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Numero d'incarto:
12.2007.74
Data decisione, Autorità:
07.01.2008, IICCA
Titolo:
Locazione, adeguamento del canone durante la protrazione del contratto, la mancata decisione dell'Ufficio di conciliazione comporta l'incompetenza del Pretore a statuire
Incarto n.
12.2007.74
Lugano
7 gennaio
2008/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2006.326
della Pretura del Distretto di Bellinzona (locazione) - promossa con istanza 23
novembre 2006 da
AO 1
rappr. dall' RA 1
contro
AP 1
AP 2
tutti rappr. dall' RA 2
con cui
l'istante ha chiesto di
accertare la validità della disdetta 12 luglio 2006 e la non sussistenza delle
condizioni per la protrazione della locazione, in via subordinata che sia
concessa una protrazione al massimo fino al 30 settembre 2007 (termine ridotto,
in sede di conclusioni, al 31 agosto 2007), con adeguamento del canone di
locazione dal 1° marzo 2007 a fr. 2'100.- mensili oltre le spese;
domande
avversate dai convenuti che hanno postulato la reiezione dell'istanza di accertamento e la conferma della
decisione dell'Ufficio di
conciliazione di Bellinzona 7 novembre 2006, così come la reiezione della domanda di adeguamento della pigione;
che il
Pretore ha parzialmente accolto il 7 marzo 2007, concedendo una protrazione
unica e definitiva fino al 31 dicembre 2007 e adeguando il canone di locazione
durante la protrazione a fr. 2'000.- mensili oltre spese accessorie;
appellanti
i convenuti con atto di appello 20 marzo 2007, con cui chiedono la riforma del
giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza di adeguamento del canone
di locazione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'istante con osservazioni 23 aprile 2007 postula la reiezione del gravame,
pure con protesta di spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. Il 20 novembre 1996 la Comunione ereditaria composta degli eredi
fu __________ in qualità di locatori e AP 1 AP 2 come conduttori hanno
stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento sito al
piano terreno dello stabile denominato __________ in via __________ __________
(doc. A). Il contratto era stato concluso per una durata di cinque anni ed è
stato rinnovato, dopo tale termine, tacitamente. La pigione era stata fissata
in fr. 1'650.- mensili oltre alle spese accessorie. Il 10 luglio 2006 AO 1 ha
acquistato lo stabile situato in via __________ (doc. D) e, il 12 luglio
successivo, ha disdetto con modulo ufficiale notificato separatamente a
entrambi i coniugi il contratto di locazione con AP 1 AP 2 per il 28 febbraio
2007 (doc. B1 e B2) "avendo acquistato la proprietà per abitarvi
personalmente" (doc. C).
B. Il
24 luglio 2006 AP 1 AP 2 hanno adito l'Ufficio di conciliazione di Bellinzona chiedendo l'annullamento della disdetta, in via
subordinata la concessione di una protrazione di quattro anni. Il locatore si è
opposto alle domande degli istanti e ha chiesto, in via subordinata, che la
protrazione sia concessa per un massimo di sei mesi con un adeguamento della
pigione a fr. 2'100.- mensili
oltre spese (risposta 22 settembre 2006, pag. 9 punto 5). Il 7 novembre 2006 l'Ufficio di conciliazione ha accolto
parzialmente la domanda dei conduttori, accordando una protrazione fino al 31
dicembre 2007 (inc. rich. Ufficio di conciliazione).
C. Il
locatore si è rivolto con istanza 23 novembre 2006 alla Pretura di Bellinzona,
chiedendo di accertare la validità della disdetta 12 luglio 2006 per il 28
febbraio 2007, negando qualsivoglia protrazione della locazione, in via
subordinata al massimo fino al 30 settembre 2007 con adeguamento della pigione
dal 1° marzo 2007 a fr. 2'100.-
mensili oltre spese. All'udienza
di discussione 18 dicembre 2006 i convenuti si sono opposti alle domande,
postulando la conferma della decisione dell'Ufficio di conciliazione. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nelle
proprie conclusioni scritte 13 gennaio 2007 i conduttori si sono confermati nel
loro punto di vista, mentre l'istante,
con memoriale 15 gennaio 2007, ha ribadito la sua posizione, salvo richiedere
in via subordinata la fissazione della protrazione al massimo fino al 31 agosto
2007. Statuendo con sentenza 7 marzo 2007, il Pretore ha accolto parzialmente l'istanza, concedendo una protrazione unica e
definitiva fino al 31 dicembre 2007 e aumentando il canone di locazione per il
periodo di protrazione a fr. 2'000.-
mensili oltre spese accessorie.
