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Contractual penalty for breaching hedge-screen agreement

12.2000.20Altro tribunale12 apr 2000Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The defendants appealed a Locarno-Città judgment that had enforced a contractual penalty of CHF 10,000 arising from a 2 February 1997 agreement concerning a wooden palisade separating neighboring properties. The Court of Appeal held that the agreement required the palisade to remain in place along the entire boundary until the hedge reached the agreed height. By creating movable openings in some panels, the defendants breached that obligation; the conduct was sufficient to trigger the penalty clause, even without proof of fault. The appeal was therefore dismissed, and appellate costs were imposed on the appellants.

Massima Omnilex

Art. 148 CPC; contractual penalty for breach of an agreement to maintain a boundary palisade: where the parties stipulate that a palisade must be created, maintained and kept in place until a hedge reaches a specified height, any partial or reversible removal or opening of the structure constitutes a violation of the maintenance obligation and triggers the contractual penalty if the clause is drafted without an additional fault requirement. Interpretation must follow the common contractual purpose and the protective function of the arrangement; motives advanced by the obligor are irrelevant absent a contractual condition making them relevant. Appellate costs follow the outcome of the appeal (consid. 1-2).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2000.20

Data decisione, Autorità: 12.04.2000, IICCA

Incarto n. 12.2000.00020

Lugano 12 aprile 2000/rf

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.98.23 della Pretura di Locarno-Città, promossa con petizione 9 febbraio 1998 da

(rappr. dall'avv. __________)

contro

(tutti rappr.ti dall'avv. __________)

con cui l’attore ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 10’000.-- oltre interessi;

Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 11 gennaio 2000 ha accolto;

Appellanti i convenuti, che con atto di appello del 1° febbraio 2000 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;

Mentre l'attore con osservazioni 3 marzo 2000 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione,

  1. -se deve essere accolto l’appello

  2. -tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Secondo quanto narrato in petizione, l’attore, proprietario del fondo n. __________ di __________, e i convenuti, comproprietari del soprastante fondo n. __________, in data 23 ottobre 1995 hanno sottoscritto un documento denominato "Protokoll" (doc. B) in vista dell'edificazione, nella forma giuridica della PPP, del fondo dei convenuti.

Uno dei punti di detta convenzione, concretizzato con l'iscrizione di una servitù prediale, avrebbe previsto a carico del fondo dei convenuti l'obbligo di piantare alla distanza di 1 metro dal confine una fitta siepe verde dell'altezza di 2 metri.

Stante l'altezza insufficiente di detta siepe, le parti il 2 febbraio 1997 avrebbero raggiunto un nuovo accordo (doc. D), secondo cui in attesa che la siepe raggiungesse l'altezza prevista i convenuti avrebbero posto una palizzata dell'altezza di 2 metri lungo tutto il confine tra i due fondi, pena il pagamento di fr. 10'000.-- per il caso di inadempienza.

Nel settembre del 1997 l'attore avrebbe constatato non conformità agli accordi della palizzata nel frattempo posata, che non raggiungerebbe l'altezza pattuita e nemmeno sarebbe stata posata lungo l'intero confine, dal che l'obbligo dei convenuti al pagamento dell'importo previsto dalla convenzione.

B. I convenuti si sono opposti alla petizione sostenendo che la palizzata da loro eretta sarebbe rispondente a quanto stabilito, posto che l'altezza dei pali di sostegno sarebbe pari a due metri, tranne che in certi punti, in cui l'altezza di 1,2 metri sarebbe giustificata dal fatto che l'attore non taglia gli arbusti che crescono nelle vicinanze della palizzata, per il che detti arbusti con una plizzata di due metri impedirebbero alla siepe di crescere fino all'altezza pattuita. Impossibile sarebbe pure la posa della palizzata lungo tutto il confine, essendo in corso lavori su un fondo confinante di proprietà di terzi, la cui sistemazione esterna non sarebbe ancora stata ultimata.

C. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti e accertata la pattuizione di una pena convenzionale per il caso di inadempienza alla convenzione 2 febbraio 1997 (doc. D), ha ammesso che i convenuti sarebbero venuti meno all'obbligo di mantenere costantemente la palizzata all'altezza prevista di 2 metri, il che renderebbe esigibile la penale pattuita.

D. Con l’appello i convenuti sostengono che il Pretore avrebbe interpretato erroneamente la nota convenzione, assimilando ad un caso di inadempienza quanto messo in opera dai convenuti, ossia la posa di ribalte su cerniere in due dei pannelli, in modo da consentire la temporanea riduzione dell'altezza della palizzata per permettere alla luce di di entrare e per "eseguire lavori di giardinaggio e inaffiamento nella parte antistante la palizzata dove sono messe a dimora le piantine di alloro".

