Auction cancellation in mortgage enforcement over uncertain land ownershipGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1996.00190

Data decisione, Autorità: 18.03.1998, CEF

Incarto n. 15.96.00190

Lugano 18 marzo 1998 MR/fc/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 7 ottobre 1996 di

contro l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti del Distretto __________ nell'esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ promossa dal reclamante nei confronti di

---

e meglio contro la decisione 26 settembre 1996 di sospensione della vendita a pubblico incanto dei fondi oggetto del pegno;

viste le osservazioni 20 ottobre 1996 __________, 18 novembre 1996 dell’UEF __________ e 4 dicembre 1996 __________;

esaminati atti e documenti;

Ritenuto

in fatto: A. Con PE n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare del 9 dicembre 1994, spiccato per rogatoria dall’UEF di __________, procede contro l’ing. __________ per l’incasso di complessivi fr. 3’201’970.-- oltre interessi e spese. Quali oggetto del pegno immobiliare sul __________ sono indicati “Mappali nri. __________.

B. A seguito della domanda di vendita 12/14 settembre 1995 del CS __________ ha chiesto in data 6 febbraio 1996 all’Ufficio tecnico di __________ l’estratto censuario relativo ai mappali __________ e __________ RFP , rispettivamente in data 5 aprile 1996 all’Ufficio dei registri __________ il certificato ipotecario e l’estratto servitù e mutazioni aggiornato relativi ai mappali __________ e e l’estratto dal registro fondiario relativo al mappale __________ RFD __________.

C. In data 7 agosto 1996 l’UEF __________ ha comunicato agli interessati l’avviso d’incanto relativo ai beni da realizzare del seguente tenore:

“Debitore: __________,

Beni immobili da realizzare: in territorio del Comune __________

Ubicazione:

Denominazione: Mappa no. Misura mq. Stima ufficiale fr.

incolto 31 i 12’267 920’025.--

fabbricato A 433 620’000.--

fabbricato B 212 80’000.--

fabbricato C 123 21’000.--

fabbricato D 102 17’000.--

fabbricato E 148 15’000.--

fabbricato F 35 4’000.--

fabbricato G 13 1’300.--

fabbricato H 29 11’000.--

fabbricato L 60 6’000.--

fabbricato M 68 35’000.--

13’490 1’730’325.--

cava sassi 172 9’220 2’305.--

Ubicazione:

selva 173 (parte) 26’006 780.18

Valore stima peritale complessivo: fr. 3’200’000.--

Termine per le insinuazioni d’oneri fondiari (crediti ipotecari + interessi, servitù, diritti reali): 06 settembre 1996.

Le condizioni d’asta: sono visibili a decorrere dal 14 ottobre 1996 e per 10 giorni consecutivi.

Data e luogo dell’incanto: 05 novembre 1996, alle ore 14.30, presso la Cancelleria comunale __________.

(omissis)”

__________.

D. A seguito della pubblicazione __________ ha contattato l’UEF __________, affermando che la Comunione Ereditaria __________ di cui era membro e in rappresentanza della quale agiva, sarebbe comproprietaria di una quota di 1/6 del mappale n. __________ messo agli incanti. A sostegno della propria affermazione __________ ha prodotto copia di un’istanza di trapasso successorio datata 16 agosto 1972, con la quale era stata chiesta l’iscrizione a __________ a nome della __________ __________ Carlo di beni intestati a __________ (beni tra i quali risulta esservi la “part. __________ mq. 1537” in territorio di __________), nonché copia di un’istanza di divisione ereditaria, iscritta a RFP di Bellinzona il 21 settembre 1972, in cui si legge che “i (...) mappali N __________ - __________

• __________ RFP __________ rimangono intestati alla comunione ereditaria originaria”.

Anche __________ si sono fatti avanti presso l’UEF __________, rivendicando, sulla base di estratti dai registri censuari __________ del 13 settembre 1996 e 3 gennaio 1984, nonché di una dichiarazione 28 febbraio 1990 del Municipio __________, un diritto __________ e __________ sulle part. __________ E. L’UEF ha quindi interpellato la Sezione del registro fondiario e di commercio a __________, che ha proceduto a una verifica dei catastrini censuari esistenti presso la cancelleria comunale __________ e delle iscrizioni risultanti dal registro fondiario provvisorio relativi alla particella __________ RFP __________, comunicandone il risultato all’UEF il 16 settembre 1996. In particolare nel rapporto, sub “Vecchio catastrino pag. 135”, si legge la nota seguente:

“L’attribuzione di parte della superficie totale della particella (part. __________, n.d.r.) induce a ipotizzare che la proprietà venne divisa in quote di comproprietà di 1/6 ciascuna. Tuttavia mancano dei riscontri oggettivi (documenti di iscrizione). Occorre inoltre specificare che il vecchio catastrino risultava composto da due distinti registri nei quali gli intestatari risultano rubricati alfabeticamente da A a I e da L a Z. Purtroppo del secondo volume non vi è traccia alcuna. Quindi dalle registrazioni mancano ulteriori 2 quote di mq 1537 ciascuna presumibilmente elencati in quest’ultimo”.

