AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2011.166
Data decisione, Autorità: 27.08.2012, IICCA
Ricorso: TF, 4A_578/2012, 13.5.2013
Titolo: Locazione di locale commerciale, disdetta straordinaria per violazione contrattuale (obbligo di diligenza e riguardo verso i vicini, rumore da esercizio pubblico)
DISDETTA STRAORDINARIAINQUINAMENTO FONICO art. 257f cpv. 3 CO
Incarto n. 12.2011.166
Lugano 27 agosto 2012/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.361 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 18 marzo 2009 da
AO 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AP 1 rapp. da PA 1
per chiedere lo sfratto del convenuto dai locali commerciali occupati, nel corso della quale è stata decisa anche l’istanza presentata dal convenuto il 26 novembre 2008 all’Ufficio di conciliazione di Lugano-Ovest in contestazione della disdetta e in protrazione della locazione;
sulle quali ha statuito il Pretore con sentenza 7 luglio 2011, respingendo l’istanza di contestazione della disdetta e di protrazione della locazione presentata dal convenuto e accogliendo l’istanza di sfratto presentata dalla locatrice;
appellante il convenuto che con atto di appello 14 settembre 2011 chiede in via principale la riforma del querelato giudizio nel senso di accertare la nullità della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, subordinatamente di protrarre il contratto di locazione fino al 30 agosto 2017, con protesta di spese e ripetibili;
mentre la conduttrice nelle proprie osservazioni 31 ottobre 2011 ha proposto di respingere l’appello e di confermare la decisione impugnata;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A. Il 27 luglio 2001, AO 1 quale locatrice e AP 1 quale conduttore, hanno stipulato un contratto di locazione avente come oggetto una superficie di 140 m2 adibiti ad uso commerciale, in particolare a bar (denominato “Bar O__________”), al pianterreno dello stabile sito in via __________ a __________. Tale contratto era di durata indeterminata a partire dal 1° settembre 2001, disdicibile con un preavviso di sei mesi per un periodo quinquiennale, con la prima scadenza al 31 agosto 2006. Il contratto prevedeva una pigione annua di fr. 30'000.-, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 2'500.- oltre a fr. 150.- mensili per le spese accessorie. Annesse al contratto di locazione le parti hanno pure concordato delle condizioni aggiuntive, che segnatamente prevedono al punto 3: “L’attività dell’inquilino è la conduzione di un esercizio pubblico (bar diurno). L’inquilino si impegna ad adottare tutte le misure necessarie alla conduzione di un esercizio pubblico, quali, rispettare la legislazione, evitare i rumori molesti, impedire l’utilizzo dei posteggi agli utenti non autorizzati, ottenere dalla clientela il rispetto della quiete ed il mantenimento dell’ordine e della pulizia” (doc. A). Il 2 novembre 2001 e il 18 dicembre 2001 alcuni conduttori dello stesso stabile dove si trova il bar si sono lamentati presso la locatrice, a causa del disturbo provocato dal bar con un volume troppo alto della musica e con schiamazzi notturni, chiedendo un pronto intervento e miglioramento della situazione creatasi (doc. AA e Z). Il 17 agosto 2003 diversi conduttori dello stabile situato in Corso __________ hanno controfirmato una lettera indirizzata alla Centrale di Polizia di , dove si lamenta una “situazione insostenibile per chi abita nelle adiacenze del Bar e di degrado ambientale” poiché “Da mesi, ormai, ogni sera a partire dalle 22:30/23:00 fin oltre alla una, le adiacenze del Bar O in via __________ sono animate da frotte di giovani accovacciati per terra o in piedi sulla strada fra le numerosissime macchine posteggiate alla bell’e meglio e schiamazzano, fumano, si riforniscono di bevande al Bar, a volte alcuni si esercitano sui monopattini con l’accompagnamento dell’abbaiare di cani” (doc. BB). Il 15 aprile 2004 e 26 settembre 2005 la società immobiliare __________, amministratrice in nome di __________ dello stabile sito in Corso , ha scritto alla Polizia comunale di __________ chiedendone l’intervento per la continua situazione di rumore e sporco causata dal Bar O e dai suoi avventori. Su richiesta della locatrice, la Sezione dei permessi e dell’immigrazione ha comunicato che l’estensione della patente d’esercizio pubblico al servizio all’aperto non era possibile poiché il Municipio, interpellato, aveva espresso un preavviso negativo per problemi di disturbo della quiete e dell’ordine pubblico (doc. 1 e 2).
