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16.2003.28•Landlord must produce justificatory documents for ancillary costs
16.2003.28Altro tribunale17 feb 2004Granted
Estratto da Omnilex
Tenants in a lease dispute contested ancillary-cost charges for the period 1 July 2000 to 30 June 2001. The first instance accepted only a small reimbursement and rejected the broader claim. On cassation, the tenants argued that the Pretore wrongly placed the burden of proof on them instead of requiring the landlord to produce the supporting invoices and receipts. The court held that the appeal was admissible and found a violation of the tenancy court’s ex officio duty: the judge had to seek the justificatory documents for the disputed ancillary costs. The judgment was annulled and the matter remanded for further evidence and a new decision.
Art. 257b cpv. 2 CO; art. 274d cpv. 3 CO; ancillary costs in tenancy disputes; duty to produce justificatory documents and judicial investigation. In disputes over ancillary costs paid by instalments, the landlord must make the supporting documents available to the tenant upon request. Under the social inquisitorial principle, the tenancy court must of its own motion clarify contested and potentially decisive facts and may not refuse to order production merely because a procedural formality was not observed. A first-instance decision rendered without verifying whether the contested ancillary costs were documented and justified violates mandatory law and must be annulled and remanded (consid. 8-10).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2003.28
Data decisione, Autorità: 17.02.2004, CCC
Incarto n. 16.2003.28
Lugano 17 febbraio 2004/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 21 marzo 2003 presentato da
contro
la sentenza 10 marzo 2003 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord, nella procedura derivante da contratto di locazione (inc. n. DI.2002.66) promossa con istanza 13 maggio 2002 nei confronti di
con la quale gli istanti hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 2'222.80 oltre interessi del 5% dal 13 maggio 2002 versati a titolo di spese accessorie, domanda parzialmente accolta dal Pretore,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
Il 23 gennaio 1989 __________ hanno concluso con __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile di proprietà di quest'ultimo a __________. La pigione pattuita ammontava a fr. 1'140.- mensili, oltre a fr. 170.- a titolo di acconto per le spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio (cfr. doc. A, in particolare punto 4.2).
Con istanza 13 maggio 2002 __________, dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, dinanzi al quale __________ non è comparso (cfr. verbale 15 aprile 2002 che attesta la mancata conciliazione), lo hanno convenuto davanti al Pretore della giurisdizione di __________, chiedendo l'accertamento della correttezza del conteggio delle spese accessorie relative al periodo 1° luglio 2000/30 giugno 2001 (doc. B), rispettivamente la deduzione dal medesimo delle spese non comprovate e di quelle non dovute a titolo di spese accessorie, domanda che i conduttori hanno successivamente precisato con la richiesta di condanna del locatore alla restituzione dell'importo di fr. 2'222.80 oltre interessi del 5% dal 13 maggio 2002, corrispondente a quanto versato a titolo di acconto (fr. 1'800.-) e conguaglio (fr. 422.80) per le spese accessorie relative al periodo controverso (1°luglio 2000/30 giugno 2001). __________ si è opposto alla domanda avversaria eccependone innanzi tutto la ricevibilità, non avendo gli istanti comprovato i presupposti della proponibilità dell'azione di accertamento. Nel merito egli ha contestato la loro pretesa siccome tardiva, avendo gli istanti regolarmente pagato le spese accessorie e omesso di contestare il relativo conteggio nel termine di 30 giorni previsto dal contratto di locazione.
Con sentenza 10 marzo 2003 il Pretore, accertata la ricevibilità dell'azione proposta dagli istanti quale azione condannatoria e non di accertamento, ha parzialmente accolto l'istanza. Egli, preso atto che i conduttori non avevano fatto fronte all'onere della prova che loro competeva in merito al carattere eccessivo degli importi versati come acconto spese accessorie, rispettivamente alla loro estraneità al concetto stesso di spese accessorie a carico del conduttore, ha accolto la loro contestazione solo per il computo delle spese relative all'assicurazione dell'immobile e all'abbonamento relativo alla lavatrice (fr. 199.05), già comprese nel calcolo della pigione. Non potendosi evincere dagli atti l'esatto ammontare del premio relativo all'assicurazione dell'immobile, il primo giudice l'ha valutato in via equitativa in fr. 2'000.-. Per il che, riducendo proporzionalmente anche le spese di amministrazione, il pretore ha condannato il locatore a restituire ai conduttori l'importo di fr. 160.15 oltre interessi del 5% dal 13 maggio 2002 da loro pagato in eccedenza, limitatamente al quale ha accolto l'istanza.