D. AP 1
AP 2 sono insorti con un appello 20 marzo 2007, con il quale chiedono la
riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la domanda di
adeguamento della pigione. Con osservazioni 23 aprile 2007 AO 1 propone la
reiezione del gravame.
Considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha accertato che uno dei figli dei
conduttori è affetto da gravi handicap, che nel corso del 2007 avrebbero
imposto un delicato intervento chirurgico seguito da un lungo periodo d'immobilità forzata dell'interessato. Egli ha altresì accertato che
i conduttori si erano adoperati, ancor prima di ricevere la disdetta del rapporto
di locazione, per trovare una sistemazione alternativa, acquistando un
appartamento che sarebbe stato consegnato loro entro il 31 dicembre 2007. Il
primo giudice ha poi ritenuto che anche i fabbisogni dei familiari del locatore
erano degni di tutela, poiché per le loro condizioni di salute non era più
possibile vivere nella loro attuale abitazione, disposta su tre piani. Di
conseguenza, egli ha concesso una protrazione unica e definitiva fino al 31
dicembre 2007. Sulla scorta della relazione 12 settembre 2006 (doc. W), per il
periodo di protrazione egli ha inoltre adeguato il canone di locazione di fr. 1'650.- mensili oltre spese accessorie a fr.
2'000.- mensili più spese.
- Gli
appellanti contestano in questa sede solo la decisione del Pretore di adeguare
la pigione durante il periodo di protrazione. Essi sostengono anzitutto che
egli non avrebbe potuto chinarsi sulla questione, poiché l'Ufficio di conciliazione "non era
entrato nel merito della richiesta". Una richiesta di adeguamento, poi,
avrebbe dovuto rispettare le esigenze di forma poste dall'art. 269d CO (appello, pag. 3 seg.).
Da parte sua, il locatore sostiene che ciò che importa è il fatto di aver
sottoposto la questione all'Ufficio.
Questi, in ogni caso, non avendo statuito alcunché in merito, è come se avesse
respinto la domanda di adeguamento (osservazioni, pag. 2 seg.).
2.1 Secondo
l'art. 272c cpv. 1 CO
ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto
venga adeguato alla nuova situazione. Per quanto concerne il locatore, egli è
dispensato dall'adempiere i
requisiti di forma posti dall'art.
269d CO. Su simili richieste l'autorità di conciliazione in materia di locazione ha competenza
decisionale (Weber in: Basler Kommentar, 4ª edizione, n. 6b ad art. 273 CO; MP 1996/4 pag. 222; Lachat, Le
bail à loyer, Losanna 1997, pag. 513; Roberti, Institut und Verfahren der
Schlichtungsbehörde in Mietsachen, dissertazione, Zurigo 1993, pag. 82). Essa
non agisce d'ufficio, bensì a
richiesta di parte. Se quest'ultima
non introduce una simile domanda dinanzi all'Ufficio di conciliazione in occasione della domanda di protrazione,
allora non può proporla dinanzi al giudice (MP 1996/4 pag. 223; cfr. anche DTF
102 II 12, in particolare pag. 16 consid. 2b).
Se il
contratto non è stato modificato nella decisione di protrazione, esso permane
quindi valido senza alcun cambiamento durante la protrazione. Sono tuttavia
salve, giusta il cpv. 2 dell'art.
272c CO, le possibilità legali d'adeguamento. In tal caso il locatore che vuole aumentare la pigione dovrebbe
– tra le altre cose – comunicare la sua intenzione al conduttore mediante un
modulo approvato dal Cantone, pena la nullità dell'aumento (art. 269d CO), a meno che il locatore e il conduttore
concordino l'aumento della
pigione (Weber in: op. cit., n. 6 ad art. 272c CO). Se non che, siccome l'aumento può essere richiesto solo per la
prossima scadenza di disdetta (art. 269d cpv. 1 CO) e il locatore ha già
disdetto il rapporto di locazione, poi protratto, è controversa in dottrina la
questione di sapere se sussiste ancora la possibilità, da parte sua, di
richiedere un simile aumento (Weber in: op. cit., n. 5a ad art. 272c CO
con riferimenti). Va inoltre detto che l'uso del modulo potrebbe essere tralasciato solo a patto che l'inquilino sia stato a conoscenza del suo
diritto di contestare un simile aumento e che abbia rinunciato a esercitarlo
senza subire pressioni da parte del locatore, quale ad esempio la minaccia di
un'eventuale disdetta (DTF 128
III 419 consid. 2.4.2, 123 III 70 consid. 3b; da ultimo: II CCA, sentenza inc.