F. Nel frattempo, il 14 settembre 1996 il geometra revisore ha informato l’UEF che “in base a disposizioni del(l’) Ufficio del Registro Fondiario Federale (...) per le particelle citate “(__________, __________ e __________ RFP di __________, ndr.) “non può al momento essere rilasciato o aggiornato alcun estratto” e che “per queste particelle è in corso un esame dei registri originali e degli atti e documenti depositati presso l’Ufficio Registri di Bellinzona per determinare l’esatta intavolazione di questi fondi”.

G. Sulla base di queste informazioni l’UEF ha deciso con atto 24 settembre 1996, __________, di annullare l’incanto già fissato per il 5 novembre 1996. Nella copia della decisione inviata il 26 settembre 1996 agli interessati personalmente si legge:

“In qualità di parte interessata, la informiamo di quanto segue.

Secondo informazioni oggettivamente motivate e documentate la Sezione cantonale del registro fondiario ha riscontrato una serie d’incongruenze a livello di iscrizioni immobiliari (trapassi) che si sono succedute nel tempo al mappale no. __________ RFP __________.

La proprietà di questo fondo risulta attualmente incerta.

Conseguentemente, l’Ufficio ha deciso di annullare l’incanto di cui sopra.

(omissis)”

H. Con reclamo 7 ottobre 1996 il CS postula l’annullamento della decisione 26 settembre 1996 “con conseguente ripristino dell’a-sta pubblica fissata per il giorno 5 novembre 1996”, affermando in sostanza:

• di aver concesso nel novembre 1991 a __________ un credito per complessivi fr. 3’200’000.-- “allo scopo di finanziare l’acquisto e l’esercizio della cava per l’estrazione degli inerti sita sulle particelle in oggetto”;

• che __________ avrebbe ricevuto in donazione dalla madre __________ la proprietà sulle particelle, con rogito 21 agosto 1991 steso dal notaio __________

• di procedere in via di realizzazione del pegno nei confronti di __________ dopo aver disdetto il 22 febbraio 1994 il credito e le cartelle ipotecarie costituite su detti fondi;

• di aver chiesto il 12 settembre 1995 la realizzazione delle particelle n. __________ e __________, dopo che __________ ha ritirato l’opposizione al precetto esecutivo “accondiscendendo (a) che la __________ procedesse a richiedere la realizzazione forzata dei fondi”;

• che “durante questi cinque anni il signor __________ ha esercitato pienamente ed incontestatamente la proprietà dei mappali in oggetto”;

• che “il rogito di donazione (...) non è mai stato oggetto di contestazioni” e che “la trascrizione dell’avvenuto passaggio di proprietà nei pubblici registri è avvenuta senza opposizioni di sorta né da parte di terzi né da parte dell’Ufficiale preposto all’iscrizione”;

• che non vi è mai stato motivo né per la creditrice né per l’Ufficiale Registro Fondiario né per qualsiasi terzo in buona fede che abbia consultato le iscrizioni negli ultimi 5 anni di dubitare della legittima proprietà da parte del signor __________ dei mappali nri. __________, e __________ RFD di __________ ;

• che anche a seguito della pubblicazione dell’avviso di incanto avvenuta il 16 agosto 1996 “nessun terzo ha mai rivendicato, per quanto è dato a conoscere alla Banca la proprietà dei beni di cui sopra”;

• che (...) “il registro fondiario gode del principio della fede pubblica, il che sta a significare che colui che acquista un diritto reale, così come ogni terzo legittimato a consultare gli atti, può fidarsi dell’iscrizione a registro fondiario sia per quanto attiene l’esistenza effettiva dei diritti iscritti sia per quanto attiene la certezza dell’inesistenza di quelli che non risultano iscritti”;

• che “la Banca, in qualità di terzo in buona fede, si è fidata dell’iscrizione a __________ per procedere alla concessione del credito oggetto della pendente procedura esecutiva”;

• che seppure le Autorità preposte in materia di Registro Fondiario stiano “espletando ricerche in merito alle operazioni di iscrizione effettuate nel Registro Fondiario di Bellinzona nell’arco di un determinato periodo”, “ancora non è dato a sapere quale sarà l’esito di questi controlli e se esso potrà eventualmente modificare in qualche modo l’iscrizione del fondo qui in discussione”;

• che infine con l’annullamento dell’asta per tempo indeterminato da parte __________ “gli interessi in gioco e il principio della proporzionalità appaiono in concreto completamente violati e a maggior ragione il principio della sicurezza del diritto, al quale ogni terzo in buona fede dovrebbe poter affidarsi”.