B. Con decisione 7/27 settembre 2007, il Municipio di__________ ha ordinato ad AP 1 e a __________ di predisporre l’assunzione di due addetti appartenenti ad una ditta di sorveglianza privata riconosciuta, riservandosi la facoltà di ordinare la chiusura anticipata dell’esercizio pubblico “Bar O__________” in caso di ulteriori turbative della quiete e dell’ordine pubblico (doc. DD). Successivamente, in data 19 dicembre 2007, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso presentato da AP 1 e __________ contro la decisione summenzionata, annullandola, poiché, pur riconoscendo l’esistenza di una reale turbativa, ha ritenuto che il Municipio prima di ordinare dei provvedimenti per ovviare alla turbativa creata dal “Bar O__________” avrebbe dovuto provvedere ad accertarla secondo criteri oggettivi, mediante rilevamenti fonometrici e l’allestimento di una perizia (doc. DD). Sulla base della decisione dell’Esecutivo cantonale, il Municipio di __________ ha ordinato una perizia per valutare i rumori prodotti dall’esercizio pubblico “Bar O__________”. La perizia – del 17 ottobre 2009 – ha accertato che vi era il superamento da parte del locale del limite fonico consentito di almeno 6,4 dBA (doc. CC e FF). Nel frattempo, il 30 settembre 2008, due conduttori di un appartamento al quarto piano nello stabile in cui è ubicato il “Bar O__________” hanno inviato una raccomandata alla locatrice, lamentandosi del forte rumore causato dai clienti dell’esercizio pubblico soprattutto nelle ore notturne, invitando a far cessare ogni turbativa (doc. B). Il 1° ottobre 2008, la società , proprietaria del fondo confinante con quello in cui sorge l’esercizio pubblico, si è a sua volta rivolta a AO 1 deplorando i disagi e i danni creatisi per i suoi conduttori e la sua proprietà a causa del “Bar O” e della ditta “S__________” – entrambi conduttori di AO 1 – in particolare: gli schiamazzi notturni, l’imbrattamento delle facciate dell’edificio __________ e lo spargimento di vari rifiuti. Nel medesimo scritto, __________ ha pure informato AO 1 che, a seguito di varie minacce di disdetta da parte di suoi conduttori, si era vista costretta ad assumere una società privata di sicurezza e ad adottare altre misure dissuasive (quali la posa di fari e di telecamere), per un costo complessivo di fr. 40'000.-. Ha quindi esortato AO 1 ad adottare tempestivamente dei provvedimenti per far cessare la turbativa, riservandosi di adire le vie legali in caso di inadempienza (doc. C).
C. Il 6 ottobre 2008 la locatrice ha diffidato per iscritto il conduttore ai sensi dell’art. 257f CO poiché “Vista la gravità del caso e la reiterata violazione degli obblighi contrattuali, ed in particolare quello di usare riguardo verso gli abitanti della casa e dei vicini” doveva “far cessare la turbativa, riportando la situazione all’interno ed all’esterno del locale ad un livello accettabile e compatibile con la funzione residenziale dello stabile”. Il conduttore veniva inoltre invitato a comunicare alla locatrice al più tardi entro il 20 ottobre 2008, i provvedimenti e le misure che in concreto intendeva adottare per far cessare i disagi provocati. La lettera terminava con la comminatoria seguente: “Trascorso tale termine senza le opportune garanzie di intervento da parte sua o al ricevimento di ulteriori reclami, ci vedremo costretti ad inoltrare la disdetta del contratto di locazione come previsto dall’art. 257f del Codice delle Obbligazioni” (doc. D). Il 16 ottobre 2008 AP 1 ha risposto contestando la diffida del 6 ottobre 2008, adducendo che, anche se vi fosse la turbativa contestata, essa non sarebbe riconducibile al “Bar O__________”. Difatti, visto il vigente divieto di asporto di bicchieri e bottiglie all’esterno dell’esercizio pubblico, i rifiuti sarebbero da imputare all’esercizio pubblico “S__________”, sito di fianco al bar. Gli altri disturbi, imputati a torto all’esercizio pubblico e alla sua clientela, sarebbero invece spesso provocati da ex-avventori diffidati e da persone che non sono mai entrate in relazione con il bar (poiché non sarebbero avventori dello stesso esercizio pubblico) e che non sarebbe possibile controllare sul suolo pubblico, mentre è possibile fare controlli all’interno del locale e nelle sue immediate vicinanze. Nel suo scritto il conduttore si è dichiarato disposto a intavolare trattative con la locatrice per definire la reale turbativa e i possibili interventi (doc. E UC).
D. La locatrice AO 1 ha notificato il 23 ottobre 2008 al conduttore, con l’apposito modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 30 novembre 2008, motivandola con la violazione dell’art. 257f CO (doc. H). Il 29 ottobre 2008 il conduttore, tramite il suo legale, ha comunicato alla locatrice che dal 30 ottobre 2008 avrebbe assunto ulteriori due agenti di sicurezza della società __________, per aiutare il servizio di sicurezza presente già a partire dall’estate 2003 nella sorveglianza delle vicinanze dell’esercizio pubblico (doc. F UC). Con ulteriore scritto del 25 novembre 2008, il conduttore ha chiesto alla locatrice la sospensione della procedura di disdetta, per verificare gli effetti positivi del servizio di sicurezza assunto alle sue dipendenze (doc. 9). Il 26 novembre 2008 il conduttore ha contestato la disdetta e ha chiesto la protrazione del contratto di locazione al competente Ufficio di conciliazione. A detta del conduttore la disdetta era da annullare in quanto inefficace, poiché non sarebbero adempiute le condizioni di applicazione dell’art. 257f CO. Difatti egli non avrebbe violato i suoi obblighi contrattuali, visto che le contestate turbative non sarebbero a lui ascrivibili, perché proverrebbero dal comportamento di certe persone che si troverebbero su suolo pubblico e per le quali egli non ha alcuna responsabilità, ed in ogni caso dopo la diffida del 6 ottobre 2008 egli aveva preso diverse misure per ovviare alle turbative. Inoltre, prosegue il conduttore, la locatrice non avrebbe dimostrato che il mantenimento del contratto fosse divenuto intollerabile. Infine, la disdetta del contratto sarebbe abusiva, poiché in palese contrasto con il principio della buona fede, essendo stata notificata senza un interesse degno di protezione ed in modo incompatibile con lo scopo che si prefigge la legge, visto che la locatrice avrebbe dato la disdetta solo per tutelarsi da eventuali cause civili che i proprietari dello stabile adiacente avrebbero potuto promuovere nei suoi confronti. Nell’ipotesi in cui la disdetta della locatrice fosse valida, il conduttore ha postulato la protrazione del contratto di locazione, a fronte degli effetti gravosi che avrebbe la rescissione del contratto per lui. Il 10 marzo 2009 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest ha accertato la mancanza di conciliazione, dichiarandosi incompetente a statuire in materia di disdette straordinarie (doc. nel plico UC; doc. I).
