Nullity appeal against condominium arbitral award dismissedGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1999.155

Data decisione, Autorità: 25.01.2000, IICCA

Incarto n. 12.1999.00155

Lugano 25 gennaio 2000/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare -quale autorità giudiziaria competente in materia arbitrale ai sensi dell'art. 3 del Concordato intercantonale sull'arbitrato (CIA) e dell'art. 2 del DL concernente l'adesione del Canton Ticino allo stesso concordato- il ricorso per nullità 30 agosto 1999 presentato da

__________ rappr. dall'avv. __________

contro il lodo arbitrale 27 luglio 1999 dell'arbitro unico, avv__________pronunciato nella vertenza che oppone il ricorrente alla

Comunione dei comproprietari __________ rappr. dall'avv. __________

lette le osservazioni al ricorso, presentate dalla parte resistente in data 16 settembre 1999 con cui si postula la reiezione del ricorso;

esaminati gli atti e i documenti della procedura arbitrale;

considera

in fatto e in diritto:

1. __________ è proprietario delle PPP 7 e 61 (per 72,93 millesimi) del condominio __________, costituito sulla part. __________RFD di __________. Oggetto dell'arbitrato è la sua contestazione di delibere assembleari prese nell'ambito dell'assemblea generale ordinaria del 15 aprile 1996: si tratta in particolare dell'approvazione dei conti relativi all'esercizio 1995 e del preventivo 1996, nonché dello scarico all'amministrazione; delibere cui egli si è debitamente opposto. Per quanto riguarda i conti 1995 le sue critiche concernono il conteggio delle spese condominiali, l'ammontare delle spese condominiali e la ripartizione delle spese fra i condomini; in generale egli rimprovera all'amministrazione carente chiarezza e trasparenza nella presentazione delle cifre e considera il rendiconto delle spese di gestione troppo riassuntivo, così da non permettere un facile controllo dei conti da parte dei condomini. In particolare, muove diversi addebiti alla controparte con un esposto non esemplarmente chiaro ma che prende ordine e forma più concreta in sede di presentazione delle domande peritali. Ciò ha permesso al perito giudiziario -per quanto di sua competenza- di rispondere puntualmente ai quesiti sottopostigli e all'arbitro di valutare ordinatamente le impugnative dell'istante.

Delle contestazioni di parte convenuta si dirà se necessario nel seguito.

2. Svolta l'istruttoria con l'audizione di diversi testi e con l'allestimento della cennata perizia 14 dicembre 1998 e del complemento 4 marzo 1999, l'arbitro ha emesso il lodo impugnato, deciso a termini di diritto. Respinta l'eccezione di parte convenuta di improponibilità dell'azione, ritenendo essa le censure attoree dirette in realtà non contro le delibere assembleari, ma contro l'agire dell'amministrazione, l'arbitro ha anzitutto escluso la pretesa violazione del principio di attendibilità e di trasparenza dei rendiconti amministrativi fondato sull'art. 662a CO. Contrariamente all'assunto dell'attore, egli ha accertato che l'amministrazione di un condominio non soggiace all'obbligo di tenuta della contabilità commerciale (art. 957 segg. CO) alla stregua di un'impresa commerciale; né tale obbligo può essere derivato dal regolamento condominiale. Per contro ritiene che i conti in esame rispettino le esigenze minime, contemplando entrate e uscite correnti in forma tale da permettere la verifica della conformità della gestione e della ripartizione delle spese secondo i criteri del regolamento. Ciò che trova peraltro conferma nel rapporto del revisore esterno __________ e nella perizia __________. In merito al preteso errato calcolo delle spese e, subordinatamente alla loro ripartizione difforme dal regolamento o da altra base, l'arbitro ha passato in rassegna tutte le poste evocate dall'attore e, con particolare riferimento alla perizia giudiziaria, è giunto alla conclusione che per nessuna ragione le delibere impugnate sono state prese in violazione dell'art. 712h CC.

