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New appraisal of mortgaged property ordered after objection

15.1996.00050Altro tribunale10 giu 1996Granted

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The supervisory complaint in mortgage enforcement was upheld. The complainant disputed the expert valuation of a mortgaged property and sought a new appraisal; the court held that a new valuation must be ordered upon advance payment of costs, and that otherwise the existing valuation of CHF 900,000 remains definitive. The objection to the auction date became moot because the enforcement office had already cancelled the sale. No costs or indemnities were awarded.

Massima Omnilex

Art. 9 cpv. 1 and 2 RFF, Art. 99 cpv. 2 RFF; new appraisal of a pledged immovable property. An interested party may request a new expert valuation before the supervisory authority as a purely administrative measure, without a special duty to substantiate the dissent beyond contesting the amount. Once the valuation is disputed, the authority must order a new appraisal by another expert, but only after the requester advances the expert costs. In mortgage enforcement, the valuation serves merely as an indicative benchmark for potential bidders; if the advance is not paid, the office’s existing valuation remains definitive. A challenge to the auction date becomes moot if the auction is cancelled before the decision.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1996.00050

Data decisione, Autorità: 10.06.1996, CEF

Incarto n. 15.96.00050

Lugano 10 giugno 1996/C/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 12 aprile 1996

Contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Locarno nelle esecuzioni in via di realizzazione d'un pegno immobiliare n. __________ e __________ promosse contro il reclamante (es. __________) e contro

in tema di nuova stima peritale di pegno immobiliare e di ferie esecutive;

richiamato il decreto presidenziale 16 aprile 1996 di concessione dell’effetto sospensivo;

viste le osservazioni 15 aprile e 20 maggio 1996 dell'UEF di Locarno;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Con PE n. __________ e n. __________ del 16 luglio/25 agosto 1993 dell'UEF di Locarno __________ (in seguito: __________ procede in via di realizzazione d'un pegno immobiliare contro __________ con __________ quale debitrice solidale risp. contro __________ con __________ quale debitore solidale.

Le opposizioni interposte dagli escussi ai PE sono state respinte dal Pretore di ________ con pronunciati 13/25 gennaio 1994, cresciuti in giudicato.

B. L’11 marzo 1994 la __________ ha chiesto la vendita del pegno e nell’agosto 1995 l'UEF di Locarno ha incaricato l'arch. __________ di allestire la perizia del mappale oggetto dell'esecuzione.

C. Il 28 settembre 1995 l'arch. __________ ha rassegnato all'UEF il suo rapporto, indicando il valore complessivo di stima peritale del fondo da realizzare in Fr. 900'000.--.

D. Con avviso d’incanto unico 15 marzo 1996 l’UEF di Locarno ha fissato al 17 aprile 1996 il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari e al 21 maggio 1996 la data dell’incanto. Il valore di stima peritale della part. n. __________ RFD di __________ è stato fissato dall’UEF in Fr. 900’000.--, conformemente a quanto stabilito dall’arch. ____________________ nel referto peritale del 28 settembre 1995.

E. Con tempestivo reclamo 12 aprile 1996 __________ ha chiesto di ordinare una nuova perizia della part. n. __________ e di annullare l’incanto previsto per il 21 maggio 1996, atteso che:

  • ”il solo terreno con uno stabile inabitabile è costato Fr. 920’000.--; successivamente lo stabile è stato fatto oggetto di una completa e radicale riattazione, con ottime rifiniture, dotato di piscina, portico con camino, grill, doppio garage”;

  • ”la stima complessiva di Fr. 900’000.-- è nettamente inferiore al valore venale dell’oggetto”;

  • ”l’UEF di Locarno ha fissato la data dell’incanto al 21 maggio 1996, cioè durante le ferie di Pentecoste. Già per questo motivo l’avviso d’incanto deve essere annullato”.

F. Nelle osservazioni l’UEF di Locarno non si è opposto all’allestimento di una nuova perizia, previo anticipo delle relative spese da parte del richiedente.

L’ufficio ha evidenziato che il 21 maggio 1996, giorno previsto per l’incanto, cade durante le ferie esecutive di Pentecoste e che quindi provvederà a sanare l’irregolarità.

G. Con provvedimento 18 aprile 1996 l’UEF ha annullato l’incanto del 21 maggio 1996.

Considerato

in diritto:

  1. L'art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell'esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell'art. 99 cpv. 2 RFF, stabilisce che ogni interessato può chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di perito, previo deposito delle spese occorrenti.

L'ordine di nuova stima costituisce un mero atto amministrativo che ogni avente diritto può richiedere senza obbligo di motivazione, salvo l'allegazione del dissenso sul quantum (DTF 110 III 71-72 cons. 3; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, vol. I, 1984, § 31 n. 46; Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p. 173; Kurt Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs und Konkursrechts, 1993, § 22 m. 38).

La nuova stima sarà esperita solo dopo che l'istante avrà depositato l'anticipo per le spese peritali.

