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12.1999.233•Appeal dismissed in rent-reduction dispute
12.1999.233Altro tribunale11 feb 2000Dismissed
Estratto da Omnilex
The landlord appealed a first-instance judgment that had reduced the monthly rent of a three-room apartment from CHF 1,100 to CHF 891 starting 1 December 1999. The Court of Appeal held that the appeal was formally deficient because it merely sought annulment and did not properly set out grounds or a request for modification. In any event, the appeal failed on the merits: the landlord had not substantiated an insufficient yield of the building, older materials from other proceedings were irrelevant, market-rent evidence was unproven, and the mortgage-rate comparison correctly started from the last rent fixation, namely the original lease. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.
Art. 309 cpv. 2 e 5 CPC; admissibility of appeal and requirements of a proper prayer for relief; rent reduction based on lowered mortgage interest rates. An appeal must contain clear conclusions aimed at modifying the challenged judgment and a specific factual and legal motivation; a request limited to annulment is inadmissible where no grounds of annulment are stated. In rent-reduction disputes, the landlord bears the burden of substantiating a sufficient return with current supporting documents; unsupported accounts and irrelevant older records do not suffice. Evidence filed only after the appeal cannot be considered under Art. 321 cpv. 1 litt. b CPC. For interest-rate developments affecting rent, the relevant comparison starts from the last rent fixation, ordinarily the original contract if no later valid fixation exists (consid. 5-7).
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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1999.233
Data decisione, Autorità: 11.02.2000, IICCA
Incarto n. 12.1999.00233
Lugano 11 febbraio 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no. DI.99.241 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 20 ottobre 1999 da
__________ e __________ rappr. dall'__________
contro
rappr. dall'avv. __________
in materia di locazione (riduzione della pigione) che il Segretario-assessore della Pretura, con sentenza 29 novembre 1999, ha parzialmente accolto fissando la pigione mensile dovuta dagli istanti alla convenuta, per la locazione dell'appartamento di 3 locali in via __________ a __________, in Fr. 891.- a far tempo dal 1 dicembre 1999.
Appellante la società convenuta la quale, con atto di appello 6 dicembre 1999, chiede:
L'appello è accolto.
È annullata la decisione 29 novembre 1999 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona.
Protestate spese e ripetibili.
Mentre la controparte, con osservazioni 21 dicembre 1999, chiede che l'appello venga respinto.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
Considerato
in fatto ed in diritto
Gli istanti occupano in locazione, dal dicembre 1992, un appartamento nello stabile di proprietà della convenuta __________ in via __________ a __________. Il canone di locazione era determinato in Fr.1'100.- mensili e non ha subito nel frattempo variazioni.
Il 9 luglio 1999 i locatari hanno chiesto alla locatrice, a seguito della diminuzione del tasso ipotecario dal 6.5% al 3.75%, la riduzione della pigione dal 1 dicembre 1999 e, fallito l'esperimento di conciliazione avanti alla preposta autorità in materia di locazione, si sono rivolti al giudice.
Con l'istanza introduttiva di causa hanno chiesto che la pigione mensile venisse ridotta a Fr. 889.35. La controparte si è opposta alla domanda argomentando che il reddito dello stabile, così come è, non è sproporzionato e che, in ogni caso, la pigione pagata dagli istanti corrisponde a quella di mercato nella zona. Inoltre sostiene come non si possa chiedere una riduzione partendo da un tasso ipotecario di sette anni prima quando, nel frattempo, vi sono stati rinnovi taciti del contratto.
Il primo giudice ha ridotto la pigione mensile a Fr. 891.-, a partire dal 1 dicembre 1999. Ha ritenuto che la locatrice non ha provato un reddito insufficiente dell'immobile non avendo presentato dei documenti giustificativi riguardanti il periodo in questione e non potendo del resto valere quelli, richiamati da un'altra simile causa con altri inquilini ma non ammessi, degli anni 1996 e 1997; in ogni caso nel calcolo del reddito netto, così come esposto per il 1998, la convenuta ha preso in considerazione costi che non possono essere riconosciuti come ad esempio l'ammortamento dell'investimento così che, ignorando tale posta, il reddito dello stabile si rivela superiore a quello attualmente ammissibile. Il fatto poi per gli inquilini di non avere chiesto la diminuzione della pigione al momento delle singole riduzioni del tasso ipotecario non significa che gli stessi vi abbiano rinunciato.
