Provisional debt collection release denied due to lease defects defensesGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 14.2002.60

Data decisione, Autorità: 04.12.2002, CEF

Incarto n. 14.2002.00060

Lugano 4 dicembre 2002 B/fc/dp

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Rusca

segretaria:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile promossa con istanza 22 maggio 2002 da

__________ patr. dall’avv. __________

contro

---

patr. dall’avv. __________

tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell'opposizione provvisorio interposta al PE n. __________ del 10/17 maggio 2002 dell'UEF di Bellinzona;

sulla quale istanza il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona con sentenza 18 giugno 2002 ha così deciso:

"1. È rigettata in via provvisoria per la somma di fr. 157'504.-- oltre interessi al 5% dall'8 aprile 2002 l'opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ dell'UEF di Bellinzona, notificato il 17 maggio 2002.

2. La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 250.-- da anticipare dall'istante, sono a carico della parte convenuta, la quale rifonderà alla controparte fr. 50.-- per ripetibili."

Sentenza dedotta tempestivamente in appello dall'escussa che con atto 1. luglio 2002 ha postulato la reiezione dell'istanza, con protesta di spese e ripetibili;

con osservazioni 19 luglio 2002 la parte appellata si è opposta al gravame, protestate spese e ripetibili;

ritenuto

in fatto:

A. Con PE n. __________ del 10/17 maggio 2002 dell'UEF di Bellinzona la __________ ha escusso la __________ per l'incasso di fr. 157'504.-- oltre interessi al 5% dall'8 aprile 2002, indicando quale titolo di credito: "Pigioni e spese arretrate."

Interposta tempestiva opposizione dall'escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Pretore.

B. La procedente fonda la sua pretesa su tre contratti di locazione stipulati dalle parti il 13 ottobre 1999/31 marzo 2000 (doc. C), con cui la __________ ha locato alla __________i seguenti tre oggetti:

• un edificio adibito ad uso commerciale/industriale per una pigione annua di fr. 90'000.--, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 22'500.-- ciascuna, con inizio dal 1. febbraio 2000

• un fabbricato denominato "Uffici" per una pigione annua di fr. 16'740.--, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 4'185.-- ciascuna, con inizio dal 1. gennaio 2000

• un fabbricato denominato "Ex autorimessa" per una pigione annua di fr. 14'400.--, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 3'600.-- ciascuna, con inizio dal 1. gennaio 2000.

Con l'esecuzione in oggetto la locatrice pretende il pagamento dei seguenti canoni di locazione e spese arretrati:

differenza affitto

2. trimestre 2000 01.04.00 addebito fr. 7'500.--

pigione 4. Trimestre2000 01.10.00 addebito fr. 30'285.--

03.01.01 pagamento - fr. 20'000.--

pigione 1. trimestre 2001 01.01.01 addebito fr. 30'285.--

02.04.01 pagamento - fr. 25'000.--

pigione 2. trimestre 2001 01.04.02 addebito fr. 30'285.--

conteggio spese 2000 07.05.01 addebito fr. 6'647.--

pigione 3. trimestre 2001 01.07.01 addebito fr. 30'285.--

pigione 4. trimestre 2001 01.10.01 addebito fr. 30'285.--

pigione 1. trimestre 2002 01.01.02 addebito fr. 30'285.--

conteggio spese 2001 28.02.02 addebito fr. 6'647.--

totale fr. 157'504.--

C. All'udienza di contraddittorio l'escussa ha sostenuto di essere stata impossibilitata ad esercitare l'attività industriale prevista a causa dei gravi difetti dello stabile e del mancato tempestivo intervento della locatrice. L'immobile infatti presentava numerose carenze quali l'assenza di allacciamento alle canalizzazioni e insanabili problemi per quanto concerne la sicurezza e la polizia del fuoco. La __________ha rilevato che solo all'inizio della locazione si è resa conto che nello stabile principale erano stati eseguiti lavori senza il necessario permesso di costruzione, con la conseguenza che per potere utilizzare l'immobile, non solo avrebbe dovuto ottenere una licenza di costruzione ed un'autorizzazione al cambiamento di destinazione, ma doveva in primo luogo sanare le violazioni formali e materiali commesse da terzi in precedenza (doc. 3). L'escussa ha poi asserito che, come emerge dal verbale stilato dall'arch. __________ il 17 gennaio 2001 (doc. 4), vi era un'interminabile serie di interventi da operare per rendere lo stabile conforme alle normative antincendio in vigore.

