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Demolition order for unauthorized habitable attic upheld

52.1995.571Altro tribunale9 feb 1996Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The appellant challenged the cantonal government’s confirmation of a municipal restoration order concerning unauthorized works in the attic of a building outside the building zone. The tribunal held that the prior refusal of a retrospective permit was final and could not be reopened in the restoration appeal. It further found the order proportionate because the attic had been turned into substantial habitable space and partial removal would not prevent renewed illegal use. The appeal was therefore dismissed and the appellant was ordered to pay court costs of CHF 1,000.

Massima Omnilex

Art. 43 LE; proportionality of restoration orders after unauthorized construction; once the illegality of works has been definitively established in permit proceedings, it may not be relitigated in an appeal against a subsequent restoration order. The owner remains subject to restoration measures regardless of alleged faults of the designer or municipal assurances. Under the proportionality principle, restoration may be ordered in full where the violation is substantial and partial measures would not prevent renewed unlawful use; economic hardship and sunk costs do not justify maintaining an illegal situation (consid. 3-5).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1995.571

Data decisione, Autorità: 09.02.1996, TRAM

Incarto n. 52.95.00571 DP 306/95 leo

Lugano 9 febbraio 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 6 dicembre 1995 di

rappr. da: avv. __________

contro

la decisione 15 novembre 1995 (n. 6134) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione 29 agosto 1995 con cui il municipio di __________ gli ha ordinato di demolire opere realizzate abusivamente nel sottotetto di uno stabile d'appartamento situato a __________, fuori della zona edificabile (part. n. __________ RFD);

viste le risposte:

  • 14 dicembre 1995 del Dipartimento del territorio;

  • 18 dicembre 1995 del Consiglio di Stato;

  • 17 gennaio 1996 del municipio di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 6 maggio 1993 il municipio di __________ ha autorizzato il ricorrente __________ a ristrutturare uno stabile di appartamenti situato in località __________, fuori della zona edificabile (part. n. __________ RFD). L'intervento prevedeva fra l'altro di posare sul tetto piano un nuovo tetto a falde, dotato di 6 ampi lucernari, da adibire a solaio ed accessibile soltanto attraverso la scala che lo collega all'appartamento sottostante.

B. Nell'autunno di quell'anno l'autorità comunale si è accorta che il sottotetto era stato reso abitabile. Grazie alla posa di solidi tavolati, erano stati realizzati due locali hobby (fitness) di 21,5 e 15,5 mq, una sala lettura di 16,8 mq, una doccia di 5,85 mq, un "grottino" di 65 mq munito di camino ed un ripostiglio di 19,8 mq.

Il 25 ottobre 1993 __________ ha chiesto il rilascio di un permesso in sanatoria. La domanda è stata respinta dal municipio di __________, che con decisione 13 gennaio 1994 ha fatto proprio il preavviso negativo formulato dal Dipartimento del territorio.

Il rifiuto della licenza è stato definitivamente confermato dal Consiglio di Stato, che con giudizio 24 agosto 1994 ha respinto l'impugnativa inoltratagli dal proprietario dello stabile.

C. Raccolto il preavviso del Dipartimento del territorio, il 29 agosto 1995 il municipio di __________ ha ordinato al ricorrente di:

  • demolire i tavolati di suddivisione interni,

  • smontare gli apparecchi sanitari e chiudere con tappi le colonne di scarico ed i tubi dell'acqua calda e fredda,

  • demolire il camino e chiudere la canna fumaria,

  • smontare i corpi riscaldanti e chiudere le tubature.

Con giudizio 15 novembre 1995 il Consiglio di Stato ha confermato l'ordine di ripristino, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltratagli dall'obbligato.

Disattese le obiezioni con cui l'insorgente tentava di rimettere in discussione la decisione di diniego del permesso in sanatoria, il Governo ha in sostanza ritenuto che l'ordine di ripristino fosse rettamente commisurato alla gravità dell'infrazione.

D. Contro il predetto giudizio governativo, il soccombente insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che l'ordine di demolizione venga annullato o quantomeno limitato alle infrastrutture sanitarie e di riscaldamento.

Addossata la responsabilità dell'abuso commesso al progettista, che avrebbe agito con il tacito consenso del tecnico comunale, il ricorrente nega recisamente di aver voluto rendere abitabile il sottotetto e ribadisce le censure sollevate senza successo davanti alle precedenti istanze in ordine all'adeguatezza dell'ordine di ripristino.

E. Il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato, dal Dipartimento del territorio e dal municipio di __________, che contesta succintamente le tesi dell'insorgente.