Con l'appello, introdotto tempestivamente, l'__________ ritiene che il reddito netto annuale dell'immobile non è sproporzionato, corrisponde a quello di mercato e l'eventuale riduzione potrebbe essere presa in considerazione solo per quanto riguarda la differenza che scaturisce tra le ultime due variazioni del tasso ipotecario senza dover ritornare, per tale calcolo, al 1992. Conclude chiedendo l'annullamento della sentenza del Segretario-assessore.
Con le osservazioni all'appello le controparti ne chiedono la reiezione per motivi di merito che, se necessario, verranno ripresi nel seguito dell'esposizione di diritto.
L'art. 309 cpv. 2 CPC impone che l'atto di appello, pena la sua nullità (art. 309 cpv. 5 CPC), contenga le domande (litt. e) e i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda (litt. f).
Per quanto è delle domande formulate in appello, l'appellante chiede l'annullamento della sentenza del primo giudice. Ora è già stato deciso che è inammissibile l'appello che si limita a chiedere che la sentenza pretorile venga annullata senza, per questo, invocare particolari motivi di annullamento (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 309 n. 4), motivi che l'appellante assolutamente non evoca. Le domande d'appello devono essere, infatti, intese alla modifica della sentenza impugnata alfine di ottenere un giudicato favorevole alla parte che appella (Cocchi/Trezzini, ibidem). La formulazione chiara delle domande è imprescindibile poiché esse delimitano la portata dell'appello dal momento che, in seconda sede pur anche nell'ambito di una controversia di tipo sociale, l'autorità giudicante è vincolata dalle domande di parte pena la nullità della sua sentenza (ICCTF 7 marzo 1997 C. c. C.).
Per quanto riguarda invece la motivazione va subito evidenziato come, nella parte di gravame che riguarda il merito, l'appellante non discute dell'argomento - esclusione di talune poste del conteggio inteso a dimostrare l'insufficienza del reddito dell'immobile che in tal modo appare superiore a quello giustificabile - che ha indotto il Pretore a non tenerne conto ed a decidere la riduzione della pigione. L'appellante si limita, infatti, acriticamente, a sostenere di aver dimostrato che il reddito netto non è sproporzionato.
Nel caso concreto si può tuttavia prescindere dal sanzionare, in ordine, le difformità dell'atto di appello riguardo alle esigenze minime che ci si deve attendere che un patrocinatore conosca e metta in atto dal momento che, anche nel merito, si impone la reiezione dell'appello. E questo anche se il patrocinatore dell'appellante non ha tratto insegnamento dalle censure d'ordine formulate al proposito di un suo appello riguardante altri inquilini dello stesso stabile che, con osservazioni di tre/quattro mesi prima, ne evidenziavano le carenze formali.
La considerazione riguardante la conformità della pigione a quelle di mercato è restata, come anche costatato dal primo giudice, incomprovata. I documenti di raffronto presentati ancora successivamente all'inoltro dell'appello non possono essere tenuti in considerazione ostandovi la disposizione dell'art. 321 cpv. 1 litt. b) CPC.
Anche il prevalersi, come punto di partenza per la determinazione del tasso ipotecario dal quale operare la diminuzione, della situazione al momento dell'inizio del contratto è conforme a diritto poiché l'evoluzione verso il basso delle componenti relative, come il tasso ipotecario, che contribuiscono alla determinazione la pigione si opera dall'ultima sua fissazione (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 274) che, nel caso concreto, è ancora quella iniziale.
Per i quali motivi
vista, per le spese, l'art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
L'appello 6 dicembre 1999 di __________ è respinto.
Le spese della procedura d'appello consistenti in:
-tassa di giustizia Fr. 500.-
-esborsi di cancelleria Fr. 50.-
totale Fr. 550.-
da anticiparsi dall'appellante restano a suo carico con l'obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.
Comunicazione alla Pretura di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the appeal was formally sufficient under Article 309 CPC
The appeal was formally deficient because it sought only annulment and did not state specific reasons for annulment or adequately challenge the first judge's reasoning.
An appeal must contain concrete requests aimed at modifying the challenged decision and a factual and legal motivation; a bare request for annulment is insufficient.
Whether the rent reduction ordered by the first instance should be set aside
The landlord did not prove that the property yield was insufficient or that the rent corresponded to market rent; the challenged decision was therefore upheld.
The balance sheet submitted was unsupported by the necessary vouchers, older documents from other proceedings were irrelevant, the amortization item was rightly disregarded, market-rent evidence was unproven, and the starting point for the mortgage-rate decrease remained the last rent fixation, i.e. the original contract.
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