3. Il ricorso in esame è formalmente fondato sull'art. 36 lett. f CIA, considerando il lodo arbitrario poiché fondato su accertamenti di fatto palesemente in contrasto con gli atti della causa, rispettivamente contenente una manifesta violazione del diritto. Nella sostanza, censura anzitutto il giudizio arbitrale sulla tenuta della contabilità, sostenendo che l'applicazione degli art. 662a e 959 CO s'impone nel caso concreto a dipendenza della particolarità del condominio che concerne un grande complesso immobiliare, il cui bilancio annuo si cifra in circa fr. 400'000.- e la cui gestione richiede l'intervento di una revisione esterna. Sempre in generale lamenta la mancanza di una chiave di riparto delle spese che concernono i due condomini sorti sugli attigui fondi base __________e __________, facenti capo alla stessa amministrazione, e l'intollerabile mancanza di chiarezza relativamente agli addebiti esposti a carico del primo che il primo giudice avrebbe arbitrariamente minimizzato. Considera inoltre la conclusione arbitrale manifestamente contraria al diritto, considerando, "per analogia", che "in ambito pubblico un siffatto bilancio sarebbe per un Comune od Ente radicalmente nullo". Delle censure mosse alle singole poste della verifica si dirà nel seguito.

Introduttivamente alle osservazioni al ricorso, la Comunione dei comproprietari, indicati i limiti d'indagine e di giudizio concessi dal rimedio proposto, osserva come il ricorso in esame abbia carattere puramente appellatorio: al proposito sostiene che nessuna censura giustifica o rende almeno verosimile l'esistenza di conclusioni arbitrarie a carico del lodo e che il ricorso si limita a riassumere i fatti e a criticare il giudizio dell'arbitro senza individuare i presupposti indicati dalla giurisprudenza federale in merito all'arbitrio.

4. Il ricorso previsto dall'art. 36 CIA costituisce un rimedio di carattere straordinario che, come il ricorso per cassazione, è proponibile solo e in quanto sia dimostrata la ricorrenza degli estremi di uno dei motivi previsti dalla legge (Guldener M., Das Schweizerische Zivilprozessrecht, ed. 3, Zurigo 1979, p. 614; SJZ 1976, 248). I motivi invocati devono essere indicati esplicitamente dal ricorrente; in caso di dubbio sulla loro ricorrenza, il giudice respinge l'impugnazione (Jolidon P., Commentaire du Concordat suisse sur l'arbitrage, Berna 1984, p. 501): sono pertanto escluse censure di natura puramente appellatoria. E' premessa fondamentale per la proponibilità del ricorso la circostanza che il giudizio impugnato costituisca effettivamente un lodo arbitrale, ossia decisione di un arbitro o di un collegio arbitrale, intesa a dirimere una vertenza civile.

Secondo costante e riconosciuta giurisprudenza federale una decisione è arbitraria in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove, oppure quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro e indiscusso, rispettivamente quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi: per essere definita arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista. L'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è pertanto doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragioni oggettive e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 316, consid. 4).

5. Nel caso concreto è pacifico che la decisione impugnata rappresenta lodo arbitrale poiché è intesa a dirimere una vertenza altrimenti di competenza del giudice civile ordinario, prevista dai combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC. Nei rapporti fra le parti, la possibilità di sottoporre a giudizio arbitrale le contestazioni di decisioni assembleari è contemplata dall'art. 9.3 (B) del regolamento della PPP (part. 2667) (doc. B). E' pertanto data l'ammissibilità dell'impugnazione in via di ricorso per nullità (art. 36 CIA).

