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52.1996.278•Building height exceeds zoning limit; permit upheld with condition
52.1996.278Altro tribunale21 gen 1997Partially Granted
Estratto da Omnilex
Several neighbors challenged a building permit for an apartment house in zone R2a, arguing that the central section of facade E exceeded the maximum height of 7.50 m. The administrative court held that height must be measured to the upper edge of the eaves cornice and that the relevant section reached 8.40 m. It rejected the government's view that the eaves setback was irrelevant, but considered the defect curable. The appeal was therefore partially upheld: the Council of State decision was annulled and the permit confirmed only subject to a condition requiring the roof plane in the middle section to be extended to align with the lateral eaves. Court costs of CHF 800 were split between the parties.
Art. 38 LE; Art. 38 NAPR; measurement of building height in relation to an eaves setback. Building height is assessed from the finished ground to the upper edge of the eaves cornice and corresponds to facade height. A setback in the roof slope does not avoid the height limit where it increases the eaves line above the underlying terrain; the decisive point is the actual height of the facade segment concerned. A permit containing such a defect need not be annulled in full if the non-compliance is readily curable by a specific building condition; the court may therefore uphold the permit subject to correction (consid. 1-3).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1996.278
Data decisione, Autorità: 21.01.1997, TRAM
Incarto n. 52.96.00278
Lugano 21 gennaio 1997
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 17 dicembre 1996 di
e __________,
e __________, __________, tutti patr. dall'avv. __________,
contro
la decisione 27 novembre 1996, no. 6190, del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 16 settembre 1996 rilasciata dal municipio di __________ ad __________ per la costruzione di una casa d'appartamenti sulla part. n. __________ RFD;
viste le risposte:
23 dicembre 1996 del Consiglio di Stato;
7 gennaio 1997 di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
che il 12 luglio 1996 __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'appartamenti in località __________ (part. no. __________ RFD; zona R2a);
che lo stabile, strutturato su quattro livelli (piano cantina, pianterreno, I e II piano), è ricoperto da un tetto a due falde;
che nella parte centrale della falda del tetto rivolta verso valle la gronda è arretrata di 2 m rispetto al filo della relativa facciata (facciata E): la gronda, su questo tratto lungo circa 11 m, è posta ad un'altezza di m 8.40 dal sottostante terreno sistemato;
sezione facciata E
che alla domanda di costruzione si sono opposti i vicini qui ricorrenti, contestando, fra l'altro, l'altezza della costruzione nel tratto in questione, superiore a quella ammessa dalle norme di zona (art. 38 NAPR: m 7.50);
che con decisione 16 settembre 1996 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni dei vicini;
che con giudizio 27 novembre 1996 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo a sua volta l'impugnativa contro di esso inoltrata dai vicini;
che in merito alle eccezioni sollevate dai ricorrenti in relazione all'altezza del tratto centrale della facciata E, il Governo ha rilevato che l'arretramento della gronda era irrilevante in quanto insuscettibile di modificare gli ingombri;
che contro il predetto giudizio governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato assieme alla controversa licenza;
che in questa sede i ricorrenti si limitano a riproporre le censure sollevate senza successo in prima istanza con riferimento all'altezza del tratto centrale della facciata E della costruzione;
che all'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, il municipio di __________ ed il rilasciatario della licenza senza formulare particolari osservazioni;
considerato, in diritto
che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta gli art. 21 LE, 43 e 46 PAmm;
che il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm);
che giusta l'art. 38 LE, l'altezza degli edifici va misurata dal terreno sistemato sino al punto più altro del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto;
che l'altezza degli edifici deve essere intesa come altezza delle facciate (STA 20.12.84 in re Y. = RDAT 1985 N 65; Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kt. Bern, ad art. 13 N 5);
che nel caso in esame è incontestabile che nel tratto centrale della facciata E della costruzione il filo superiore del cornicione di gronda corre ad un'altezza di m 8.40 dal terreno sistemato;
che in questo tratto, lungo circa 11 m, l'altezza della costruzione non rispetta pertanto il limite di m 7.50 prescritto dall'art. 38 NAPR di __________ nella zona R 2a del PR;
che irrilevante è il fatto che l'arretramento della gronda nel tratto in questione non modifichi gli ingombri: l'arretramento della falda del tetto determina comunque un innalzamento dell'altezza del filo di gronda per rapporto al livello del terreno sottostante;
che fondate appaiono di conseguenza le eccezioni sollevate dai ricorrenti con riferimento all'altezza della costruzione su questo tratto;
che il difetto non è tuttavia tale da trarre necessariamente seco l'annullamento della licenza; esso può infatti essere facilmente corretto, subordinando la licenza alla condizione di eliminare l'arretramento della falda del tetto nel tratto centrale, in modo da allinearla sul filo delle parti laterali;
che entro questi limiti il ricorso va accolto, annullando la decisione governativa impugnata e riformando di conseguenza la licenza rilasciata dal municipio di __________ al resistente;
che la tassa di giustizia è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti ed il resistente, mentre le ripetibili si ritengono compensate;
visti gli art. 21, 38 LE; 38 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 27 novembre 1996 del Consiglio di Stato, no. 6190, è annullata;
1.2. la licenza 16 settembre 1996 rilasciata dal municipio di __________ ad __________ è confermata alla condizione che la falda E del tetto venga prolungata nella sua parte centrale sin sul filo di gronda delle parti laterali.
La tassa di giustizia di fr. 800.-- è a carico dei ricorrenti in solido in ragione di metà e del resistente per il resto.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Estratto da Omnilex
Whether the central part of facade E complied with the zoning height limit of Art. 38 NAPR / Art. 38 LE.
The height had to be measured to the upper edge of the eaves cornice; at 8.40 m, the central section exceeded the 7.50 m limit.
An eaves setback does not change the external dimensions irrelevant for height; it still raises the eaves level above the underlying ground.
Whether the permit had to be annulled in full because of the height defect.
No. The defect could be remedied by conditioning the permit on extending the roof plane in the central part to align with the lateral eaves line.
The breach was not so serious as to require full annulment, since it was easily correctable by a specific building condition.
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