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Rental property: actual costs replace flat-rate deduction

80.1995.15Altro tribunale23 giu 1995Partially Granted

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

The taxpayers appealed against the tax office’s refusal to allow a separate deduction for thermal insulation expenses for a property that was fully rented to third parties. The chamber held that for rented private property the flat-rate maintenance deduction should not be used if it leads to an inaccurate result; instead, only the actual expenses borne by the owner are deductible. The appeal was therefore partly upheld, the case remitted to the tax office for fresh calculations, and no court costs were imposed. The broader question whether energy-saving improvements may be added to a flat-rate deduction was left open.

Massima Omnilex

Art. 30 cpv. 1 LT; art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD; flat-rate deduction for maintenance of private real estate and rented property. The forfait is merely a facilitative option and not a vested right of the taxpayer. It is permissible only where it does not lead, in the long run, to a manifestly inaccurate result. For fully rented properties, where the landlord passes a substantial part of the management and maintenance burden to tenants, the taxable income must generally be determined on the basis of the actual expenses effectively incurred. In such circumstances, remittal to the tax authority for fresh computation may be justified where the appellate court has to re-establish the taxable factors and a new calculation is administratively simpler at the lower level (consid. 3.2–3.3).

Testo completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.15

Data decisione, Autorità: 23.06.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00015

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 27 gennaio 1995

in materia di: IC/IFD 91/92 (IC/IFD 14/95)

presentato da:

__________ e __________ __________, __________ __________, rappr. da: ____________________ __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Nella tassazione IC/IFD 1991-92 l'UT ha esposto ai coniugi __________, tra gli altri redditi, un reddito della sostanza lordo di fr. 287'869.-- di media annua, ammettendo deduzioni da tale reddito per fr. 160'379.-- di media annua (cfr. notifica della tassazione del 18 aprile 1994).

Con tempestivo reclamo i contribuenti hanno contestato l'importo delle deduzioni dal reddito della sostanza, lamentando un errore di calcolo nella deduzione forfetaria e la mancata deduzione della fatture di fr. 67'323.-- della ditta __________ __________ per opere di isolazione termica.

L' Ufficio di tassazione, con decisione del 16 gennaio 1995, ha parzialmente ammesso il reclamo: ha rettificato l'importo delle spese di manutenzione deducibili per l'immobile di __________; ha invece negato la deduzione analitica delle spese di isolazione termica in aggiunta alla deduzione forfetaria.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________ chiedono la deduzione delle spese di isolazione termica in aggiunta a quelle forfetarie già ammesse dall' Ufficio di tassazione, poiché si tratterebbe di spese di miglioria per le quali viene eccezionalmente ammessa la deduzione. La deduzione forfetaria per spese di manutenzione non può quindi contenerle per definizione.

  2. La legge tributaria consente la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione, ivi compresi i contributi ricorrenti ad esclusione di quelli versati una tantum (art. 30 cpv. 1 LT). Analogamente la legge federale ammette la deduzione dal reddito lordo delle spese di manutenzione di fondi e fabbricati durante il periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD).

3.1.

Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

In linea di principio è ammessa anche la deduzione delle spese di amministrazione e di gestione (cfr. Bottoli, op. cit., p. 66; Känzig, loc. cit.; Feldmeier, Die steuerliche Behandlung der Liegenschaftsunterhaltskosten, in RF 41/1986, p. 456).

3.2.

Per facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti è stata ammessa la possibilità di una deduzione globale (a forfait), che ammonta al 15% delle pigioni lorde o del valore locativo per gli stabili fino a dieci anni di età e al 25% delle pigioni lorde o del valore locativo per gli stabili di oltre dieci anni (cfr. Circolare ACC n. 33/1 del 15 gennaio 1985). Questo tipo di deduzione non è un diritto del contribuente, ma solo una facilitazione che gli viene concessa (Epiney-Colombo, Deduzioni fiscali per spese di amministrazione e manutenzione di immobili, in RDAT II-1991 p. 310 s.).

Questa agevolazione entra in considerazione solo per gli immobili appartenenti alla sostanza privata (v. in particolare la Circolare del 31 ottobre 1967 dell'Amministrazione federale delle contribuzioni, pubbl. in Masshardt/Tatti, Commentario IFD, Lugano 1985, p. 185 s., nonché la Circolare n. 33/1 dell'ACC, cit.). Tale limitazione deriva in primo luogo dal fatto che l'accertamento dell'utile aziendale imponibile e dei costi che gli si riferiscono avviene in base alla contabilità aziendale. Pertanto si devono prendere in considerazione i costi di manutenzione degli stabili, che risultano dalla contabilità del contribuente (Känzig, op. cit., p. 663).