Al momento di sottoscrivere il contratto di locazione era cosciente del fatto che si sarebbero dovuto apportare delle modifiche per adattare l'immobile all'attività industriale prefissata. Tuttavia solo in seguito e progressivamente ci si è resi conto delle reali e disastrose condizioni in cui versava lo stabile. Quando sono sorti i problemi e le discussioni su chi doveva assumersi i costi di allacciamento alle canalizzazioni, i costi per le opere concernenti la sicurezza e la riattazione al fine di rendere lo stabile idoneo all'attività industriale prevista, la __________ non ha voluto assumersi le proprie responsabilità (doc. 5, 6 e 7). La _________ ha sostenuto di non avere pertanto potuto provvedere all'esecuzione dei lavori previsti ed autorizzati dal permesso di costruzione rilasciato dalle competenti autorità con l'inevitabile conseguenza che l'attività industriale non ha mai potuto essere avviata (doc. 8 e 9).

D. Con sentenza 18 giugno 2002 il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona ha accolto l'istanza rilevando che la procedente ha dovuto inoltrare il 5 marzo 2002 un'istanza di sfratto in quanto l'escussa era in mora con il pagamento della locazione e che con decreto 8 aprile 2002 la debitrice è stata sfrattata, per cui fino a tale data la _________ ha usufruito dell'immobile locato. Per meglio sostanziare le sue pretese, il primo giudice ha rinviato l'escussa alla procedura ordinaria.

E. Contro la sentenza pretorile si è tempestivamente aggravata la _________ riconfermandosi in sostanza nelle sue allegazioni di prima sede.

L'appellante in particolare ha rilevato che la __________ in sede di contraddittorio non si è pronunciata e non ha contestato le eccezioni esposte nel suo memoriale di risposta.

F. Delle osservazioni all'appello presentate dalla parte appellata si dirà in seguito.

Considerato

In diritto:

1. Ex art. 321 cpv.1 lett. b CPC in sede di appello è esclusa la facoltà di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni. Con atto 19 luglio 2002 la __________ ha presentato le sue osservazioni all'appello. Ritenuto che in sede pretorile la creditrice non ha replicato alle contestazioni ed eccezioni sollevate dalla _________ nella sua risposta, le menzionate osservazioni, in quanto concernenti le contestazioni e le eccezioni sollevate dall'escussa in prima sede costituiscono nova e non possono ex art. 321 cpv. 1 lett. b CPC venire considerate.

2.a) La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile.

Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari. Conditio sine qua non è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza o sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr. Flavio Cometta, Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese in Rep 1989 p. 338 con riferimenti). Anche un contratto può costituire in linea di principio riconoscimento di debito, ritenuto l'ossequio delle peculiarità del caso di specie.

Il contratto di locazione sottoscritto dal locatario costituisce in via di principio titolo di rigetto provvisorio dell'opposizione per i canoni ivi stipulati e scaduti (Daniel Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco, vol. I, n. 114 ad art. 82 LEF).

b) Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. in senso convergente l’obiter dictum della II Corte civile del Tribunale federale nella sentenza 13 ottobre 1986 in re H.B. c. H. SA in Rep 1987 p. 150-151 cons. 3; DTF 104 Ia 413, cons. 4; CEF 12 gennaio 1988 in re Na. c. V.O.; BlSchK 1982 p. 95-97; SJZ 1974 p. 228 n. 44, 1971 p. 26-28; BJM 1970 p. 83-85; ZR 1967 n. 110; ZBJV 1944 p. 416; Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 26 p. 61; Marcel Caprez, La mainlevée provisoire, FJS 186 p. 6; Staehelin, op. cit., n. 87 s. ad art. 82 LEF; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 82 ad art. 82; Peter Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, p. 350, con rif.).

c) Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede d'appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito (Cometta, op. cit. in Rep 1989 p. 331).

d) Il locatario può opporsi validamente al rigetto provvisorio dell'opposizione, nel caso in cui affermi che il locatore non ha fornito o non ha fornito correttamente la sua prestazione per il periodo in esame. Eventuali difetti così come il diritto di riduzione che ne deriva, devono essere sostanziati dal locatario, il rigetto viene allora rifiutato per il relativo importo per cui si è chiesta la riduzione. Alle eccezioni sollevate dal locatario non può venire opposto che questi nel caso di locazione di un immobile che presenta dei difetti è autorizzato a depositare il canone di locazione (art. 259a cpv. 2 e 259g CO e ss.). Nel caso in cui il locatario afferma che il locatore non ha fornito oppure non ha correttamente fornito la sua prestazione, il locatore deve provare il contrario, sempre che non gli riesca di dimostrare che le allegazioni del debitore non hanno alcun fondamento e che nel caso in cui sono stati fatti valere dei difetti, questi appaiono almeno non sostanziati (Staehelin, op. cit. n. 117 e 118 ad art. 82 LEF; Stücheli, op. cit., p. 368).

