AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2005.43
Data decisione, Autorità: 30.11.2005, IICCA
Titolo: compravendita - difetti - notifica tardiva - dolo
COMPRAVENDITA IMMOBILIAREDOLOGARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA art. 203 CO
Incarto n. 12.2005.43 rinvio TF
Lugano 30 novembre 2005
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.2002.00116 della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con petizione 28 agosto 2002 da
AP 1 AP 2 entrambi rappr. da RA 1
contro
AO 1 AO 2 entrambi rappr. dallo RA 2
con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi, domanda avversata da questi ultimi che hanno postulato la reiezione della petizione e in via riconvenzionale hanno chiesto la condanna della controparte al pagamento di fr. 800.-, somma ridotta in sede conclusionale a fr. 677.90;
sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 19 maggio 2003, con cui ha accolto la petizione e respinto la domanda riconvenzionale;
appellanti i convenuti con atto di appello 3 giugno 2003, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli attori con osservazioni 22 luglio 2003 postulano la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
preso atto che con decisioni 11 gennaio 2005 la I Corte civile del Tribunale federale, respingendo il ricorso di diritto pubblico e accogliendo parzialmente il ricorso per riforma presentati dai convenuti, ha annullato la sentenza 5 agosto 2004 di questa Camera (inc. n. 12.2003.99), rinviandole la causa per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
Con il rogito n. 1839 del notaio __________, sottoscritto dalle parti l'8 giugno 2001 (doc. A), __________ e __________ AP 2hanno venduto a __________ e __________ AO 1, per fr. 450'000.-, la casa d'abitazione sita sulla part. n. __________ RFD di __________, ivi comprese alcune quote coattive su altre particelle. Il trapasso di proprietà è stato iscritto a RF il 25 settembre 2001, ritenuto che gli acquirenti sono entrati in possesso del fondo già nel precedente mese di luglio.
Verso la metà di luglio 2001 si sono verificate alcune infiltrazioni d'acqua dal tetto piano dell'edificio. Prontamente avvertiti dagli acquirenti, i venditori hanno interpellato il tecnico della ditta __________ ____________________, il quale, recatosi sul posto, dopo aver constatato danneggiamenti nella cupola del tetto e sul camino dove il manto impermeabile era strappato, ha provveduto, gratuitamente, alla relativa riparazione, avvertendo contestualmente i presenti che il manto si sarebbe potuto strappare altrove.
Con la petizione in rassegna __________ e __________ AO 1, preso atto che nel maggio 2002 si erano verificate nuove infiltrazioni d'acqua, hanno chiesto la condanna di __________ e __________ AP 1al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi, somma corrispondente al minor valore dell'oggetto venduto in conseguenza della sua difettosità.
I convenuti, oltre ad opporsi alla petizione, hanno a loro volta chiesto, in via riconvenzionale, la condanna degli attori in solido al pagamento di una somma ridotta in sede conclusionale a fr. 677.90, pari all'importo che il notaio aveva trattenuto sul prezzo di fr. 450'000.- per il fatto di essersi occupato di alcune pratiche connesse alla vendita, che a loro dire dovevano essere pagate dalla controparte.
Il Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto rilevato che il problema lamentato in causa, consistente nell'insufficiente tenuta del tetto piano dell'edificio con conseguenti infiltrazioni d'acqua all'interno, costituiva senz'altro un difetto ai sensi dell'art. 197 cpv. 1 CO; escluso che agli attori potesse essere rimproverata la conoscenza del difetto, non risultando che essi ne fossero consapevoli già al momento della conclusione del contratto, ed appurato da un lato che il difetto in questione, di natura occulta, era stato tempestivamente notificato ai convenuti, e dall'altro che il minor valore della casa corrispondeva, per stessa ammissione di questi ultimi, alle spese di rifacimento del tetto che l'istruttoria aveva permesso di quantificare in fr. 12'500.-, egli ha in definitiva concluso per l'integrale accoglimento della pretesa attorea, limitata a fr. 10'000.- in considerazione del fatto che la riparazione aveva comportato anche una miglioria. Quanto alla domanda riconvenzionale, la stessa è stata invece respinta, in quanto l'importo di fr. 677.90 non concerneva un costo direttamente connesso con la stipulazione della compravendita, le cui spese per contratto avrebbero dovuto essere a carico degli attori, ma si riferiva ad un atto preliminare e meglio alle pratiche per l'eliminazione della restrizione della facoltà di disporre LPP, che doveva rimanere a carico dei convenuti venditori, obbligati per legge a predisporre il fondo per l'iscrizione della compravendita.
