AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2010.9
Data decisione, Autorità: 22.02.2010, IICCA
Titolo: Locazione - disdetta per mora - sfratto
DISDETTA STRAORDINARIAPROCEDURA DI SFRATTO DEI CONDUTTORI art. 257d COart. 506 CPC-TI
Incarto n. 12.2010.9
Lugano 22 febbraio 2010/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.240 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza di sfratto 14 settembre 2009 da
AO 1 rappr. da RA 1
contro
AP 1 rappr. dall' RA 2
con cui l'istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dal parco giochi sito nello stabile denominato __________, in via __________ a __________;
domanda che la convenuta ha contestato e che il Pretore ha accolto con decreto 17 dicembre 2009;
appellante la parte convenuta, che con appello 15 gennaio 2010 chiede la riforma della decisione del Pretore nel senso di respingere la domanda di sfratto e accogliere la domanda di contestazione della disdetta;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
considerato
in fatto e in diritto
che con contratto 29 agosto 2008, AO 1 ha dato in locazione a AP 1 il parco giochi indoor denominato __________ di 547.3 metri quadrati sito nello stabile __________ a __________;
che il contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta il 30 settembre 2013, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una pigione di fr. 4'550.- e di una quota parte per le spese accessorie di fr. 450.- (doc. C);
che con lettera 18 maggio 2009 l'amministratore dell'immobile, constatato che non erano ancora stati pagati i canoni di locazione relativi ai mesi di febbraio, aprile e maggio 2009 per complessivi fr. 15'000.-, ha avvertito la conduttrice che in caso di mancato pagamento nel termine di 30 giorni avrebbe rescisso il contratto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. A);
che, non essendo intervenuto alcun versamento nel termine, l'8 luglio 2009 l’amministratore ha disdetto il contratto, avvalendosi del formulario ufficiale, per il 31 agosto 2009 (doc. B);
che con istanza 14 agosto 2009 la conduttrice ha contestato la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il quale ha poi trasmesso l'incarto alla Pretura, alla quale, con istanza del 14 settembre 2009, la locatrice ha chiesto lo sfratto della stessa conduttrice dall’ente locato, da essa non riconsegnato alla scadenza del 31 agosto 2009;
che con il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto di locazione e della validità della relativa disdetta, ha decretato lo sfratto immediato della convenuta dai locali da essa occupati, mettendo a suo carico la tassa di giustizia e le spese di fr. 150.-;
che con appello 15 gennaio 2010 la convenuta chiede, previa assunzione delle prove testimoniali rifiutate dal Pretore, che la sentenza impugnata sia riformata nel senso di respingere la domanda di sfratto e di accogliere la domanda di contestazione della disdetta;
che la sentenza del Pretore è stata intimata personalmente all'appellante il 18 dicembre 2009 per plico raccomandato, ritornato al mittente perché non ritirato nel termine di giacenza di 7 giorni;
che in data 4 gennaio 2010 la sentenza è stata nuovamente intimata, questa volta al patrocinatore della convenuta, il quale ha ritirato la raccomandata il giorno successivo;
che, qualora dovesse essere valida l’intimazione fatta alla convenuta personalmente, l'appello, da inoltrare nel termine di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC), non sospeso dalle ferie giudiziarie (art. 412 cpv. 2 CPC), dall'intimazione della sentenza - che nel caso di mancato ritiro della decisione decorre dal giorno successivo alla scadenza del termine di giacenza presso l'ufficio postale – sarebbe irrimediabilmente tardivo;
che la questione può rimanere aperta, l’appello essendo comunque destinato all’insuccesso;
che con l’atto d’appello l'appellante ha innanzitutto prodotto un plico di documenti: in appello essendo chiaramente esclusa la facoltà di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), il doc. R va però estromesso dall’incarto, ritenuto che gli altri già sono agli atti, sicché la loro produzione non appare comunque di alcuna utilità;
che il Pretore, accertato che la convenuta era in mora con il pagamento dei canoni di locazione, che l'istante aveva regolarmente diffidato la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni e che nessun pagamento era intervenuto,
ha ritenuto valida la disdetta straordinaria 8 luglio 2009;
che la convenuta non contesta di non aver pagato il canone di locazione, ma giustifica tale suo comportamento con l’esistenza di difetti dell’ente locato;
che in proposito va però rilevato che il conduttore non può trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti dell’ente locato se non facendo uso del deposito della pigione seguendo la procedura prevista dall’art. 259g CO (TF 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; II CCA 10 giugno 2009 inc. n. 12.2009.110);
che nella fattispecie l’appellante si è limitata a trattenere la pigione, senza aver fatto uso della facoltà di depositarla presso l’Ufficio di conciliazione, con la conseguenza che il mancato pagamento configura una sua mora;