Considerato, in diritto

  1. Il ricorso è ricevibile in ordine, giusta gli art. 21 e 45 LE, 43 e 46 PAmm.

La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dell'insorgente e la tempestività dell'impugnativa sono in effetti chiaramente date.

  1. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Le prove di cui l'insorgente chiede l'assunzione (sopralluogo, testi) non appaiono invero atte a procurare a questo Tribunale la conoscenza di fatti nuovi, rilevanti per il giudizio.

  2. Inammissibili sono le censure che l'insorgente ripropone in questa sede contro il diniego della licenza in sanatoria. L'illegittimità delle opere realizzate abusivamente nel sottotetto è stata definitivamente accertata dal Consiglio di Stato nel giudizio 24 agosto 1994 con cui ha confermato il rigetto della domanda di costruzione. L'interesse alla certezza del diritto esclude che questa conclusione può essere rimessa in discussione nell'ambito di un ricorso contro un ordine di ripristino conseguente al suddetto giudizio.

  3. Irrilevanti sono pure le disquisizioni che l'insorgente sviluppa in relazione ai suoi rapporti con il progettista e direttore dei lavori. Nell'ambito del presente giudizio il ricorrente risponde anche per le eventuali mancanze del suo rappresentante.

Altrettanto prive di rilievo sono le obiezioni che l'insorgente ripropone in questa sede con riferimento alle assicurazioni che il tecnico comunale avrebbe dato al progettista.

Al riguardo è sufficiente un rinvio alle pertinenti ed esaurienti considerazioni sviluppate dal Consiglio di Stato nel giudizio censurato.

In quanto proprietario dell'opera abusiva, l'insorgente non può comunque sottrarsi ad un ordine volto a ripristinare una situazione conforme al diritto (DTF 5.2.1990 in re __________ ecc.).

  1. Ferme queste premesse, resta quindi unicamente da stabilire se l'ordine censurato rispetti il principio di proporzionalità. Differenze minime e senza importanza per l'interesse pubblico non giustificano in effetti l'adozione di provvedimenti di ripristino (art. 43 LE).

Orbene, in concreto, la violazione addebitata al ricorrente non è né minima, né senza importanza per l'interesse pubblico. Grazie alle opere in contestazione il ricorrente ha in effetti ricavato nel sottotetto ampi vani (130 mq), utilizzabili a fini abitativi. A torto l'insorgente contesta questa destinazione. L'altezza dei locali (almeno 2 m su oltre il 50 % della superficie), la buona illuminazione offerta da 6 ampi lucernari, le pregevoli rifiniture (soffitti e pavimenti), gli impianti sanitari (doccia), il riscaldamento (camino e corpi riscaldanti) e la comoda scala che collega direttamente il sottotetto al sottostante appartamento dell'insorgente, non permettono in nessun caso di considerare questi spazi alla stregua di un semplice solaio.

L'interesse pubblico al ripristino di una situazione conforme al diritto è d'altro canto innegabile.

Ammettere il contrario soltanto in considerazione dell'importanza degli investimenti effettuati e dei costi di ripristino significherebbe favorire la violazione della legge e premiare il fatto compiuto.

Anche dal profilo dell'adeguatezza l'ordine censurato va quindi confermato. Invano chiede l'insorgente di limitarlo agli impianti sanitari e di riscaldamento, escludendo i tavolati ed il camino. Per prevenire un ripristino clandestino dell'abitabilità del sottotetto non si può prescindere dalla demolizione integrale dei tavolati che delimitano i singoli locali e dalla rimozione del camino.

Anche la domanda subordinata va quindi respinta.

  1. In esito alle considerazioni sin qui esposte, la decisione governativa impugnata, immune da violazioni del diritto va quindi confermata.

La tassa di giustizia segue la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 24 LPT; 75 LALPT; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm,

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.-- è a carico del ricorrente.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the appeal against the cantonal government’s confirmation of the demolition order is admissible and whether prior permit-refusal issues can be reopened.

Decisione estratta

The appeal was admissible, but the objections attacking the final refusal of the retrospective permit could not be reconsidered in this restoration proceeding.

Motivazione estratta

The illegality of the unauthorized works had already been definitively established in the prior permit proceedings; legal certainty barred relitigation in the appeal against the restoration order.

Questione giuridica chiave

Whether the restoration order was proportionate, or should be limited to sanitary and heating installations only.

Decisione estratta

The demolition order was proportionate and had to be maintained in full.

Motivazione estratta

The violation was significant: the attic had been transformed into 130 sqm of habitable space with partitions, sanitary facilities, heating, and a direct stair connection. Partial demolition would not prevent renewed clandestine habitability; full removal of partitions and the fireplace was necessary.

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