AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2011.140
Data decisione, Autorità: 02.11.2012, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare, infiltrazioni d'acqua dal tetto, difetto occulto, clausola di esclusione della garanzia non valida, mancato adempimento all'onere della prova circa l'avvenuta tempestiva notifica del difetto, esclusa una responsabilità per dolo dei venditori
APPELLO E APPELLO INCIDENTALECOMPRAVENDITA IMMOBILIAREDIFETTO OCCULTODISPOSIZIONI TRANSITORIEDOLOGARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSANOTIFICA DEI DIFETTIONERE DELLA PROVA O ONERE PROBATORIO art. 184segg. COart. 203 COart. 216segg. COart. 308 cpv. 2 CPCart. 404 cpv. 1 CPCart. 405 cpv. 1 CPC
Incarto n. 12.2011.140
Lugano 2 novembre 2012/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Fiscalini e Pellegrini
vicecancelliera:
Locatelli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2009.110 della Pretura __________ promossa con petizione 24 novembre 2009 da
AP 1 (patrocinati dall' PA 1 )
contro
CO 1 (patrocinati dall' PA 2 )
con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 30'219.70 oltre interessi del 5% dal 1° ottobre 2009;
domanda avversata dai convenuti che ne hanno postulato la reiezione integrale, e che il Pretore aggiunto con sentenza 20 giugno 2011 ha respinto;
appellanti gli attori che con atto dell'11 agosto 2011 chiedono in via principale la riforma della decisione impugnata nel senso che la petizione sia accolta e ai convenuti sia fatto obbligo di versare fr. 30'219.70, proponendone invece in via subordinata l'annullamento e il conseguente rinvio della causa al Pretore aggiunto per completamento dei fatti ed emissione di un nuovo giudizio;
e a cui i convenuti con risposta del 19 settembre 2011 si oppongono completamente chiedendo che la decisione pretorile sia confermata per intero, protestate spese, tasse e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Con atto pubblico 16 marzo 2009 del notaio avv. __________, AP 1 hanno acquistato (ognuno in ragione di un mezzo) per fr. 870'000.– la casa d'abitazione di CO 1 (già comproprietari in ragione di metà ciascuno) situata sul fondo n. __________ RFD __________ (doc. A). Il trapasso di proprietà è stato iscritto a registro fondiario il 31 marzo 2009 (doc. C).
Con invio raccomandato 10 settembre 2009 AP 1 hanno notificato a CO 1 la presenza di un difetto occulto al citato immobile (doc. E). In sostanza, a seguito dei temporali di luglio e agosto 2009, si erano verificate ripetute e importanti infiltrazioni di acqua piovana dal tetto a vista, che si erano poi riversate in particolare sul sottostante soggiorno. Una ditta specializzata aveva provveduto una prima volta a sistemare delle tegole e sostituire dei listoni marci. Nondimeno, visto che il problema si era ripresentato, la medesima ditta aveva proceduto ad un controllo più approfondito eseguito con sopralluogo del 9 settembre 2009, da cui era emerso che i listoni del tetto erano marci e l'isolazione compromessa, imponendone la sostituzione. Il 19 settembre 2009 CO 1 hanno evidenziato che un siffatto inconveniente non si era mai verificato, che la casa era stata - come noto - edificata nel 1972 e che come tale la stessa era stata venduta in buona fede priva di difetti escludendo una qualsiasi garanzia al riguardo (doc. F).
B. Con petizione 24 novembre 2009 AP 1 hanno chiesto la condanna di CO 1 al pagamento di fr. 30'219.70 e interessi al 5% dal 1° ottobre 2009. L'esistenza di problemi al tetto non era loro nota all'acquisto della casa e, trattandosi di un difetto occulto, nemmeno gli si poteva rimproverare di non avere esaminato l'immobile con dovuta diligenza. Il difetto poi aveva carattere progressivo, di modo che gli attori lo avevano notificato una volta accertatene entità e importanza. Ai convenuti si poteva finanche imputare un agire doloso, avendo questi ultimi omesso di informarli in merito a interventi al tetto fatti eseguire in passato. Ininfluente inoltre la clausola di esclusione della garanzia per difetti contenuta nell' atto notarile, visto che il difetto era appunto occulto. Infine, in base ai preventivi di riparazione e rifacimento del tetto (doc. G e H), il minor valore dell'immobile andava stabilito in fr. 30'219.70 importo questo che gli attori rivendicavano dai convenuti.