e) La __________ fa valere inadempienza contrattuale da parte della locatrice. A sostegno delle sue allegazioni in sede pretorile ha prodotto uno scritto 2 giugno 2000 (doc. 3) indirizzato a __________, presidente del Consiglio d'amministrazione della __________, in cui rileva problemi alle canalizzazioni e violazioni materiali della legge edilizia, così come la carente conformità dello stabile principale alle normative polizia e fuoco, sostenendo la competenza della proprietaria a procedere negli interventi necessari a rendere gli enti locati conformi all'uso per cui sono stati dati in locazione. Con scritto 7 luglio 2000 (doc. 6) la __________ mantiene la sua posizione enunciata nella summenzionata lettera 2 giugno 2000. La locataria ha poi prodotto il verbale di una seduta tenutasi il 17 gennaio 2001 (doc. 4) in merito alla determinazione delle opere necessarie al fine di rendere lo stabile oggetto del contratto di locazione conforme alle normativa antincendio in vigore. Da questo verbale si evince che le opere necessarie riguardano soffitti, pilastri, ponti, porte, ascensori, montacarichi, ecc. Con un ulteriore scritto 9 ottobre 2001, inviato alla __________ (doc. 7), il rappresentante legale della __________ ha fatto valere di uovo vari difetti, tra cui l'impossibilità di subaffittare una parte dello stabile per mancanza di servizi igienici e ha chiesto di nuovo l'assunzione da parte della locatrice dei costi relativi agli interventi per rendere lo stabile principale conforme alle normative sul fuoco. L'escussa ha poi chiesto il rifacimento completo dell'impianto di riscaldamento, non essendo esso più conforme alle normative. Inoltre ha preteso l'installazione di una sbarra con comando a distanza per permettere l'accesso solo agli aventi diritto, visto che sul sedime adiacente si era installato un locale a luci rosse.

Le carenze e i difetti fatti valere dalla __________ sono rimasti incontestati in sede pretorile, atteso che la __________ non ha replicato e le allegazioni in sede di osservazioni all’appello sono irricevibili nella misura in cui costituiscono nova (cfr. cons. 1.). Orbene queste contestazioni, suffragate dagli svariati scritti inviati dalla _________ alla locatrice (doc. 3, 6 e 7) e dal verbale stilato dall'arch. __________ durante la riunione tenutasi il 17 gennaio 2001 (doc. 4) per stabilire quali fossero le opere necessarie al fine di rendere lo stabile conforme alle normative antincendio in vigore, appaiono sufficientemente sostanziate e atte a rendere verosimile il mancato adempimento contrattuale da parte della __________. Infatti quest'ultima, non avendo replicato in sede pretorile, non ha tentato di dimostrare che le eccezioni sollevate dalla locataria non avevano alcun fondamento e che i difetti non erano sostanziati e ancor meno ha provato che i contratti erano stati da parte sua adempiti correttamente. D'altro canto nell'ambito di questa procedura alla locataria non può venire opposto che in caso di difetti era tenuta a depositare i canoni di locazione. I contratti di locazione (doc. B) non possono quindi essere ritenuti validi riconoscimenti di debito ex art. 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione e le spese posti in esecuzione.

L'istanza 22 maggio 2002 della __________ va quindi respinta. In tal senso va riformata la sentenza pretorile.

3. L'appello 1. luglio 2002 della __________ va di conseguenza accolto.

Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 321 cpv. 1 lett. b CPC e 82 LEF

pronuncia:

I. L'appello 1. luglio 2002 della __________, è accolto.

Di conseguenza la sentenza 18 giugno 2002 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona è così riformata.

"1. L'istanza 22 maggio 2002 di __________è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 250.--, da anticipare dalla parte istante, è posta a carico di __________, la quale rifonderà a __________ fr. 1'000.-- a titolo di indennità."

II. La tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 375.--, già anticipata dall'appellante, è posta a carico di __________, la quale rifonderà a __________ fr. 1'000.-- a titolo d'indennità.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura di Bellinzona.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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