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Tax on real estate sale proceeds is not a realization cost

15.2000.52Altro tribunale2 mag 2000Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

A creditor challenged the distribution schedules drawn up after the foreclosure sale of three pledged properties, arguing that federal profit tax on the sale should have been deducted as a realization cost. The cantonal supervisory chamber, after remand from the Federal Tribunal, held that this tax is the ordinary federal direct tax on the taxpayer’s overall net profit and not a special tax arising from the realization of the property. It therefore cannot be charged to the auction proceeds before distribution. The complaint was dismissed, with no costs and no indemnities awarded.

Massima Omnilex

Art. 157 LEF; deduction of realization costs from pledged-property sale proceeds: only administration, realization and distribution costs may be prelevied on the auction price. Federal profit tax on the seller’s overall net profit is not a special tax triggered by the realization of the immovable property and thus does not qualify as a realization cost, unlike the real estate gains tax recognized by the jurisprudence. The nature of the tax is decisive; periodic direct taxation of the taxpayer’s global profit excludes allocation to the sale proceeds (consid. 2).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.2000.52

Data decisione, Autorità: 02.05.2000, CEF

Incarto n. 15.2000.00052 Rinvio TF

Lugano 2 maggio 2000/FP/fc/rf

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 20 novembre 1998 di

__________, rappr. da: __________

Contro

__________ e meglio contro gli “stati di riparto” 15 novembre 1998 nell’ambito della realizzazione delle part. __________, __________ e __________ di proprietà di

procedura concernente anche

e

entrambi patr. dall'avv. __________

e

__________ patr. dall'avv. __________

nonché

patr. dall'avv. __________

viste le osservazioni

  • 30 novembre 1998 di __________ e __________ - 3 dicembre 1998 di __________ e __________ - 3 dicembre 1998 della __________ - 16 dicembre 1998 dell’UEF di Locarno

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Diversi creditori procedono nelle esecuzioni in via di realizzazione del pegno nei confronti della __________ e __________ per l'incasso dei loro crediti.

B. In data 22 settembre 1998 venivano depositati gli elenchi oneri delle part. __________, __________ e __________ di __________ - Contra di proprietà dell'escussa.

C. I fondi venivano realizzati a pubblico incanto il 30 ottobre 1998. Il ricavo dei singoli immobili risulta essere il seguente:

Part. __________ di __________ - __________ fr. 1'500'000.--

Part. __________ di __________ - __________ fr. 5'840'000.--

Part. __________ di __________ - __________ fr. 1'855'000.--

D. Incassato il prezzo di vendita e le spese di realizzazione, l’Ufficio ha provveduto ad allestire e depositare, in data 16 novembre 1998, gli stati di ripartizione.

E. Con ricorso 20 novembre 1998 lo __________ insorge contro gli stato di ripartizione, asseverando che l’UEF non avrebbe considerato quali spese di realizzazione del fondo le imposte federali sull'utile della vendita, ammontanti a :

Part. __________ di __________ - __________ fr. 31'242.--

Part. __________ di __________ - __________ fr. 120'063.--

Part. __________ di __________ - __________ fr. 35'270.--

F. Con osservazioni 16 dicembre 1998 l’UEF di __________ postula la reiezione del gravame affermando che le imposte in oggetto non sono state considerate in sede di ripartizione, poiché non inserite negli elenchi oneri dei singoli immobili

G. Con sentenza 4 gennaio 2000 questa Camera ha accolto il ricorso dello __________ ordinando all’UEF di __________ di rettificare gli stati di ripartizione delle part. __________, __________ e __________ di __________ - __________ a p. 1 ,nel senso che i rispettivi importi di fr. 31'242.--, 120'063.-- e 35'270.--, relativi all’imposta federale utile sulla vendita sono da ritenere spese di realizzazione, da prelevare sul prezzo di aggiudicazione prima della distribuzione del ricavo della vendita delle part. __________, __________ e __________ di __________.