Con comparsa scritta di risposta 4 gennaio 2010, i convenuti hanno contestato la pretesa degli attori. Costruita nel 1972, la casa aveva oltre 30 anni ed era quindi soggetta all'usura abituale. Il prezzo richiesto (fr. 870'000.–) teneva appunto conto del fatto che l'immobile non era nuovo, prova ne era che il suo valore commerciale nel 2006 era stato stimato in fr. 1'051'700.– (doc. 2). Gli attori poi avevano visitato la casa ben tre volte prima dell'acquisto. La notifica dei difetti 10 settembre 2009 era ad ogni modo intempestiva, visto che le pretese infiltrazioni d'acqua risalivano a luglio e agosto, e che - per loro stessa ammissione - gli attori avevano ordinato un primo intervento già a luglio 2009. Ciò detto non avendo a quel momento notificato alcunché, se ne doveva dedurre che gli attori avevano accettato quel problema. Negli anni i convenuti avevano provveduto alla manutenzione ordinaria dell'immobile e quindi anche a quella del tetto, ma mai si erano confrontati con infiltrazioni d'acqua piovana. Pertanto, la causa dei problemi costatati dagli attori poteva anche ricondursi agli interventi e ai lavori (riparazione, ma anche posa della nuova conversa) commissionati in quel periodo dagli stessi attori.
Confermati i loro argomenti nella replica 1° febbraio 2010, gli attori hanno precisato che solo le nuove infiltrazioni constatate dopo l'intervento di luglio 2009 avevano permesso di appurare l'effettiva importanza della problematica al tetto. Ciò detto, nei due anni precedenti l'acquisto la casa era stata disabitata. Dal canto loro poi, gli attori erano stati assenti per vacanze dal 5 al 20 luglio 2009 e solo dal 24/25 luglio 2009 abitavano quella casa. Il difetto al tetto non era da ricondurre alla normale usura, bensì ad una precedente e sottaciuta riparazione effettuata in modo non conforme alle regole dell'arte. Contestato invece che i lavori fatti da loro eseguire fossero all'origine delle infiltrazioni d'acqua. Con la duplica 26 febbraio 2010 i convenuti hanno ribadito il loro punto di vista spiegando che, seppur disabitata, la casa veniva sempre riscaldata, pulita e curata dentro e fuori e che all'origine della decisione di vendere vi era un lutto familiare e non una volontà speculativa. Infine, l'unica riparazione al tetto da essi effettuata risaliva ad oltre 20 anni prima, subito dopo averla acquistata, e riguardava solo la parte angolo TV.
Esperita l'istruttoria e previa rinuncia al dibattimento finale, le parti hanno rinnovato i rispettivi argomenti, gli attori con le loro conclusioni scritte 21 aprile 2011 e i convenuti con memoriale del 27 aprile 2011.
C. Con sentenza del 20 giugno 2011 il Pretore aggiunto __________ ha respinto la petizione. Pacifico anzitutto che il rapporto contrattuale in essere fra le parti era una compravendita immobiliare ai sensi degli art. 184 segg. CO (in particolare art. 216 a 221 CO). Il Pretore aggiunto ha quindi ricordato i principi dottrinali e giurisprudenziali sulla garanzia per difetti, sulla responsabilità e sulle conseguenze economiche, oltre ai requisiti per ammettere l'esistenza di un difetto. Ciò detto, egli ha aderito alle conclusioni del perito giudiziario e ammesso l'esistenza di un difetto occulto al tetto. Di modo che la clausola di esclusione della garanzia nell'atto di compravendita era senza rilevanza. Nondimeno, a detta del Pretore aggiunto, gli attori non avevano dimostrato l'avvenuta tempestiva notifica del difetto. Non vi erano elementi a comprova del fatto che si fosse manifestato progressivamente, né per risalire al momento esatto in cui, a detta degli attori, lo stesso sarebbe stato identificato in tutta la sua integralità. D'altra parte, non vi erano neppure i presupposti per ritenere che i convenuti avevano volutamente sottaciuto quel difetto agli attori: la riparazione al tetto fatta eseguire dopo il loro acquisto della casa nel 1989, risaliva al 1990; e d'altra parte poi, non si poteva certo pretendere che i metodi di costruzione impiegati da chi aveva fatto costruire la casa fossero loro noti. E questo, escludeva una loro responsabilità per dolo ex art. 203 CO.