E. Con istanza 18 marzo 2009 la locatrice AO 1 ha postulato dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano lo sfratto del conduttore AP 1 non essendo intervenuta la riconsegna dei locali alla scadenza della disdetta straordinaria, motivata dalla violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. All’udienza di discussione del 30 aprile 2009, l’istante ha confermato la richiesta di sfratto, alla quale si è opposto il convenuto, postulando l’accertamento della nullità della disdetta straordinaria e in via subordinata la concessione di una protrazione del contratto fino al 30 novembre 2014. Dopo una lunga istruttoria, nei rispettivi memoriali conclusivi le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro argomentazioni, il conduttore estendendo la domanda di protrazione del contratto fino al 30 agosto 2017.
F. Statuendo il 7 luglio 2011, il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e di protrazione della locazione presentata dal conduttore, accertando la validità della disdetta straordinaria 23 novembre 2008 e accogliendo l’istanza di sfratto presentata da quest’ultima, dando ordine ad AP 1, con la comminativa dell’art. 292 CP, di mettere a libera disposizione della parte locatrice entro 10 giorni dall’intimazione della decisione, le superfici da egli adibite ad uso commerciale (Bar O__________).
G. Con appello 14 settembre 2011, il conduttore è insorto contro il giudizio testé citato, chiedendo l’accoglimento della propria istanza di contestazione della disdetta e di protrazione della locazione, con conseguente accertamento della nullità della disdetta 23 ottobre 2008 e reiezione dell’istanza di sfratto 18 marzo 2009. In via subordinata l’appellante ha postulato la protrazione del contratto di locazione fino al 30 agosto 2017, protestando spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 31 ottobre 2011, la locatrice ha proposto la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, il tutto con protesta di spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza pretorile è stata intimata il 7 luglio 2011, sicché la procedura d’appello sottostà al nuovo CPC. La procedura davanti al Pretore, per contro, rimane soggetta al diritto processuale cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC).
In caso di contestazione della disdetta, il valore di causa corrisponde al canone di locazione fino alla data in cui sarebbe possibile dare disdetta ordinaria del contratto. Se tale periodo è inferiore al termine di protezione di tre anni fissato all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, allora nel computo del valore di causa occorre considerare tale periodo di protezione (DTF 137 III 389, consid. 1.1, pag. 390-391). Nella fattispecie, il canone di locazione mensile è di fr. 2'500.-, cioè fr. 30'000.- annui, a cui si aggiungono le spese accessorie per fr. 150.- mensili, cioè fr. 1'800.- annui. Se ci si riferisce al termine minimo di durata di tre anni ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, si ottiene un importo di fr. 95'400.- (fr. 30'000.- X 3 + fr. 1'800.- X 3). Aggiungendo a tale termine il periodo di tre mesi ai sensi dell’art. 266d CO si giunge ad un importo di fr. 103'350.- (95'400.- + [2'500.-X 3 + 150 X 3 = 7'950.-]). In ogni caso il valore litigioso è superiore a fr. 10'000.- e l’appello è ricevibile (art. 308 cpv. 2 CPC).
Nella fattispecie il Pretore ha ritenuto che la disdetta straordinaria data dalla locatrice al conduttore ai sensi dell’art. 257f CO adempiva a tutte le condizioni legali, ed era pertanto valida. Al riguardo la prima giudice ha ritenuto che la clausola contrattuale contenuta al punto 3 delle condizioni facenti parte del contratto, che concretizza l’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, sia stata ripetutamente violata negli anni da parte del Bar O__________. Ha accertato, infatti, che dal novembre 2001 si sono susseguiti diversi scritti da parte di inquilini dello stabile in Via , dei vicini e della proprietà limitrofa, che lamentavano una situazione di continua turbativa (musica troppo elevata, schiamazzi notturni, urla, vari rifiuti abbandonati sulle proprietà altrui, ecc…) proveniente dal Bar O e dagli avventori dell’esercizio pubblico che sostavano al di fuori di esso. Il Pretore ha evidenziato che solo dopo la diffida del 6 ottobre 2008 il conduttore si è attivato in modo più incisivo per potenziare il servizio di sicurezza e ovviare alla situazione di disagio creatasi, e ha ritenuto di dare maggior peso alla violazione contrattuale perdurante da tempo. In seguito la giudice di prime cure ha considerato che la violazione contrattuale ripetuta doveva essere imputata al conduttore, poiché anche se le testimonianze presenti agli atti davano un quadro ambivalente della situazione, una serie di elementi portavano a concludere che i disturbi lamentati dagli abitanti dello stabile e dal vicinato fossero da attribuire agli avventori del Bar O__________. Il Pretore ha ravvisato tali elementi a partire dagli articoli pubblicati sul __________ (doc. M, O, P e Q) e dai filmati (DVD allegati al doc. V per il 2008 e il 2009 e la chiavetta USB allegata al plico doc. GG per il 2010), che creerebbero la presunzione di come gli inconvenienti riscontrati provengano dagli avventori dell’esercizio pubblico assembrati al suo esterno. La turbativa presente, prosegue la giudice di prima istanza, non sarebbe quindi ascrivibile ad altri locali che nella zona non possono attirare un così gran numero di persone, né alla pizzeria d’asporto ubicata di fianco al bar, che chiude già alle 21:00 e neppure alle cosìddette persone diffidate dallo stesso bar. Per quel che concerne la gravità della violazione, il Pretore ha concluso che essa era di una certa intensità, visti i disagi patiti dagli inquilini e dai vicini del bar O__________. A comprova vi sarebbe la circostanza che la proprietaria dello stabile adiacente, sito in , ha dovuto installare delle telecamere ed assumere un agente privato di sicurezza per ovviare ai disagi serali e notturni creati dall’esercizio pubblico del conduttore. Inoltre risulterebbe dalla decisione 19 dicembre 2007 del Consiglio di Stato (doc. DD) che vi sono stati dal 1° gennaio 2004 al 25 agosto 2007 complessivamente 109 constatazioni della Polizia comunale di Lugano per problemi di ordine pubblico causati dagli avventori del Bar O. In seguito la giudice di prima istanza ha ritenuto che fosse stata adempiuta anche la condizione dell’invio di un avvertimento scritto al conduttore, visto l’invio il 6 ottobre 2008 di una diffida formale che evocava espressamente l’art. 257f CO. Il conduttore avrebbe persistito nel mancato rispetto del suo obbligo di diligenza e riguardo verso i vicini poiché, tra la diffida 6 ottobre 2008 e la disdetta 23 ottobre 2008, sarebbero pervenute alla locatrice ulteriori lamentele, come confermato dalle deposizioni testimoniali agli atti. La prima giudice ha ritenuto adempiuto anche il carattere intollerabile per la locatrice del mantenimento del contratto in essere tra le parti, in considerazione della durata della situazione di disagio per gli altri abitanti dello stabile e della concreta possibilità di cause giudiziarie per immissioni moleste promosse dalla proprietaria dello stabile adiacente. Infine, constatato che la disdetta, notificata il 23 ottobre 2008 con effetto dal 30 novembre 2008, rispettava il termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese previsto dall’art. 257f cpv. 3 CO, il Pretore l’ha ritenuta valida. Ha pertanto accolto l’istanza di sfratto presentata dalla locatrice e ha respinto le obiezioni del convenuto sulla validità della disdetta e la sua richiesta di protrazione della locazione.