che ciò vale a maggior ragione in considerazione del fatto che, come già rilevato dal Pretore, la convenuta ha trattenuto l'intero canone di locazione, quando lei stessa afferma che i difetti dell'ente locato ne avrebbero giustificato una riduzione solo della metà;
che l'appellante censura la decisione adducendo che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, essa aveva dichiarato di compensare le pigioni arretrate con un proprio credito derivante dalla diminuzione dell'uso della cosa locata per i difetti della stessa;
che, contrariamente a quanto da lei asserito, siffatta dichiarazione di compensazione non risulta però dall'istanza di contestazione della disdetta, nella quale l'istante si è limitata sostenere che i pretesi difetti dell'ente locato giustificherebbero una riduzione della pigione di almeno il 50% e che l'assenza di climatizzazione sarebbe all'origine di una perdita di beneficio di almeno fr. 60'000.-;
che la semplice richiesta di procedere all'eliminazione di difetti non è equiparabile a una dichiarazione di compensazione;
che neppure nello scambio di corrispondenza v'è traccia di compensazione, avendo anzi l'appellante affermato che aveva già dato disposizioni per il pagamento, assicurando che qualora i pagamenti non fossero stati eseguiti essa vi avrebbe provveduto nei termini della comminatoria (doc. G);
che l'appellante rimprovera ancora al Pretore di aver accertato l'uso regolare dell'oggetto locato senza aver proceduto alle verifiche, neppure assumendo le prove da lei proposte a dimostrazione dell'inagibilità della struttura;
che la censura risulta fine a sé stessa, l'appellante non traendone alcuna conseguenza, ed è pure infondata, considerato che i difetti lamentati - mancanza di un accesso diretto per i disabili all'ascensore e il mancato funzionamento dell'impianto di climatizzazione - hanno forse reso meno agevole, ma non impedito l'uso dell'oggetto locato;
che l'appellante censura poi il giudizio impugnato adducendo pure che il primo giudice ha negato a torto che la disdetta costituiva una misura di ritorsione della proprietaria, considerato che essa aveva da sempre riconosciuto l'esistenza dei difetti dell'oggetto locato, salvo poi rescindere il contratto quando la conduttrice ha insistito affinché vi ponesse rimedio;
che l'appellante omette di considerare che, resa attenta del mancato pagamento dei canoni - ciò ancora prima dell'invio della comminatoria di sfratto 18 maggio 2009 - essa stessa aveva informato la locatrice che aveva già disposto due versamenti a suo favore ed erano in corso le verifiche per stabilire se erano stati eseguiti, assicurando che avrebbe provveduto a sanare la presunta posizione debitoria "… entro il termine stabilito nella vostra comunicazione comminatoria", scusandosi per l'inconveniente (doc. G);
che, ciononostante, contrariamente alle assicurazioni date essa non ha fatto fronte ai pagamenti e, ricevuta la comminatoria, ha sollecitato la controparte affinché intervenisse perché era troppo caldo (doc. G), ricevendo quale risposta che la locatrice sarebbe stata disposta a discutere del problema una volta ricevute le pigioni arretrate (doc. I);
che, in tale situazione appare evidente il nesso di causa tra il mancato pagamento del canone e la rescissione del contratto di locazione a opera della locatrice, mentre le sollecitatorie per la riparazione dei difetti appaiono in questo contesto solo di secondaria importanza;
che, non si può poi fare a meno di rilevare l'atteggiamento contraddittorio dell'appellante, la quale prima afferma di aver dato istruzioni alla banca di pagare, impegnandosi a provvedervi qualora i pagamenti non fossero pervenuti alla locatrice e scusandosi per l'inconveniente, ma in seguito motiva il mancato pagamento sostenendo che i difetti dell'ente locato hanno diminuito il valore locativo;
che, stante quanto precede, non v'è motivo di aderire alla richiesta dell'appellante di assumere in questa sede le prove intese a dimostrare i disagi causati dai difetti dell'ente locato, già rifiutate dal Pretore, prove che non sarebbero di alcuna utilità;
che il ricorso, del tutto infondato e proposto non senza leggerezza, deve così essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, con accollo alla convenuta della tassa di giustizia e delle spese di questa sede (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato;
che la decisione dell'appello nel merito rende priva d'oggetto la domanda di effetto sospensivo;
che, ai fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr. 245'000.- (canone di locazione + spese fr. 5'000.- x 49 mesi) ritenuto che il contratto di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere disdetto al più presto per il 30 settembre 2013;
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia:
L’appello 15 gennaio 2010 di AP 1 è respinto.
La domanda di effetto sospensivo è priva d'oggetto.
Le spese della procedura d'appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 1’000.-
sono poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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