D. Con atto d'appello dell'11 agosto 2011 gli attori chiedono la riforma del giudizio impugnato e di accogliere la petizione con conseguente condanna dei convenuti a pagare fr. 30'219.70 oltre interessi. Il difetto occulto accertato dal Pretore aggiunto aveva carattere progressivo e, emerso con la prima infiltrazione di giugno 2009, si era manifestato per intero il giorno prima della notifica 10 settembre 2009. La ditta interpellata dagli attori era in effetti intervenuta due volte: subito dopo le prime infiltrazioni e poi con il sopralluogo del 9 settembre 2009, allorquando si ebbe modo di constatare la reale entità del difetto al tetto. Dal canto loro i convenuti non avevano contestato il sopralluogo del 9 settembre 2009, tant'è che persino il Pretore aggiunto aveva rinunciato ad eventuali chiarimenti in proposito. Era pertanto a torto che il Pretore aggiunto aveva ritenuto incerto il momento in cui il difetto occulto era stato identificato. In effetti, non essendo contestato il giorno 9 settembre 2009, la notifica 10 settembre 2009 risultava senz'altro tempestiva. D'altra parte, i convenuti avevano ordinato una riparazione del tetto nel 1990 e un'ulteriore intervento negli anni 2002-2004 motivato dal maltempo. Di modo che, il Pretore aggiunto non poteva richiamarsi alla loro buona fede ed escludere che già a quel momento le condizioni del tetto a loro non fossero note. Motivo per cui, ai convenuti era comunque e ad ogni modo imputabile una responsabilità per dolo ai sensi dell'art. 203 CO.
E. Con risposta del 19 settembre 2011, i convenuti propongono di respingere l'appello e confermare la sentenza pretorile per motivi di cui, se necessario, si dirà nel seguito.
e considerando
in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739,1834). Per l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata in vigore, si applica il diritto procedurale previgente. Avviata il 24 novembre 2009, la vertenza davanti al Pretore aggiunto resta così sorretta dal Codice di procedura civile cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio 1971 [RL 3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.
Per contro, giusta l'art. 405 cpv. 1 CPC, alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. In specie, la stessa è stata pronunciata e notificata il 20 giugno 2011, di modo che la procedura di ricorso è retta dal CPC. Ciò detto, le decisioni finali di prima istanza attinenti controversie patrimoniali sono impugnabili mediante appello se il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di almeno fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC), ciò che è senz'altro il caso nella fattispecie in esame (sopra, consid. B). Nulla osta poi all'esame dell'appello 11 agosto 2011 (data sulla busta d'invio) ritenuto che l'invio della sentenza è stato ritirato il 21 giugno 2011 (art. 311 cpv. 1 CPC combinato con l'art. 145 cpv. 1 lett. b). Altresì ammissibile la risposta 19 settembre 2011, l'appello essendo stato notificato il 1° settembre 2011 (art. 312 cpv. 2 CPC).
Dopo essersi diffusamente pronunciato in merito alla dottrina e alla giurisprudenza applicabili e avere accertato che le parti erano legate da un contratto di compravendita immobiliare (sentenza impugnata, pag. 3 segg. consid. 1, 2 e 3), il Pretore aggiunto ha qualificato di difetti occulti - in quanto rilevanti e non facilmente visibili - i problemi gravanti il tetto dell'immobile acquistato dagli attori, a scapito dell'applicazione della clausola di esclusione di garanzia contenuta nell'atto pubblico (sentenza impugnata, pag. 6 seg. consid. 6 e 7). Con riferimento alla notifica dei difetti per contro, il Pretore aggiunto non l'ha considerata tempestiva: a suo modo di vedere, non era stato provato che il difetto si fosse manifestato in modo progressivo e nulla permetteva di stabilire con certezza il giorno in cui aveva avuto luogo il preteso secondo intervento chiarificatore eseguito dalla ditta incaricata e che le aveva permesso di scoprire integralmente la reale entità dello stesso difetto (sentenza impugnata, pag. 10 consid. 10 in fine). Per il Pretore aggiunto non erano nemmeno dati i presupposti per imputare ai convenuti una responsabilità per dolo ai sensi dell'art. 203 CO (sentenza impugnata, pag. 12 consid. 13). Ciò premesso - come si vedrà di seguito - le obiezioni sollevate dagli appellanti vertono sulla notifica dei difetti e sulla responsabilità per dolo.