L’appellante rimprovera al Pretore di aver ammesso a torto l’adempimento di tutti i presupposti per una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO, e di aver respinto senza alcun valido e fondato motivo la sua richiesta di protrazione del contratto. Il conduttore ritiene di non aver violato il suo obbligo di diligenza poiché le asserite turbative si svolgono su suolo pubblico e sono provocate da persone che non sono clienti del Bar e ravvisa nella decisione pretorile l’uso arbitrario delle prove agli atti e la violazione del principio dell’onere probatorio, allorché la giudice cerca di imputargli i disagi riscontrati dagli altri conduttori dello stabile e dai vicini, senza che essi siano concretamente provati dalla controparte, oltretutto senza tener conto delle misure da lui adottate per controllare i suoi stessi avventori. Altresì, a suo dire, non sarebbe provato il persistere da parte del conduttore nella violazione del suo obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini tra la diffida 6 ottobre 2008 e la disdetta 23 ottobre 2008, poiché la locatrice non ha ricevuto alcuna lamentela scritta che comprovi tale fatto. Non sarebbe neppure dato il carattere intollerabile del mantenimento del contratto per la locatrice, che non è, a dire dell’appellante, minimamente provato. Diversi elementi, infatti, lo comproverebbero, poiché non vi è stata alcuna diffida formale prima del 6 ottobre 2008 da parte della locatrice, l’esercizio pubblico è situato in un quartiere dove il grado di tollerabilità al rumore deve essere maggiore e devono essere valutati positivamente i provvedimenti adottati dall’appellante per diminuire i rumori. Infine il conduttore ritiene che la disdetta sia contraria al principio della buona fede, poiché la locatrice non ha atteso l’esito delle misure da lui adottate prima di disdire il contratto e sarebbe stata spinta principalmente dal timore di subire iniziative giudiziarie avviate dalla proprietà limitrofa, dopo aver tollerato a lungo le immissioni provenienti dall’esercizio pubblico.
Giusta l’art. 257f CO il conduttore è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata (cpv. 1) e deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini (cpv. 2). Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può, ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, recedere dal contratto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. La rescissione del contratto prevista all’art. 257f cpv. 3 CO presuppone la realizzazione delle seguenti condizioni cumulative: una violazione dell’obbligo di diligenza e/o di riguardo verso i vicini che incombe al conduttore (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata; Lachat, Le bail à loyer, Asloca, Losanna 2008, pag. 675, punto 3.1.2; Lachat in Thévenoz/Werro, Code des obligations I, Commentaire romand, Helbing & Lichtenhahn, Basilea 2003, pag. 1339, punto 10); l’invio di un avvertimento scritto da parte del locatore al conduttore (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata; Lachat in Commentaire romand, op. cit., pag. 1339, n. 10; Weber in Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, Basler Kommentar, 4a ed., Helbing Lichtenhahn, Basilea 2007, pag. 1390, n. 4); il persistere del conduttore nel non rispettare il suo obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini che deve essere in relazione con il mancamento evocato dal locatore nell’avvertimento scritto (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata; sentenza della II CCA del 20 aprile 2009 inc. 12.2008.192 consid. 13; Lachat in Commentaire romand, op. cit., pag. 1339, n. 10); il carattere intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore o gli altri abitanti della casa (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata; Lachat in Commentaire romand, op. cit., pag. 1339, n. 10); e il rispetto di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1 e referenza citata; Lachat in Commentaire romand, pag. 1339, n. 10). Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (Weber, op. cit., pag. 1391, n. 8). La mancanza di una sola di tali condizioni materiali cumulative comporta l’inefficacia della disdetta straordinaria (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag. 682, n. 3.2.2).