E. Delle osservazioni dell'attore al gravame, del quale è chiesta la reiezione con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

  1. Come rettamente considerato dal Pretore, con la convenzione del 2 febbraio 1997 (doc. D) le parti hanno inteso assicurare all'attore che fino al momento in cui la siepe prevista dalla precedente convenzione avrebbe raggiunto la pattuita altezza di 2 metri (circostanza da accertare da un giardiniere scelto dall'attore, doc. D, punto 7), i fondi sarebbero stati separati lungo l'intero confine tra le due proprietà da una palizzata in legno di colore marrone, che i convenuti si impegnavano a fare allestire e mantenere in opera (doc. D, punto 1: "erstellen, beibehalten und unterhalten").

Per assicurare l'esecuzione di questa obbligazione, le parti hanno previsto nella convenzione doc. D una clausola (punto 8) contenente una pena convenzionale del seguente tenore:

"Die Parteien vereinbaren, dass sollten die Eigentümer der Stockwerkeinheiten __________ - __________ - __________ - __________ die Holzpalisade vor der Erteilung der Zustimmung des tess. Gärtners (gemäss Punkt 7), entrenen, dann haften alle Eigentümer gennannter Stockwerkeinheiten solidarisch für derer Beibehaltung und verpflichten sich schon jetzt Fr. 10'000.-- (zehntausend) als Strafgeld an Herrn __________ zu bezahlen, wobei die Pflicht für die Beibehaltung der Palisade bleiben wird."

  1. La lite si risolve nella questione a sapere se il comportamento dei convenuti, che ammettono di avere realizzato delle aperture mobili in due dei pannelli della palizzata (cfr. comunque le foto doc. I, che dimostrano una violazione di ben maggiore entità), sia suscettibile di innescarne la responsabilità, e di rendere pertanto operativa la richiesta pena convenzionale.

2.1 I convenuti tentano di esporre le motivazioni del loro comportamento, il che è però del tutto inutile per ben due motivi.

Da una parte la stessa convenzione dichiara dovuta la pena convenzionale già solo per il caso di violazione dell'obbligo di mantenere in essere la nota palizzata, senza che cumulativamente vi debba essere colpa degli obbligati, ragione per cui non vi è ragione di chinarsi sui motivi che hanno condotto i convenuti a venire meno al proprio obbligo.

In secondo luogo, quand'anche non fosse così le motivazioni addotte dai resistenti sono al limite del ridicolo: è infatti manifesto che la palizzata non è di ostacolo alcuno alla corrente manutenzione della siepe, ed è ovvio che la manomissione della palizzata non è avvenuta per garantire una migliore insolazione alla siepe -in tal caso essa sarebbe stata eseguita lungo tutto il perimetro e non solo sui pannelli siti in corrispondenza della piscina (e, si presume, dell'abitazione), cfr. le foto doc. I- ma per assicurare ai convenuti la vista sul lago, ma nel contempo evidentemente anche quella sul fondo dell'attore, che questi con la convenzione voleva invece fosse loro preclusa.

Già solo da queste semplici considerazioni risulta pertanto che il comportamento dei convenuti è sicuramente lesivo dello spirito e delle finalità della convenzione doc. D.

2.2 I convenuti sono ad ogni buon conto venuti meno anche al testo della convenzione: il loro agire configura senz'altro -anche se solo in misura parziale e reversibile- un "entfernen" della palizzata ai sensi della clausola penale della convenzione, il che, interpretando la convenzione sulla base dello scopo che le parti (ed in particolare l'attore) si prefiggevano, meglio descritto al punto 1 della convenzione stessa, è a mente di questa Camera sufficiente ad innescare la loro responsabilità, e a rendere perciò operativa la pena convenzionale.

Tanto basta a determinare la reiezione del gravame, infondato in ogni suo punto.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 1° febbraio 2000 di __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 480.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 500.--

già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico, con l’obbligo solidale di rifondere alla controparte fr. 700.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione: -

Comunicazione alla Pretura di Locarno-Città.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

contractual penaltycontract interpretationboundary fenceproperty neighborsbreach of obligationappellate costs

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the defendants breached the February 2, 1997 agreement by modifying the palisade.

Decisione estratta

Yes. Opening movable panels in the palisade constituted a breach of the duty to keep the palisade in place along the whole boundary.

Motivazione estratta

The agreement required the defendants to create, maintain and keep the palisade in operation until the hedge reached the agreed height. The partial and reversible openings were still an 'removal' within the meaning of the penalty clause and were contrary to the agreement's purpose.

Questione giuridica chiave

Whether the contractual penalty of CHF 10,000 became due.

Decisione estratta

Yes. The contractual penalty was triggered by the breach of the obligation to maintain the palisade.

Motivazione estratta

The clause made the penalty payable upon violation of the maintenance obligation, without requiring additional fault; interpretation according to the agreement's purpose confirmed liability.

Questione giuridica chiave

Who bears the appellate costs.

Decisione estratta

The appellants bear the appeal costs and must pay party compensation to the respondent.

Motivazione estratta

Costs follow the outcome of the appeal.

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