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40.2005.228•Official property valuation reduced for main building
40.2005.228Altro tribunale9 nov 2007Partially Granted
Estratto da Omnilex
RI 1 challenged the cantonal property valuation of parcel no. 142 RFD after the general reassessment, requesting lower land and building values and a 9.8% capitalization rate. After a site visit, the Tribunal of Expropriation held that the land value of CHF 50/m² and the capitalization rate were justified, but that the main building had been overvalued. It reduced the main building’s metric value and income value, while confirming the accessory buildings’ valuation. The official valuation was set at CHF 562,599. Court costs of CHF 600 were split equally; no party compensation was awarded.
Art. 15, 16, 17 and 18 Lst.; valuation of built-up land under the official property assessment regime; scope of judicial review and correction of valuation components. Built-up parcels are to be assessed as an economic unit, subject to adjustment only where the complementary land is manifestly excessive. The metric value of a building reflects replacement cost less depreciation, while the income value is derived from capitalized gross income. The authority and the court may rely on prudential, schematic assessment methods and may correct only those valuation elements that do not adequately reflect the concrete characteristics of the property. Where the applied capitalization rate lies within the statutory range and takes account of the relevant factors, it is not to be disturbed (consid. 7).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.228
Data decisione, Autorità: 09.11.2007, TE
Titolo: Edificio principale: riduzione del valore metrico a nuovo, riduzione del valore di reddito,
Incarto n. 40.2005.228
Lugano 9 novembre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di ___________,
Relativamente al mappale no. 142 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 20 settembre 2007,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla ditta RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisone in merito a tutte le censure sollevate dalla reclamante, ribadendo che le argomentazioni elencate nel reclamo sono già state adeguatamente considerate, in particolare per ciò che riguarda il valore dei fabbricati, il valore di base attribuito al fondo, il valore di reddito e il tasso di capitalizzazione.
Con ricorso 2 novembre 2005 e complemento 18 novembre 2005 la ditta RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando la rettifica dei valori di stima attribuiti dall’UCS e chiedendo la riduzione del valore del terreno complementare da fr. 50.--/mq. a fr. 30.--/mq., del valore degli edifici da fr. 435'000.—a fr. 300'000.— e l’applicazione del tasso di capitalizzazione del 9.8%. Ciò poiché l’autorità di prima istanza non avrebbe sufficientemente considerato la destinazione accessoria degli immobili e del terreno con limitazioni intrinseche al loro uso, il carattere artigianale degli edifici e la loro vetustà, nonchè le possibilità d’utilizzo estremamente circoscritte dei medesimi (attualmente usati esclusivamente come strutture di deposito e transito di materiali e macchinari impiegati nell’esercizio dell’attività aziendale).
In sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato che sul fondo pianeggiante, la cui superficie non edificata è sterrata, sono edificati 3 stabili:
uno di forma allungata sull’angolo NORD-EST, costruito con struttura portante in pilastri di CA e travi in acciaio, la cui copertura è composta di lastre di eternit; i tamponamenti sono in parte vetrati e in parte in muratura tipo BKS; l’interno è vuoto e destinato a deposito;
uno di forma rettangolare allungata al lato opposto, costruito in parte con struttura portante metallica parzialmente aperta (nella misura di 5/8) con tamponamenti in muratura e vetrate/lastre eternit; la copertura è in lastre d’eternit; l’interno è vuoto e destinato a deposito;
uno di forma rettangolare sul lato SUD del mappale costruito con muratura e struttura portante in CA, con copertura in pannelli di lamiera coibentata; l’edificio è destinato a spogliatoio-servizi operai, officina, ufficio, magazzino e deposito autoveicoli (officina di riparazione + annessi); presenta serramenti in alluminio termo-laccati con finiture normali.
Per l’officina lo stato di conservazione è buono, mentre per gli altri due edifici è carente e, a mente del ricorrente, gli stessi dovranno essere uno demolito e l’altro completamente ristrutturato.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1. Avantutto occorre dire che il fondo qui in oggetto è chiaramente edificabile e già ampiamente sfruttato in relazione con i parametri previsti dal PR per la zona artigianale. Il valore di base dei terreni presenti in tale zona, fissato uniformemente in fr. 50.—, appare tutt’altro che elevato e d’altronde già decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. D’altra parte nemmeno si intravedono fattori tali da giustificare l’applicazione di specifici correttivi.
Il Tribunale ritiene pure corretto e proporzionato alla fattispecie il tasso di capitalizzazione aggiuntivo del 3.68% per l’edificio principale, poiché tale valore, oltre ad essere compreso tra l’ 1.7 e 4.4% (art. 18 cpv. 5 Lst. e art. 11 cpv. 1 lett. c. Reg. sulla stima ufficiale), considera tutti quei fattori determinanti previsti dall’art. 11 cpv. 2 del Reg. sulla stima ufficiale, quali la destinazione, la vetustà, il tipo di costruzione, lo stato di conservazione e gli oneri di gestione.
7.2. Confermati in questa sede i valori attribuiti dall’UCS agli edifici accessori B – C e D, perché rispecchiano la reale situazione di fatto, il Tribunale ritiene invece di dover adeguare alle caratteristiche concrete della costruzione il valore metrico a nuovo per l’edificio principale (A) portandolo da fr. 115.--/mc a fr. 86.--/mc. Ciò poiché la struttura, l’impiantistica, le finiture e la manutenzione hanno da essere considerate analoghe a quelle dell’edificio accessorio C.
Identico discorso va esteso anche al valore di reddito per l’edificio principale A con conseguente riduzione da fr. 40.95/mq. a fr. 31.85/mq. Infatti la destinazione e l’uso dell’edificio dettati dalla situazione della costruzione si avvicinano a quelle dell’edificio accessorio C.
7.3. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ è stabilito in fr. 562'599.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2. La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 a carico della ricorrente e di 1/2 a carico dell’UCS. Non si assegnano ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ è stabilito in fr. 562'599.--, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta per 1/2 a carico della ricorrente e per il restante 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.
La presente decisione e definitiva.
Intimazione a:
Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the official valuation of the parcel should be reduced overall.
The appeal was only partly justified; the official valuation was reduced to CHF 562,599.
The land value and capitalization rate were considered appropriate, but the main building’s metric and income values had to be adjusted to better reflect its actual characteristics.
Whether the land value of the complementary land should be reduced from CHF 50/m² to CHF 30/m².
No reduction was warranted; the land value remained at CHF 50/m².
The parcel was clearly buildable and already extensively used for the industrial zone; no specific correcting factors justified a lower value.
Whether the main building’s metric value should be reduced from CHF 115/m³ to CHF 86/m³.
Yes; the metric value of the main building was reduced to CHF 86/m³.
The structure, installations, finishes, and maintenance were comparable to those of the accessory building C, so the original valuation did not sufficiently match the concrete characteristics.
Whether the main building’s income value should be reduced from CHF 40.95/m² to CHF 31.85/m².
Yes; the income value of the main building was reduced to CHF 31.85/m².
The building’s use and destination were closer to those of accessory building C than to the original assessment.
Whether the capitalization rate of 9.8% should be applied.
No; the capitalization rate applied by the authority was upheld as proportionate.
The rate fell within the statutory range and adequately reflected destination, age, construction type, condition, and management burdens.
How procedural costs should be allocated.
The court fee of CHF 600 was split equally between the parties, with no party costs awarded.
Costs followed the parties’ respective partial success and failure.
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