12.2006.220 del 24 aprile 2007, consid. 2a).
2.2 Nella fattispecie il
locatore ha chiesto dinanzi all'Ufficio di conciliazione, qualora fosse stata
accordata una protrazione, un adeguamento della pigione a fr. 2'100.- mensili
più spese (risposta 22 settembre 2006, pag. 9 punto 5). Nella sua decisione 7
novembre 2006 l'Ufficio non si è pronunciato su tale domanda, limitandosi a statuire
sulla protrazione. Va dapprima spiegato che, come detto (sopra, consid. 2.1), una
domanda di adeguamento formulata in occasione di una procedura di protrazione
della locazione non deve rispettare, al contrario di quanto asserito dagli
appellanti, le esigenze di forma previste dall'art. 269d CO. La
questione da porsi è invece quella di sapere se il fatto, per l'autorità di
conciliazione, di non essersi espressa in merito pregiudichi la possibilità del
locatore di proporre una simile domanda dinanzi al giudice.
2.3 Quando l'Ufficio di
conciliazione non si pronuncia su una domanda che gli è stata sottoposta,
sebbene abbia potere decisionale in tale ambito, non si è in presenza di alcuna
decisione. Le parti non possono quindi adire il giudice ai sensi dell'art. 273
cpv. 5 CO. In tal caso, si è in presenza, semmai, di un caso di denegata giustizia
(Higi in: Zürcher
Kommentar, 4ª edizione, n. 132 ad art. 273 CO e n. 19 ad art. 272b CO; Lachat, op. cit., pag. 517).
Il locatore sostiene che siccome l'Ufficio di conciliazione non
ha statuito al riguardo, è come se avesse respinto la domanda di adeguamento.
Tale tesi non può tuttavia essere seguita, poiché dal silenzio dell'autorità su una domanda a lei sottoposta
non si può ragionevolmente dedurne la reiezione, bensì, per i motivi testé
illustrati, l’assenza di decisione. Ne consegue che il Pretore, mancando
una decisione dell’Ufficio di conciliazione sull’adeguamento del canone di
locazione, non avrebbe potuto pronunciarsi sulla questione. Al contrario di
quanto richiesto dagli appellanti, l'istanza di adeguamento del canone di
locazione non è tuttavia da respingere, bensì da dichiarare irricevibile (Higi, op. cit., n. 135 ad
art. 273 CO). Dato l'esito del giudizio, non è necessario pronunciarsi sulle
altre censure sollevate con l'appello (pag. 4 seg.).
- La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza del locatore e sono
calcolate in base alle somme di cui è contestato l’adeguamento. Il valore
litigioso ammonta pertanto a fr. 1’350.- (10 mesi x fr. 350.-). Il giudicato
odierno impone anche una modifica del dispositivo sugli oneri processuali di
prima sede, che seguono la medesima sorte.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
- L'appello 20 marzo
2007 di AP 1 AP 2 è accolto. Di conseguenza la sentenza 7 marzo 2007 della
Pretura del Distretto di Bellinzona, invariati agli altri dispositivi, è così
riformata:
1.2 La domanda 23 novembre 2006 di AO 1 di adeguamento
del canone di locazione è dichiarata irricevibile.
-
La
tassa di giustizia di fr. 350.- e le spese di fr. 50.-, da anticipare dall'istante,
rimangono a suo carico. L'istante rifonderà inoltre ai convenuti complessivi
fr. 2'000.-.
-
Gli oneri
processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr.
100.-
b) spese fr.
50.-
fr.
150.-
sono posti a carico di AO
1, con l'obbligo di rifondere agli appellanti complessivi fr. 600.- per ripetibili
di appello.
- Intimazione:
-;
-.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente La
segretaria
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il
valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di
diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;
per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia
dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini
ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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