Con l'appello che qui ci occupa, avversato dagli attori, i convenuti chiedono di riformare la sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale. Con riferimento alla prima azione essi osservano, in estrema sintesi, che l'oggetto venduto non era assolutamente difettoso, che gli attori non potevano prevalersi del difetto, facilmente accertabile, che lo stesso era stato notificato tardivamente e che in ogni caso non era stato provato l'ammontare delle spese per il rifacimento del tetto. In merito alla seconda, essi rilevano che le pratiche volte alla cancellazione della restrizione della facoltà di disporre erano connesse alla compravendita e dunque, per contratto, dovevano restare a carico degli attori.
Con sentenza 5 agosto 2004 la scrivente Camera, in parziale accoglimento dell’appello, ha riformato il giudizio pretorile in punto alla domanda riconvenzionale così come chiesto dai convenuti ed ha invece confermato quello relativo all’azione principale.
Statuendo l’11 gennaio 2005 sui ricorsi di diritto pubblico e per riforma presentati dai convenuti avverso la sentenza d’appello, il Tribunale federale, evase le altre contestazioni, ha ammesso unicamente la censura relativa alla tardività della notifica dei difetti ad opera degli attori. A suo giudizio, ciò non comportava tuttavia ancora che la sentenza cantonale dovesse essere modificata nel senso dell’accoglimento dell’azione principale. Giusta l’art. 203 CO il venditore che aveva intenzionalmente ingannato il compratore, dissimulando con astuzia dei difetti o assicurando determinate qualità, non poteva in effetti invocare la limitazione dell’obbligo della garanzia per omessa o tardiva notifica, ritenuto che il dolo andava tra l’altro ammesso anche quando il venditore aveva consapevolmente omesso di comunicare l’esistenza di un difetto al compratore -il quale lo ignorava e non avrebbe potuto scoprirlo a causa della sua natura occulta- pur sapendo che per lui si trattava di un elemento importante (DTF 66 II 132 consid. 6; Schumacher/Rüegg, Die Haftung des Grundstückverkäufers, in Koller, Der Grundstückkauf, 2. ed., Berna 2001, § 5 n. 168). In concreto, dopo aver rammentato che l’onere di dimostrare il dolo incombeva agli attori compratori, l’Alta Corte ha osservato: che i giudici d’appello avevano stabilito che l’informazione circa l’insufficiente tenuta del tetto avrebbe sicuramente influito se non già per la decisione di stipulare il contratto quanto meno per la fissazione del prezzo; che i convenuti ne erano consapevoli, visto che avevano sempre addotto che il prezzo era modesto proprio a causa della situazione del tetto, anche se poi non erano riusciti a dimostrare la veridicità di quell’affermazione; che gli attori, dal canto loro, avevano sempre dichiarato sin dall’inizio della causa di essere stati ingannati dai venditori, i quali, seppur al corrente dell’esistenza del difetto, avevano sottaciuto loro tale inconveniente, affrettandosi a vendere la casa (petizione p. 3), rispettivamente avevano poi rincalzato tale tesi richiamandosi alla deposizione del teste __________, il quale avrebbe dichiarato di essere intervenuto per rimediare ad analoghe infiltrazioni d’acqua del tetto già nel maggio 2001, poco prima della firma dell’atto di compravendita (cfr. osservazioni all’appello). In definitiva, rilevando che la Corte cantonale non si era soffermata su questo aspetto, senz’altro suscettibile di influire sull’esito della controversia, le ha rinviato la causa affinché, previo completamento degli accertamenti di fatto e nuovo apprezzamento delle prove, provvedesse ad emanare un nuovo giudizio, fermo restando che se fosse risultato che i convenuti erano all’oscuro del difetto, la petizione avrebbe dovuto essere respinta a causa della tardività della sua notifica e che se invece si fosse giunti alla conclusione che essi ne erano a conoscenza e lo avevano consapevolmente taciuto agli attori, la finzione legale dell’accettazione della cosa nonostante il difetto sarebbe venuta meno e la garanzia per i difetti della cosa venduta avrebbe dovuto essere ammessa, con conseguente conferma della decisione del Pretore.