Per gli appellanti il difetto al tetto non era solo occulto, ma si era manifestato anche in maniera progressiva e graduale nel periodo tra il mese di giugno 2009 - quando furono constatate le prime infiltrazioni - e la comunicazione del difetto in data 10 settembre 2009 (appello, pag. 8 seg. n. 3). Per contro, alla luce della fattura 20 luglio 2009 della ditta __________ SA di __________ il Pretore aggiunto ne ha desunto che gli attori avevano fatto eseguire degli interventi al tetto verosimilmente a luglio 2009, che già a quel momento si era - fra l'altro
a) Gli appellanti precisano che quel primo intervento s'inseriva nel contesto dei lavori di ristrutturazione interni alla casa affidati all'impresario edile __________ (verbale audizione testi 9 febbraio 2011, pag. 3) e che avevano reso necessarie la posa di una ventilazione supplementare e la manutenzione di gronde pluviali e conversette, opere queste appunto commissionate a quella ditta. Di fatto, l'impresario edile si era limitato a preannunciare a titolo informativo alla ditta in procinto di intervenire la presenza di una macchia d'acqua sul pavimento del soggiorno che aveva avuto modo di constatare (appello, pag. 9 n. 4). La questione però appare invero irrilevante. Indipendentemente dai motivi per i quali in origine la ditta era stata interpellata, resta il fatto che gli stessi attori hanno collegato la macchia d'acqua, constatata l'8 giugno 2009 da loro e dall'impresario edile, alle intense piogge cadute il 6 giugno 2009 e ad una conseguente infiltrazione d'acqua manifestatasi il 7/8 giugno 2009 (appello, pag. 5 n. 3). A fronte di ciò, l'argomentazione proposta non soccorre agli appellanti.
b) Gli appellanti affermano poi che le infiltrazioni d'acqua erano a quel momento appena percettibili tant'è che persino la perizia giudiziaria - a oltre un anno di distanza - non aveva dato riscontro di vecchi segni di infiltrazione d'acqua, che le stesse si verificavano solo a fronte di eventi meteorologici straordinari e intensi, che quindi a quel momento non vi erano ancora i presupposti per ipotizzare l'esistenza di un difetto occulto e che, di conseguenza, bisognava necessariamente concludere che esso si era manifestato in modo progressivo (appello, pag. 9 n. 5 e pag. 10 n. 6). Ma la censura non regge. Del fatto che in occasione del primo intervento la ditta interpellata non fosse stata incaricata di cercare dei difetti bensì, oltre alle opere commissionatele, di semplicemente procedere ad un controllo sommario della copertura del tetto -svolto in un'ora di lavoro soltanto- come da fattura 20 luglio 2009 (appello, pag. 10 n. 6), già si è in parte detto (sopra, consid. 3a). Ciò posto, dalla stessa fattura risulta anche che la posa della ventilazione supplementare e della relativa nuova conversa avevano richiesto in particolare la “foratura sottotetto e taglio listoni e controlistonatura, raccordo al sottotetto esistente, posa conversa per tubo d'esalazione compreso tubo fodera e cappello, adattamento alla situazione della copertura in tegole, listonatura e controlistonatura” (doc. L n. 1). E va da sé che - a differenza di quanto lasciano intendere gli appellanti (appello, pag. 11 n. 7) - quantomeno in corrispondenza di quel preciso punto ciò aveva appunto imposto la rimozione di tegole dal tetto, premessa questa imprescindibile per la scoperta del difetto (referto peritale, pag. 5 n. 3.5).