6. Quanto al contenuto del ricorso appare pertinente l'osservazione della Comunione dei comproprietari. Infatti, esso risulta sostanziato in modo insufficiente poiché non definisce in che modo l'arbitro è giunto a conclusioni non sorrette da elementi istruttori, né indica le prove cui intende riferirsi, né rileva quelle manifeste discordanze che dovrebbero rappresentare i presupposti per l'annullamento del giudizio. Ma il ricorrente nemmeno è in grado di indicare dove l'arbitro avrebbe violato norme di diritto sostanziale o principi fondamentali del diritto, non sostenendo in base a concreti riferimenti di legge o ad altri principi informativi, quale avrebbe dovuto essere la (unica) soluzione giuridica da adottare. Per contro, il ricorso è incentrato su critiche di merito -fors'anche sostenibili- su determinate circostanze che condizionano l'amministrazione del condominio come, in particolare, il rapporto con l'amministrazione del condominio viciniore (fondo base 1101) che non risulta oggetto di nessun regolamento formale, ma che non possono rappresentare censure puntuali del lodo sostanzialmente ammissibili nell'ambito dell'art. 36 CIA. Lo stesso può essere osservato riguardo al parere espresso dall'arbitro in merito alla presentazione dei conti dell'esercizio 1995, laddove -esclusa l'applicabilità di norme precise- egli ha fatto ricorso agli scopi della presentazione stessa, esprimendo un giudizio di valore che trova fondamento nella sua libertà di apprezzamento delle prove (art. 90 CPC) ossia della perizia e del suo complemento, nonché delle testimonianze. Già per queste ragioni il ricorso merita di essere respinto. Alla stessa conclusione si giunge tuttavia anche esaminando le diverse argomentazioni ricorsuali e -d'altra parte- considerando che le prove nel loro complesso non avrebbero in ogni modo giustificato un giudizio arbitrale diverso da quello emesso in concreto.

7. L'art. 712h CC rappresenta una normativa complessa riguardante l'obbligo dei comproprietari di contribuire agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione, la relazione fra gli oneri del singolo condomino e il valore delle sue quote, la definizione (elenco esemplificativo) dei possibili oneri e spese (cpv. 2) e l'eccezione al principio generale della ripartizione secondo le quote nel caso in cui determinate parti dell'opera o determinati impianti non siano destinati al beneficio di tutti i comproprietari (cpv. 3). In linea di massima quindi sono questi i criteri che deve ossequiare l'amministrazione nell'allestimento dei conteggi; ne discende che può essere contestata una decisione assembleare quando comporta l'approvazione di conteggi, rispettivamente la suddivisione di oneri e spese che non rispettano i criteri descritti. Sennonché, nel caso concreto, il ricorrente -lamentando un'applicazione errata di questa norma- non affronta i temi descritti, ma la questione dell'allestimento formale del rendiconto, da lui considerato come premessa alle operazioni previste dall'art. 712h CC. Orbene, su questo punto il parere dell'arbitro non è minimamente censurabile: che il diritto svizzero non imponga all'amministrazione del condominio nessuna norma riguardante la tenuta della contabilità, rispettivamente la presentazione dei conti d'esercizio, non è nemmeno controverso (cfr. Meier-Hayoz / Rey, in Comm. di Berna, 1988, art. 712s CC, N. 44; Weber R., Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, p. 468-469); d'altra parte, se il legislatore avesse voluto vincolare quest'attività dell'amministratore alle norme degli art. 662a e 959 CO, l'avrebbe verosimilmente formulato esplicitamente. E' certamente auspicabile che l'impegno contabile sia commisurato alla concreta entità delle circostanze, (Weber, op. cit., p. 470); ciò non toglie che l'amministratore goda di indipendenza nello svolgimento del suo mandato, a meno che l'assemblea richieda da lui un determinato modo di procedere o che questo gli sia imposto dal regolamento del condominio. Il ricorrente però non lo pretende, né è il caso in concreto. Da ultimo va ancora osservato che il riferimento alla contabilità degli enti pubblici non può essere preso in considerazione, già perché essi sottostanno a normative addirittura estranee al diritto privato. Comunque, una simile pretesa analogia, non potrebbe costituire la base di una censura d'arbitrio.

Inoltre, al dilà dei pretesi obblighi di legge, va dato atto all'arbitro di avere esaminato con serietà il problema della trasparenza nella presentazione dei conti, facendo riferimento sia alle univoche conclusioni peritali, sia al risultato complessivo espresso dalla __________, quale revisore indipendente.

