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Mansard level and setbacks in R2 zoning

52.1996.102Altro tribunale26 giu 1996Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The cantonal administrative court dismissed the municipality’s and neighbor’s appeals against a State Council decision that had overturned the municipality’s refusal of a permit for a single-family house in an R2 zone. The court held that the zoning rules, together with the general provision on habitable floors, did not exclude a three-level building and that the mansard level could be excluded from the floor count because it was not habitable and remained below the applicable usable-area threshold. The objections based on setbacks from the communal footpath and from the uphill boundary also failed because the relevant setback rules did not apply to footpaths and underground works were not subject to the claimed boundary distances.

Massima Omnilex

Art. 15, 17, 37 NAPR; Art. 42 RLE; building height and number of floors in an R2 zone. Where municipal zoning limits building height metrically and also characterizes zones by floor count, the provisions on habitable floors are normative and may limit the internal structure of the building. A three-level building is not excluded as such if the metric height limits are respected and the mansard or semi-basement floor, because of its reduced usable area and lack of habitability, falls outside the count under the applicable rule. Setback provisions must be interpreted according to their wording: absent an express rule, footpaths are not equated with roads, and underground works are not subject to ordinary boundary setbacks (consid. 2-3).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1996.102

Data decisione, Autorità: 26.06.1996, TRAM

Incarto n. 52.96.00102-108 DP 93-100/96 cm

Lugano 26 giugno 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sui ricorsi

a) 24 aprile 1996 del

b) 4 maggio 1996 di

contro

la decisione 17 aprile 1994, no. 1770, del Consiglio di Stato che annulla la decisione 12 febbraio 1996 con cui il municipio di __________ ha negato a __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione monofamiliare sulla part. no. __________ RFD;

viste le risposte:

  • 6 maggio 1996 di __________ - 15 maggio 1996 del Consiglio di Stato,

al ricorso 24 aprile 1996 del municipio di __________

  • 9 maggio 1996 di __________ - 15 maggio 1996 del Consiglio di Stato,

  • 5 giugno 1996 del municipio di __________ al ricorso 4 maggio 1996 di __________

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 14 dicembre 1995 __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione monofamiliare in località __________, su un terreno in forte pendio (part. no. __________ RFD) situato a valle di un sentiero comunale (part. no. __________ RFD).

Stando al progetto inoltrato, la casa, a forma allungata, sarebbe strutturata su tre livelli (piano seminterrato, con due camere, servizi e un vano definito "disimpegno" interrato nel pendio retrostante; piano terreno destinato a soggiorno/cucina; piano mansardato con un atrio, un soggiorno con servizi igienici ed un ampio locale ripostiglio).

Alla domanda si è opposta la ricorrente __________, proprietario del fondo sottostante (part. n. __________ RFD), contestando la costruzione dal profilo delle distanze dal sentiero comunale e del numero di piani ammesso dalle disposizioni di zona (R2).

B. Con decisione 12 febbraio 1996 il municipio ha respinto la domanda ritenendo in sostanza fondate le obiezioni sollevate dall'opponente.

C. Con giudizio 17 aprile 1996 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata da __________. Il Governo ha ritenuto che l'art. 37 NAPR non fissasse un numero massimo di piani. La costruzione, contenuta nei limiti di altezza fissati dalla NAPR, sarebbe quindi conforme al diritto. Le distanze da confine non si applicherebbero d'altro canto alle opere sotterranee.

Il municipio è quindi stato sollecitato a rilasciare la licenza richiesta subordinandola ad alcune condizioni volte ad assicurare l'inabitabilità del locale ripostiglio al piano mansardato (eliminazione delle aperture, mantenimento allo stato grezzo, divieto di allacciamento all'acqua potabile e all'impianto di riscaldamento):

D. Contro il predetto giudizio governativo insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo il comune di __________ e la vicina opponente, chiedendo il ripristino della decisione di diniego della licenza.

Secondo l'autorità comunale, l'art. 37 NAPR, disciplinante la zona R2 (residenziale a 2 piani), regolerebbe anche l'assetto strutturale interno degli edifici. Il locale ripostiglio del piano mansardato sarebbe peraltro abitabile.

La distanza minima di 3 m dal confine varrebbe infine anche per il vano sotterraneo e per rapporto al sentiero a monte della costruzione.

Analoghe censure vengono sollevate dalla vicina opponente.

E. All'accoglimento dei ricorsi si oppongono il Consiglio di Stato ed il beneficiario della licenza, che contesta in dettaglio le censure sollevate dai ricorrenti.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dei ricorrenti e la tempestività delle impugnative sono date dagli art. 21 LE, 43 e 46 PAmm.