Considerando

in diritto: 1. Secondo l’art. 155 cpv.1 LEF nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno, se il creditore ha domandato la realizzazione, gli art__________ ss. LEF si applicano per analogia al pegno. Conseguentemente, quando un terzo fa valere sul pegno un diritto di proprietà o di pegno o altro diritto incompatibile con la realizzazione a favore del debitore, e quando la pretesa è contestata dal debitore o dal creditore procedente, l’ufficio deve dare avvio alla procedura di rivendicazione ex art. 107-109 LEF (rispettivamente gli art. 106-107 e 109 vLEF, in vigore fino al 31 dicembre 1996).

a) Per . quando il bene pignorato e rivendicato dal terzo si trova in possesso esclusivo del debitore, l’ufficio assegna al creditore e al debitore un termine di dieci giorni per contestare la pretesa del terzo. In caso di contestazione, l’ufficio assegna quindi ex art. __________ al terzo un termine, pure di dieci giorni, per far valere in giudizio la sua pretesa. Se invece la cosa non si trova in possesso del debitore, ma presso il terzo rivendicante, l’ufficio assegna ex art. 109 vLEF al creditore procedente il termine per agire in giudizio contro il terzo soluzione legislativa è quella di assegnare la posizione processuale più vantaggiosa in funzione dell’apparenza del (miglior) diritto, e il criterio del possesso si spiega con la convinzione per cui chi esercita il possesso su una cosa ne sia anche il proprietario o comunque abbia la posizione giuridica più forte (“das bessere Recht auf die Sache”, cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, § 24 n. 31, p.190; Fritzsche/ Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, Zurigo 1984, §26 n.4, p.363). L’onere della prova nella causa di rivendicazione resta tuttavia invariato, indipendente-mente dall’assegnazione del ruolo processuale (cfr. art. 8 CC; DTF 116 III 82 cons. 2 e rinvii).

b) Con la recente revisione parziale della LEF il legislatore ha in sostanza confermato tale disciplina, codificandone alcuni sviluppi giurisprudenziali (cfr. Messaggio concernente la revisione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento dell’8 maggio 1991, p.61ss.). In particolare, agli art. 107 e 108 LEF è stata codificata la giurisprudenza del Tribunale federale, secondo cui in caso di fondi il criterio del possesso è sostituito da quello dell’iscrizione a registro fondiario (cfr. DTF 99 III 12 cons.3, 72 III 44). Se dunque la pretesa del terzo non risulta dal registro fondiario, l’ufficio assegna al debitore e al creditore un termine per contestare la pretesa del terzo, e in caso di contestazione, impartisce al terzo un secondo termine per agire giudizialmente contro colui che ha contestato la sua pretesa, sia esso il creditore o il debitore (cfr. art. 107 cpv. 1 n.3 e cpv.5 LEF). Se invece la pretesa del terzo sul fondo risulta dal registro fondiario, è al creditore, rispettivamente al debitore, che dev’essere impartito il termine per agire giudizialmente, quale attore, contro il terzo (cfr. art. 108 cpv. 1 n.3 e cpv. 2 LEF).

2. Nel caso in esame dagli atti risulta che la part. 172 RFP __________ oggetto, con altri fondi, del pegno immobiliare - è iscritta a registro fondiario provvisorio sia a nome_________ __________ (cfr. copia estratto dal Registro Mutazioni/Servitù del Comune__________, dg.1046/23 agosto 1991 - allegato F allo scritto 16 settembre 1996 dell’ispettore ) che -limitatamente a una quota di 1/6 di mq 1537 - a nome della Comunione ereditaria , della quale fa parte anche la terza rivendicante __________ (cfr. copia estratto dal registro Mutazioni/Servitù, Vol. 46, dg. 1280a del 21 settembre 1972, Ufficio dei registri del Distretto di Bellinzona; scritto 16 settembre 1996 dell’ispettore , pag. 2). In tale anomala situazione il criterio dell’iscrizione a registro fondiario non può quindi essere d’ausilio, ma occorre ricercare altri elementi di valutazione che consentano - ad un esame prima facie - di attribuire a una delle parti l’apparenza del miglior diritto sul fondo (“”), criterio questo generale e determinante per l’assegnazione dei ruoli processuali (cfr. Jaeger/Walder/ Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. ed., Vol. I, Zurigo 1997, n.7 ad art. 107 LEF e n.9 ad art. 108 LEF). Ora, sulla scorta della ricerca esperita dall’ispet-tore __________ (scritto 16 dicembre 1996 e allegati da A a F) l’intero fondo part. 172 “ ” di mq __________ risulta essere stato alienato con iscrizione n. del 18 gennaio 1923 dg.__________ dalla __________ o in __________ alla “__________ ” Impresari in __________, e pervenuta poi all’escusso mediante successivi trapassi, da ultimo quello per donazione dalla madre , iscritto il 23 agosto 1991 con dg. (cfr. allegato F allo scritto 23 settembre 1996 dell’ispettore __________).

Dagli atti risulta pure che prima che dall’escusso (__________) la cava di cui al mappale in questione sia stata sfruttata e amministrata “per un periodo pluridecennale” dalla donatrice __________ dell’escusso, (cfr. rogito di donazione n. __________ La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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