Con il presente tempestivo ricorso __________ sono insorti contro il citato giudizio postulandone l'annullamento. I ricorrenti rimproverano al Pretore di aver erroneamente applicato l'art. 8 CC ponendo a loro carico l'onere della prova dell'infondatezza del conteggio relativo alle spese accessorie, anziché porre a carico del locatore l'onere di dimostrare l'esattezza del conteggio sulla base dei relativi giustificativi, che questi ha omesso di produrre in causa nonostante sia stato sollecitato in tal senso.
Con osservazioni 2 maggio 2003 il convenuto ha postulato la reiezione del gravame eccependone la nullità dal punto di vista formale.
Per quanto attiene alla ricevibilità del ricorso, va rilevato che per costante giurisprudenza di questa Camera, anche se carente dell’indicazione del motivo di cassazione invocato così come lo prevede l’art. 329 cpv. 2 lett. e CPC, il ricorso è comunque valido se dalla sua motivazione risultino con ogni evidenza le ragioni a fondamento del medesimo, di modo che il giudice possa individuare con facilità sia il motivo di cassazione addotto che la norma legale ritenuta violata (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 329, m. 2). In concreto è fuori di dubbio che a fondamento della loro impugnazione i ricorrenti pongono l'errata applicazione del diritto da parte del Pretore, in particolare dell'art. 8 CC, titolo di cassazione questo previsto all'art. 327 lett. g CPC; da qui la ricevibilità del ricorso.
Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 128 I 27 consid. 3b; 127 I 60 consid. 5a).
Secondo l’art. 257a CO le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa locata, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio (ad esempio le spese di illuminazione, d'ascensore, di portineria, di manutenzione del giardino, cfr. FF 1985 I p. 1294), come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa (Schweizerisches Mietrecht, Kommentar (SVIT), 2a ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 5-7 ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 222 segg.; FF 1985 ibidem e p. 1237). Non sono per contro spese accessorie quelle finalizzate alla manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate e, in generale, i costi che non sono in relazione con l’uso della cosa ma che il locatore deve sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa, ad esempio le imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento (art. 256b CO; FF 1985 I p. 1237; Higi, op. cit., n. 9-11 ad art. 257a-257b CO e n. 42 ad art. 256a-256b CO; SVIT, n. 13-14 ad art. 257-257b CO e n. 3 ad art. 256b CO). Le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se ciò è specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO); nel caso contrario le stesse si presumono comprese nella pigione (SVIT, n. 18 ad art. 257-257b CO; Higi, op. cit., n. 13 ad art. 257a-257b CO; Lachat, op. cit., p. 222; DTF 121 III 460).
L'art. 257b cpv. 2 CO impone al locatore di dar visione al conduttore che ne fa richiesta dei documenti giustificativi (SVIT, n. 24 ad art. 257-257b CO; Higi, op. cit., n. 28 ad art. 257a-257b CO). Lo scopo di questa norma è di permettere al conduttore di verificare se quanto gli viene richiesto a titolo di spese accessorie corrisponde ai costi effettivamente sostenuti dal locatore (Higi, ibidem). Se, come in concreto, il conduttore paga acconti mensili (cfr. punto 4.2 del contratto di locazione doc. A), il locatore deve allestire un conteggio almeno una volta all'anno e presentarlo al conduttore (Higi, op. cit., n. 34 ad art. 257a-257b CO; art. 4 Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali, in seguito: OLAL), ciò che il convenuto ha fatto il 24 novembre 2001 (doc. B). Con scritto 4 dicembre 2001 egli ha poi invitato i conduttori a pagare il conguaglio relativo alle spese accessorie per il periodo dal 1°luglio 2000 al 30 giugno 2001, informandoli nel contempo della possibilità di visionare tutta la documentazione con le rispettive fatture entro il 5 gennaio 2002 (doc. B), facoltà della quale gli istanti hanno fatto uso (cfr. p.to 1 istanza), come confermato dal teste __________ che ha però anche confermato che il sig. __________ alla fine del colloquio con me, mi disse che non era affatto contento dei documenti che gli avevo mostrato e che si sarebbe rivolto ad una persona competente per controllarli ed eventualmente contestarli precisando inoltre che durante quel colloquio non siamo riusciti con il sig. __________ a ricostruire il conteggio agli atti quale doc. B. Richiesta di precisazione e completazione che gli istanti hanno successivamente ribadito chiedendo di poter prendere in visione in questa causa dei documenti giustificativi (cfr. verbale 19 giugno 2002).