Infondata è l'eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dal resistente __________ nei confronti della ricorrente __________. In quanto proprietaria del fondo confinante con quello dedotto in edificazione, questa ricorrente appartiene in effetti a quella limitata e qualificata cerchia di persone la cui situazione appare collegata con l'oggetto del provvedimento impugnato da un rapporto più stretto ed intenso di quello che intercorre fra lo stesso oggetto ed il resto della collettività. L'interesse di mero fatto ad impedire l'edificazione del terreno retrostante la sua casa d'abitazione basta d'altro canto a giustificare il riconoscimento della qualità per agire in via di ricorso.

Le impugnative sono dunque ricevibili in ordine.

Data la natura delle questioni poste a giudizio, possono essere evase sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm) con un unico giudizio (art. 52 PAmm).

  1. Altezza massima / numero di piani

2.1. Giusta l'art. 37 NAPR di __________, nella "zona residenziale R2 - residenziale a 2 piani", in cui è situato il fondo del resistente "sono concesse costruzioni residenziali e di vacanza a 2 piani ed aziende moleste".

L'altezza massima alla gronda è fissata ad 8 m, quella al colmo a 10. L'indice di sfruttamento massimo è di 0,4.

L'art. 17 NAPR, recante il marginale "piani abitabili", dispone invece che:

"1. Il numero dei piani, fissato dall'art. 33 (rectius: 34) per le diverse zone, indica il numero di piani fuori terra.

  1. Per il calcolo dei piani viene presa in considerazione un'altezza di m 3 per piano, misurata da pavimento a pavimento: una maggior altezza viene computata come piano supplementare...

  2. Piani seminterrati o mansardati non sono computati quali piani completi qualora la loro superficie conteggiabile per l'indice di sfruttamento non superi quella del piano tipo.

Essi sono concessi nel rispetto delle norme di zona."

Gli ingombri verticali delle costruzioni possono essere limitati in vari modi: mediante quote assolute, attraverso valori metrici riferiti al terreno naturale o sistemato oppure ancora mediante la definizione di un numero massimo di piani e di un'altezza massima dei singoli piani (cfr. Zimmerlin, Baugesetz des Kt Aargau, II ed.; § 166 N 2 pag. 432). In linea di massima, laddove l'altezza massima delle costruzioni e quella minima dei locali sono stabilite in valori metrici, le disposizioni sul numero di piani non hanno una valenza precettiva. In questi casi la funzione di limitare gli ingombri verticali viene infatti compiutamente assunta dai parametri che definiscono l'altezza massima delle costruzioni secondo valori metrici. Una funzione effettivamente normativa, travalicante i limiti della semplice descrizione delle caratteristiche degli edifici, può nondimeno essere loro riconosciuta in casi particolari, quando il testo non da adito a dubbi circa la volontà del legislatore di disciplinare anche l'assetto strutturale interno delle costruzioni (RDAT 1993 - I N. 38).

2.2. Le NAPR di __________ limitano l'altezza delle costruzioni in termini metrici. Non solo alla gronda, ma anche al colmo (cfr. art. 37-39 NAPR). Contemporaneamente caratterizzano le due principali zone residenziali (R2 ed R3) in base al numero di piani. Con l'art. 17 delle norme generali definiscono infine la nozione di piano abitabile. Gli ingombri verticali delle costruzioni sono quindi limitati da due diversi ordini di vincoli: uno fondato su valori metrici rapportati al terreno sistemato, l'altro volto a disciplinare l'assetto strutturale interno della costruzione. Alle disposizioni sul numero di piani non può quindi essere negata una valenza normativa, che travalica l'aspetto meramente descrittivo delle caratteristiche della zona. Questa conclusione non porta tuttavia ad escludere la possibilità di costruire nella zona residenziale R2 edifici strutturati su tre livelli. Tenuto conto dell'art. 17 cifra 2 NAPR, l'altezza massima di 8 m alla gronda può infatti essere raggiunta soltanto con costruzioni strutturate su tre livelli di altezza inferiore ai 3 m. In base alla norma succitata, un edificio strutturato su due soli livelli di 4 m sarebbe infatti da considerare come un edificio di 4 piani. Soltanto ammettendo la possibilità di costruire nella zona R2 edifici strutturati su tre livelli si riesce d'altro canto a dare un significato ed una portata pratica alla norma che esclude dal computo dei piani i piani seminterrati o mansardati adibiti parzialmente all'abitazione o al lavoro (art. 17 cpv. 3 NAPR).

2.3. In concreto, la costruzione avversata è strutturata su tre livelli fuori terra. Due abitabili ed uno destinato soltanto parzialmente all'abitazione. Dato che l'edificio rispetta l'altezza massima prescritta dall'art. 37 NAPR, controversa è quindi unicamente l'ammissibilità del piano mansardato.

Secondo il progetto inoltrato, dedotta la superficie del ripostiglio, questo piano presenta una SUL di 28.74 mq. I ricorrenti contestano la deduzione della superficie del ripostiglio (17 mq).