Nel caso concreto è indiscusso che l’amministrazione dello stabile dove si trova l’ente locato ha notificato il 23 ottobre 2008 la disdetta del contratto di locazione mediante il formulario ufficiale per il 30 novembre 2008 (doc. H), di modo che ha rispettato il termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. Occorre dunque, per verificare la validità della disdetta straordinaria notificata a motivo della violazione del dovere di riguardo e di diligenza verso i vicini, esaminare se il conduttore aveva violato tale obbligo contrattuale prima del 23 ottobre 2008, se è stato avvertito per iscritto, se ha nuovamente violato l’obbligo contrattuale dopo la diffida e prima dell’invio della disdetta straordinaria e infine se il mantenimento del contratto fino alla scadenza contrattuale del 31 agosto 2011 fosse intollerabile per la locatrice o gli altri abitanti della casa.
Perché il contratto possa essere rescisso giusta l’art. 257f cpv. 3 CO è necessario che il conduttore abbia contravvenuto al suo dovere di diligenza. Tale contravvenzione può consistere nella violazione di una clausola contrattuale relativa all’uso dei locali (257f cpv. 1 CO) o la violazione della diligenza da avere nell’uso dei locali o verso i vicini (257f cpv. 2 CO) (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag. 675-676, n. 3.1.3). La violazione del dovere di diligenza prescritto dall’art. 257f cpv. 2 CO può in particolare consistere nel non rispetto del riposo notturno o nel provocare rumore, che intaccano la tranquillità degli altri conduttori (sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012, consid. 4.1; Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag. 78-79, n. 1.3.11). In questo il conduttore risponde non solo dei suoi atti, ma ugualmente delle persone con cui vive, delle sue visite, dei suoi impiegati, dei suoi clienti, e di tutti gli altri ausiliari (DTF 136 III 65, consid. 2.2; Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag. 79, n. 1.3.12).
7.1 Nel caso concreto, il Pretore ha ritenuto che il conduttore ha violato ripetutamente nel corso degli anni la clausola n. 3 contenuta nelle condizioni aggiuntive al contratto di locazione (doc. A), per quel che concerne la violazione del dovere di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini, e ciò malgrado il potenziamento delle misure di intervento da parte del conduttore dopo la ricezione della diffida. I disturbi lamentati dagli abitanti della casa in cui si trova il Bar O__________ e dello stabile limitrofo, secondo la giudice di prima istanza, sono riconducibili al conduttore e sono di gravità tale da giustificare la disdetta straordinaria del contratto. Il conduttore, per contro, nega ogni addebito, affermando che le asserite turbative, contestate pure esse poiché non sufficientemente provate, non gli sarebbero imputabili perché provengono dal suolo pubblico e sarebbero causate da persone che non sono avventori del suo Bar. Egli sostiene di aver fatto più di quanto si poteva pretendere da lui per rispettare la clausola contrattuale n. 3 delle condizioni aggiuntive al contratto di locazione, prendendo i dovuti interventi per sorvegliare gli avventori dell’esercizio pubblico. Dall’istruttoria è emerso che dal 27 luglio 2001, data in cui è stato stipulato il contratto di locazione, al 6 ottobre 2008, data della diffida, vi sono stati più scritti da parte degli altri conduttori dello stabile e da parte delle proprietà limitrofe, sia all’amministrazione dello stabile, sia alla Polizia comunale di Lugano, per dolersi della situazione di rumore e di sporcizia provocati dai clienti del Bar O__________ e, in alcuni casi, della sporcizia causata dai clienti dell’esercizio S__________ ubicato a fianco del Bar succitato (doc. AA del 2 novembre 2001; doc. Z del 18 dicembre 2001; doc. BB del 17 agosto 2003; doc. nella mappetta gialla del 15 aprile 2004; doc. nella mappetta gialla del 26 settembre 2005; doc. B del 30 settembre 2008 e doc. C del 1° ottobre 2008). Agli atti vi sono pure dei filmati che mostrano come nelle date 13, 14, 16, 17 e 20 giugno 2008 vi sono stati notevoli assembramenti di persone (a volte più di 30 individui) che stazionavano nei pressi e davanti al Bar O__________ (DVD del 2008 nella mappetta gialla). Le deposizioni testimoniali non sono invero univoche. Da un lato infatti vi sono dei conduttori e l’amministratore dello stabile limitrofo che deplorano il rumore e i disturbi provenienti dall’interno e dall’esterno del bar (“Sin dall’inizio della locazione, e meglio da luglio 2008, siamo stati disturbati dalla musica proveniente dal Bar O__________ e dagli schiamazzi delle persone che stanno fuori dal Bar e che stanno sul cortile. In diverse occasioni non riuscivo nemmeno ad entrare con la macchina nel mio parcheggio poiché vi erano parecchie persone. Sin dai primi giorni di locazione mi sono rivolto al sig. AP 1 chiedendo se non era possibile trovare una soluzione, in particolare gli chiesi di abbassare il volume della musica – che siccome era estate e sia il Bar che noi avevamo le finestre aperte si sentiva moltissimo – e di intervenire in qualche modo presso gli avventori che stavano fuori dal Bar.”, doc. III, verbale 25 giugno 2009 di S__________, pag. 7; “A mio avviso i disturbi provengono dagli avventori del bar poiché le persone che schiamazzano formano un capannello proprio a ridosso del bar. Non ritengo che i disturbi possano provenire dagli avventori della pizzeria poiché quando quest’ultima chiude vi sono ancora degli schiamazzi. Inoltre quando il bar chiude noi non siamo disturbati, ragione per cui ritengo che il disturbo sia causato dagli avventori del bar.”, doc. III, verbale 25 giugno 2009 di S__________, pag. 11; “Le problematiche relative alle turbative causate dal Bar O__________ si sono presentate almeno già tre anni fa. Già a quell’epoca avevo avuto modo di segnalare la situazione