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Transfer of building indices requires functional connection of parcels

52.1996.273Altro tribunale3 mar 1997Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The Ticino Administrative Court dismissed an appeal against a State Council judgment that had annulled a municipal building permit. The permit would have regularized an illegally created basement apartment by transferring 35 m² of floor-area ratio to another parcel owned by the applicant. The court held that Art. 38a LE allows transfers only between nearby parcels in the same zoning area that are also functionally connected. Here, the parcels were merely both residential; they were independent, separated by other properties, and lacked any reciprocal functional dependence. Costs and party compensation were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 38a LE; transfer of building indices between parcels in the same zoning area and functional connection; the requirement of functional connection is distinct from mere proximity and from belonging to the same use zone. It presupposes a reciprocal dependence related to the specific use of the parcels and a common functional unit or serving of the same settlement (consid. 2-3). Where the parcels are independent and share only the same residential destination, the transfer is inadmissible, even if a reasonable distance exists and one parcel may absorb the excess floor area.

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1996.273

Data decisione, Autorità: 03.03.1997, TRAM

Incarto n. 52.96.00273

Lugano 3 marzo 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 16 dicembre 1996 di

patr. da: avv. __________

contro

la decisione 27 novembre 1996 del Consiglio di Stato (n. 6176) che annulla la licenza edilizia 11 settembre 1996 rilasciatale dal municipio di __________ per rendere abitabili alcuni locali al piano seminterrato della casa d'abitazione costruita sulla part. n. __________ RFD;

viste le risposte:

  • 23 dicembre 1996 del Consiglio di Stato;

  • 14 gennaio 1997 di __________ e __________;

  • 16 gennaio 1997 del comune di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 25 settembre 1995 il municipio di __________ ha rilasciato a __________, qui ricorrente, il permesso di costruire una casa d'abitazione bifamiliare in località __________ (part. n. __________ RFD; zona R2a).

I vicini __________ e __________, qui resistenti, hanno impugnato il permesso davanti al Consiglio di Stato, rilevando, fra l'altro, che alcuni locali del seminterrato, destinati a lavanderia, rispettivamente cantina, potevano essere resi facilmente abitabili in quanto dotati di finestre e porte comunicanti con il giardino antistante.

Con giudizio 19 dicembre 1995 il Consiglio di Stato ha confermato la licenza alla condizione che le porte/finestre dei locali dello scantinato venissero eliminate e sostituite da aperture di cm 60 x 60 al massimo, dotate di grata.

B. __________ non si è attenuta alla condizione ed ha realizzato un appartamentino nei tre locali della cantina/lavanderia, di cui si è detto sopra.

Il 25 luglio 1996 ha inoltrato al municipio una domanda di variante nella quale si proponeva di trasferire l'eccedenza di SUL (mq 35) sulla part. n. __________ RFD: un fondo di sua proprietà, situato nella stessa zona di PR, a circa 35 m da quello dedotto in edificazione.

Con decisione 11 settembre 1996 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione dei vicini __________.

C. Con giudizio 27 novembre 1996 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso interposta dagli opponenti.

In sostanza, il Governo ha ritenuto che il trasferimento di indici non potesse essere autorizzato poiché i fondi coinvolti nell'operazione non formerebbero un unico comparto territoriale e non sarebbero connessi funzionalmente.

D. Contro il predetto giudizio governativo la soccombente insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e sollecitando il ripristino della licenza rilasciatale dal municipio.

L'insorgente contesta che il trasferimento di indici presupponga che i fondi interessati formino un unico comparto territoriale. L'art. 38a LE, introdotto per facilitare il trasferimento di indici, esigerebbe unicamente l'esistenza di un nesso funzionale: condizione che, in concreto, risulterebbe soddisfatta.

E. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni, ed i vicini __________, che contestano invece partitamente le tesi dell'insorgente.

Il municipio di __________, dal canto suo, appoggia l'impugnativa.

Considerato, in diritto

  1. Il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la legittimazione attiva dell'insorgente sono invero pacificamente date (art. 21 LE).

Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dagli atti.

