AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2007.4
Data decisione, Autorità: 17.03.2008, TE
Titolo: Edificio principale: reddito dichiarato e tasso di capitalizzazione
STIMA / STIME art. 15 cpv. segg LST
Incarto n. 40.2007.4
Lugano 17 marzo 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 17 settembre 2007 da
RI 1
e ora il figlio
contro
la decisione su reclamo emessa il 7 settembre 2007 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 897 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
Preliminarmente occorre rilevare che il ricorrente signor RI 1 è deceduto il 25 gennaio 2008. Così come risulta dal certificato ereditario 27 febbraio 2008 rilasciato dal Pretore di __________ e prodotto agli atti, unico erede risulta essere il figlio __________, domiciliato a __________. Quest’ultimo ha già provveduto ad iscrivere a RF il trapasso per successione del mappale 897 RFD di __________ (ispezione SIFTI, dg. 482 del 3 marzo 2008) ed ha confermato di condividere pienamente le argomentazioni contenute nell’atto ricorsuale presentato dal padre.
Nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________ e relativamente al mappale 897 il Tribunale ha già avuto modo di determinarsi una volta nella procedura ricorsuale conclusasi con sentenza 17 marzo 2006. Allora questa autorità aveva deciso di accogliere il ricorso presentato dal proprietario, annullare la decisione 24 giugno 2005 impugnata e rinviare l’incarto all’UCS affinchè, esperiti i dovuti accertamenti, procedesse ad emettere un nuovo giudizio.
3.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
3.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
3.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Dopo la sentenza 17 marzo 2006 di questo Tribunale e di cui si è detto in ingresso (cfr. punto 2), l’UCS ha emanato una nuova decisione in data 7 settembre 2007.
L’autorità di prima istanza ha respinto il reclamo di RI 1 ed ha confermato la propria decisione ribadendo che il reddito, stabilito in fr. 2'330'247.--, è stato determinato sulla base dei valori d’affitto della zona, tenuto conto del numero delle camere e della percentuale di occupazione secondo i dati statistici, il tutto supportato da una verifica di paragone eseguita presso l’Ufficio circondariale di tassazione.
Con ricorso 17 settembre 2007 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando la riduzione del valore di stima con conseguente diminuzione del valore di reddito. Il ricorrente contesta i parametri ed i valori applicati e ritenuti dall’UCS. Ciò poichè non considerano per nulla la realtà della Bassa __________, che non è paragonabile ad altre regioni del Cantone che fanno del turismo una loro prerogativa essenziale, e nemmeno rispecchiano quelli effettivi e concreti che trovano invece riscontro nelle fatture emesse e nella tabella dei redditi netti conseguiti tra il 2002 e il 2005 dell’Ufficio circondariale di tassazione di Biasca versata agli atti.
Premesso che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del mappale non è cambiata, con lettera 19 novembre 2007 il ricorrente ha rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che il Tribunale aveva già esperito il 16 novembre 2005. In quella occasione questa autorità ha constatato che lo stato di conservazione degli edifici è normale/buono, le finiture interne sono anch’esse classificabili come normali, mentre quelle esterne sono appena sufficienti.
Nell’albergo sono presenti 29 camere e nella zona davanti al ristorante ci sono 9 parcheggi. La centrale termica, che serve tutto il complesso, è stata rifatta completamente nel 2001.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
8.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
8.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
8.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
8.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Dal punto di vista commerciale e quindi della redditività, il mappale 897 sembra essere votato all’insuccesso. Ciò se solo si esaminano i dati accertati dall’Ufficio circondariale di tassazione di __________ per l’anno 2002 e poi ancora per quelli successivi fino al 2005 (cfr. lettera 12 settembre 2007). Dai medesimi si evince infatti che per un reddito medio di fr. 84'188.— calcolato sui quattro anni (fr. 336'751.-- : 4), il reddito medio effettivo, escluse le spese di manutenzione (fr. 274'805.—complessivamente), si riduce mediamente al 18 % e si fissa a fr. 15'912.—(fr. 63'650.-- : 4), ciò che il Tribunale, alla luce anche della situazione di fatto, ritiene attendibile e applicabile alla fattispecie qui in esame.
L’UCS ha considerato un tasso di capitalizzazione del 7.84% che non può più essere applicato, poiché il reddito suddetto è già stato epurato delle spese di manutenzione. Per questi motivi il Tribunale stabilisce un tasso di capitalizzazione del 6.75%, partendo da una base di tasso netto del 4.75% aumentato del 2% per costi amministrativi, costi d’esercizio, accantonamenti e perdite di reddito.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
10.1 Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale 897 RFD di __________ stabilito in fr. 564'010.—come da scheda di calcolo annessa.
10.2 La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 897 RFD di __________ stabilito in fr. 564'010.—come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia di fr. 600.—è a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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