Rental value reduced for partly unusable farm buildingsGenerato dall'IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.279

Data decisione, Autorità: 13.02.1996, CDT

Incarto n. 80.95.00279

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 23 dicembre 1995

in materia di: IC/IFD 95/96

presentato da:

---

e __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. ---

__________, 1909, è proprietario di alcuni immobili nel Comune di __________, tra cui il mapp. n. __________ in località __________, un'abitazione dal valore di stima di fr. 90'000.--, il mapp. n. __________, sempre in località __________, un fabbricato adibito ad autorimessa dal valore di stima di fr. 40'000.-- e i mapp. n. __________ e n. __________ in località __________, rispettivamente una cascina abitabile dal valore di stima di fr. 40'000.-- e una stalla dal valore di stima di fr. 8'000.--.

Per tutti questi immobili, l' Ufficio di tassazione ha esposto al contribuente un valore di reddito (valore locativo) di complessivi fr. 8'900.-- e, meglio, come partitamente spiegato nella motivazione della decisione su reclamo del 27 novembre 1995.

2. Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ chiede lo stralcio del valore locativo riferito all'autorimessa in località __________, asserendo che si tratta di un ripostiglio in cui sono depositati il trattore e il rimorchio dopo la cessazione dell'attività agricola, come pure di quello riferito alla cascina con annessa stalla in località __________, precisando che solo un quarto del fabbricato è abitabile, segnatamente un solo locale, che funge da cucina soggiorno e camera.

Subordinatamente chiede la riduzione a complessivi fr. 1'000.-- del valore locativo dei suddetti fabbricati.

L' Ufficio di tassazione, dal canto suo, propone il parziale accoglimento del ricorso, convenendo che la cascina in località __________ è accessibile mediante strada carrozzabile soltanto in condizioni normali.

3. 3.1

Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

3.2

La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.

3.3

Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

4. 4.1

L'art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)

4.2

L'art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione dell'abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione effettiva dell'abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella secondaria, solo durante determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 93).

4.3

Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

5. Nel caso in esame non è contestato il valore locativo dell'abitazione primaria del contribuente, che è stato stabilito partendo dal valore di stima ufficiale recentemente aggiornato. Né si intravedono fondate ragioni per rivedere il valore locativo attribuito all'altro fabbricato situato in località __________. Vero è che, come precisa il ricorrente, non si tratta di una autorimessa così come può comunemente essere intesa, quanto piuttosto di un ripostiglio. Non va tuttavia dimenticato che, ripostiglio o autorimessa che sia, essa ha una superficie di ben 90 metri quadrati, che non permette di considerare come manifestamente elevato il valore ufficiale di stima.

Deve invece essere ridotto il valore locativo attribuito alla cascina in località __________, sia per le spiegazioni fornite dal ricorrente - la cascina ha un solo locale abitabile, adibito a cucina, soggiorno e camera - sia per le ragioni esposte dall' Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso, segnatamente l'obiettiva inagibilità, quindi non per libera scelta del contribuente, della cascina durante prolungati periodi dell'anno. Il valore locativo di questo immobile può essere dedotto, in via equitativa, a fr. 900.-- all'anno.

Il valore locativo degli immobili del ricorrente si riduce così da fr. 8'900.-- a fr. 7'400.-- di media annua (fr. 4'500.-- per l'abitazione primaria, fr. 2'000.-- per il ripostiglio delle macchine agricole e fr. 900.-- per la cascina).

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 231 LT e 144 cpv. 1 LIFD

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo è riformata nel senso che il reddito della sostanza è ridotto a fr. 7'400.--.

§§ Gli atti del procedimento vengono retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.

2. Non si prelevano né spese né tasse di giudizio.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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