alla città di __________ e alla polizia comunale. Erano stati i miei inquilini dello stabile della cui società sono amministratore a segnalarmi tale situazione. In particolare gli inquilini si lamentavano dei rumori notturni, degli schiamazzi e delle grida provenienti dal Bar O__________. Successivamente ho poi potuto personalmente constatare lo stato di degrado della zona adiacente al Bar O__________. Al mattino infatti quando arrivavo in ufficio trovavo lattine di birra per terra, graffiti, sporcizia, pipì, e rimasugli riconducibili al consumo di sostanze stupefacenti.”, doc. IV, verbale 20 agosto 2009 di C__________, pag. 1; “A mio avviso le persone che hanno causato i noti disagi e che ancora oggi seppur in misura minore li causano, sono avventori del bar O__________. Dico ciò poiché dalle registrazioni si nota chiaramente come gli avventori escono dal bar e si siedono davanti alle vetrine della __________ a fumare o quant’altro. Aggiungo che a quell’ora il negozio S__________ è chiuso e quindi non possono che essere gli avventori del bar O__________. Infine rilevo che da quando il signor AP 1 si è dato da fare si è notato un certo miglioramento, ciò che mi conferma ulteriormente che i disagi sono provocati dagli avventori del bar. Posso confermare che prima del Bar O__________ vi era il Bar . Per quanto mi risulta il bar __________ non ha mai causato problemi.”, doc. IV, verbale 20 agosto 2009 di C, pag. 3); “All’inizio della locazione, e meglio nel 2004, effettivamente c’erano diversi rumori che provenivano dal Bar, in particolare si sentivano le persone che parlavano ad alta voce, si sentiva musica, ecc. Almeno per 2 o 3 anni ho potuto personalmente accertare che provenivano diversi rumori dal Bar. Posso confermare che dopo la chiusura del Bar gli avventori si spostavano nella zona dell’Università e continuavano a disturbare (suonavano la chitarra, cantavano, ecc.). Aggiungo inoltre che al mattino quando uscivo per andare al lavoro potevo notare diversi mozziconi di sigarette davanti al Bar così come bottiglie vuote nella zona dell’Università e nella zona . Ho pure potuto accertare la presenza dei cartoni della Ex S .”, doc. VII, verbale 11 marzo 2010 di D, pag. 2); dall’altra vi è invece un ex-conduttore che si esprime in questi termini: “Sono stato inquilino dello stabile dove è sito il Bar O__________ dall’agosto 2007 al giugno 2008. Il mio appartamento si trovava all’ultimo piano dello stabile […] Personalmente non sono mai stato disturbato dalla presenza del Bar. Sono invece stato disturbato dagli altri inquilini dello stabile e dall’ascensore. Devo dire che lo stabile non era ben isolato […] Devo dire che dall’appartamento in questione capitava di sentire persone che parlavano, tuttavia ciò non mi ha mai dato fastidio più di tanto. Se proprio creava fastidio bastava chiudere le finestre. A mio avviso le persone che sostavano davanti al Bar conversavano normalmente. Io non ho mai sentito urla o schiamazzi […] Quanto alla sporcizia, ho notato soprattutto mozziconi di sigarette. Può darsi che abbia notato anche cartoni di pizze visto che vicino vi è la Pizzeria d’asporto […]” (doc. V, verbale 28 ottobre 2009 di R__________, pag. 1-2). Da tali risultanze si può concludere che la musica suonata nel Bar O__________ si sentiva all’esterno di notte e che davanti al Bar decine di avventori sostavano fino a tarda notte a fumare e a discutere (fino anche all’ 1:00 della mattina, DVD nella mappetta gialla), specialmente durante l’estate ed i fine settimana. Le deposizioni dei dipendenti del Bar tendono invero a minimizzare i disturbi, ma non possono negare l’evidenza dei fatti. La situazione è così stata descritta: “La gente sostava davanti al bar unicamente per fumare poiché come ho detto il mio compito è quello di impedire che escano con bicchieri o lattine. In genere controllo affinché vi siano un massimo di 30 avventori che fumano davanti al bar. Le persone parlano normalmente e se alzano la voce io intervengo al fine di mantenere ordine. Con le finestre chiuse la musica non si sente ed in genere se è troppo alta io intervengo e chiedo di abbassare il volume.” (verbale 20 agosto 2009 di G__________, pag. 4); “[…] Sin dall’inizio della mia attività al Bar O__________ vi sono state delle reclamazioni. In particolare in un paio o tre occasioni la Polizia ci ha chiamato chiedendoci di controllare gli avventori del Bar. Devo dire che da parte nostra abbiamo sempre cercato di adottare delle misure tali da contenere i disturbi che ci venivano imputati” (doc. V, verbale 28 ottobre 2009 di T__________, pag. 2) e dalla deposizione dello stesso appellante: “Devo dire che nel 2001 c’erano gli inquilini dello stabile che si lamentavano per il volume della musica. In particolare si lamentavano gli inquilini del 3° e 4° piano i cui appartamenti erano proprio sopra il Bar. Io sin da subito ho adattato il volume della musica […] Sin dall’inizio della locazione ho avuto degli incontri con il sig. __________ in ordine al problema della musica […]” (verbale 11 marzo 2010 di AP 1, pag. 3). Palese quindi che i disturbi provocati agli abitanti dello stabile e ai vicini per la musica fuoriuscita dal Bar la notte e i rumori causati dagli avventori attruppati davanti al Bar a fumare e a discutere siano imputabili al conduttore. L’appellante ha oggettivamente violato il proprio dovere di diligenza nei confronti degli altri abitanti dello stabile e dei vicini, poiché nonostante gli accorgimenti da lui adottati, come l’assunzione di una persona come addetto alla sicurezza a partire dal 2006 durante quasi tutti i week-end, e la moderazione della musica, i problemi non sono stati completamente eliminati. Si deve pertanto ammettere che a giusta ragione il Pretore ha ammesso l’esistenza di una violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo verso i vicini per quel che concerne le immissioni foniche.
