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Execution sale of entire base parcel, not individual PPE units

15.1995.00026Altro tribunale7 apr 1995Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The supervisory complaint was filed against the Lugano enforcement office's auction conditions in a mortgage foreclosure concerning a property divided into 56 PPE units. The complainant sought valuation and prior auction of the individual units, arguing this would maximize proceeds. The court held that because all mortgages burdened the base parcel and none encumbered the individual PPE units, Art. 106a RFF required sale of the entire parcel. The complaint was therefore rejected, and no costs or indemnities were awarded.

Massima Omnilex

Art. 106a RFF; foreclosure of a pledged property divided into PPE units: if the pledge burdening the enforcement subject extends to the entire base parcel, the whole parcel must be sold at auction. The possibility that a separate sale of individual PPE units might yield a higher realization price is immaterial where no mortgage is annotated on those units. The enforcement office acts correctly by setting auction conditions for the base parcel alone; any objections to valuation become irrelevant once the sale structure is upheld. Costs and indemnities are governed by Art. 67 cpv. 2 and Art. 68 cpv. 2 OTLEF.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1995.00026

Data decisione, Autorità: 07.04.1995, CEF

Incarto n. 15.95.00026

Lugano 7 aprile 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur-Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 2/3 febbraio 1995 di

contro l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano nell'esecuzione in via di realizzazione d'un pegno immobiliare n. __________ promossa contro la reclamante

in materia di condizioni d’incanto e di stima peritale;

richiamato il decreto presidenziale 7 febbraio 1995 di concessione dell’effetto sospensivo;

viste le osservazioni:

  • 13 febbraio 1995 della __________

  • 20 febbraio 1995 __________

  • 21 febbraio 1995 dell’UE di Lugano;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Con PE n. __________ in via di realizzazione di un pegno immobiliare del 14 dicembre 1992/29 gennaio 1993 l’Istituto nazionale svizzero di assicurazione contro gli infortuni (in seguito: __________) procede contro ____________________ per Fr. 5’375’000.-- oltre accessori.

Quale oggetto del pegno immobiliare da realizzare è designata la part. n. __________ RFD di __________.

B. Con avviso d’incanto unico 23 novembre 1994, pubblicato sul FUC n. __________ del 25 novembre 1994 e n. 97 del 6 dicembre 1994, l’UE di Lugano ha indicato quale bene immobile da realizzare la part. n. __________ RFD di __________, fissando al 16 dicembre 1994 il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari, al 16 gennaio 1995 il deposito delle condizioni d’asta e al 17 febbraio 1995 la data dell’incanto. Il valore complessivo di stima peritale è stato fissato dall’UE in Fr. 9’151’000.--.

Il 24 novembre 1994 l’UE di Lugano ha trasmesso alla debitrice copia del bando.

C. Il 10 gennaio 1995 l’UE ha allestito l’elenco oneri riferito al mapp. n. __________ RFD di __________ e il 16 gennaio ha depositato le condizioni d’incanto, che prevedono la vendita all’asta della particella de quo agitur e non delle singole quote di PPP.

D. Con reclamo 2/3 febbraio 1995 __________ ha chiesto di ordinare all’UE di Lugano “di procedere all’allestimento della stima peritale delle singole proprietà per piani sorgenti sul fondo base part. __________ RFD di __________ ” e di ripubblicare le condizioni d’asta “con l’indicazione della vendita prioritaria delle singole proprietà per piani”, atteso che:

  • “sul fondo base n. __________ RFD di __________ sono state costituite 44 (recte: 56) proprietà per piani”;

  • “malgrado questa situazione, codesto ufficio ha unicamente proceduto alla stima complessiva del fondo base, nell’evidente intenzione di procedere alla vendita in blocco del fondo base”;

  • “questo agire risulta assolutamente irrituale e non rispettoso degli interessi del debitore. La vendita delle singole proprietà per piani permetterà una realizzazione sicuramente più favorevole al creditore ed alla debitrice. Solo l’ipotesi in cui la vendita delle singole proprietà per piani non fosse possibile, si procederà alla realizzazione globale del fondo base”;

  • “perché si possa procedere con la prima fase, ovvero la vendita delle singole PPP, l’ufficio dovrà però stilare una stima peritale delle singole proprietà”.

E. Con osservazioni 13 febbraio 1995 __________ (in seguito: __________) ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame.

A mente di __________ “sia l’__________ che gli altri creditori pignoratizi hanno i propri crediti garantiti da cartelle ipotecarie che gravano l’intero fondo part. __________ e più precisamente il fondo base, e di conseguenza è l’intero immobile che deve essere messo all’asta indipendentemente dal fatto che dopo la costruzione esso sia stato trasformato in proprietà per piani e ciò conformemente all’art. 106a RFF”.

La banca rileva che “gravando i diritti di pegno immobiliare il solo fondo base, è impossibile riportarli sulle singole quote di comproprietà senza il consenso del creditore pignoratizio, poiché ciò snaturerebbe l’essenza del credito stesso che è stato concesso su di un’unica identità”.