C'è però un'altra ragione per cui non si concede la deduzione forfetaria nel caso degli immobili affittati o locati: una deduzione forfetaria non può essere concessa, se conduce a lungo termine ad un risultato manifestamente inesatto. Ebbene, con i contratti di locazione, il proprietario fa sopportare ai conduttori gran parte dei costi di gestione, amministrazione e di parte dei costi di amministrazione, sicché non vi è ragione di consentire al locatore di beneficiare di una deduzione globale per spese che egli stesso finisce per non doversi assumere. Tale principio, già sostenuto dalla giurisprudenza di diversi cantoni, è ora stato adottato anche dal Tribunale federale in materia di imposta federale diretta; tale limitazione vale anche nel caso in cui gli immobili locati appartengano alla sostanza privata (ASA 63 p. 739 s.).

3.3.

Da quanto detto discende che, nella fattispecie, l'autorità fiscale avrebbe dovuto concedere ai ricorrenti non la deduzione forfetaria delle spese di manutenzione, bensì quella analitica delle sole spese effettivamente sopportate dai contribuenti, per il fatto che l'immobile di __________, per il quale è chiesta la deduzione dei costi per le opere di isolazione termica, è interamente locato a terze persone. Poiché si deve pertanto procedere ad un nuovo accertamento delle spese deducibili, si giustifica il rinvio degli atti all' Ufficio di tassazione.

È vero, infatti, che né la LT né il DIFD prevedono la possibilità di una restituzione degli atti all'autorità di tassazione, ma al contrario l'autorità di ricorso dispone del più ampio potere di indagine e di decisione, sicché essa dovrebbe in linea di massima pronunciarsi nel merito di un gravame; tuttavia il Tribunale federale, pronunciandosi in materia di imposta federale diretta, ha precisato che, in determinate circostanze, si giustifica una restituzione degli atti all'autorità inferiore, in particolare quando, dopo che la stessa autorità di ricorso ha stabilito di nuovo i fattori imponibili, si tratti di procedere ad un nuovo accertamento degli importi corrispondenti, per il quale l'autorità di tassazione incontra minori difficoltà (cfr. ASA 43 p. 49 e p. 387; Känzig/Behnisch, Die direkte Bundessteuer, 2. ediz., vol. III, Basilea 1992, p. 278).

  1. Come detto, la questione che i ricorrenti hanno sottoposto alla Camera di diritto tributario concerne la possibilità di aggiungere le spese di miglioria per misure volte al risparmio energetico alla deduzione globale delle spese di manutenzione.

Alla luce delle considerazioni che precedono, ed in particolare della decisione di ammettere in casu la deduzione delle spese effettive di manutenzione, è evidente che tale problema di principio può essere lasciato aperto, per il semplice fatto che i ricorrenti hanno diritto alla deduzione di tutte le spese effettive, sia che rientrino nella categoria dei costi di manutenzione, di amministrazione e di gestione, sia che invece si configurino come spese per l'isolazione di edifici o per altri impianti destinati a risparmiare energia.

In sede di istruzione del ricorso, la Camera di diritto tributario ha avvertito i ricorrenti della decisione che andava delineandosi e ha consentito loro di prendere posizione a tale riguardo. Essi si sono pronunciati con uno scritto del 17 maggio 1995, nel quale osservano in particolare che la soluzione descritta, consistente nel negare la deduzione forfetaria nel caso di immobili locati o affittati, limiterebbe il diritto di dedurre le spese di miglioria volte al risparmio energetico ai soli proprietari di casette unifamiliari usate personalmente dai contribuenti stessi; tale conclusione è contraddetta proprio dalla fattispecie in esame, ove si concede la deduzione delle spese effettive, ivi comprese quelle per le misure ecologiche in questione.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto ai sensi dei considerandi.

§ Di conseguenza, gli atti sono retrocessi all' Ufficio di tassazione di Lugano-Campagna, perché emetta nuovi conteggi, computando, a titolo di spese di manutenzione e gestione immobiliari le spese effettive.

  1. Non si prelevano né tassa di giudizio né spese.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Parole chiave

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Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether, for a fully rented private property, the taxpayers were entitled to deduct actual maintenance and management expenses instead of the flat-rate deduction.

Decisione estratta

For a fully rented property, the tax authority should not have applied the flat-rate maintenance deduction; it had to allow deduction of the actual expenses effectively borne by the taxpayers.

Motivazione estratta

The flat-rate deduction is only a सुविधा for private property and should not be granted where it leads to a manifestly inaccurate result. Because the landlord passes many operating and management costs to tenants, actual costs must be used for rented real estate.

Questione giuridica chiave

Whether the disputed thermal insulation expenses could be claimed in addition to the flat-rate deduction.

Decisione estratta

The abstract question was left open because the court replaced the flat-rate regime with deduction of actual expenses, which made the issue moot in this case.

Motivazione estratta

Once actual expenses had to be recalculated for the rented property, all deductible real-estate expenses could be examined under that regime, making a separate ruling on energy-saving improvements unnecessary.

Questione giuridica chiave

Whether the case had to be remitted to the tax office for new calculation of deductions.

Decisione estratta

Yes. The file was sent back so the tax office could issue new assessments based on actual maintenance and management costs.

Motivazione estratta

Although the appellate authority generally decides on the merits, remittal is justified when a fresh computation of deductible amounts is simpler for the lower tax authority after the taxable factors have been re-determined.

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