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Building permit denied for insufficient access urbanization

52.1999.75Altro tribunale1 giu 1999Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The applicants challenged the cantonal government's decision annulling their building permit for a residential complex. The dispute turned on whether the plot was adequately urbanized, in particular whether vehicular access through the planned service road was sufficiently guaranteed. The court held that the access was not guaranteed in fact or in law because the initial section of the route had unresolved planning and servitude issues. It further held that a permit cannot be granted subject to a condition that the applicant later obtain authorization for the access road. The appeal was therefore dismissed, with costs and compensation charged to the applicants.

Massima Omnilex

Art. 22 LPT; access and urbanization as preconditions for a building permit: a plot is adequately urbanized only if the access is sufficient and guaranteed in fact and in law. Where the access route, or a material segment of it, is planning-wise or servitude-wise uncertain, the permit must be refused. As a rule, the defect cannot be cured by granting the building permit under the suspensive condition that the applicant later obtain the authorization for the access road; such a condition is inadmissible if the required access remains unavailable at completion of the work (consid. 2-4).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1999.75

Data decisione, Autorità: 01.06.1999, TRAM

Incarto n. 52.99.00075

Lugano 1º giugno 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 11 marzo 1999 di

Contro

la decisione 24 febbraio 1999, no. 761, del Consiglio di Stato che annulla la licenza edilizia 29 luglio 1999 rilasciata ai ricorrenti dal municipio di __________ per la costruzione di un complesso residenziale sulla part. no. __________ RFD;

viste le risposte:

  • 25 marzo 1999 del municipio di __________;

  • 25 marzo 1999 del Consiglio di Stato, Bellinzona;

  • 29 marzo 1999 della comunione dei comproprietari della __________;

  • 20 aprile 1999 del Dipartimento del territorio, Bellinzona;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 17 ottobre 1997 i ricorrenti __________, __________ ed __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire nel nucleo di __________ (part. no. __________ RFD) un complesso residenziale di 20 appartamenti con 25 posteggi, 7 dei quali esterni. I piani annessi alla domanda indicavano che per l'accesso si sarebbe fatto capo alla strada di servizio prevista dal piano particolareggiato del nucleo con sbocco sulla strada principale in territorio di __________.

Alla domanda si sono opposti numerosi vicini, la __________ ed il comune di __________, contestando, fra l'altro, il requisito dell'urbanizzazione in quanto riferito alla confacenza dell'accesso veicolare.

B. Raccolto il preavviso dell'autorità cantonale, il 29 luglio 1998 il municipio di __________ ha respinto le opposizioni e rilasciato la licenza richiesta, subordinandola a diverse condizioni, fra cui quella secondo cui i lavori avrebbero potuto iniziare soltanto dopo che i ricorrenti avessero conseguito il permesso di costruire la strada di servizio di cui si è detto sopra.

Gli opponenti che qui compaiono in veste di resistenti hanno impugnato la licenza davanti al Consiglio di Stato.

C. Con giudizio 24 febbraio 1999 il Governo ha accolto i ricorsi ed annullato il provvedimento censurato.

Con ampia ed articolata motivazione il Governo ha in sostanza ritenuto che il fondo dedotto in edificazione non fosse sufficientemente urbanizzato, poiché l'accesso veicolare previsto non era per il momento realizzabile.

D. Contro il predetto giudizio governativo, i soccombenti si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.

Secondo i ricorrenti, sarebbe del tutto ammissibile rilasciare una licenza edilizia per la costruzione di un immobile subordinandone l'esecutività alla condizione che il beneficiario ottenga l'autorizzazione per la costruzione dell'accesso necessario.

E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.

Il municipio di __________ si rimette per contro al giudizio del Tribunale cantonale amministrativo.

Gli opponenti sollecitano dal canto loro il rigetto dell'impugnativa con argomenti che verranno semmai ripresi nei seguenti considerandi.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 21 LE.

La legittimazione attiva dei ricorrenti, direttamente e personalmente toccati dal giudizio impugnato, è certa.

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

Data la natura delle questioni poste a giudizio, l'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti (art. 18 PAmm).

  1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. b LPT, il permesso di costruzione può essere rilasciato soltanto se il fondo è adeguatamente urbanizzato. Per essere definito tale, il fondo deve, tra l'altro, disporre di un accesso sufficiente, ovvero commisurato alle condizioni di utilizzazione del fondo, tenendo conto, in particolare, della destinazione oggettiva dell'opera e della situazione dei luoghi (art. 19 cpv. 1 LPT; DTF 121 I 65 consid. 3c, 117 ib 314; Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch, Commentaire de la loi sur l’amenagement du territoire, ad art. 19, N. 18 seg.; Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kt. Aargau, 2. ed., § 156 N. 8a seg.; Scolari, Commentario, ad art. 67 LALPT, N. 569).

L'accesso è sufficiente solo se è garantito di fatto e di diritto. Il fondo dedotto in edificazione deve pertanto risultare collegato alla pubblica via sia direttamente, sia indirettamente attraverso fondi di terzi gravati da adeguate servitù di passo.

La norma in questione non esige che l'accesso venga realizzato prima dell'esecuzione dell'opera edilizia alla quale serve. Deve però essere agibile al momento dell'ultimazione di quest’ultima.

In mancanza di un accesso sufficiente, la domanda di costruzione deve per principio essere respinta, poiché il fondo non può essere considerato urbanizzato. Il rilascio di una licenza subordinata alla condizione di dotare il fondo dell'accesso necessario è in linea di massima escluso (Scolari, op. cit., ad art. 77 LALPT, N. 578).