8. Con riferimento a diverse poste dei conteggi 1995, il ricorrente considera arbitrario l'avallo dell'arbitro alla suddivisione delle spese fra i due condomini, entrambi amministrati dalla , senza una preventiva delibera sulla chiave di riparto. Proprio poiché non disponeva di indicazioni precise, l'arbitro ha fatto capo per ogni posta per la quale era stata mossa la stessa cesura al parere del perito il quale ha verificato quale chiave di riparto fosse stata adottata dall'amministrazione nell'allestimento dei conteggi litigiosi. Assumendo questo criterio, il primo giudice ha operato correttamente, né gli è rimproverato in questa sede di essersi scostato dalle conclusioni del perito, rispettivamente da altre risultanze dell'incarto. L'appunto mossogli è quello di aver "minimizzato arbitrariamente le conclusioni peritali" di cui alle risposte 1 e 2; escluso che ciò possa per qualche ragione costituire censura d'arbitrio, solo il ricorrente vede nelle conclusioni dell'arbitro un'interpretazione personale delle conclusioni peritali. Al proposito, è vero che il perito __________ () ha osservato "che dalle fatture emesse ad opera della gestione del Condominio mappale no. __________, risulta unicamente l'importo totale addebitato al mappale __________: non è visibile il modo di ripartizione con il totale delle ore fatturate e la tariffa oraria adottata e dunque potrebbe mancare la dovuta trasparenza" (perizia, p. 1 ad 1), ma questa menzione è inserita in una risposta in cui si rileva anzitutto: "Il perito conferma che la contabilità 1995 è stata tenuta in modo corretto, risulta conforme al regolamento condominiale vigente", onde "si associa al rapporto di revisione per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 1995, allestito dalla __________ in data 18 marzo 1996". Sul punto contestato, ossia sulla chiarezza dei costi conteggiati dal condominio viciniore, sia il perito, sia l'arbitro hanno espresso un auspicio di modifica nella presentazione per gli esercizi futuri, in base all'accertamento che l'osservazione -di carattere generale- comunque non fosse in grado di inficiare la validità dei conteggi e della loro approvazione da parte dell'assemblea. Il rimprovero del ricorrente non può pertanto trovare accoglimento, anche perché, per quanto riguarda gli oneri concreti che scaturiscono dalla ripartizione fra i due condomini, l'arbitro si è premurato -sulla base della perizia e di altre prove- di esaminarne l'esito a carico del condominio in questione complessivamente, giungendo alla conclusione che, per quanto riguarda le spese di segretariato e la cancelleria, la chiave di riparto "appare senz'altro adeguata alle circostanze e la sola praticabile senza oneri burocratici eccessivi" (lodo, ad. 7.1); relativamente alle spese di pulizia e di manutenzione, ha inoltre disposto di elementi probatori per respingere l'argomento attoreo secondo cui non vi sarebbe stata verifica di quelle poste contabili, ma solo una rifatturazione automatica.

9. Due ulteriori censure particolari sono le seguenti:

9.1.

Criticando le conclusioni arbitrali relative alle poste "appartamento del custode" e "spese per ascensore e montacarichi", il ricorrente sostiene che esse non sono state approvate in assemblea e che sono chiaramente in contrasto con i documenti E/F. Questi documenti si riferiscono alla seconda posta per la quale le conclusioni dell'arbitro sono del tutto conformi alla verifica peritale; questa indica il dettaglio delle spese e mostra come esse siano persino minori dell'importo di cui al doc. E prodotto dall'attore, con riferimento ai vecchi prezzi (verosimilmente quelli praticati dalla ditta __________ per il 1995), mentre dei "nuovi prezzi" (sempre riferiti al doc. E) non si ha indicazione per riguardo al conteggio in esame. In merito ai costi per l'appartamento del custode, il perito ha verificato che la loro suddivisione viene eseguita secondo il punto 4D del regolamento condominiale e ne ha esposto il dettaglio. La censura ricorsuale si pone tuttavia al di fuori delle cifre e sembra riprendere l'argomento esposto dall'attore in prima sede, ovvero che l'assemblea dei condomini non avrebbe mai deciso autonomamente "sull'assunzione o meno del personale", né stabilito le condizioni salariali del custode. Si tratta però di decisioni (quella di imporre al custode di abitare in un appartamento del condominio e quella di partecipare alla pigione, trattandosi di un appartamento di lusso), prese semmai in una precedente assemblea e successivamente avallate anno per anno per cui sfuggono alla vertenza arbitrale relativa al 1995; comunque questa procedura ha permesso di chiarire -se ce ne fosse stata necessità- il dettaglio di questa posta (perizia, p. 5 e 6).