Peraltro, oltre alla listonatura e controlistonatura resasi necessaria per la posa di quella nuova ventilazione e della relativa conversa, sempre il medesimo conteggio datato 20 luglio 2009 menziona specificatamente - come già rilevato dal Pretore aggiunto - la sostituzione di listoni marci eseguita proprio nel contesto del preteso “controllo sommario” invocato dagli appellanti. E, su questo preciso punto, gli appellanti non si confrontano nemmeno. Aggiungasi d'altra parte che persino la perizia giudiziaria ha appurato che in corrispondenza della nuova ventilazione e relativa conversa, i listoni erano in ordine e di data recente (referto peritale, pag. 2 n. 3.1 [zona “Sondaggio S1”], pag. 8 n. 4.4 e foto n. 3 allegato A), e ha parimenti constatato la posa e la sostituzione di nuovi listoni anche nell'angolo TV (referto peritale, pag. 2 n. 3.1 [zona “Sondaggio S3”], pag. 5 n. 3.6, pag. 8 n. 4.3, foto n. 6 e 7 allegato A): e, visto che dal semplice raffronto tra le foto, tutti i listoni “nuovi” si presentano in condizioni sostanzialmente analoghe, nulla indica - foss'anche diversamente da quanto si potrebbe ipotizzare leggendo la frase contenuta nello stesso referto peritale (pag. 8 n. 4.3; appello, pag. 13 n. 8) - che quelli posati nell'angolo TV siano da ricondurre a interventi eseguiti prima dell'acquisto dell'immobile da parte degli attori. Nel complesso, se ne deve pertanto dedurre che, anche laddove pretendono che la verifica così eseguita non aveva lasciato emergere alcunché in merito all'esistenza del difetto occulto al tetto (appello, pag. 11 n. 6), l'argomentazione degli appellanti è infondata. Parimenti la conclusione del Pretore aggiunto risulta di conseguenza e a ben vedere sostenibile.
c) Invero gli appellanti evidenziano ancora che se, nel contesto del primo intervento eseguito dalla ditta, avessero avuto dubbi in merito all'effettivo stato in cui si trovava il tetto della casa che avevano acquistato - tale da imporre loro un suo rifacimento totale - mai avrebbero acconsentito all'esecuzione della nuova ventilazione e relativi conversa e piede pluviale (appello, pag. 11 n. 7). A loro dire, anche questo elemento indicava che quell'intervento di inizio luglio 2009 non aveva permesso alla ditta incaricata di determinare le esatte e precarie condizioni dell'intera struttura del tetto (appello, pag. 11 n. 7), appurate solo a seguito delle nuove infiltrazioni che si erano succedute tra luglio e agosto 2009 e del sopralluogo esperito in occasione del secondo intervento poi effettuato (appello, pag. 12 n. 7). Se non che, la loro tesi non è una volta ancora d'aiuto. Gli attori investiti dell'onere della prova circa l'avvenuta e tempestiva notifica del difetto - principio questo che non è di per sé controverso (appello, pag. 7 n. 1 e pag. 8 n. 2) - non possono seriamente pretendere di avere adempiuto a questo loro obbligo in forza di argomenti soggettivi e mere allegazioni di parte: a ben vedere in effetti nulla consente di escludere a priori che quanto emerso dal preteso “controllo sommario” , non fosse in realtà stato da loro semplicemente sottovalutato e minimizzato. E, questo non può certo andare a scapito dei convenuti.
a) Secondo gli appellanti la conclusione del Pretore aggiunto reggerebbe soltanto se i convenuti avessero contestato lo svolgimento come tale del sopralluogo in data 9 settembre 2009. Ma ciò non era il caso in concreto, visto che i convenuti si erano limitati ad escludere che il difetto occulto era stato scoperto solo quel giorno e non già nel contesto del primo intervento effettuato dalla ditta ad inizio luglio 2009 (appello, pag. 15 n. 12 e n. 13). La censura è tuttavia fuorviante e pretestuosa giacché, avendo dal canto loro i convenuti sempre contestato la tempestività della notifica del difetto al tetto (conclusioni 27 aprile 2011, pag. 3; duplica, pag. 4 ad 4 e pag. 6 seg. ad 7 e 8; risposta, pag. 5 ad 5 e 6 e pag. 6 ad 7 e 8), l'obbligo di provare il contrario - e quindi la sua effettiva tempestività - era proprio a carico degli attori (sopra, consid. 3c).