H. Tale sentenza è stata impugnata da __________ e __________, nonché da __________ e __________ con ricorsi 21 gennaio 2000 alla Camera delle esecuzioni e fallimenti del Tribunale federale, la quale il 21 marzo 2000, accogliendo i gravami, ha annullato il giudizio di prima istanza, rinviando la causa all’Autorità cantonale di vigilanza per una nuova decisione.

Considerando

in diritto: 1. Giusta l’art. 157 cpv. 2 LEF la somma netta ricavata dalla realizzazione del pegno viene distribuita ai creditori pignoratizi sino a concorrenza dei loro crediti, compresi gli interessi fino al giorno dell'ultima realizzazione e le spese di esecuzione. Se la somma ricavata non basta a soddisfare tutti i creditori, l'ufficiale forma la graduatoria dei creditori e determina i loro riparti, avuto riguardo all'art. 219 cpv. 2 e 3 LEF (art. 157cpv. 3 LEF). Determinante per stabilire l'ammontare e il rango dei singoli crediti, è l'elenco oneri (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs - und Konkursrechts, Berna 1997, § 33 n.36, p.270) Sulla somma ricavata si prelevano innanzitutto le spese d'amministrazione, di realizzazione e di ripartizione (art. 157 cpv. 1 LEF).

  1. La costante giurisprudenza del Tribunale federale qualifica l’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta a seguito di un’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare quale spesa di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv. 1 LEF da prelevarsi sul prezzo d'aggiudicazione (cfr. DTF 122 III 246 cons. 5a). Nel caso di specie, l‘imposta federale utile sulla vendita non costituisce un‘imposta speciale che sorge per effetto della realizzazione dell’immobile, quale l’imposta sul maggior valore immobiliare. Si tratta per contro della normale imposta federale diretta, ossia dell’imposta ordinaria, che per le persone giuridiche viene determinata e riscossa ogni periodo fiscale sull’intero utile netto conseguito dalla contribuente. Oggetto dell’imposta è l’utile netto complessivo, vale a dire la differenza tra la sostanza propria all’inizio e alla fine dell’esercizio annuale, ciò che esclude la possibilità di considerare il tributo stesso una spesa di realizzazione da detrarre dal provento della vendita nell'ambito di una procedura di realizzazione del pegno. Di conseguenza, con riserva di diverso parere del giudice del merito, le imposte federali utile sulla vendita ammontanti a :

Part. __________ di __________ - __________ fr. 31'242.--

Part. __________ di __________ - __________ fr. 120'063.--

Part. __________ di __________ - __________ fr. 35'270.--

non sono da ritenere quali spese di realizzazione ex art. 157 cpv. 1 LEF da prelevare prima della distribuzione del ricavo della vendita dei fondi, sul prezzo di aggiudicazione.

  1. Ne consegue la reiezione del gravame

Sulle spese occorre ricordare a futura memoria che - benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17 LEF (Jean - François Poudret/Suzette Sandoz - Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990,n.2.10 all'art. 81, p.804) - siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art.20a cpv.1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons.2a) Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OLEF).

Richiamati gli art. 261 e 262 LEF

pronuncia: 1. Il ricorso 20 novembre 1998 dello __________ è respinto.

  1. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

  2. Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

  3. Intimazione a:

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

debt enforcementpledge realizationdistribution schedulerealization costsfederal direct taxauction proceedsforeclosure sale

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether federal profit tax on the sale is a realization cost deductible from the auction proceeds under Art. 157 LEF.

Decisione estratta

No. The tax is the ordinary federal direct tax on overall annual profit, not a special tax triggered by realization of the property; it therefore is not a realization cost chargeable to the sale proceeds before distribution.

Motivazione estratta

Only costs of administration, realization, and distribution are deducted first under Art. 157 LEF. The federal profit tax at issue differs from the real estate gains tax recognized by case law as a realization cost, because it is levied periodically on the total net profit of the legal entity.

Questione giuridica chiave

Whether the creditor's challenge to the distribution schedules should be upheld.

Decisione estratta

No. Since the tax was correctly excluded from realization costs, the distribution schedules did not need correction on this point.

Motivazione estratta

The exclusion of the tax from the schedules followed from the applicable law and the nature of the tax; therefore the complaint failed.

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