9.2.

Dopo aver sostenuto in petizione che il costo di fr. 136'000.- per manutenzione, pulizia e giardinaggio era eccessivo a fronte di risultati scarsi (produceva una serie di fotografie), in questa sede pone invece il problema formale a sapere se, giudicando su questa posta del conteggio, l'arbitro avesse potuto far capo a una perizia della società __________, allestita per una verifica degli stessi costi relativi al condominio viciniore. La censura riguarda pertanto la procedura di allestimento della perizia, rispettivamente a sapere se il perito giudiziario avrebbe potuto far capo a documentazione formalmente estranea all'incarto. La domanda peritale no. 7 chiedeva se l'importo esposto è "adeguato alle dimensioni e allo standart qualitativo del complesso, agli interventi in esso necessari e alla superficie del giardino, rispettivamente al tipo di coltivo": in altre parole, si trattava per l'arbitro di esprimere un giudizio di massima sulla proporzionalità della spesa, senza entrare nei dettagli. Trattandosi di una questione prettamente peritale, la risposta ha tentato di far capo a parametri noti che tuttavia non esisterebbero (come invece esistono per altri tipi di spesa). In mancanza di riferimenti teorici il perito ha così fatto capo all'analisi dettagliata 24 febbraio 1997 della società __________, relativa al mapp. __________, in merito ai servizi di custodia, sorveglianza, manutenzione e pulizia; tale rapporto, per quanto riguarda i costi, indica che essi sono commisurati all'estensione dei servizi. Affinché -limitatamente a questo capitolo della perizia- non possa essere rimproverato all'arbitro di aver indebitamente limitato il diritto delle parti di essere sentite (Cocchi / Trezzini, art. 253 CPC, N. 1), è necessario verificare quali fossero le indicazioni date al perito. In concreto, nel decreto di nomina 15 ottobre 1998, il perito è stato autorizzato non solo all'esame degli atti di causa, ma anche della documentazione contabile presso l'Amministrazione Condominio __________ (pto. A), mentre è stato avvertito di "rivolgersi all'arbitro per ogni necessità", in particolare in merito "all'acquisizione di notizie o di documenti dalle parti o da terzi che già non si trovano agli atti di causa" (pt. B). In questa sede, il problema si riduce quindi a sapere se il rapporto in esame, da intendere come verifica di una parte della contabilità ricorrente del condominio, faccia o no parte della documentazione contabile dell'Amministrazione __________, alla stessa stregua di altri documenti cui il perito ha potuto far capo nello svolgimento del suo mandato. L'apparente antitesi fra le due cennate premesse (A e B), in assenza di altri elementi di giudizio, può essere però risolta in base all'atteggiamento dello stesso ricorrente il quale, preso atto della perizia e della documentazione cui il perito ha fatto capo, ne ha avallato l'operato (non certo le conclusioni), deducendone -con riferimento alla necessità del perito di far capo al rapporto __________ - unicamente la prova dell'"impossibilità oggettiva per i singoli comproprietari di verificare le prestazioni fatturate nei bilanci e nei rendiconti condominiali" (conclusioni, p. 8). Ma questo è tutt'altro, ossia una questione che l'arbitro avrebbe potuto valutare anche in base alla deposizione dei testi __________, __________ e __________.

Per tutti questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA

pronuncia:

1. Il ricorso per nullità 30 agosto 1999 __________ è respinto.

2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 1'000.-, già anticipati dal ricorrente, restano a suo carico. Egli verserà inoltre alla controparte la somma di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.

3. Intimazione: -

---

Comunicazione all'arbitro unico avvocato __________

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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