the first-instance judgment

Decisione estratta

The appeal was formally deficient because it sought only annulment and lacked concrete grounds for annulment, but the court did not base its decision on inadmissibility and examined the merits as well.

Motivazione estratta

An appeal must contain requests and factual/legal reasons; a mere request to annul a judgment is insufficient because appeal requests must seek a modification producing a favorable judgment.

Questione giuridica chiave

Whether Association Consulenza Alloggio was entitled to represent the tenants

Decisione estratta

Yes. The association was a genuine association under Swiss civil law and its purposes met the statutory requirements for process representation.

Motivazione estratta

The commercial register extract showed an association, not a corporation; its tenant-protection and representation purposes fell within the relevant procedural rule.

Questione giuridica chiave

Whether the landlord proved that the property's net income was not excessive and that market rent precluded a reduction

Decisione estratta

No. The landlord failed to disprove the first-instance finding that the net yield exceeded what was admissible; the challenged amortization item was not specifically criticized, and the lower financing cost was confirmed. Market-rent parity was also unproven.

Motivazione estratta

The appellant relied on outdated calculations and did not address the decisive exclusion of amortization and the reduced cost of third-party capital.

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