b) Come visto (sopra, consid. 4 ab initio) secondo il Pretore aggiunto le risultanze agli atti non permettevano di collocare al 9 settembre 2009 il sopralluogo della ditta incaricata e volto ad una verifica della struttura del tetto, argomentazione questa che gli appellanti contestano. Ciò non toglie che - come evidenziato dal primo giudice - le dichiarazioni del titolare di quella ditta non suffragano la loro tesi (verbale audizione teste __________ 9 febbraio 2011, pag. 2). D'altra parte poi, gli appellanti nulla obiettano in merito all'assenza di altri elementi oggettivi a comprova di quella data. Non solo. A ben vedere in effetti, proprio perché la sostituzione di listoni marci (sopra, consid. 3b) è stata fatturata solo e unicamente il 20 luglio 2009, quel secondo intervento in occasione del quale la ditta “constatato che la listonatura cedeva” aveva “eseguito una riparazione di fortuna” (verbale audizione teste __________ 9 febbraio 2011, pag. 2), potrebbe finanche e a maggior ragione essere collocato in quello stesso mese. Oltre al fatto che non v'è traccia di una ulteriore e successiva spesa addebitata a questo titolo agli attori, lascia del resto altresì perplessi il fatto che nonostante il preteso “controllo approfondito del tetto” eseguito il 9 settembre 2009, gli attori necessitassero comunque e ancora di tempo per effettuare i rilievi tecnici del caso (doc. E) e che, le uniche foto da loro prodotte a sostegno dell'effettivo stato in cui si trovava il tetto quel giorno, siano in concreto datate 4 novembre 2009 (doc. D). Anche da questo punto di vista, la conclusione del Pretore aggiunto resiste pertanto alla critica.
c) Gli appellanti obiettano invero che ancor prima dell'onere della prova, il Pretore aggiunto ha disatteso il dovere di allegazione e specificazione a carico dei convenuti, poiché questi ultimi non avevano contestato che il sopralluogo effettuato al secondo intervento della ditta si era tenuto proprio il 9 settembre 2009 (appello, pag. 21 n. 16). Ma una volta di più, invano. Certo, l'onere della prova va distinto dall'onere di allegazione, ovvero l'obbligo per le parti di addurre i fatti determinanti (Cocchi/Trezzini, CPC/TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 2 ad art. 183). Nondimeno, gli appellanti sembrano volutamente scordare di avere costruito la tesi della pretesa tempestività proprio sulla verifica esperita il 9 settembre 2009 e sulla relativa notifica del difetto inviata per raccomandata il giorno successivo (doc. E; petizione, pag. 4 seg. n. 7 e 8 e pag. 6 seg. n. 10 e 11). E, avendone eccepito la tempestività (sopra, consid. 4a), i convenuti hanno parimenti contestato quella loro allegazione. Di modo che, sotto questo profilo, non è dato di comprendere cosa il Pretore aggiunto doveva ulteriormente chiarire (appello, pag. 22 n. 17). La censura così proposta, ai limiti del pretesto, risulta quindi destituita di fondamento.