L'obiezione è infondata, poiché le condizioni alle quali il Consiglio di Stato ha subordinato la licenza (eliminazione delle aperture sulla facciata S, mantenimento del locale allo stato grezzo e divieto di istallare riscaldamenti ed allacciamenti all'acqua potabile) escludono che questa superficie possa essere considerata abitabile e computata come SUL.

Così calcolata, la SUL del piano mansardato (mq 28.74) è pari al 62 % della SUL del piano terreno (mq 46.44), rispettivamente al 47 % della SUL del piano seminterrato (mq 61.01, superficie non comprensiva del vano denominato "disimpegno").

Fondandosi sul rapporto fra la SUL del piano mansardato e la SUL del piano seminterrato (47 %), il Consiglio di Stato ha ritenuto soddisfatta la condizione posta dall'art. 17 cifra 3 NAPR (SUL < della SUL del piano tipo) per escludere il piano mansardato dal computo dei piani abitabili. La tesi merita conferma, poiché è il piano seminterrato che caratterizza il resto della costruzione. A torto reputa il comune ricorrente che si debba "tener conto" anche del disimpegno. Computando la superficie di questo vano il rapporto percentuale fra le due SUL non aumenta, ma diminuisce.

La costruzione sarebbe peraltro conforme al diritto anche se si volesse considerare il rapporto percentuale fra la SUL del piano mansardato e quella del piano terreno. Il rapporto (62 %) supera invero il limite (50 %) sancito all'art. 17 cifra 3 NAPR.

A seguito dell'entrata in vigore dell'art. 42 RLE, che ha fissato tale limite a 2/3 della SUL di un piano intero, la norma succitata è tuttavia diventata inapplicabile. In quanto norma di diritto cantonale, l'art. 42 RLE prevale infatti sull'analoga disposizione di diritto comunale

Nella misura in cui sono volti a contestare il piano mansardato, i ricorsi vanno quindi respinti.

  1. Distanza dal sentiero comunale

Del tutto prive di fondamento sono le censure sollevate dai ricorrenti con riferimento alla distanza del locale disimpegno previsto al piano seminterrato dal retrostante sentiero comunale, rispettivamente dal confine verso monte del fondo.

L'art. 15 NAPR prescrive una distanza minima soltanto dalle strade principali, collettrici e di raccordo. Non impone distanze dai sentieri e dai percorsi pedonali.

Le opere sotterranee come quella in esame non soggiacciono d'altra parte alle distanze da confine (art. 42 RLE).

Trattandosi di un sentiero comunale e non di una strada, ossia di un'opera viaria suscettibile di essere allargata, non torna infine applicabile nemmeno l'art. 42 cpv. 2 RLE, che assoggetta le opere sotterranee alle distanze dalle strada.

Anche da questo profilo, non v'è quindi spazio per accogliere le impugnative.

  1. Per i motivi fin qui esposti, la decisione governativa impugnata va quindi confermata siccome immune da violazioni del diritto.

Dato l'esito, si prescinde dal prelievo di una tassa di giustizia a carico del comune.

Le ripetibili seguono invece la soccombenza e sono suddivise fra i ricorrenti in parti uguali.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 42, 44 RLE; 15, 34, 37 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm

dichiara e pronuncia:

  1. I ricorsi sono respinti.

  2. La tassa di giustizia di fr. 500.-- è posta a carico della ricorrente __________.

  3. Il comune di __________ e la ricorrente __________ rifonderanno al resistente __________ la somma di fr. 500.-- ciascuno a titolo di ripetibili.

  4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the R2 zoning rule limits a building to two levels or also bars a three-level structure with a mansard level.

Decisione estratta

The R2 rules, read with the height limits and the general definition of habitable floors, allow a three-level building if the mansard level remains within the exclusion criteria of the zoning rules.

Motivazione estratta

The vertical bulk is governed both by metric height limits and by rules on habitable floors; these provisions have normative force. A three-level design is compatible with the 8 m cornice limit and gives practical meaning to the exclusion of semi-basement and mansard floors from the count when their usable area remains below the relevant threshold.

Questione giuridica chiave

Whether the mansard level in the project must be counted as a habitable floor.

Decisione estratta

No; the mansard level is not counted as a habitable floor because, under the imposed conditions and the applicable usable-area comparison, it remains below the threshold.

Motivazione estratta

The conditions imposed by the State Council eliminate habitability of the storage room. The usable area of the mansard level, compared with the controlling floor, satisfies the exclusion rule. The court accepted comparison with the semi-basement as the controlling level and also noted that, even if the ground floor were used, the cantonal rule had displaced the municipal 50% threshold.

Questione giuridica chiave

Whether the underground room must respect setbacks from the footpath and from the uphill boundary.

Decisione estratta

No; the municipal rules require setbacks only from specified road categories, not from footpaths, and underground works are not subject to boundary setbacks in the way alleged.

Motivazione estratta

The path is not a road within the meaning of the setback rule, and underground works are exempt from boundary setbacks. The alternative road-setback rule for underground works does not apply to a communal footpath that is not susceptible of widening as a road.

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