  1. 3.1. Il fondo dedotto in edificazione è situato a ridosso del nucleo di __________, del quale è parte integrante. L’edificabilità del fondo è definita da un piano particolareggiato (PPNB), che fissa l’ubicazione, la superficie edificabile, gli allineamenti obbligatori, gli arretramenti e le altezze delle costruzioni ammissibili. Oltre ai posteggi che devono essere obbligatoriamente realizzati per ogni stabile nell’ambito di un impianto collettivo sotterraneo, il piano in questione prevede la costruzione di una strada di servizio (SS2), destinata da un lato a collegare il posteggio collettivo dei nuovi stabili alla rete viaria e dall’altro a riservare ai pedoni i percorsi esistenti all’interno del nucleo.

Dipartendosi dalla via __________, a cavallo del confine fra __________ e __________, questa strada dovrebbe scendere verso S, sovrapponendosi per una ventina di metri alla strada privata attraverso la quale si accede alla casa della resistente __________ (part. n. __________ RFD), per poi piegare verso W con una curva a 90° e raggiungere il fondo dei ricorrenti attraverso le part. n. __________ e __________ RFD.

L’opera viaria è ignorata dal PR di __________ nella misura in cui interessa il territorio di questo comune. Per quanto invece riguarda __________, essa è inclusa nel perimetro del PPNB soltanto a partire dalla predetta curva. Analogamente, anche lo schema generale indicativo del traffico, che l’art. 2 cifra 1 lett. b NAPR dichiara parte integrante del PR, la prende in considerazione soltanto a partire dal punto in cui varca il limite del comprensorio del PPNB.

Oltremodo incerto è l’assetto pianificatorio del tratto iniziale, che si sovrappone all’accesso alla part. n. __________ RFD. Dal profilo dell’azzonamento, non avendo il Consiglio di Stato approvato la zona di mantenimento degli insediamenti (Zmi), alla quale questo fondo era stato attribuito, non è chiaro se la striscia di terreno compresa tra il limite del nucleo ed il confine giurisdizionale verso __________ appartenga alla zona edificabile.

Imperfetta è pure la configurazione giuridica del tratto di strada compreso nel perimetro del PPNB. Stando all’indicazione “SS2” risultante dal piano del traffico sembrerebbe che l’opera debba essere annoverata fra le strade di servizio pubbliche (SS; art. 55 cifra 3 NAPR). Disponendo che “chi costruisce prima si assume gli oneri totali relativi alla costruzione della strada privata di accesso (strada di servizio SS2)”, l’art. 37 cifra 7 NAPR sembrerebbe invece attribuirle natura di strada privata nuova (SP; art. 55 cifra 4 NAPR), da costruire con le stesse caratteristiche delle strade di servizio SS2 comunali (art. 57 cifra 1 NAPR), previa costituzione in fondo a sé stante in proprietà coattiva dei fondi da essa serviti (art. 57 cifra 3 NAPR).

3.3. La questione a sapere se si tratti di una strada di servizio pubblica, che deve essere realizzata dal comune in ossequio all’art. 19 cpv. 2 LPT, con riserva di quanto dispongono gli art. 80 seg. LALPT e 66 NAPR, o se invece ci si trovi al cospetto di una strada privata, la cui realizzazione è demandata ai proprietari dei fondi serviti, può comunque rimanere indecisa, poiché tanto nell’uno, quanto nell’altro caso è il requisito dell’urbaniz-zazione riferito all’accesso è insoddisfatto. Le incongruenze e le carenze pianificatorie del tratto iniziale della strada, di cui si è appena detto, escludono invero che l’accesso al fondo possa essere considerato garantito di fatto e di diritto. Il difetto è tale da escludere che possa essere sanato semplicemente subordinando la licenza alla condizione che venga rilasciato il permesso di costruire la strada di accesso SS2 prevista dal PPNB. Anche nel caso in cui i ricorrenti riuscissero ad ottenere una simile licenza, l’accesso al fondo non sarebbe comunque garantito, né in fatto, né in diritto, poiché nulla è previsto per il tratto iniziale a livello di definizione pianificatoria del tracciato o di diritti di passo.

  1. Stando così le cose e rilevato ancora che un accesso diretto da via __________ è manifestamente contrario al principio di pedonalizzazione del nucleo, il ricorso va senz’altro respinto, confermando la decisione governativa impugnata, siccome immune da violazioni del diritto.

La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 22 LPT; 77 LALPT; 2, 37, 55, 57, 65 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 800.-- sono a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno fr. 500.-- ai resistenti a titolo di ripetibili.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

urbanizationaccess roadbuilding permitplanning lawservitude of passagemunicipal zoningconditional permitparty costs

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the plot was adequately urbanized despite the planned access road not yet being constructible.

Decisione estratta

The access requirement was not satisfied because the planned access was neither factually nor legally guaranteed, especially for the initial segment of the route.

Motivazione estratta

Adequate urbanization requires a sufficient access that is guaranteed in fact and in law; here the planning and ownership situation of the first segment was unclear, so a conditional permit could not cure the defect.

Questione giuridica chiave

Whether a building permit may be granted subject to the condition that the applicant later obtains authorization to build the access road.

Decisione estratta

As a rule, no; a permit cannot stand where access is missing and the defect is not cured by such a condition.

Motivazione estratta

If the access is insufficient, the application must ordinarily be refused. A permit conditioned on later road authorization is generally excluded when access remains uncertain in law and in fact.

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