F. Anche l’__________ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame, asseverando che il suo credito è garantito da una cartella ipotecaria iscritta il 3 ottobre 1977 sul fondo part. __________ mentre la PPP è stata costituita solo il 12 aprile 1984, per cui “la cartella ipotecaria dedotta in esecuzione grava unicamente il fondo part. n. __________, mentre le unità PPP risultano libere da pegni immobiliari”.

G. Pure l’UE di Lugano ha postulato la reiezione del gravame osservando che “il reclamo è da considerarsi tempestivo per quanto riguarda la contestazione del deposito delle condizioni d’asta, tardivo in tutti gli altri punti”.

L’Ufficio argomenta che “tutte le cartelle ipotecarie gravano sul fondo base in modo complessivo e non sulle 56 PPP. Infatti l’intavolazione a PPP è stata eseguita in un secondo tempo e sulle singole PPP non è annotata alcuna iscrizione ipotecaria.

Considerato

in diritto:

  1. Il gravame di __________ è sostanzialmente volto alla modifica delle condizioni d’asta, nel senso di procedere dapprima alla messa all’asta delle singole quote di PPP e solo in seguito, nell’ipotesi che “la vendita delle singole PPP non fosse possibile”, del fondo base part. n. __________ RFD di __________. La reclamante ritiene infatti che la vendita delle proprietà per piani permetterà un ricavo maggiore che non la vendita del fondo base.

Per l’UE di Lugano si giustifica invece la vendita della part. n. __________ e non delle singole quote di PPP perché “tutte le cartelle ipotecarie gravano sul fondo base in modo complessivo e non sulle __________ PPP. Infatti l’intavolazione a PPP è stata eseguita in un secondo tempo e sulle singole PPP non è annotata alcuna iscrizione ipotecaria”.

  1. Ex art. 106a RFF se la realizzazione viene ordinata a dipendenza di un’esecuzione in via di realizzazione del pegno richiesta da un creditore il cui pegno grava l’intero fondo, il fondo intero dovrà essere venduto.

Siffatto modo di procedere, ossia la vendita all’asta dell’intero fondo e non delle singole quote di PPP, è la logica conseguenza della possibilità di gravare (con l’accordo di tutti i comproprietari nell’ipotesi ve ne sia più di uno) anche il fondo base, e non solo le PPP, con diritti di pegno (Moritz Ottiker, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, Berna 1972, § 8 II. A., p. 171; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, § 31 m. 48).

Irrilevante risulta dunque essere la possibilità di conseguire un ricavo maggiore dalla vendita separata delle singole PPP che non dalla vendita del fondo base.

  1. Come si evince dal Registro fondiario il 12 aprile 1984 sul fondo base part. n. __________ RFD di __________ sono state costituite 56 quote di proprietà per piani. Di queste quote di PPP nessuna risulta essere gravata da diritti di pegno. Tutti gli aggravi - ossia la cartella ipotecaria di I rango di Fr. 5’000’000.-- di spettanza dell’__________, che ha promosso la procedura esecutiva che ci occupa, le cinque cartelle ipotecarie di II e pari rango, terzo e pari rango e IV rango di Fr. 500’000.-- cadauna di spettanza di __________ e le due cartelle ipotecarie di V e pari rango di Fr. 500’000.-- cadauna di spettanza della __________ sono infatti iscritti sul fondo base part. __________ di __________. Ne consegue che l’UE di Lugano, ordinando l’incanto del fondo base part. n. __________ RFD di __________ e non delle singole quote di PPP, si è determinato conformemente all’art. 106a RFF. Il suo operato è stato pertanto corretto.

Visto l’esito del reclamo, prive d’oggetto sono divenute le questioni a sapere se il gravame, in quanto rivolto contro la stima peritale, sia tempestivo e, in caso affermativo, se l’Ufficio doveva allestire la stima peritale delle singole quote di PPP costituite sul fondo base part. __________ di __________. Va altresì ricordato alla reclamante che dal referto peritale 7 luglio 1993 risulta che la __________ non ha stimato unicamente il fondo base ma pure le singole PPP.

  1. Ne consegue la reiezione del gravame.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.

Per questi motivi,

richiamato l’art. 106a RFF

PRONUNCIA:

  1. Il reclamo 2/3 febbraio 1995 di __________ è respinto.

  2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  3. Intimazione a:

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the auction must concern the individual PPE units first rather than the entire base parcel

Decisione estratta

No. Because the pledges burden the base parcel as a whole, the enforcement office correctly ordered auction of the entire parcel.

Motivazione estratta

Under Art. 106a RFF, when foreclosure is requested by a creditor whose pledge burdens the entire land, the whole property must be sold. The fact that the property is divided into PPE units and that separate sale might yield a higher price is irrelevant where no mortgage is registered on the individual units.

Questione giuridica chiave

Whether the office had to prepare a separate expert appraisal for each PPE unit

Decisione estratta

This question became moot once the complaint against the sale structure was rejected; the court also noted that the appraisal report already covered both the base parcel and the individual PPE units.

Motivazione estratta

The complaint was dismissed on the merits, so any timing objection or request for separate valuation no longer required determination.

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