  1. Giusta l'art. 38a LE, "quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del PR e connessi funzionalmente se non risulta intralciata la pianificazione, e in particolare, se non sono compromessi l'uso razionale del territorio e un'edificazione armoniosa".

La norma è stata introdotta nella LE con emendamento del 15.3.95 allo scopo di facilitare il cosiddetto trasferimento di indici (STA 25.9.1995 in re G. SA = RDAT 1996 I N. 43). Grazie ad essa è ora possibile trasferire indici anche fra fondi non confinanti. I fondi coinvolti nell'operazione di trasferimento di indici devono comunque appartenere alla stessa zona di PR, essere vicini, ovvero ubicati ad una distanza ragionevole l'uno dall'altro e risultare connessi funzionalmente. Il requisito della connessione funzionale non si identifica con quello della vicinanza. Ha una valenza propria, che travalica la semplice relazione topografica. Il legislatore non si è limitato in effetti a subordinare l'ammissibilità del trasferimento al requisito della prossimità, ma ha posto come ulteriore condizione l’esistenza di un nesso funzionale. Requisito, questo, che postula l'esistenza di vincoli riferiti alla specifica destinazione dei fondi. Non basta quindi che questi siano vicini. Devono anche venirsi a trovare in un rapporto di dipendenza reciproca e formare un'unità dal profilo funzionale.

Il requisito della connessione funzionale posto dalla norma in esame non può nemmeno essere identificato con quello dell’appartenenza dei fondi alla stessa zona di utilizzazione. Anche da questo punto di vista ha un significato diverso. Non basta quindi che la funzione assegnata alla zona di utilizzazione in cui sono ubicati i fondi sia la stessa. Occorre che i fondi siano asserviti allo stesso insediamento e ne condividano la funzione.

  1. In concreto, i fondi che la ricorrente intende coinvolgere nell'operazione di trasferimento di indici appartengono alla stessa zona di utilizzazione. La distanza che li separa (circa 35 m dall’angolo NE della part. n. __________ all’angolo SW della part. n. __________ RFD) è importante.

La questione a sapere se i fondi siano sufficientemente vicini dal profilo dell’art. 38a LE può tuttavia rimanere indecisa, poiché comunque non appare soddisfatto il requisito della connessione funzionale posto da tale norma. Fra i due fondi non esiste infatti alcun rapporto dal profilo funzionale. A parte la strada d'accesso, nulla li accomuna. I fondi, separati da almeno due altre proprietà (part. n. __________ e __________ o __________ RFD), sono indipendenti l'uno dall'altro. Gli edifici che sorgono su di essi non hanno alcuna funzione in comune. E’ vero che servono entrambi all’abitazione, ma ciò non basta. Il requisito della connessione funzionale non si limita ad esigere che i fondi abbiano la stessa destinazione. Ai fini del trasferimento di indici, occorre che i fondi risultino legati fra loro da un rapporto di reciproca dipendenza funzionale. Ora, il fondo chiamato a sopportare l'eccedenza di SUL non dipende in alcun modo dal fondo dedotto in edificazione. Né quest'ultimo si situa in una relazione particolare col primo.

Non essendo i fondi connessi funzionalmente, sostanzialmente immune da violazioni del diritto appare pertanto il giudizio con cui il Consiglio di Stato ha annullato una licenza volta a ratificare il trasferimento di indici proposto dall'insorgente.

Il ricorso va di conseguenza respinto, addebitando all’insorgente la tassa di giustizia e le ripetibili.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38a LE; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm,

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 800.-- sono a carico della ricorrente, che rifonderà fr. 1'200.-- alla controparte a titolo di ripetibili.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the transfer of building indices under Art. 38a LE required the parcels to be functionally connected and whether that requirement was met here.

Decisione estratta

Art. 38a LE requires more than proximity and more than belonging to the same zoning area; the parcels must be linked by a reciprocal functional dependence and form a single functional unit. That was not the case here.

Motivazione estratta

The two parcels were only both residential and were separated by other properties. They shared no common function or dependence beyond access and residential use. The legal condition of functional connection was therefore missing.

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