  1. Il ricorso a un perito costituisce la regola in caso di stima di un fondo (Gilliéron, op. cit., p. 173; Robert Joos, Handbuch für die Betreibungsbeambten der Schweiz, Wädenswil 1964, p. 156), come pure ogniqualvolta l'ufficiale di esecuzione non possegga le conoscenze speciali richieste (DTF 93 III 22, 51 III 115, 46 III 89 e 41 III 360; Favre, Droit des poursuites, Friborgo 1974, p. 175).

La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo, facendo astrazione dai dati catastali-fiscali e da quelli dell'assicurazione contro gli incendi (art. 9 cpv. 1 RFF) siccome reputati non decisivi (DTF 73 III 55).

  1. Il valore venale presumibile ex art. 9 cpv. 1 RFF coincide con il valore commerciale e dipende dal valore intrinseco del fondo oltre che dalle condizioni generali del mercato immobiliare (DTF 73 III 55): non si può invece ammettere dal profilo del diritto esecutivo che vi sia una minusvalenza in caso di realizzazione forzata. E' infatti preciso compito dell'ufficio di esecuzione e fallimenti, nonché delle parti interessate nella procedura esecutiva, di vegliare congiuntamente affinché la realizzazione dei beni avvenga con opportuna pubblicizzazione e nelle stesse condizioni, mutatis mutandis, di una vendita libera: ne devono logicamente conseguire ricavi equivalenti.

  2. Nel caso concreto il referto peritale trasmesso il 28 settembre 1995 dall'arch__________ all'UEF di Locarno indica un valore di Fr. 900'000.-- mentre il reclamante pretende che il valore venale presumibile sia superiore.

Poiché il reclamante contesta le conclusioni della prima perizia, per l'art. 9 cpv. 2 RFF l'Autorità cantonale di vigilanza deve ordinare d'ufficio, prescindendo da ogni esame sul valore del primo elaborato, che sia esperita, su mandato dell'UEF di Locarno, una nuova perizia ad opera di altro perito (DTF 110 III 71 cons. 3 e 73 III 55), ritenuto che il richiedente la nuova perizia versi l'anticipazione per le nuove spese peritali che l'UEF di Locarno sarà per determinare.

In difetto di siffatta anticipazione, il valore del fondo messo all'incanto sarà definitivamente determinato in Fr. 900'000.--.

  1. Nella procedura in via di realizzazione del pegno immobiliare la stima svolge un ruolo solo secondario (Kurt Amonn, in ZBJV 1976 p. 506), limitato ad un semplice orientamento quantitativo destinato ad eventuali interessati all'incanto (DTF 70 III 17 cons. 3): se la stima secondo le regole dell’arte può essere allestita solo con una spesa eccessiva, sarà sufficiente una stima anche sommaria (DTF 101 III 34 cons. 1;cfr. anche DTF 110 III 65 ss.).

A prescindere da queste premesse, se un interessato -anche contro ogni ragionevolezza materiale e procedurale, oltre che d'ordine finanziario- richiede una nuova stima e ne anticipa le spese, ope legis ex art. 9 cpv. 2 RFF, richiamato l'art. 99 cpv. 2 RFF, si dovrà esperire una nuova perizia.

  1. Il reclamante si è pure aggravato contro la data fissata per l’incanto. Ritenuto che con provvedimento 18 aprile 1996 l’UEF di Locarno ha annullato l’incanto previsto per il 21 maggio 1996 questa censura, fondata, del reclamante è divenuta priva di interesse.

  2. Il reclamo 12 aprile 1996 __________ è quindi accolto.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 9 cpv. 1 e 2 e 99 RFF

Pronuncia:

  1. Il reclamo 12 aprile 1996 di __________, è accolto.

1.1 Di conseguenza l'UEF di Locarno ordinerà una nuova perizia sul valore venale presumibile (corrispondente al valore commercia-le) del fondo n. __________ RFD di __________, dopo che __________ avrà versato l'anticipazione richiesta per le spese peritali.

1.2 In difetto di anticipazione delle spese peritali occorrenti, il valore venale presumibile del fondo n. __________ RFD di __________ sarà definitivamente determinato in Fr. 900'000.--.

  1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  2. Intimazione a:_______________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether a new expert valuation of the mortgaged property had to be ordered.

Decisione estratta

A new appraisal had to be ordered by the enforcement office, provided the requester advances the expert costs; otherwise the existing valuation of CHF 900,000 remains definitive.

Motivazione estratta

Under Art. 9(2) RFF, any interested party may request a new expert valuation before the supervisory authority without needing to substantiate the disagreement beyond contesting the amount; once the valuation is challenged, the authority must order a new appraisal by another expert, subject to advance payment of costs.

Questione giuridica chiave

Whether the auction notice and scheduled auction date should be annulled because the sale was set during Pentecost holidays.

Decisione estratta

This complaint became moot because the enforcement office had already cancelled the auction.

Motivazione estratta

After the office annulled the auction date, there was no remaining interest in deciding the challenge to the sale date.

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