Secondo l’art. 274d cpv. 3 CO, nelle controversie in materia di locazione il giudice accerta d'ufficio i fatti e valuta liberamente le prove. Scopo di questa norma, che concretizza la cosiddetta soziale Untersuchungsmaxime o gemilderte Verhandlungsmaxime (massima inquisitoria sociale), è quello di proteggere la parte economicamente più debole, conferendo al giudice ampi poteri nell’ambito dell’accertamento della verità materiale, il giudice dovendo fondare il proprio giudizio su tutti i fatti pertinenti che risultano dall'incarto, nonché su quelli non evocati dalle parti ma di cui può supporre l'esistenza. Per poter adempiere a tale compito, il giudice deve procedere d'ufficio a tutte le indagini necessarie per stabilire tali decisivi fatti di causa, non essendo vincolato dalle domande di prova formulate delle parti, ma potendo egli stesso sollecitare le parti medesime a fornire le prove atte a chiarire la fattispecie (DTF 125 III 238 consid. 4a; Higi, op. cit., n. 50 segg. ad art. 274d CO; Hohl, Procédure civile, tome II § 47, n. 2499 e 2502 pag. 184).
Nel caso di specie, poiché la contestazione dei conduttori era riferita al conteggio delle spese accessorie e in particolare all'assenza di sufficienti pezze giustificative atte a legittimare la richiesta di pagamento del locatore a questo titolo, spettava al Pretore, nell'ottica dei principi sopra enunciati, invitare il convenuto a produrre i documenti giustificativi atti a suffragare le spese elencate nel conteggio di cui al doc. B, ciò a maggior ragione perché gli istanti avevano espressamente formulato questa richiesta sia nella loro istanza sia nel verbale d’udienza 19 giugno 2002. Tale richiesta, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, non poteva essere ignorata solo per il mancato ossequio delle formalità previste dall'art. 206 CPC (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 4 ad art. 407 CPC). Procedendo all’emanazione della sentenza senza prima effettuare i necessari accertamenti per verificare se le spese accessorie contestate dagli istanti erano effettivamente documentate e giustificate, il Pretore ha violato il disposto imperativo dell'art. 274d cpv. 3 CO (Higi, op. cit., n. 15 ad art. 274d CO).
Ne discende che il ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC, deve essere accolto. E siccome gli atti di causa sono incompleti, gli stessi vanno ritornati al Pretore affinché proceda alla completazione dell’istruttoria e a un nuovo giudizio ai sensi dell'art. 332 cpv. 2 CPC.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 21 marzo 2003 di __________ e __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 10 marzo 2003 del Pretore della giurisdizione di __________ è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 80.-, già anticipati dai ricorrenti, sono poste a carico di __________ con l’obbligo per quest’ultimo di rifondere ai ricorrenti fr. 150.- a titolo di ripetibili di questa sede.
Intimazione a:
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the cassation appeal was admissible despite formal defects in stating the cassation ground.
The appeal was admissible because its reasoning clearly showed the alleged error of law and the violated provision.
Even without the formal indication required by procedural rules, admissibility is preserved if the grounds and violated norm are evident from the reasoning.
Whether the lower court violated the landlord-tenant duty to produce justificatory documents for ancillary costs and the inquisitorial duty in tenancy disputes.
Yes. The Pretore should have required the landlord to produce the supporting documents and could not decide without clarifying the contested costs.
Under the social inquisitorial principle in tenancy cases, the court must investigate the relevant facts ex officio and may not ignore an express request for production of supporting documents. The landlord must allow inspection of justificatory documents for ancillary costs.
What procedural consequence followed from the incomplete evidentiary record.
The first-instance judgment had to be annulled and the case remanded for completion of evidence and a new decision.
Because the file was incomplete, the matter could not be finally resolved on cassation.
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