7.2 È invece dubbio che la sporcizia trovata nei pressi del Bar e delle proprietà adiacenti possa essere ricondotta solo al Bar stesso o ai suoi avventori (salvo per i mozziconi di sigarette). Il conduttore ha dimostrato di aver vietato alla propria clientela di uscire con le bibite all’esterno dell’esercizio pubblico sin dal 2006 (verbale 20 agosto 2009 di G__________, pag. 5; verbale 28 ottobre 2009 di T__________, pag. 2; verbale 29 gennaio 2010 di D__________, pag. 2). A detta di alcune testimonianze (verbale 28 ottobre 2009 di T__________, pag. 2; verbale 29 gennaio 2010 di D__________, pag. 3) la sporcizia sarebbe da ricondurre alla Pizzeria d’asporto ubicata a fianco del Bar O__________, che è stata resa attenta ad evitarla solo con scritto 13 novembre 2008 (doc. E e verbale 25 giugno 2009 di G__________, pag. 4-5). Ciò non toglie che i rumori e gli schiamazzi, imputabili questi solo al bar, costituiscano una chiara violazione della clausola contrattuale n. 3. In questo contesto, la questione di sapere a chi sia imputabile la sporcizia presente al mattino nei dintorni del bar può rimanere indecisa.
L’amministrazione ha inviato al conduttore la lettera di diffida il 6 ottobre 2008 (doc. D), dopo aver ricevuto dal dicembre 2001 al 1° ottobre 2008 più scritti di lamentele da parte di altri abitanti dello stabile e dalla proprietaria dello stabile limitrofo. Il Pretore ha ritenuto che la locatrice non era tenuta a fare altro, viste le reiterate violazioni contrattuali del conduttore, le comunicazioni della locatrice sui disturbi già prima del 6 ottobre 2008, e infine la diffida formale conforme all’art. 257f cpv. 3 CO. L’appellante ravvisa invece nel lasso di tempo trascorso prima della diffida, senza aver mai ricevuto prima di allora altri avvertimenti, un atteggiamento contraddittorio e in violazione delle regole della buona fede ai sensi dell’art. 271 CO. A torto. L’invio della diffida di cui all’art. 257f cpv. 3 CO non è vincolato a un termine di legge, ma deve essere fatto in un lasso di tempo ragionevole, a partire dalla conoscenza della contravvenzione, poiché altrimenti si reputa che il locatore abbia rinunciato a prevalersi di tale motivo per rescindere il contratto (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag. 677, n. 3.1.7 e nota 102). In considerazione dell’intensificarsi delle lamentele nel periodo precedente l’invio della diffida formale, in particolare con gli scritti da parte di altri conduttori del 30 settembre 2008 (doc. B) e da parte della ditta , proprietaria dello stabile limitrofo il 1° ottobre 2008 (doc. C), che lamentavano le varie turbative derivanti dall’esercizio pubblico e dalla sua clientela, con in aggiunta la concreta minaccia di un’azione legale da parte della vicina, la locatrice ben poteva inviare la diffida il 6 ottobre 2008, meno di una settimana dopo aver ricevuto le ultime, energiche, lamentele scritte dei propri conduttori e della vicina. Semmai, nel lungo lasso di tempo intercorso dalle prime lamentele scritte degli allora conduttori dello stabile, datate 2 novembre 2001 (doc. AA) e 18 dicembre 2001 (doc. Z), si ravvisa piuttosto un comportamento fin troppo paziente nei confronti del conduttore. Solo dopo essere stata messa alle strette dagli altri conduttori e dalla vicina la locatrice ha inviato la diffida 6 ottobre 2008. Tale scritto menziona chiaramente i motivi a fondamento della diffida cioè i vari reclami ricevuti per i problemi causati dalla clientela del Bar O all’interno ed all’esterno del locale, nonché la segnalazione da parte della polizia comunale della necessità di un intervento, chiedendo al conduttore di far cessare la turbativa “riportando la situazione all’interno ed all’esterno del locale ad un livello accettabile e compatibile con la funzione residenziale dello stabile”, e fissando un termine al 20 ottobre 2008 per “comunicare […] i provvedimenti e le misure concrete che intende adottare per far cessare i disagi arrecati”. Inoltre, anche se non richiesto dalla legge, nella diffida formale vi è la minaccia al conduttore della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO, qualora fosse trascorso il termine del 20 ottobre 2008 senza le “opportune garanzie di intervento” da parte del conduttore o al ricevimento di altri reclami (Lachat, Le bail à loyer, op. cit. pag. 678, n. 3.1.7). Pertanto la censura mossa dall’appellante alla sentenza pretorile in questo senso è infondata.
La rescissione straordinaria del contratto ex art. 257f cpv. 3 CO può essere data se, malgrado l’avvertimento scritto, il conduttore continua o ricomincia ad infrangere il suo dovere di diligenza (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag. 678, n. 3.1.8; Weber in op. cit., pag. 1390, n. 5). La nuova violazione deve essere in relazione con quella menzionata nell’avvertimento scritto. Inoltre il locatore non deve tardare troppo a rescindere il contratto di locazione dopo il periodo di tempo dato al conduttore, se quest’ultimo continua ad infrangere il suo dovere di diligenza (sentenza del Tribunale federale 4C.270/2001 del 26 novembre 2001, consid. 3b aa; Lachat, op. cit., pag. 678, n. 3.1.8). Nella fattispecie per ritenere adempiuta tale condizione, la Pretora si è basata sullo scritto 24 marzo 2009 di S__________ (doc. L), e sulle deposizioni di quest’ultimo, secondo il quale “[…] anche dopo la notifica della disdetta abbiamo nuovamente segnalato la situazione che per noi era diventata insostenibile. Inizialmente infatti si pensava che la problematica fosse circoscritta all’estate, ma in realtà abbiamo poi dovuto constatare la medesima situazione anche in inverno. Nonostante avessimo le finestre chiuse sentivamo comunque gli schiamazzi e, anche se in misura minore, la musica” (verbale 25 giugno 2009, pag. 8); e dell’amministratore G__________ che afferma: “Dopo l’incontro di cui ho detto non ho ricevuto alcuna presa di posizione ufficiale da parte del conduttore. D’altra parte ho invece ricevuto, verbalmente, da parte della dott.iur. __________ nuove segnalazioni circa la situazione del Bar O__________ che non era mutata. Ho quindi parlato con la proprietà che ha poi deciso di notificare la disdetta del contratto di locazione” (verbale 25 giugno 2009, pag. 4).