Conformemente al giudizio di rinvio, che vincola il tribunale inferiore (art. 66 cpv. 1 OG, cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 835 ad art. 322; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d’organisation judiciaire, Berna 1990, Vol. II, n. 1.3 ad art. 66 OG), si tratta pertanto di esaminare se i convenuti erano effettivamente a conoscenza del difetto al tetto già prima della firma del contratto e, in tal caso, se lo abbiano consapevolmente sottaciuto alla controparte. Entrambi i quesiti devono essere risolti affermativamente. Il teste __________ ha in effetti dichiarato di essere stato contattato dai convenuti nel maggio 2001 a causa di una piccola infiltrazione dal tetto, precisando che a quel momento il signor AO 2 gli aveva detto che il tetto doveva essere sistemato in modo che non entrasse acqua. In quell’occasione il teste gli aveva risposto che il tetto si poteva riparare ma che la riparazione non avrebbe potuto avere effetto a lungo termine, anche perché -ribadendo di fatto quanto avrebbe poi riferito anche in seguito, allorché aveva constatato analoghi difetti nel luglio 2001- il manto si sarebbe potuto strappare altrove per cui la spesa poteva risultare inutile, e gli ha pertanto consigliato il rifacimento del manufatto. Egli ha poi aggiunto che il problema dovuto alle infiltrazioni era comune a tutte le case a schiera di quel complesso edilizio ed era noto a tutti i proprietari, tra cui anche al signor AO 2. In tali circostanze è incontestabile che prima della stipulazione del contratto di compravendita i convenuti fossero a conoscenza del problema al tetto e sapessero che le riparazioni poi effettuate non lo avrebbero verosimilmente risolto in modo definitivo. In base al principio della buona fede essi avrebbero pertanto dovuto informare gli attori di questa particolare situazione, che era ovviamente tale da ridurre il prezzo di vendita, ciò di cui essi erano consapevoli (cfr. pure la sentenza di rinvio, riassunta al considerando precedente). Avendo invece sottaciuto quell’informazione, essi hanno senz’altro agito dolosamente (così nella DTF citata), quanto meno nella forma del dolo eventuale (che è sufficiente, cfr. Schumacher/Rüegg, op. cit., § 5 n. 167), anche perché in base al corso ordinario degli eventi si deve escludere che una parte possa aver semplicemente dimenticato o aver omesso di comunicare per negligenza all’altra una circostanza per lei pregiudizievole e rilevante per l’affare, da lei appurata meno di un mese prima della sottoscrizione del contratto. Essi non possono pertanto prevalersi della tardività della notifica dei difetti da parte degli attori (sentenza DTF citata).
Stando così le cose, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto di accogliere la petizione può pertanto essere confermato. Non così, invece, quello con cui egli ha concluso per la reiezione della domanda riconvenzionale, che deve al contrario essere accolta. Come già detto nella sentenza 5 agosto 2004 di questa Camera, che, limitatamente a quella tematica, non era del resto stata oggetto di impugnazione innanzi al Tribunale federale, è innanzitutto pacifico che in base al contratto i convenuti avrebbero dovuto ricevere l'intero prezzo di fr. 450'000.- e non un importo ridotto. Poiché dagli atti di causa non risulta che gli attori avrebbero potuto pagare al notaio con effetto liberatorio -la tesi di un suo intervento a titolo fiduciario, addotta in sede di duplica riconvenzionale, è rimasta allo stadio di puro parlato- essi rispondono nei confronti dei convenuti del fatto che costui abbia trattenuto per sé la somma di fr. 677.90, versando loro solo l'importo di fr. 449'322.10. La questione a sapere se la "compensazione" da lui operata fosse o meno giustificata non è in definitiva rilevante per l'esito della lite e, se del caso, dovrà essere risolta, in separata sede, tra il notaio e gli attori.
Ne discende, in parziale accoglimento del gravame, che il giudizio pretorile deve essere riformato in punto alla domanda riconvenzionale.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 3 giugno 2003 di __________ e __________ AP 1è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 19 maggio 2003 della Pretura del distretto di Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
Di conseguenza i convenuti riconvenzionali sono condannati a versare in solido agli attori riconvenzionali la somma di fr. 677.90.
2.1 La tassa di giustizia di fr. 50.- e le spese di fr. 30.- sono poste a carico dei convenuti riconvenzionali con l'obbligo di rifondere agli attori riconvenzionali la somma di fr. 100.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 380.-
b) spese fr. 20.-
Totale fr. 400.-
da anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico per 14/15 e per la rimanenza sono poste a carico degli appellati, ai quali gli appellanti verseranno fr. 500.- per ripetibili.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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