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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1995.274
Data decisione, Autorità: 13.02.1996, CDT
Incarto n. 80.95.00274
Lugano
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi Il segretario
statuendo sul ricorso del 20 dicembre 1995
in materia di: IC/IFD 95/96
presentato da:
__________, __________ __________,
rappr. da: __________ e __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
__________ è proprietaria di un appartamento in condominio, 48 millesimi di PPP sul mapp. n. __________, nel Comune di __________, dal valore di stima ufficiale di fr. 338'082.--. Nella notifica di tassazione IC/IFD 1995-96 l' Ufficio di tassazione di __________ ha esposto alla contribuente un reddito della sostanza (valore locativo del proprio appartamento) di fr. 18'540.--, pari al 6,5% del valore di stima (cfr. notifica della tassazione del 9 ottobre 1995).
Con tempestivo reclamo del 20 ottobre 1995, la contribuente ha chiesto la riduzione del valore locativo a fr. 15'000.-- annui. Il 20 novembre 1995 l'UT ha respinto il reclamo, ribadendo di essersi attenuto a quanto stabilito dalla Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni.
Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ ripropone la richiesta di ridurre il valore locativo a fr. 15'000.-- di media annua, come per l'analogo appartamento locato dalla __________ __________ ai signori __________ e __________, producendo a sostegno della propria tesi una dichiarazione della fiduciaria che cura l'amministrazione dello stabile della __________ __________.
3.1
Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.
3.2
La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.
3.3
Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).
L'art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)
4.2
L'art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione dell'abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione effettiva dell'abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella secondaria, solo durante determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 93).
4.3
Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).
4.4
L'applicazione del suddetto metodo di calcolo deve trovare applicazione, in linea di principio, anche nel caso di appartamenti in condominio. I recenti adeguamenti delle stime ufficiali hanno infatti consentito sostanzialmente di eliminare quelle incongruenze e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare in passato nella determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP rispetto a quello di abitazioni monofamigliari. La valutazione individualizzata del valore locativo degli appartamenti in PPP si giustifica unicamente laddove le vecchie stime ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non solo a disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT n. 202 del 14 dicembre 1995 in re H. F.-W.).
Il termine di paragone proposto dalla ricorrente non consente una diversa soluzione. La quota millesimale del suo appartamento risulta infatti superiore di sei millesimi rispetto a quella dell'appartamento proposto come termine di paragone, indicando chiaramente una diversità di valore tra i due termini di paragone.
Inoltre, il termine di paragone proposto è l'unico disponibile nel condominio, quindi un termine di paragone assai limitato e nemmeno si conoscono eventuali rapporti di prossimità tra proprietà, una persona giuridica, e inquilini.
Non si giustifica pertanto, nel caso in esame, di dipartirsi dalla valutazione effettuata dall'UT applicando parametri uniformi, che garantiscono una sostanziale parità di trattamento tra proprietari di appartamenti usati in proprio.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 231 LT e 144 cpv. 1 LIFD
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 100.--
b. nelle spese di cancelleria di fr. 50.--
per un totale di fr. 150.--
sono a carico della ricorrente.
.
Intimazione alle parti.
Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 11.06.2026
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