A detta dell’appellante la conclusione alla quale è giunta la Pretora riposa su un accertamento errato ed arbitrario dei fatti, poiché nello scritto dell’11 dicembre 2008 (doc. G) non viene citato dagli abitanti dello stabile alcun episodio che sarebbe intervenuto tra la diffida e la disdetta, ciò che invece viene riportato nello scritto di cui al doc. L, che sarebbe quindi “preparato ad arte da __________ con l’unico scopo di produrre agli atti una prova documentale attestante l’inesistente persistere della turbativa” (appello, pag. 13). Inoltre egli ha ravvisato nel comportamento della locatrice un atteggiamento contraddittorio poiché, anche a prescindere dalla deposizione del teste G__________ che non è a dir suo sufficiente per provare tale condizione, ha inviato la disdetta il 23 ottobre 2008, senza ricevere alcuna lamentela scritta e senza attendere l’esito delle misure proposte dal conduttore. La critica è fondata. Dopo la diffida del 6 ottobre 2008, vi è stato uno scritto 16 ottobre 2008 del conduttore, che proponeva sostanzialmente trattative per definire i possibili interventi, pur contestando la diffida (doc. E nel fascicolo dell’UC), e un incontro fra l’amministratore dello stabile, il conduttore e il suo legale (verbale 25 giugno 2009 di G__________, pag. 4). Non risulta però provata alcuna lamentela scritta o verbale da parte degli altri abitanti dello stabile o della vicina tra il 6 e il 23 ottobre 2008. Nello scritto dell’11 dicembre 2008 (doc. G), S__________ non accenna ad alcun episodio che si sarebbe svolto durante tale periodo. Solo il 24 marzo 2009 egli ha precisato che: “[…] come già Vi scrissi con comunicazione del 11 dicembre 2008, gli schiamazzi ed i disturbi provenienti dal Bar O__________ sono continuati ben oltre l’invio della diffida inoltrata al bar stesso. In particolare, sia io che la mia fidanzata A__________ abbiamo più volte avvertito nel mese di ottobre musica proveniente dal bar (nonostante i doppi vetri del nostro appartamento) anche in tarda serata, ben dopo le 23: […] A ciò si aggiunga che un’ulteriore fonte di disturbo proveniva dagli avventori del bar, i quali, sostando all’esterno dello stesso con urla e schiamazzi tenevano svegli tutto il vicinato. Nello stesso mese di ottobre, una rissa tra avventori (probabilmente ubriachi) era sfociata in una serie di urla fino a tarda notte […]” (doc. L). L’amministratore G__________ ha riferito di aver “ricevuto, verbalmente, da parte della dott.iur. __________ nuove segnalazioni circa la situazione del Bar O__________ che non era mutata” (verbale del 25 giugno 2009, pag. 4), senza tuttavia precisare le date di tali segnalazioni. Non risulta quindi provato dalla locatrice che nel periodo tra la diffida e la disdetta (6-23 ottobre 2008) siano intervenuti nuovamente disturbi da ricondurre a mancanza di diligenza da parte del conduttore simili a quelli rimproveratigli nella diffida del 6 ottobre 2008. Le “nuove segnalazioni” da parte del legale della proprietà limitrofa, che sarebbero intervenute prima della disdetta straordinaria del 23 ottobre 2008, non sono state situate nel tempo e al riguardo la deposizione dell’amministratore della locatrice è del tutto generica. L’abitante dello stabile estensore delle lettere 11 dicembre 2008 e 24 marzo 2009 ha dapprima indicato genericamente “l’inverno 2008” e poi il mese di “ottobre”, ma ciò non consente di situare gli episodi ai quali si riferisce nel periodo decisivo, vale a dire tra il 6 e il 23 ottobre 2008. In conclusione, quindi, la locatrice non è riuscita a provare l’adempimento di tutte le condizioni cumulative previste dall’art. 257f cpv. 3 CO. La disdetta notificata il 23 ottobre 2008 si rivela quindi inefficace.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide:
I. L’appello 14 settembre 2011 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la decisione 7 luglio 2011 (inc. DI.2009.361) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:
L’istanza di contestazione della disdetta 26 novembre 2008 è accolta ed è accertata l’inefficacia della disdetta 23 ottobre 2008.
L’istanza di sfratto 18 marzo 2009 è respinta.
(Stralciato).
(Stralciato).
(Stralciato).
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- e le spese di fr. 500.-, già anticipate in ragione di ½ ciascuna, sono poste interamente a carico della locatrice con l’obbligo di rifondere al conduttore fr. 3'000.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese processuali di appello in complessivi fr. 1'200.-, già anticipati dall’appellante, sono poste a carico dell’appellata, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere all’appellante fr. 2’500.- a titolo di ripetibili d’appello.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr. 15'000.- nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF) o se è superiore a fr. 30'000.- in tutti gli altri casi (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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