a) Gli appellanti non condividono la motivazione pretorile. A torto era stato riconosciuto ai convenuti la buona fede ammettendo che non vi era stato per loro modo di prendere coscienza dell'esistenza del difetto al tetto nel contesto della riparazione fatta eseguire vent'anni prima, per negarla invece agli attori laddove era stato ritenuto che i problemi al tetto si erano già sufficientemente evidenziati in occasione del primo intervento della ditta __________ SA (appello, pag. 13 n. 8 e 9 e pag. 23 n. 18). Ma invano. Non risulta anzitutto che la riparazione ordinata dai convenuti un ventennio prima, si fosse resa necessaria per ovviare al difetto di costruzione del tetto (appello, pag. 13 n. 8 e 9 e pag. 23 n. 18). Certo, la perizia giudiziaria dà atto di “ca. 1990-1991 riparazione del tetto da parte della ditta __________ nell'angolo sud (angolo tv), zona sondaggio S3” e “ca. 2002-2004 dopo un maltempo la ditta __________ ha effettuato un controllo del tetto; il controllo non avrebbe rilevato alcun problema” (referto peritale, pag. 7 n. 4.1). Tuttavia questo non permette di collegare questi eventi a problemi di infiltrazione d'acqua dovuti alle modalità di costruzione del tetto adottate a suo tempo e che oltretutto, pur non ossequiando le regole sancite dalla norma SIA 232 (referto peritale, pag. 4 n. 3.3), di fatto erano largamente in uso negli anni 1972 (“Il perito è a conoscenza di innumerevoli tetti a falda isolati e simili al presente, costruiti negli stessi anni e senza problemi di sorta”: referto peritale, pag. 5 n. 3.3). Aggiungasi che non si può nemmeno pretendere che - come già rilevato (sopra, consid. 3b) - quella riparazione aveva comportato la sostituzione di listoni a quel momento marci, giacché quelli che il perito aveva identificato come “nuovi” in quello specifico punto (ossia la zona “Sondaggio S3”) erano “visibilmente di età più recente” (referto peritale, pag. 8 n. 4.3 e rinvii alle relative foto) e nelle stesse condizioni di quelli “nuovi” di cui alla zona “Sondaggio S1” dove appunto la ditta __________ SA aveva posato la nuova ventilazione e la relativa conversa (referto peritale, pag. 5 n. 3.6 e rinvii alle foto). E, per il resto, nella zona di “Sondaggio S3” il perito non ha riscontrato altri segni di riparazione del tetto (referto peritale, pag. 8 n. 4.3). Di modo che la tesi della buona fede dei convenuti, ritenuta dal Pretore aggiunto, regge alla critica che va così respinta.
b) Gli appellanti perseverano nell'evidenziare l'incongruenza della valutazione del Pretore aggiunto per avere riconosciuto la buona fede ai convenuti, proprietari durante oltre vent'anni del contestato immobile, con riferimento al difetto occulto, e per contro dubitare della scoperta progressiva di quello stesso difetto da parte degli attori (appello, pag. 24 n. 19). Oltre alle già citate considerazioni (sopra, consid. 5b), giova in aggiunta segnalare che - diversamente dai convenuti - a scapito degli attori vi è il fatto che gli interventi della ditta __________ SA eseguiti a luglio 2009 avevano di fatto comportato la rimozione delle tegole e la sostituzione di listoni marci (sopra, consid. 3b; doc. L) e che questo metteva già nella condizione di riconoscere l'esistenza di un difetto occulto al tetto. Di modo che, la pretesa incongruenza non è fondata.
A titolo sussidiario, qualora fosse necessario sottoporre a degli approfondimenti la questione della tempestività della notifica del difetto occulto in relazione al secondo intervento della ditta __________ SA, gli appellanti propongono di annullare la sentenza impugnata e rinviare l'incarto al Pretore aggiunto per accertare i fatti, disporre una nuova audizione del titolare di questa ditta ed addurre ulteriori prove (appello, pag. 25 n. 20). Se non che, una siffatta opportunità non è destinata a supplire a manchevolezze e lacune imputabili a una parte per avere disatteso l'onere della prova a suo carico. Come visto (sopra, consid. 4b), spetta così agli attori sopportare le conseguenze dell'incerta collocazione temporale del secondo intervento che essi pretendono situare al 9 settembre 2009. Alla resa dei conti in effetti solo la notifica da loro spedita l'indomani (doc. E) accenna al sopralluogo eseguito quel giorno: ma nessun'altra testimonianza, o documento o foto e men che meno la perizia giudiziaria permettono di fissare quell' evento a quella data. Se ne deve così dedurre che, anche sotto questo profilo, l'appello è da respingere.
In definitiva, l'appello va respinto con la conseguente conferma della decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Davanti a questa Camera le spese giudiziarie (art. 95 cpv. 1 CPC), inclusa l'indennità per ripetibili, seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC).
Il valore litigioso determinante giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale, è stabilito in fr. 30'219.70 (sopra, consid. 1).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC, l'art. 95 cpv. 1 e 106 cpv. 1 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L'appello 11 agosto 2011 di AP 1, __________, è respinto.
Le spese processuali del presente giudizio, di complessivi fr. 1'200.–, già anticipate dagli appellanti restano a loro carico. Agli appellanti, con vincolo di solidarietà, è fatto obbligo di versare a CO 1, __________, in solido fra di loro, fr. 1'800.– per ripetibili di appello.
Notificazione:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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